Порядок розрахунку орендної плати за використання сільськогосподарських земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Порядок розрахунку орендної плати за використання сільськогосподарських земель

А. І. Коріненко

Стаття присвячена дослідженню питань оренди сільськогосподарських земель приватної, державної та комунальної власності. Проведено порівняльну оцінку форм плати за землю. Розглянуто істотні умови договору оренди земельних ділянок. Розкрито порядок розрахунку орендної плати за використання сільськогосподарських земель державної та комунальної власності, визначено вимоги щодо граничного розміру орендної плати.

Ключові слова: оренда землі, орендна плата, землекористувачі, договір оренди землі, земельна ділянка, пай, земельний податок, орендар, орендодавець. оренда земля плата сільськогосподарський

This article is devoted to study of issues of lease agricultural lands of private, state and communal property. The comparative evaluation of forms of pay for land was done. The essential terms of the agreement of land lease were considered. The procedure for calculating the rent for the use of agricultural lands of state and communal property was disclosed and defined requirements which determine the limit amount of rental payment.

Keywords: lease of land, rent, land users, agreement of land lease, lot of land, share, land-tax, leaseholder, lessor.

Статья посвящена исследованию вопросов аренды сельскохозяйственных земель частной, государственной и коммунальной собственности. Проведена сравнительная оценка форм платы за землю. Рассмотрены существенные условия договора аренды земельных участков. Раскрыт порядок расчета арендной платы за использование сельскохозяйственных земель государственной и коммунальной собственности, определены требования относительно предельного размера арендной платы.

Ключевые слова: аренда земли, арендная плата, землепользователи, договор аренды земли, земельный участок, пай, земельный налог, арендатор, арендодатель.

Постановка проблеми. На сучасному етапі економічної реформи особливе значення мають проблеми регулювання земельних відносин. Різноманіття форм власності на землю і платність землекористування нині створюють реальні передумови для введення земель до економічного обороту. У системі земельних відносин важливе місце займає оренда, як особлива форма реалізації земельної власності і обороту головного засобу виробництва в сільському господарстві. Орендні відносини є одним з найважливіших напрямів розподілу землі і підвищення ефективності її використання, оскільки в сучасних умовах в Україні земельний ринок знаходиться у стадії формування. Цим пояснюється той факт, що кількість договорів оренди в сільському господарстві зростає з року в рік, а основну долю в угодах із землею займає оренда.

Однією з умов ефективного використання орендованих сільськогосподарських земель, а також успішного функціонування підприємства є розрахунок орендної плати за використання земель. Тому, питання пов'язані з розрахунком орендної плати, є актуальним завданням, як теоретичної, так і практичної значущості.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Сучасною організацією аграрного землекористування розвинутих країн світу є оренда землі, яка регулюється державою, як основна форма земельних відносин. Питанням розвитку орендних земельних відносин приділяють увагу такі вчені, як: Д.С. Добряк, В.Я. Месель-Веселяк, В.В. Милосердов, А.М. Третяк, М.М.Федоров, П.П. Юхименко та ін. Разом з тим питання пов'язані з визначенням орендної плати за землю залишаються актуальними для умов сільськогосподарського виробництва і потребують подальших досліджень.

Мета дослідження - розглянути існуючі методи нарахування орендної плати за використання сільськогосподарських земель та охарактеризувати їх порядок розрахунку.

Виклад основного матеріалу. Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ), одним із видів прав користування землею є право оренди земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Чимало суб'єктів господарювання для забезпечення своєї діяльності отримують у користування на умовах оренди землі державної та комунальної власності.

Відповідно до п. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон про оренду) розмір, форма і строки внесення орендної плати за ділянки державної та комунальної власності раніше встановлювалися відповідно до Закону України «Про плату за землю», на сьогоднішній день - встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Згідно з п. 14.1.147 ПКУ, плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - це обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп. 14.1.136 ПКУ). Тобто у випадку оренди земель державної та комунальної власності, орендна плата є платою за землю - загальнодержавним податком - та регулюється ПКУ. Відповідно, орендар у разі оренди земель державної та комунальної власності сплачує лише орендну плату, податок уже не сплачується. Як і будь-який інший податок, орендна плата за земельні ділянки, справляється виключно у грошовій формі.

У свою чергу, земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (пп. 14.1.72 ПКУ).

Власники земельних ділянок -- юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), які відповідно до закону набули права власності на землю в Україні, а також територіальні громади та держава щодо земель комунальної та державної власності відповідно;

Землекористувачі -- юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Проаналізувавши норми ПКУ, слід зазначити, що земельний податок стосується саме землекористувачів, які користуються земельною ділянкою на підставі права постійного землекористування.

Землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Порівняльну характеристику описаних вище форм плати за землю наведено в таблиці 1.

Таблиця 1.

Порівняльна характеристика форм плати за землю

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності - є договір оренди такої земельної ділянки.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець (власник ділянки або уповноважена ним особа) зобов'язується за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар - використовувати ділянку відповідно до умов договору і вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону № 161).

У договорі оренди повинні бути вказані всі істотні умови, необхідні для договорів даного типу. Відсутність у договорі хоч би однієї такої умови є підставою для відмови в його державній реєстрації. Конкретний перелік істотних умов договору оренди землі наведено в ст. 15 Закону № 161 і включає:

- об'єкт оренди (указується кадастровий номер, місце розташування і розмір ділянки);

- строк дії договору. Максимальний строк оренди - до 50 років (ч. 3 ст. 93 ЗКУ);

- орендна плата (указується її розмір, індексація, форма платежу);

- умови використання і цільове призначення земельної ділянки;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі ділянки орендареві. Передача ділянки оформляється актом приймання-передачі, підписаним сторонами (ст. 17 Закону № 161);

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) з використання земельної ділянки (наприклад, установлення сервітуту відносно земельної ділянки повинне бути відображене в договорі оренди). Якщо земельна ділянка знаходиться в заставі, то передача її в оренду можлива тільки за згодою заставодержателя;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини. За умовчанням такий ризик несе орендодавець, якщо в договорі не передбачено інше (ст. 11 Закону № 161);

- відповідальність сторін;

- умови передачі в заставу або внесення до статутного капіталу права оренди.

Крім того, до договору оренди землі обов'язково додаються і є його невід'ємною частиною:

- план (схема) земельної ділянки;

- кадастровий план земельної ділянки;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки (у разі зміни її цільового призначення).

Справляння плати за землю здійснюється згідно з положеннями Податкового кодексу з урахуванням норм, визначених у розділі XIII «Плата за землю» цього Кодексу.

Несплата земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності виробниками сільськогосподарської продукції та громадянами протягом року, іншими платниками - протягом півроку - вважається систематичною і є підставою для припинення права користування земельними ділянками.

Пунктами 288.2 та 288.3 ст. 288 Податкового кодексу визначено, що платником орендної плати є орендар земельної ділянки, а об'єктом оподаткування -- земельна ділянка, надана в оренду.

Згідно зі ст. 271 ПКУ базою оподаткування плати за землю є, зокрема, нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XIII «Плата за землю» ПКУ.

Статтею 274 ПКУ визначено, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 % від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 та 278 цього Кодексу.

Згідно з п. 288.4 ст. 288 ПКУ розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, але річна сума платежу відповідно до п. 288.5 ст. 288 цього Кодексу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом XIII Податкового кодексу;

- для інших категорій земель -- трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 % від їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

Земельний податок визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нововведенням є те, що вона визначається відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному ПКУ.

Слід зазначити, що чинне законодавство визначає розмір земельного податку виходячи із:

а) функціонального використання;

У ст. 272 ПКУ визначено особливі ставки земельного податку лише для сільськогосподарських угідь, які є частинами земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до ст. 22 ЗКУ до земель сільськогосподарського призначення належать:

- сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги;

- несільськогосподарські угіддя - господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо;

б) місцезнаходження земельної ділянки;

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть знаходитись:

- в межах населеного пункту;

- поза межами населеного пункту (в межах району).

ПКУ встановлено різні розміри земельного податку за землі, які знаходяться в межах або поза межами населеного пункту. Тому варто розподілити розміри земельного податку за земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної форми власності на такі категорії:

1. Земельний податок за сільськогосподарські угіддя

Відповідно до п. 272.1 ст. 272 ПКУ, ставки податку за один гектар сільськогосподарських угідь (незалежно від місця розташування) встановлюються у відсотках від їх нормативної грошової оцінки у таких розмірах:

- для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1 %;

- для багаторічних насаджень - 0,03 %.

За такими самими ставками справляється податок за сільськогосподарські угіддя, що надані в установленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, в тому числі військовими сільськогосподарськими підприємствами, незалежно від того, до якої категорії земель вони належать.

2. Земельний податок за несільськогосподарські угіддя в межах населеного пункту

Відповідно до ПКУ ставка податку за земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, які зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими та іншими будівлями і спорудами, справляється у розмірі 3 % від суми земельного податку, обчисленого відповідно до ПКУ.

Ставки земельного податку з несільськогосподарських угідь, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі 1 % від їх грошової оцінки. Тобто земельний податок з несільськогосподарських угідь, які знаходяться в межах населеного пункту та нормативну грошову оцінку яких проведено, складає 0,03 %;

3. Земельний податок за несільськогосподарські угіддя поза межами населеного пункту

Відповідно до ПКУ ставка податку за один гектар несільськогосподарських угідь, нормативну грошову оцінку яких не проведено, зайнятих господарськими будівлями (спорудами), встановлюється у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АР Крим або по області. Такий самий розмір земельного податку встановлений і для земельних ділянок, наданих садівницьким товариствам, у тому числі зайнятих садовими та/або дачними будинками фізичних осіб.

Ставки земельного податку з несільськогосподарських угідь, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі 1 % від їх грошової оцінки.

Відповідно до ст. 23 Закону про оренду, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.

Раніше ст. 22 Закону про оренду встановлювала загальне правило, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Щодо земель державної та комунальної власності, то оскільки орендна плата не може бути меншою від розміру земельного податку, а розмір земельного податку вираховується з нормативної грошової оцінки землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується урядом. ПКУ чітко встановлює порядок здійснення індексації нормативної грошової оцінки - центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = [І - 10]:100

де: І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 %, такий індекс застосовується із значенням 110. Відповідно до ПКУ коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно-залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Власники земельних часток (паїв) мають право укладати договори оренди землі тільки за наявності у них сертифіката на право на земельну частку (пай). Такі сертифікати дійсні до виділення землі в натурі (на місцевості) і видачі державних актів на право власності на землю (після 01.01.13 р. - свідоцтва про право власності на нерухоме майно).

Типова форма договору оренди земельного паю затверджена Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р.№ 5. У договорі оренди земельного паю окрім прізвища, імені, по батькові та адреси фізичної особи - власника паю слід указати номер сертифіката на земельний пай, найменування органу, що його видав, і дату видачі. У договорі обов'язково вказується специфіка сільськогосподарського землекористування. Розмір земельної частки (паю) наводиться в умовних кадастрових гектарах.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються в договорі оренди за згодою сторін (ст. 21 Закону № 161). Разом з тим у типовому договорі оренди земельної частки (паю) передбачено, що розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами, але не може бути меншим від розміру, установленого чинним законодавством. На сьогодні такий розмір становить 3 % вартості орендованої частки (паю) (п. 1 Указу № 92 - Указу Президента від 02.02.2002 р. № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (далі - Указ № 92/2002)).

Вартість земельної частки (паю) визначається органом землеустрою і вказується в сертифікаті. Крім того, Указом № 92 передбачено поступове збільшення розміру цієї плати залежно від результатів господарської діяльності і фінансово-економічного становища орендаря.

Розмір виплачуваної фізичній особі орендодавцю орендної плати вказується в гривнях, при її виплаті в натуральній формі - у кількості продукції (урожаю), а при відробітковій формі - у послугах або роботах, наданих або виконаних для орендодавця. Орендна плата за земельні частки (паї) установлюється найчастіше в грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата може виплачуватися в натуральній формі.

Обов'язковим додатком до договору є умови виплати орендної плати: форми і періоди її виплати. Як правило, орендна плата виплачується один раз на рік за підсумками роботи сільгосп-підприємства, але можлива й інша періодичність виплати - щомісячно або щокварталу. Якщо в договорі строк не вказано, то орендна плата повинна виплачуватися щомісячно (ст. 762 ЦКУ).

Якщо договором передбачено відробіткову або натуральну форму орендної плати, то необхідно зробити перерахунок в грошову форму виходячи із собівартості визначених договором видів продукції, робіт (послуг), яка склалася в господарстві за минулий рік (Постанова № 672).

Крім того, згідно зі ст. 21 Закону № 161 розмір орендної плати слід розраховувати з урахуванням індексу інфляції, якщо інше не передбачено договором, за допомогою формули:

Орендна плата за місяць = Орендна плата за рік : 12 місяців х Індекс інфляції з початку поточного року до дати укладення договору х Індекс інфляції за перший місяць оренди

Якщо сторони не хочуть враховувати інфляційну складову при розрахунку орендної плати, то в договорі треба прописати, що орендна плата за договором індексації не підлягає.

Крім того, при визначенні бази оподаткування для нарахування орендної плати в натуральній формі слід не забувати застосовувати натуральний коефіцієнт. Його розмір становить: до доходу, що підлягає оподаткуванню за ставкою 15 %, - 1,176471; а за ставкою 17 %, - 1,204819 (п. 164.5 ПКУ).

Найбільш оптимальним варіантом є нарахування орендної плати в грошовій формі, а надалі за погодженням з орендодавцем - видача сільгосппродукції в рахунок орендної плати, що підлягає виплаті орендареві, після утримання суми ПДФО.

Висновки

Одним із найважливіших структурних елементів орендних відносин являється орендна плата за користування земельними ділянками.

Згідно Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - це загальнодержавний податок, граничні розміри якого визначаються податковим законодавством. Так річна сума цього платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом XIII Податкового кодексу; для інших категорій земель -- трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим же розділом.

Крім цього, нормативна грошова оцінка земельних ділянок державної та комунальної власності щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації. Порядок здійснення індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлений Податковим кодексом України.

Необхідною умовою передачі земель приватної власності в оренду є наявність сертифіката на право на земельну частку (пай) у їх власників - фізичних осіб. При цьому використовується типова форма договору оренди земельного паю, що затверджена Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р.№ 5.

Якщо орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - виплачується тільки в грошовій формі, то у випадку оренди земель приватної власності можливе поєднання інших форм орендної плати - натуральної і відробіткової.

Література

1. Земельний кодекс України від 25.10.2001р. №2768-ІІІ [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2768-14.

2. Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/2755-17.

3. Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв): Указ Президента від 02.02.2002р. №92/2002 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/92/2002.

4. Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю): наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р. № 5 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0101-00.

5. Про оренду землі: Закон України від 06.10.1998р. № 161-XIV [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14.

6. Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову: Постанова Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1999 р. N 672[Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/672-99-%D0%BF

7. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/435-15.

Размещено на Allbest.ru