Проблемы реализации государственной политики в сфере строительства жилья Свердловской области и пути их решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы реализации государственной политики в сфере строительства жилья Свердловской области и пути их решения

Иванова М.С.

В настоящее время из-за высоких цен на жилье покупательская способность граждан Свердловской области остается на низком уровне. Улучшению ситуации не способствуют и ипотечные программы, предлагаемыми банками. Причиной является высокий кредитный порог и высокий процент[3, c. 89]. Ограниченный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к росту цен. Цены на жилье во многом остаются завышенными и определяются не затратным подходом, а рыночным.

Таблица 1 - Динамика себестоимости и средних цен на 1 кв.м жилья в Свердловской области в 2009-2013 годах [4, c. 154]

Данные таблицы 1 показывают, что среднедушевые доходы населения значительно ниже себестоимости 1 кв.м жилья. Однако есть и положительная тенденция - темпы роста среднедушевых доходов превышают темпы роста себестоимости и цены на 1 кв. м жилья.

Отсутствует ценовая разница между предложениями первичного и вторичного рынка жилья. Начиная с 2010 года наблюдается существенный рост рентабельности продаж на первичном рынке недвижимости - с 44,9% в 2010 году до 57,2% в 2013 году. Рост рентабельности составил 18,5%.

Текущее состояние рынка арендного жилья характеризуется как нестабильное, с завышенной ценой, с высокой долей частных предложений без адекватного института договоров аренды, что в значительной степени не соответствует потребностям населения, бизнеса и государства [3, c. 142].

К прочим проблемам относится нехватка промышленно-производственных предприятий, отсутствие конкуренции в сегменте производства стройматериалов.

На современном этапе продолжается ухудшение состояния основной части жилищного фонда, растет объем ветхого и аварийного жилья [2].

Таблица 2 - Динамика общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда в Свердловской области за 2000-2012 года [4, c. 162]

Данные таблицы 2 показывают, что начиная с 2000 года наблюдается снижение площади ветхого жилья, которое, в том числе, переходит и в аварийное состояние. Удельный вес аварийного жилья с 1% в 2000 году возрос до 23,5% в 2012 году, общая площадь аварийного жилья за 12 лет выросла на 1929,5%.

Таблица 3 - Динамика нуждающихся в жилых помещениях семей в Свердловской области за 2000-2012 года [4, c. 171]

Наблюдается снижение количества семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия - с 6106 ед. в 2000 году до 4410 ед. в 2012 году (таблица 3), снижение за 12 лет составило 27,8%

Данные таблицы 3 показывают, что удельный вес числа семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия в общем количестве нуждающихся крайне низок - ниже 10% в 2000-2012 годах.

Сегодня отсутствует прозрачная система финансирования капитального ремонта жилья [2].

Другая проблема - трудности с возложением ответственности за безопасную эксплуатацию домов на управляющие компании, в силу того, что документация на здания, особенно построенные несколько десятилетий назад, находится у бывших ДЭЗов, ЖЭКов либо вообще утрачена.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться действующий механизм предоставления земельных участков (дороговизна и сроки предоставления).

Много проблем в сфере жилищного строительства связано с плохим разделением полномочий между разными уровнями власти, между иными субъектами отношений. Так, служащие на уровне муниципальных властей не могут самостоятельно распоряжаться жилищным фондом и используют передачу прав в хозяйственное ведение, где и создаются управляющие компании [1]. жилищный фонд ответственность партнерство

С другой стороны, такой способ приватизации является незаконным на основании ФЗ №178-ФЗ от 02.11.2013.

Существуют также множественные проблемы, связанные с аварийным состоянием коммуникаций жилищного фонда. Во многом эта проблема обусловлена низким квалификационным уровнем сотрудников всей системы ЖКХ. Затратные объекты жилья часто передаются в ведение управляющих компаний, таким образом, государство оптимизирует свои расходы и доходы от приватизации [2, c. 8].

У пользователей и собственников жилья нет обязательств перед управляющими компаниями даже при условии заключения договоров на обслуживание. На это есть такие причины как то вынуждение на совершение сделки, незнание жильцов, также отсутствует понятие «общее имущество в многоквартирных домах» законодательно (ФЗ №178). Имеются множественные случаи, когда муниципалитет не сообщает жильцам о переходе прав собственности на управляющую организацию. В случае введения в заблуждение жильцов касательно оплаты, прав собственности, неплатежей, депозитов, общедомовых долгов, управляющая компания обязана возместить эти убытки жильцам [5, c. 230].

Основной доход управляющих компаний получается из фонда на содержание и ремонт жилых помещений (за счет жильцов). Такие организации как ТСЖ и Совет дома отношения к имуществу дома не имеют, следовательно не имеют прав управления, распоряжения и пользования.

Договоры на управление с собственниками жилья, таким образом, становятся изначально недействительными. И эти действия могут расцениваться как противоправные, а также принуждение к совершению противоправных действий ряд других статей (неосновательное обогащение).

Для искоренения проблем в ЖКХ необходимы финансовые модули, обеспечивающие прозрачность деятельности управляющих организаций, контроль за ними со стороны государства и общественности. Также обеспечить комплексные инновационные решения в сфере управления и надзора за управляющими компаниями. Существует мнение, что управление в форме общественного самоуправления приведет к порядку в этой сфере.

Далеки жилищные условия и качество коммунальных услуг от европейского уровня, но даже элементарные позиции как плановый ремонт, проверка сетей, финансово-хозяйственное состояние самих ЖКХ и управляющих организаций не соответствуют внутрироссийским нормативам и правилам [2].

Рассмотренные проблемы развития жилья в Свердловской области носят конгломеративный характер, требуют значительных финансовых вливаний и могут быть решены только с участием исполнительных органов власти Свердловской области, а также в пределах нескольких финансовых лет.

Одним из путей решения проблем в сфере строительства жилья в Свердловской области должно стать создание научно-технической, архитектурно-градостроительной, методической и нормативной базы, необходимой для решения таких важнейших проблем строительства, как:

· снижение себестоимостистроительного сектора экономики

· улучшение качества строительных объектов;

· повышение конкурентоспособности отечественных производителей строительной продукции и отделочных материалов;

· повышение рентабельности работы предприятий строительного сектора экономики;

· расширение и совершенствование рыночных отношений в строительстве [3, c. 188].

В этой связи основными направлениями, определяющими развитие сферы строительства жилья в Свердловской области, являются:

· повышение технологической значимости и коммерческой привлекательности результатов научных разработок;

· развитие инновационной инфраструктуры в сфере строительных и отделочных материалов.

Частно-государственное партнерство особенно эффективно, когда имеются различия между частными и общественными интересами. Государство выступает здесь соинвестором строительства социального жилья [3, c. 46]. Правительством РФразрабатываются и постоянно совершенствуются меры по созданию условий для развития арендного жилья, прежде всего некоммерческого найма жилых помещений.Также разрабатываются и поддерживаются условия строительства некоммерческого арендного жилья через государственные институты развития (Фонд "РЖС", Фонд "ЖКХ", Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк).

Литература

1. О содействии развитию жилищного строительства: Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ (в (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 2) Ст. 3617.

2. Программа реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Свердловской области на 2009-2012 годы: постановление Правительства Свердловской области № 479-ПП от 29.04.2009 года // СПС Консультант.

3. Бессарабова Т.А. Национальный проект по обеспечению жильем: деятельность прокуратуры // Законность. 2013. № 6. С. 50-56.

4. Ершов О.Г. Жилое помещение непригодно для проживания: проблемы выселения нанимателей // Жилищное право. 2014. № 6. С. 63-68.

5. Чернов А.В., Семина Т.А. Привлечение финансирования в сферу жилищно-коммунального хозяйства. // Жилищное право. 2013. № 3. С. 11

Размещено на Allbest.ru