Размещено на http://www.allbest.ru/

Владивостокский государственный университете экономики и сервиса Россия, г. Владивосток

Совершение гражданских сделок в отношении земельных участков на примере договора дарения: правовой опыт Российской Федерации и Республики Таджикистан

А.П. Грудинина студентка 4 курса

Аннотация

земельный договор дарение право

Некоторые правовые институты Российской Федерации и Республики Таджикистан имеют общие исторические предпосылки развития. В Республике Таджикистан, в отличие от Российской Федерации, право собственности на землю является исключительным правом государства, однако, это не лишает землепользователей - физических и юридических лиц, возможности пользоваться и распоряжаться земельными участками. По существу договор дарения земельного участка в Российской Федерации является аналогом договора дарения права пользования земельным участком с правом отчуждения права пользования в Республике Таджикистан. В этой связи представляет интерес рассмотрение института дарения в отношении земельных участков в России и Таджикистане.

Ключевые слова и словосочетания: Российская Федерация и Республика Таджикистан, договор дарения, государственная собственность на землю, право пользования земельным участком.

Annotation

Some Russian and Tajik law institutions have common historical development background. Unlike Russia, in Tajikistan land ownership is the exclusive right of the state, however, this fact doesn't deprive land users - individual persons and legal entities, of the possibility to use and manage lands. Actually, deed of gift in Russia is the analog of deed of gift of the right to use the land with the right of its deprivation in Republic of Tajikistan. That's why it's interesting to study the given institution referring to land in Russia and Tajikistan.

Keywords and phrases: Russian Federation and Republic of Tajikistan, the deed of gift, State ownership of land, the right to use the land.

Декретом о земле, принятым вторым Всероссийским съездом Советов 27 октября 1917 года, частная собственность на землю упразднялась [2]. Покупка, продажа, завещание или дарение, а также залог земли запрещались [3, ст. 27]. Земля предоставлялась исключительно в пользование.

Распад СССР в 1991 году привел к образованию независимых государств, каждое из которых пошло по своему пути развития - политическому, экономическому, культурному, социальному. Не стали исключением Российская Федерация и Республика Таджикистан. Значительные изменения коснулись законодательного регулирования отдельных отраслей права.

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года, закрепила многообразие форм собственности на землю, в результате чего стало возможным совершение гражданско-правовых сделок по приобретению земель в частную собственность [7, с. 1-5]. Впервые дарение земельных участков было разрешено Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года. Согласно которого у граждан и юридических лиц - собственников земельных участков, возникало право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды [12].

Благодаря множеству форм собственности на землю в Российской Федерации, физические и юридические лица вправе владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, принадлежащими им на праве частной собственности. Дарение земельных участков заслуживает особого внимания. Специфика совершения рассматриваемой сделки обусловлена ее предметом, являющимся природным ресурсом и неотъемлемым составляющим природной среды. Заключение договора дарения урегулировано гражданским законодательством, нацеленным на развитие рыночных отношений, и носит имущественный характер. Вместе с тем, действующий Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритет охраны и рационального использования земель над использованием земель в качестве объектов недвижимости имущественных отношений [4, ст. 1].

В Республике Таджикистан до настоящего время земля находится в собственности государства. Конституцией Республики Таджикистан, принятой всенародным референдумом 6 ноября 1994 года, провозглашена исключительная собственность государства на землю, ее недра, воду, воздушное пространство, животный и растительный мир и другие природные ресурсы [8]. Однако ввиду того, что земля является 1) средством производства сельскохозяйственной продукции, направленной на удовлетворение потребностей населения и обеспечение продовольственной безопасности страны, а также является 2) составляющей рыночных отношений, связанных с приобретением и переходом прав собственности на недвижимое имущество, граждане и юридические лица обладают иными вещными правами в отношении земли, которые дают возможность пользоваться земельными участками с целью получения имущественной и личной неимущественной выгоды.

К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, Гражданский кодекс Республики Таджикистан относит право землепользования, которое представляет собой возможность землепользователя извлекать полезные свойства земли в соответствии с ее целевым назначением. В рамках гражданских правоотношений землепользователи вправе совершать сделки по отчуждению права пользования земельным участком, путем заключения договоров, в частности, договора дарения. Предмет такой сделки можно определить как совокупность прав и обязанностей, связанных с землепользованием, а не сам земельный участок непосредственно.

Указанные обстоятельства вызывают интерес к законодательству бывших союзных государств. В рамках сравнительного анализа нормативно-правовых актов Республики Таджикистан и Российской Федерации, а также судебной практики Российской Федерации, представляется интересным рассмотрение института дарения в отношении земельных участков, как недостаточно изученного и имеющего особенности применения на практике в России и Таджикистане.

Понятия договора дарения, закрепленные в Гражданских кодексах РФ и РТ схожи. По договору дарения одна сторона, именуемая «даритель», безвозмездно передает другой стороне, именуемой «одаряемый», вещь в собственность либо имущественное право к себе, либо освобождает ее от имущественной обязанности перед собой. Существуют два отличительных момента.

Во-первых, в России по договору дарения даритель может передать имущественное право или освободить от имущественной обязанности не только перед собой, но и перед третьим лицом.

Во-вторых, даритель может не передавать дар, а лишь обязаться передать. Подобное обещание безвозмездно передать вещь или имущественное право, или освободить от имущественной обязанности, выраженное в надлежащей форме, признается договором дарения. Так, в Российской Федерации договор дарения может быть реальным или консенсуальным [9, с. 108-110]. В первом случае даритель передает имущество одаряемому, а одаряемый принимает его. Моментом исполнения договора признается момент передачи вещи. Во втором случае даритель обещает передать вещь в собственность в будущем. Относительно договора дарения земельного участка принципиальным является то, что возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Право собственности одаряемого на земельный участок по договору дарения возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права на участок договор считается неисполненным, что обеспечивает право одаряемого отказаться от дара. Вместе с тем, уклонение дарителя от регистрации сделки является основанием для принуждения его в судебном порядке к совершению юридически-значимых действий, направленных на переход права собственности к одаряемому.

В Гражданском кодексе РТ отсутствует упоминание об обещании дарения. Между тем, сделки по переходу права в отношении земельных участков также подлежат государственной регистрации. Право пользования возникает, переходит, прекращается с момента государственной регистрации соответственно его возникновения, перехода, прекращения [10, ст. 8]. То есть, в Республике Таджикистан договор дарения является реальным, следовательно, отсутствует механизм понуждения дарителя передать дар в отсутствие договора дарения.

Отличительной чертой договора дарения, как в России, так и в Таджикистане является его безвозмездность, то есть обязанность встречного предоставления вещи, оказания услуги или оплаты дара отсутствует. Между тем, в Российской Федерации договором дарения, может быть предусмотрено право дарителя на пользование земельным участком после перехода права собственности к одаряемому. Подобное условие представляет собой частный сервитут на земельный участок и не является встречным имущественным предоставлением. Российский ученый-цивилист, доктор юридических наук, В.В. Витрянский пишет: «Имущество, переданное одаряемому, может быть, обременено правами дарителя, что никак не влияет на природу одностороннего обязательства, вытекающего из обещания дарения» [1, с. 780]. То есть, по договору дарения у одаряемого могут возникать встречные неимущественные обязательства, например, такие как, предоставить доступ прохода через земельный участок, не создавать препятствий пользования жилым домом, расположенным на участке [15]. Однако необходимо отметить, что сохранение за дарителем исключительного права пользования всем земельным участком, влечет недействительность сделки, так как свидетельствует о ее совершении лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия или с целью прикрыть другую сделку.

Применительно к Республике Таджикистан возникает вопрос, может ли даритель при передаче права пользования земельным участком по договору дарения сохранить за собой право пользования частью участка? Согласно статье 10 Земельного кодекса РТ физическое лицо, которое совместно с другими физическими лицами обладает правом пользования земельным участком, приобретает право землепользователя после реализации своего права на выделение земельного участка в соответствии со своим земельным паем на местности. Следовательно, можно сделать вывод, что лицо не вправе по договору дарения сохранить за собой право пользования частью участка, однако, правообладателю предоставлена возможность выдела участка. При выделении участка необходимо соблюдать требования, предъявляемые к размеру земельного участка, предоставляемого в пользование [6]. Минимальный размер земельного участка, не подлежащего разделению, зависит от места его территориального нахождения, категории и назначения земель и определяется Правительством Республики Таджикистан.

К существенным условиям договора дарения относится его предмет. В Российской Федерации и Республике Таджикистан предметы договора дарения, заключенного в отношении земельных участков различны. В России предметом договора дарения выступает непосредственно сам земельный участок, в Таджикистане - право пользования земельным участком. При этом положениями Гражданского кодекса РФ и Гражданского кодекса РТ предусмотрена обязанность дарителя указать в договоре конкретный предмет, передаваемый в качестве дара, в противном случае, договор признается ничтожным.

В Российской Федерации в договоре дарения земельного участка должно быть указано местоположение участка, его размер, категория земель, целевое назначение, кадастровый номер, здания и сооружения, находящиеся на нем, а, также, кто является собственником участка, обязательства сторон в отношении участка и права третьих лиц. Особого внимания заслуживает обязанность предоставления информации в отношении участка, данная обязанность прямо не предусмотрена главой Гражданского кодекса РФ, посвященной договору дарения, однако, в случае, если имуществу, жизни или здоровью одаряемого будет причинен ущерб в результате сокрытия информации о существенных характеристиках земельного участка, он вправе требовать от дарителя возмещения ущерба. Данное право гарантировано статьей 580 Гражданского кодекса РФ.

Право бессрочного, срочного и пожизненного наследуемого пользования земельным участком в Республике Таджикистан удостоверяется сертификатом на право пользования землей (далее по тексту - Сертификат), доля земельного пая определяется свидетельством на земельный пай (далее по тексту - Свидетельство). Сертификат содержит информацию о назначении земельного участка, степени, пользовании участка, о месте его нахождения, границах, а также информацию об иных землепользователях участка. В Свидетельстве указывается наименование дехканского хозяйства, джамоата, города, района и площадь земельного пая гражданина [11]. Исходя из изложенного, представляется достаточным указание в договоре дарения серии и номера сертификата на право пользования земельным участком, серии и номера свидетельства на земельный пай, а также приложение к договору копий, поименованных Сертификата и Свидетельства.

Необходимо отметить, что в Российской Федерации земельные участки, помимо права собственности, могут находиться в пользовании лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования, а также на праве пожизненного наследуемого владения. Однако пользователи и владельцы земельных участков на указанных вещных правах лишены права распоряжения участками, то есть возможности отчуждать принадлежащие им права в пользу третьих лиц.

Субъектами по договору дарения в России могут быть физические и юридические лица РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. В Республике Таджикистан иностранные лица вправе пользоваться земельными участками без права отчуждения права пользования [17, с. 76-80]. Вызывает интерес, могут ли иностранные лица выступать стороной по договору дарения права пользования? Договор дарения, представляя собой сделку по отчуждению права пользования, предполагает наличие у дарителя права отчуждения права пользования земельным участком. Данное право закреплено в правоустанавливающих документах на земельный участок. Однако перейти в полном объеме к иностранному лицу оно не может в силу законодательного ограничения.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса РТ, если право пользования участком сельскохозяйственного назначения с правом отчуждения перешло иностранному лицу, оно подлежит отчуждению физическому или юридическому лицу Республики Таджикистан в течение одного года с момента перехода права. В случае уклонения от передачи права пользования, земельный участок подлежит изъятию в судебном порядке. На основании изложенного, можно сделать вывод, что иностранные лица не могут выступать в качестве одаряемой стороны по договору дарения, однако, в некоторых случаях могут передать право пользования земельным участком с правом его отчуждения в качестве дара.

В России, в случае если земельный участок находится в общей долевой собственности, то отчуждение доли в дар возможно только с согласия всех участников долевой собственности. При этом участник вправе по своему усмотрению подарить свою долю или распорядиться ею иным образом, с соблюдением требований предоставления остальным участникам долевой собственности преимущественного права покупки. Однако договор дарения представляет собой безвозмездную сделку, направленную на переход права собственности к конкретному субъекту, следовательно, остальные участники долевой собственности лишены возможности приобретения доли. Распространенным в судебной практике является оспаривание договоров дарения недвижимости, находящихся в общей собственности супругов. Основанием для признания сделки недействительной выступает отсутствие согласия одного из супругов на отчуждение общей собственности. Решением данной проблемы представляется выдел доли из общего имущества.

К праву пользования земельным участком с правом отчуждения права пользования, приобретенным лицом во время нахождения в браке, в соответствии с положениями Земельного кодекса РТ также относятся правила о совместной собственности супругов. Согласно положениям Семейного кодекса РТ раздел имущества, находящегося в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов [16, ст. 38].

Зачастую индивидуальные предприниматели и юридические лица прибегают к дарению недвижимости в целях сохранения имущества при банкротстве. Наличие у должника на момент совершения дарения долгов перед кредиторами, безвозмездность отчуждения имущества, которое могло быть включено в конкурсную массу, а также совершение сделки между кровными родственниками, может быть расценено судом как злоупотребление правом [13]. Сделки дарения недвижимости, совершенные в течение 6 месяцев, предшествующих объявлению индивидуального предпринимателя или юридического лица несостоятельным, и за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, признаются недействительными [14]. Последствием является возвращение в конкурсную массу земельного участка в натуре.

В результате сравнительного анализа нормативно-правовых актов Республики Таджикистан и Российской Федерации можно сделать вывод о наличии общего и особенного в регламентации института дарения в отношении земельных участков.

По своей правовой природе договор дарения земельного участка в Российской Федерации является аналогом договора дарения права пользования земельным участком с правом отчуждения права пользования в Республике Таджикистан.

Несмотря на то, что договоры дарения в Российской Федерации и Республике Таджикистан имеют сходства, они имеют и свои специфические особенности, и, как следствие, требуют более четкой регламентации в законодательстве каждой из стран. Сотрудничество соседних государств и обмен положительным опытом в отношении дарения позволили бы урегулировать спорные вопросы совершения сделок. Это привело бы к более эффективному применению договоров на практике, что упростило бы оборот прав на земельные участки и способствовало развитию рыночных отношений.

Литература

1. Витрянский, В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / В.В. Витрянский, М.И. Брагинский- М.: Статут. 2011. -780 с.

2. Декрет о земле (принят II Всероссийским съездом Советов 27.10.1917) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс» (дата обращения: 12.05.2015).

3. Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 года (ред. от 27.12.1926) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс» (дата обращения: 12.05.2015).

4. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) [Электронный ресурс] / СПС «Консультант плюс» (дата обращения: 12.05.2015).

5. Земельный кодекс Республики Таджикистан: от 13 декабря 1996 года № 327 (ред. от 01.08.2012 г.) [Электронный ресурс] / СоюзПравоИнформ - Режим доступа: http://www.spinform.ru (дата обращения: 12.05.2015).

6. Исламов, Ш.М. Совершенствование земельного законодательства в условиях рыночной экономики в Республике Таджикистан. Зарубежное право: теория и практика. / Ш.М. Исламов. [Электронный ресурс] «elibrery» Режим доступа: http://elibrary.ru/query_results.asp (дата обращения: 15.03.2015).

7. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.

8. Конституция Республики Таджикистан (принята референдумом 06.11. 1994 г.) (с изм. и доп. от 26.09.1999 и 22.06.2003 гг.) [Электронный ресурс] / СоюзПравоИнформ - Режим доступа: http://www.spinform.ru (дата обращения: 15.03.2015).

9. Куйбышева, И.П. Особенности заключения договора дарения земельных участков / И.П. Куйбышева // Вестник Московского государственного университета леса - Лесной вестник. - 2013. - № 5 (97). - С. 108-110.

10. О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него: закон Республики Таджикистан от 20 марта 2008 года №375 (ред. от 22.07.2013 г.) [Электронный ресурс] / СоюзПравоИнформ - Режим доступа: http://www.spinform.ru (дата обращения: 15.03.2015).

11. Об утверждении Правила порядка оформления, регистрации, выдачи, замены и о признании утратившим силу Сертификата на право пользования землей и Свидетельства на земельный пай: Постановление Правительства Республики Таджикистан от 02.08.2009 г. № 374 (ред. от 01.07.2011 г.) [Электронный ресурс] / СоюзПравоИнформ- Режим доступа: http://www.spinform.ru(дата обращения: 15.03.2015).

12. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России: указ Президента РФ от 27.10.1993г. № 1767 (ред. от 25.01.1999) [Электронный ресурс] / СПС «Консультант плюс» (дата обращения: 15.03.2015).

13. Определение Арбитражного суда Сахалинской области от 17 октября 2013 года по делу № А59-4102/2012 [Электронный ресурс] // РосПравосудие - Режим доступа: https://rospravosudie.com (дата обращения: 15.03.2015).

14. О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс» (дата обращения: 15.03.2015).

15. Решение Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 29 января 2014 г. по делу № 2-49/2014 [Электронный ресурс] // РосПравосудие - Режим доступа: https://rospravosudie.com (дата обращения: 15.03.2015).

16. Семейный кодекс Республики Таджикистан: от 13 ноября 1998 года (ред. от 19.03.2013 г.) [Электронный ресурс] // СоюзПравоИнформ- Режим доступа: http://www.spinform.ru (дата обращения: 15.03.2015).

17. Таджиев, Д. Некоторые вопросы аграрной реформы в Республике Таджикистан / Д. Таджиев // Вестник Таджикского государственного университета права, бизнеса и политики. - 2009. - № 4. - С. 76-80.

Размещено на Allbest.ru