Особливості державної реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особливості державної реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення

O.M. Батигіна

Анотації

Бапшгіна О.М. Особливості державної реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення / О.М. Батигіна// Форум права. --2014. - Ms 2. - С. 58--62 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://nbuv.gov.ua/j- pdf/FPindex. htm_2014 2 1l.pdf

Досліджується специфіка правового регулювання державної реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Автором визначені етапи державної реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Батыгина Е.М. Особенности государственной регистрации права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Исследуется специфика правового регулирования государственной регистрации права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Автором определены этапы государственной регистрации права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Batyhina О.М. Peculiarities of State Registration of Lease Rights to Agricultural Land

The article reveals specificity of legal regulation of state registration of lease rights to agricultural land. The author defines stages of state registration of lease rights to agricultural land. право державний оренда

Ключові слова: державна реєстрація права оренди земельних ділянок, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, речові права

З часів реформування аграрного сектору України найпоширенішою формою землекористування при веденні сільськогосподарської виробничої діяльності є використанім земельних ділянок сільськогосподарськими товаровиробниками на умовах оренди. Перевага орендних відносин у сільськогосподарській виробничій діяльності закріплена і у Концепції Державної цільової програми розвитку земельних відносин в Україні на період до 2020 року, яка схвалена розпорядженням Кабінету Міністрів України від 17.06.2009 р. № 743-р. Також більшість науковці переважно позитивно підтримують тезу, що "...орендні відносини в Україні стали пріоритетною складовою земельних відносин" [1, с. 11]. Одним із актуальних питань використання земельних ділянок сільськогосподарськими виробниками на умовах оренди є складна багатоступінчата процедура державної реєстрації права оренди земельних ділянок, яка є "...офіційним визначенням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок" [2, с.4].

Новели та проблеми правового регулювання державної реєстрації права оренди земельних ділянок неодноразово ставали предметом досліджень таких науковців як М. Бахуринської [3], П. Кулинича [4], Н. Кучаковської [5], В. Литвинця [6], Я. Романюк [7], О. Степської [8] та ін. Але особливості правового регулювання державної реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення не ставали предметом окремого наукового дослідження. Отже, метою цієї роботи є визначення та аналіз нормативно- правових актів, які встановлюють правила та особливості державної реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Право оренди земельної ділянки опосередковується укладеним договором, який відповідно до ст.20 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 р. № 161 --XIV підлягає обов'язковій державній реєстрації. У свою чергу у ст.125 Земельного кодексу України зазначено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Таким чином, факт реєстрації договору оренди землі сільськогосподарського призначення - необхідна умова визначення законності землекористування сільськогосподарських товаровиробників [6, с.34].

З 01.01.2013 р. українське законодавство зазнало змін в аспекті впровадження нових реєстраційних правил оренди земельних ділянок як елементу її правового режиму. Тепер відповідно до п.10 ст.79-1 Земельного кодексу України, ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 р. № 1952-IV та Закону України "Про державний земельний кадастр" від 07.07.2011 р. № 3613-VI державна реєстрація права оренди земельних ділянок здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки, яка є об'єктом оренди та здійснення державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

У ст.79 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка як об'єкт цивільних прав - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Поряд з такими необхідними умовами визнання земельної ділянки об'єктом цивільних прав (об'єктом оренди) як визначення її площі, меж ст.79-1 Земельного кодексу України виділяє і необхідність внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру, присвоєння їй кадастрового номера, а також державної реєстрації права власності на неї і тільки потім реєстрації одного з речових прав - права оренди.

Відповідно до ст.10 Закону України "Про державний земельний кадастр" одним із об'єктів державного земельного кадастру є земельна ділянка. Серед відомостей, які включаються до Державного земельного кадастру виділяються відомості щодо цільового призначення земельної ділянки, яке включає в себе вказівку на категорію земель і визначення виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (ст.15 Закону). Відповідно до ч. 1 ст. 19 Земельного кодексу України серед категорій земель, які встановлюються за основним цільовим призначенням виділяються і землі сільськогосподарського призначення. Види використання земельної ділянки в межах категорії земель сільськогосподарського призначення визначені у різних статтях Земельного кодексу України, зокрема, ст.31 - ведення фермерського господарства, ст. ЗЗ - ведення особистого селянського господарства, ст.34 - сінокосіння та випасання худоби, ст.35 - садівництво, ст.36 - городництво, ст.37 - ведення підсобного господарства несільськогосподарськими підприємствами.

В абз.2 ч.5 ст.20 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах видів використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу, що виключає можливість передавати земельну ділянку сільськогосподарського призначення певного виду використання в оренду для інших видів використання. А у ст.91 Земельного кодексу України закріплено обов'язок власника земельної ділянки забезпечувати її використанім за цільовим призначенням.

Також у самому договорі оренди обов'язково серед істотних умов повинна міститися умова про цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду (ч.І ст.15 Закону України "Про оренду землі"). Відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору не чинним відповідно до закону (ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі"),

З метою забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення наказом Держкомзему від 23.07.2010 р. № 548 затверджено "Класифікацію видів цільового призначення земель" (КВЦПЗ), де встановлені коди та відповідно види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом. Наприклад, землі "для ведення особистого селянського господарства" віднесенні до Секції А "Землі сільськогосподарського призначення", підрозділу 01.03 за основним видом діяльності. Саме ці коди та види цільового використання зазначаються у Державному земельному кадастрі та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також повинні бути відображені у договорах оренди на такі земельні ділянки. Наприклад, у договорах оренди, предметом яких є землі сільськогосподарського призначення "для ведення особистого селянського господарства" не може бути встановлено інші види використання цих земельних ділянок, зокрема, таких як "ведення товарного сільськогосподарського виробництва", що відповідає Секції А 01.01 "Класифікації" або для ведення фермерського господарства, що відповідає Секції А 01.02 та інші види використання земельних ділянок в межах категорії земель "сільськогосподарського призначення" визначені у Секції А КВЦПЗ.

У ст.21 Закону України "Про державний земельний кадастр" встановлено підстави та основні вимоги щодо внесення відомостей до Державного земельного кадастру про цільове призначення земельних ділянок. Як вже було зазначено, відомості про цільове призначення земельних ділянок, які вносяться до Державного земельного кадастру складаються із двох частин:

1) щодо категорії земель (у нашому випадку це землі сільськогосподарського призначення) - ці відомості вносяться або на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні земельних ділянок (щодо земельних ділянок, які формуються) або на підставі проекту землеустрою (щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення);

2) щодо виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (наприклад, для ведення особистого селянського господарства) - ці відомості вносяться на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні земельних ділянок (щодо земельних ділянок, які формуються) або на підставі проекту землеустрою (щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення).

Отже, відповідно до Закону України "Про державний земельний кадастр", встановлена обов'язковість державної реєстрації земельних ділянок усіх категорій, у тому числі земель сільськогосподарського призначення та видів їх використання. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за місцем їх розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. На підтвердженім державної реєстрації земельної ділянки заявнику видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер (ст.21 Закону).

Наступний етап оформлення права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення - це здійснення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, яка є об'єктом оренди.

Згідно з ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та абз.6 п.4 "Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень", затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 р. № 868 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, що є похідними від права власності, проводиться після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, коли державна реєстрація речового права проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності, а також коли державна реєстрація права власності проведена до 01.01.2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення.

У той же час ст.4-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначає особливості державної реєстрації права оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності, а саме: органи виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть прийняти рішення про передачу земельних ділянок в оренду без здійснення державної реєстрації права держави чи територіальної громади на такі земельні ділянки. За відсутності державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначені земельні ділянки, відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування зобов'язаний одночасно подати до органу державної реєстрації прав чи державному кадастровому реєстратору відповідну заяву про державну реєстрацію права власності держави чи територіальної громади на зазначені земельні ділянки. У цьому випадку рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у оренду, вважається заявою про здійснення державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначену земельну ділянку.

Після державної реєстрації земельної ділянки сільськогосподарського призначення протягом 1 року з дня здійснення такої державної реєстрації потрібно зареєструвати речове право на неї (право власності, право оренди тощо). Якщо цього не буде здійснено, то державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснив таку реєстрацію (и. 10 ст.24 Закону України "Про державний земельний кадастр").

Реєстрацію права власності на новостворену земельну ділянку можна здійснювати або безпосередньо звернувшись до реєстраційної служби або через державного кадастрового реєстратора, який проводив реєстрацію такої земельної ділянки.

Відповідно до п.20 "Порядку веденім Державного реєстру речових прав на нерухоме майно" від 26.10.2011 р. № 1141, для проведення державної реєстрації виникнення права власності на земельну ділянку державний реєстратор вносить відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, серед яких і цільове призначення земельної ділянки.

Після проведення державної реєстрації права власності, за виключенням вищевказаних випадків, проводиться державна реєстрація права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. У ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації підлягають всі факти виникнення, переходу або припинення прав на земельну ділянку шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Зокрема у ст.4 Закону серед переліку прав, що підлягають обов'язковій державній реєстрації виділяється і право оренди земельної ділянки незалежно від її цільового призначення.

Державна реєстрація права оренди проводиться на підставі заяви власника, орендаря, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у випадках, державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності за письмовою заявою правонабувача (ст.16 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Керуючись вищевикладеним, можна зробити наступні висновки:

1. Державній реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення передує державна реєстрація земельної ділянки, яка є об'єктом оренди та державна реєстрація права власності на таку земельну ділянку.

2. Право оренди земельної ділянки, яка використовуються для здійснення сільськогосподарського виробництва виникає з моменту державної реєстрації цього права.

3. Цільове призначення та вид використання у межах цільового призначення орендованої земельної ділянки повинні бути ідентичними і у договорі оренди земельної ділянки, і у Державному земельному кадастрі, і у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

4. Державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення надає юридичні гарантії щодо фактичного використання земельних ділянок у сільськогосподарській виробничій діяльності.

Література

1. Олексюк В.О. Теоретичний аспект оренди земель сільськогосподарського призначення / В.О. Олексюк, С.В. Васильєв, Т.В. Вільхова // Агросвіт. - 2013. - № 6. - С.11-17.

2. Сонин О. Про договір оренди земельної ділянки та порядок його державної реєстрації / О. Сонін // Налоговый, банковский, таможенный консультант. - 16.02.1999. - № 7/8. - С. 4.

3. Бахуринська М.М. Новели правового регулювання державної реєстрації прав на земельні ділянки / М.М. Бахуринська // Бюлетень Міністерства юстиції України. - 2013. - №7.-С. 5-13.

4. Кулинич П. Правове регулювання оренди сільськогосподарських земель на засадах приватно-публічного партнерства: шляхи вдосконалення / П. Кулинич // Юридична України. - 2013. - № 7. - С. 76-82.

5. Кучаковська Н. Щодо моменту та правових наслідків визнання недійсним договору оренди землі / Н.О. Кучаковська // Бюлетень Міністерства юстиції України. - 2012. - № 8. - С. 55-63.

6. Литвинець В. Проблеми реєстрації договорів оренди землі: теперішні та майбутні

Размещено на Allbest.ru