Договор купли-продажи права пользования землями сельскохозяйственного назначения в Республике Таджикистан

Размещено на http://www.allbest.ru/

Академия наук Республики Таджикистан

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЯМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗАНЧЕНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ ТАДЖИКИСТАН

Сидыкова Нодира Насруллаевна

аспирант Института философии, политологии и права

Аннотация

договор купля продажа земля

В данной статье рассматриваются особенности договора купли-продажи права пользования землями сельскохозяйственного назначения и его существенные условия. В статье исследованы вопросы касательно требований к договору купли продажи права пользования на земли сельскохозяйственного назначения и дается определение к договору купли продажи права пользования землями сельскохозяйственного назначения как особому объекту прав.

Ключевые слова: договор купли продажи, права землепользования, земли сельскохозяйственного назначения, землепользователь, рынок права землепользования, недвижимое имущество.

Annotation

This article discusses the specialties of the land use rights transactions of the lands with agricultural assignment and its essential terms. The article studies the issues concerning the requirements to the of the land use rights transactions contract of the lands with agricultural assignment and defines land use rights of the lands with agricultural assignment as a special object of rights of purchase and sale contract

Key words: land use rights transactions contract, land use rights, land with agricultural assignment, land user, land use rights market, immovable property.

Основная часть

Вопрос о допустимости купли-продажи права пользования землями сельскохозяйственного назначения гражданами и юридическими лицами является самым неисследованным на сегодняшний день вопросом в Республике Таджикистан.

В настоящее время основу правового регулирования купли-продажи права пользования землями в Республике Таджикистан составляют: положения ЗК РТ и нормы части второй ГК РТ.

Купля-продажа представляет собой один из видов оборота права землепользования и осуществляется в процессе функционирования рынка права землепользования. Нужно отметить, что купля-продажа права землепользования, представляет собой имущественное отношение, возникающее в связи с отчуждением особого вида недвижимого имущества - право землепользования, и переходом прав на него от одного лица к другому. Среди всех сделок по отчуждению права землепользования, договор купли-продажи занимает особое место.

Исследование правового регулирования отношений купли-продажи права пользования землями сельскохозяйственного назначения следует начать с общих условий купли-продажи, предусмотренных ГК РТ и условий, конкретизирующие куплю-продажу именно право пользования землями, предусмотренных ЗК РТ, а уже затем перейти к рассмотрению особенностей купли-продажи право пользования землями сельскохозяйственного назначения.

Общие требования, предъявляемые к договору купли-продажи права пользования земельным участком, содержатся в ст. ст. 488 - 527 ГК РТ, нормы купли-продажи права землепользования, указаны только в ст. 19 ЗК РТ «Права первичных землепользователей».

Сущность договора купли-продажи право пользования земельным участком заключается в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя право пользования земельным участком, а покупатель обязуется принять право пользования земельным участком и уплатить за него определенную денежную сумму.

Объектом купли-продажи могут быть только права пользования земельными участками, которые прошли государственную регистрацию и которым присвоен идентификационный кадастровый номер [1,1].

В соотвествии со статей 489 Гражданского Кодекса Республики Таджикистан, договор купли-продажи права пользования земельным участком заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Однако на право землепользование как на объект недвижимости распространяется правило ст. 189 ГК РТ, - «Сделки с недвижимым имуществом (отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государственной регистрации. Порядок регистрации сделок с недвижимостью и ведения соответствующих реестров определяется законодательством» [2].

Государственная регистрация сделок с правом пользования земельными участками предусматривается также в ст. 55 Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него».

Так, согласно ст. 584 ГК РТ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ЗК РТ в ст. 2² ЗК, право пользования земельным участком с правом его отчуждения является особым обьектом гражданских правоотношений и может быть предметом купли-продажи, дарения, мены, аренды, залога и других сделок, а также может переходить к другому лицу в порядке наследования или универсального правопреемства, установленного земельным кодексом и гражданским законодательством.

В соответствии со ст.1 Закона РТ «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него», - основные данные объектов недвижимого имущества - кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, наличие или отсутствие права пользования земельным участком с правом его отчуждения, местонахождение, площадь, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательством Республики Таджикистан [3].

Основные сведения земельного участка - кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение и площадь, позволяют, индивидуализировать земельный участок на момент заключения договора.

Второе существенное условие - цена (ст. 585 ГК РТ). Цена право пользования земельным участком должна определятся рыночными условиями. При установлении рыночной цены права пользования земельным участком подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены.

Согласно статьи 246 части 2, говорится что основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права землепользования, права и обязанности землепользователей, в том числе по отчуждению права землепользования определяются Земельным кодексом Республики Таджикистан.

Таким образом, предполагалась что существенные особенности договора купли-продажи права пользования земельным участком будут отражены в тексте ЗК РТ. Однако в ст. 19 ЗК РТ («Особенности купли-продажи право пользования земельных участков») этого сделать не удалось, так как значительная часть положений, регулирующих рассматриваемый институт не учтена в Земельном кодексе РТ.

Полагаем, что законодатель обоснованно отказался включать в Земельный кодекс РТ многочисленные нормы об ограничениях обороноспособности права пользования земельными участками: относительно субъектного состава, минимальных и максимальных размеров сельскохозяйственных угодий. А также, в статье 22 Земельного Кодекса Республики Таджикистан указал, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков из земель различного назначения, предоставляемых в пользование физическим и юридическим лицам Республики Таджикистан с правом их отчуждения будут установлены Правительством Республики Таджикистан.

На наш взгляд, при изъятии права пользования земельным участком у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, за исключением случая, когда покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (ст. 498 ГК РТ).

Куплю продажу право пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения отождествляют с понятием «рынка права пользования земельным участком».

С.А. Липски полагает, что в понятие «рынок земли» должны быть включены все непротиворечащие закону сделки, связанные с рыночным перераспределением земли, в том числе и не влекущие ее отчуждения [4,45].

Н.Н. Аверьянова не может согласиться с данным утверждением, по ее мнению, в понятие «рынок земли», помимо сделок, которые совершаются с ней, должны включаться и другие элементы, такие, как и сам земельный фонд, то есть рыночный товар. Конечно, что существование рынка земли без наличия, реального учтенного и сформированного земельного объекта невозможно. В связи с этим, рынок земли должен иметь соответствующую информационную инфраструктуру в лице кадастровых служб, учреждений по регистрации прав на землю и тому подобных организаций, в чьи задачи входит формирование объектов для нормального функционирования земельного рынка, в результате которого будет происходить оборот прав на землю [5,28]^.

Сделки с правом пользования землями сельскохозяйственного назначения являются основой формирования рынка права пользования землями сельскохозяйственного назначения, а все остальные компоненты - лишь условия для их нормального совершения.

Купля продажа в свою очередь является одним из видов оборота прав на землю и осуществляется в процессе функционирования рынка права землепользования.

В 2012 году были внесены изменения и дополнения в Земельный Кодекс Республики Таджикистан и первичный землепользователь был наделен правом отчуждения своего права землепользования, однако рынок права землепользования не работал. Только в 2018 году, впервые понятия первичный и вторичный земельный рынок был включен в Закон Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и права на него».

Согласно этим изменениям, переход прав пользования земельным участком с правого его отчуждения от государства к физическим и юридическим лицам - землепользователям в соответствии нормативными правовыми актами, был определен первичный земельный рынок.

А реализация землепользователями физическими и юридическими лицами их прав на осуществление гражданско-правовых сделок в отношении прав пользования земельным участком с правом его отчуждения в соответствии нормативными правовыми актами, был указан как вторичный земельный рынок. Во исполнения Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и права на него», Решением Государственного Комитета по земельному управлению и геодезии Республики Таджикистан от 8 января 2018 года за №4, были приняты правила, порядок регистрации, ведение и формы регистрационных дел, книги регистрации, журнал заявлений и присвоения индивидуального кадастрового номера недвижимого имущества.

Купля продажа права землепользования, с правом его отчуждения на первичном земельном рынке имеет особенности, связанных объектов этих правоотношений с ее субъектами, формируя при этом основания и порядок совершения купли продажи.

Купля продажа права землепользования, с правом его отчуждения на вторичном земельном рынке - это сделки, направленные на отчуждения прав пользования земельным участком с правом его отчуждения физическими и юридическими лицами.

Функционирование вторичного земельного рынка, с правом его отчуждения, зависит также от первичного земельного рынка, так как получившие физические и юридические лица в собственность права землепользования, с правом его отчуждения от государства, располагают возможностью свободно распоряжаться своим правом.

Договор купли продажи является возмездным договором, возмездность в свою очередь, выступает обязательным признаком всякого договора купли продажи. Возмездным принято считать договоры, удовлетворяющие имущественный интерес каждой вступающей в него стороны [6,133].

Согласно статьи 488 Гражданского Кодекса Республики Таджикистан, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность (право хозяйственного ведения и оперативного управления) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Диспозитивная норма становится частью договора купли продажи, именно тогда, когда стороны, заключая договор не исключили ее применение и не установили другие условия, отличные от данной диспозитивной нормы и согласились на законодательную трактовку договорного пункта [7,5].

О.С. Иоффе считает, что другие условия, определенные диспозитивными нормами, которые непосредственно не формируют специфику правоотношения, то наличие разногласий по ним не может служить основанием для признания договора незаключенным, если другие его условия сторонами фактически выполнены [8, 29-31].

Таким образом, в договоре купли продажи несущественные условия в отличие от существенных условий, не может сыграть никакой роли в формировании существа договорного правоотношения.

Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества предусмотрены в Гражданском кодексе Республики Таджикистан. Согласно статьи 490 Гражданского Кодекса Республики Таджикистан, в договоре купли продажи права пользования земельного участка должны быть указаны сведения, определяющие месторасположение земельного участка.

При отсутствии таких сведений в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается неоговоренным сторонами, а договор купли-продажи незаключенным.

Еще одним существенным условием договора купли продажи права пользования земельного участка, является его цена.

Цена право пользования земельным участком должна определятся рыночными условиями.

При установлении рыночной цены права пользования земельным участком подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации.

Таким образом, сведения о существующих ограничениях (обременениях) земельных участков является существенным условием договора купли продажи права пользования земельным участком, так как это конкретно указано в законе, то есть в случае наличия таких обременений, продавец должен в договоре на них указать, в обратном случае данный договор будет считаться незаключенным.

Купля продажа права пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения регулируются гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных ЗК РТ. Купля-продажа права пользования земельными участками представляет собой имущественное отношение, возникающее в связи с отчуждением особого вида недвижимого имущества - права пользования земельным участком, и переходом прав на него от одного лица к другому. Существенными условиями договора купли-продажи права пользования земельным участком являются предмет договора и цена. Применительно к положениям земельного законодательства описание предмета договора купли-продажи права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, должно содержать указание на размер, местоположение, кадастровый номер и разрешенное использование.

Еще одним из существенных условий заключения договора купли продажи права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, это обязательное указание сведений о существующих ограничениях (обременениях) земельных участков.

Указание в договоре на категорию, целевое назначение и разрешенное использование участка полагаем необходимым, но не влекущим последствий признания договора незаключенным, поскольку анализ норм гражданского законодательства не позволяет нам сделать такой вывод и было бы неправильным считать данное условие существенным для договора купли-продажи права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения в силу того, что категория и целевое назначение определяется законодателем и в нормах законодательства имеется ссылка на то, что их изменение недопустимо без соблюдения определенного порядка. Кроме того, эти данные указаны в документах государственного земельного кадастра, которые являются обязательным приложением к данному договору.

Список литературы

1. Конституция Республики Таджикистан от 1994 г. 37 c.

2. Земельный Кодекс Республики Таджикистан от 13 декаря 1996 г. № 326.

3. Гражданский Кодекс Республики Таджикистан 30 июня 1999 года, № 803.

4. Закон Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества» от 20 марта 2008 года, № 375.

5. Закон Республики Таджикистан «О внесении изменений и дополнений в Закон РТ «О государственной регистрации недвижимого имущества»« от 02.01.18 г., №1502.

6. Аверьянова Н.Н. Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности. Дис. канд. юридических наук, Саратов, 2004, - 200 c.

7. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. №7. 124 c.

8. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975. 880 c.

9. Липски С.А. Земельные доли: путь к оптимизации землепользования или препятствие при перераспределении земель//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. №2-3 (7-8). 300 c.

10. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М. 1950. 412 c.

Размещено на Allbest.ru