Правовая природа договора о создании искусственного земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовая природа договора о создании искусственного земельного участка

Намывные территории не являются новым явлением в российской действительности. Мировая практика отвоевания у моря участков суши и создания на них объектов уходит корнями далеко в глубину второго тысячелетия. Территории, образованные путём намыва и отсыпки грунта, используемые в целях строительства на них объектов защитного, транспортно-логистического и жилищного назначения, прочно завоевали своё место в российской хозяйственной деятельности, начиная ещё с петровской эпохи. Несмотря на то, что и в советское время факты создания намывных территорий не являлись единичными, тем не менее, в отличие от зарубежного законодательного опыта, указанные объекты к последнему десятилетию прошлого века оказались вне формирующейся системы вещных прав.

Всплеск инвестиционной активности в ряде регионов страны, особенно на Северо-Западе России, вызвал необходимость грамотного вовлечения в гражданско-правовой оборот территорий, образованных методами намыва и отсыпки, в целях последующего строительства на них жилья и мощных транспортно-логистических комплексов.

Длительная дискуссия по вопросу определения правовой природы искусственно создаваемых территорий (рукотворных, как подчёркивает ряд авторов, например, Иванова Т.Г.1., Гаврилюк Е.Д.2.) - «сооружение или земельный участок» - была окончена принятием Федерального закона от 19 июля 2011 года «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности…» № 246-ФЗ3. . Закон сформулировал понятие искусственного земельного участка применительно к участкам, созданным на водных объектах, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с частью 1 статьи 3 указанного закона «искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком».

Определение дуалистической природы искусственного земельного участка предоставило возможность приобретения частным инвесторам, вкладывающим средства в его создание, права собственности на него. Это важно, поскольку признание искусственно создаваемого участка в акватории водного объекта, находящегося в федеральной собственности, земельным участком исключало такую возможность, особенно принимая во внимание, что такой участок сразу же приобретал обременение по факту нахождения в водоохраной зоне водного объекта. С другой стороны, признание искусственного участка сооружением снимало эту проблему, но порождало другую - проектировать и строить здания и сооружения на нём можно было исключительно путём его реконструкции.

Изучение природы искусственного земельного участка имеет важное значение для изучения правовой природы договора о его создании. Прежде всего, необходимо отметить, что до принятия Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности…» процесс строительства гидротехнического сооружения либо создания земельного участка осуществлялся исключительно на принципах государственно-частного партнёрства в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 38-ФЗ4..

Во втором рассматриваемом нами случае партнерство имело форму концессии - земельный участок поступал в собственность концеденту (Российской Федерации, субъекту Российской Федерации) и передавался концессионеру (инвестору) в аренду для осуществления деятельности, в интересах которой он был создан. В первом случае партнёрство с публичным образованием также имело место, хотя оно и имело некий скрытый характер и выражалось в иных соглашениях - инвестиционном договоре, соглашении о сотрудничестве и т.п. Действительно, образовать гидротехническое сооружение из донного грунта, принадлежащего Российской Федерации, на основании разрешительной документации, выдаваемой органами всех уровней власти можно только в том случае, если на это есть явно выраженная воля уполномоченного публичного образования (или нескольких).

В пункте 2 статьи 7 Федерального закона «Об искусственных земельных участках» чётко указано, что договор о создании искусственного земельного участка является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон по нему применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в рассматриваемом договоре, если иное не вытекает из Федерального закона или существа договора о создании искусственного земельного участка. Таким образом, приведённое описание соответствует определению смешанного договора, содержащемуся в пункте 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации5.. Отличие касается лишь того, что стороны не имеют возможности предусмотреть иное на основании соглашения сторон, что допускает пункт 3 статьи 421, применительно к договору о создании искусственного земельного участка.

Сторонами договора о создании искусственного земельного участка являются публичное образование (федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления), являющееся инициатором создания искусственного земельного участка либо уполномоченное на заключение договора в случаях, установленных Федеральным законом «Об искусственных земельных участках…», и физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо. Договор заключается с победителем открытого аукциона либо без проведения такового в случаях, установленных пунктом 5 статьи 7 Федерального закона «Об искусственных земельных участках…».

Целью заключения договора является создание искусственного земельного участка. Для её достижения стороны договора о создании должны осуществить совместные действия, что, как отмечает Бычков А.И., «…свидетельствует о наличии в таком договоре элементов договора простого товарищества (о совместной деятельности)»6..

При этом А.И.Бычков чётко указывает, что совместная деятельность имеет место только в том случае, если стороны договора объединяют свои вклады и действуют совместно. Этот случай распространяется на ситуацию, когда орган власти не только утверждает документацию по планировке территории в границах искусственного земельного участка, но и принимает на себя определённый объём обязательств по подготовке документации по планировке территории, проектной документации и собственно осуществлению строительства. Действительно, существенными условиями договора простого товарищества в соответствии со статьёй 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия о соединении вкладов, о совместной действиях товарищей, о цели, для достижения которой товарищи действуют совместно. Таким образом, отсутствие объёдинения вкладов, как одного из условий, свидетельствует об отсутствии совместной деятельности. При этом важно отметить, что вкладом признаётся выполнение определённых работ и оказание услуг.

Как отмечает Бычков А.И., проведший, судя по имеющимся публикациям, на наш взгляд, наиболее полное исследование проблемы, существу договора о создании искусственного земельного не противоречит императивная норма, действующая в отношении субъектного состава договора простого товарищества и указывающая, что в целях осуществления предпринимательской деятельности участниками договора простого товарищества могут являться лишь индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Систематического извлечения прибыли как признака предпринимательской деятельности на стадии создания искусственного земельного участка не происходит. Оно возникает впоследствии, при эксплуатации созданного искусственного участка.

Устанавливаемый в соответствии с Федеральным законом режим искусственного земельного участка, в силу которого он может принадлежать на праве собственности лицу, его создавшему, либо поступить в долевую собственность, также, по мнению Бычкова А.И., подкрепляет сходство рассматриваемого договора с договором простого товарищества. Однако при этом необходимо обратить внимание на то, что долевая собственность возникает не у органа власти, как указывает автор, а у Российской Федерации или её субъекта, либо муниципального образования. Орган власти соответствующего уровня является лишь лицом, уполномоченным собственником. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 1043 внесённое товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также продукция, произведённая в результате совместной деятельности, и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, вполне можно разделить точку зрения Бычкова А.И. о наличии в договоре о создании искусственного земельного участка элементов договора простого товарищества и отметить на основании этого, что к нему применимы в соответствии с пунктом 3 статьи 421 в этой части соответствующие правила - например, прекращения договора в порядке, предусмотренной статьёй 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Анализируя иные поименованные в Гражданском кодексе Российской Федерации договоры, наше внимание останавливается на внешнем сходстве процесса создания объекта капитального строительства по договору строительного подряда. Однако при более детальном рассмотрении мы не обнаруживаем оснований проводить параллель между двумя договорами. Причиной этому служит тот факт, что предмет договора строительного подряда предусматривает приёмку и оплату результата работ заказчиком. В случае договора о создании искусственного земельного участка приёмки результата работ органом власти не происходит, равно как им и не осуществляется его оплата.

Градостроительный кодекс Российской Федерации7. предусматривает ещё один вид договора, который хотелось бы отметить в связи с рассмотрением изучаемой проблематики, - договор о развитии застроенной территории. В соответствии с указанным договором одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по сносу, реконструкции зданий и сооружений на застроенной территории и строительству на ней новых объектов, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств застройщика.

Оба договора имеют много общего: сходный комплекс обязательств застройщика по разработке проектной документации и созданию объекта (объектов) капитального строительства, приобретение права на заключение договора на аукционе за плату, обязательства органа власти по созданию условий застройщику для выполнения им своих обязательств, регламентация отношений по обоим договорам в части комплекса мероприятий по разработке проектной документации, строительству и вводу объектов в эксплуатацию, а также их последующей эксплуатации, нормами законодательства о градостроительной деятельности. Договор о создании искусственного земельного участка, таким образом, содержит ряд элементов договора о развитии застроенной территории, что позволяет применить к нему на основании пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации правил, относящихся к такому договору. При этом, как отдельно подчёркивает Бычков А.И.8., наличие элементов тех или иных гражданско-правовых договоров не означает автоматического применения к договору о создании искусственного земельного участка всех правил, а только тех, которые не противоречат существу договора или не вытекают из соглашения сторон. Однако в этом случае напомним, что пункт 1 статьи 7 Федерального закона «Об искусственных земельных участках…» предусматривает императивную норму, в соответствии с которой «…к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в договоре о создании искусственного земельного участка, если иное не вытекает из указанного Федерального закона или существа обязательства». Таким образом, стороны своим соглашением вправе предусмотреть только те положения, которые не противоречат указанному в упомянутом федеральном законе.

Искусственный земельный участок в соответствии с Федеральным законом «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005 № 115-ФЗ относится к объектам концессионного соглашения. Оба договора, на основании которых может создаваться искусственный земельный участок, являются смешанными договорами и опосредуют отношения по государственно-частному партнёрству. Но при этом они имеют и отличия. Как отмечалось выше, искусственный земельный участок как объект концессионного соглашения поступает в собственность концедента. Если участок создаётся на основании договора о создании искусственного земельного участка, то право собственности на него возникает у лица, его создавшего, за исключением случаев, когда договором предусматривается долевая собственность. Во втором случае также закон предоставляет возможность одновременного проектирования и строительства на искусственном земельном участке объектов капитального строительства, указание на которые предусмотрено решением о создании или расширении морского порта. Таким образом, концессионное соглашение и договор о создании искусственного земельного участка являются самостоятельными по отношению друг к другу, регламентируют соответствующие виды отношений, и выбор того или иного договора определяет установление режима вещных прав на искусственный земельный участок.

Как указывалось выше, до принятия закона «О создании искусственных земельных участков…» указанные участки создавались в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности. Инвестиционный договор является смешанным договором, законодательство не предусматривает норм, чётко регламентирующих его понятие и существенные условия. По своей сути любой договор, направленный на вложение инвестиций в целях получения прибыли, осуществление в связи с этим действий и достижение результата является инвестиционным договором. Договор о создании искусственного земельного участка полностью соотносится с этим договором, и нормы законодательства об инвестиционной деятельности могут быть применены к нему.

Таким образом, договор о создании искусственного земельного участка является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами, а именно - смешанным договором. Рассматриваемый договор содержит элементы договора простого товарищества и договора о развитии застроенной территории, ко всем перечисленным договорам могут быть в полной мере применены нормы законодательства об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

Литература

земельный участок договор законодательство

1. Иванова Т.Г. Земельные участки намывных территорий: эколого-правовые вопросы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 8. С. 84.

2. Гаврилюк Е.Д. Искусственная территория как правовая категория // Юридический мир. 2014. № 4. С. 58.

3. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. № 30 (ч. 1), ст. 4594.

4. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25 февраля 1999 № 38-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 9. Ст. 1096

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) от 30 ноября № 51-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. Ст. 3301

6. Бычков А.И. Смешанный договор о создании искусственного земельного участка// Юрист. 2011. № 18. С. 4

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16

8. Бычков А.И. Указ.соч. С. 7

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.1) от 21 октября 1994 года. № 51 - ФЗ (с последн. изменен. на 03 июля 2016 года № 236 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. Ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. 2016. № 27 (Часть 1). Ст. 4169.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 №190-ФЗ (с последн. изменен. на 03 июля 2016 года № 373-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16; Собрание законодательства Российской Федерации. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4306.

3. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 38-ФЗ (с последн. изменен. на 28 декабря 2013 года № 396-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 9. Ст. 1096; Собрание законодательства Российской Федерации. 2013. № 52 (часть I). Ст. 6961.

4. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ (с последн. изменениями на 03 июля 2016 года № 373-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. № 30 (ч. 1), ст. 4594; Собрание законодательства Российской Федерации. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4306.

5. Болтанова Е.С. Природные объекты: фикция в праве // Экологическое право. 2013. № 1. С. 29 - 33.

6. Бычков А.И. Смешанный договор о создании искусственного земельного участка // Юрист. 2011. № 18. С. 3 - 9.

7. Гаврилюк Е.Д. Искусственная территория как правовая категория // Юридический мир. 2014. № 4. С. 57 - 61.

8. Иванова Т.Г. Земельные участки намывных территорий: эколого-правовые вопросы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 8. С. 83 - 88.

Размещено на Allbest.ru