Земельний аукціон як механізм відчуження земельних ділянок

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 322.2

Земельний аукціон як механізм відчуження земельних ділянок

Андрій Мартин,

докторант Національного університету біоресурсів

і природокористування України, кандидат економічних наук

Досліджено теоретичні засади та передумови відчуження земельних ділянок на земельних торгах у формі аукціону, а також визначено основні та похідні типи земельних аукціонів.

Исследованы теоретические основы и предпосылки отчуждения земельных участков на земельных торгах в форме аукциона, а также определены основные и производные типы земельных аукционов.

The theoretical basis and premise of alienation of land by land sales in the form of auction are studied, as were the main and derivative types of land auctions are determined.

Постановка проблеми. Аукціони мають тисячолітню історію і, наразі, широко використовуються у багатьох країнах світу. За радянських часів їх застосування в Україні було досить обмежене внаслідок панування адміністративно-командної економіки і властивого їй обмеження розподільчими засобами сфери товарно-грошових відносин. Після здобуття незалежності України та розвитку ринкової економіки аукціонна діяльність набула широкого розповсюдження в різних сферах економіки [1].

Земельні торги в Україні у останні роки розглядаються як провідний спосіб продажу незабудованих земельних ділянок державної та комунальної власності, а також прав на них. Відповідно до статті 135 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі - ЗКУ), земельні торги проводяться у формі аукціону.

Обов'язковість застосування процедури проведення земельних торгів у формі аукціону чинним законодавством передбачена у разі:

* продажу незабудованих земельних ділянок державної або комунальної власності (стаття 134 ЗКУ) ;

* продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації (стаття 137 ЗКУ, стаття 18-1 Закону України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 № 2163-XII);

* продажу права суперфіцію, емфітевзису на незабудовані земельні ділянки державної або комунальної власності (стаття 134 ЗКУ)1;

* передачі в оренду незабудованих земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності (статті 124 та 134 ЗКУ, стаття 6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV)1;

* звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина або юридичної особи (стаття 139 ЗКУ, статті 61, 62, 66 Закону України «Про виконавче провадження» від 21.04.1999 № 606-XIV, статті 20, 31 Закону України «Про заставу» від 02.10.1992 № 2654-XII, стаття 15 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV) .

В той же час, на законодавчому рівні зберігається неврегульованість щодо порядку проведення земельних торгів (аукціонів), адже відповідний закон все ще не прийнято, хоча на розгляді Верховної Ради України перебував законопроект № 3666 від 28.01.2009 «Про земельні аукціони» . Таким чином, питання наукового обґрунтування механізму та процедури проведення земельних аукціонів як складової регулювання ринку земель, залишається надзвичайно актуальним і потребує всебічних досліджень.

Аналіз останніх наукових досліджень і публікацій. Проблематика регулювання ринкових земельних відносин є предметом досліджень широкого кола вітчизняних науковців, таких як М.С. Алябишев [1], Д.І. Бабміндра, А.С. Даниленко, Д.С. Добряк, М.І. Кобець, П.Т. Саблук, А.М. Третяк, М.М. Федоров, М.С. Федорченко та інших, теоретичні та методичні засади застосування земельного аукціону як способу відчуження земельних залишаються порівняно малодослідженими.

Метою даної статті є аналіз теоретичних засад та передумов відчуження земельних ділянок на земельних торгах у формі аукціону, а також визначено основні та похідні типи земельних аукціонів.

Виклад основного матеріалу. У загальному розумінні, під аукціоном (від лат. augere - збільшення) розуміється вид продажу товарів з публічних торгів у заздалегідь призначений час і в певному місці. Майно чи товари, виставлені на аукціон, продаються тій особі чи організації, яка запропонувала найвищу ціну [2]. земельний торг аукціон право

У практиці проведення аукціонів вони диференціюються за ініціативою проведення на примусові (наприклад, під час реалізації конфіскованого з тих чи інших правових підставах майна) та добровільні аукціони (проводяться з ініціативи власника майна). За складом учасників аукціони можуть поділятися на відкриті (в яких можуть приймати участь всі бажаючі) і закриті (в яких беруть участь тільки спеціально запрошені організатором аукціону особи).

Під земельним аукціоном, на думку автора, слід розуміти спосіб відчуження речових прав на земельні ділянки, що передбачає виставлення їх у формі лоту на торги, прийняття ставок учасників та продаж цих прав учаснику, що запропонував найвищу ціну за лот. У вузькому сенсі, під земельним аукціоном можна розглядати як сукупність правил та процедур, що регулюють публічну форму обороту речових прав на земельні ділянки та дозволяють визначити їх ціну.

Під аукціонним механізмом слід розуміти набір параметрів, що визначають властивості аукціону і його результат. До параметрів аукціонного механізму відносяться: оцінка лоту; тип взаємодії продавця і покупця; напрямок руху ціни; метод визначення остаточної ціни; спосіб оголошення ціни; кількість об'єктів аукціону.

Лотом земельного аукціону слід вважати речове право на земельну ділянку (право власності, право на укладання договору оренди, право суперфіцію, право емфітевзису тощо).

Потрібно відзначити, що організаційно-економічний механізм земельного аукціону не може розглядатися як деяка усталена процедура. На практиці, заважаючи на досвід проведення прилюдних торгів на різних товарних ринках, можна запропонувати чотири основних типи земельних аукціонів:

1. «Англійський аукціон» (відкритий аукціон з зростанням ціни)

Цей тип аукціону є однією із найбільш загальних форм проведення аукціонів, що масово використовується у даний час при проведенні земельних аукціонів в України. Учасники аукціону, роблячи ставки, відкрито виступають один проти одного, причому кожна наступна ставка має бути вище, ніж попередня. Аукціоніст (ліцитатор) оголошує ціну лоту, а учасники торгів можуть робити свої ставки самостійно або через особу, що виступає від їх імені за дорученням. З теоретичної точки зору, такий спосіб проведення аукціону передбачає ітерацію ціни лоту - поступове наближення її до найбільшого значення, яке здатне сплатити учасники.

Подекуди може застосовуватися електронна форма торгів, коли ставки робляться учасниками в рамках автоматизованої комп'ютерної системи у електронному вигляді, але такі торги не можуть вважатися повноцінним аукціоном, оскільки відбуваються без участі аукціоніста - особи, що фактично виконує юридичну функцію агента або посередника із правом одержання покупної ціни. Автоматизована система, звичайно, не може бути наділена такими правами і є лише інструментом взаємодії відчужувача і набувача земельної ділянки.

У випадку, якщо ціна, що оголошена аукціоністом не викликала зацікавлення жодного учасника, аукціон припиняється, коли жоден учасник не готова взяти участь у торгах. Як правило, аукціоніст призначає мінімальну суму, на яку наступна ставка повинна перевищувати поточну (крок аукціону). Головною особливістю цього виду аукціону є те, що кожному учаснику торгів надається можливість зробити найвищу ставку. Для того, щоб такий аукціон відбувся, необхідні принаймні два учасники.

«Англійський аукціон» у світовій практиці досить широко використовується для продажу нерухомості.

2. «Голландський аукціон» (відкритий аукціон із зменшенням ціни)

Під час традиційного «голландського аукціону» аукціоніст починає торги з високою ціни лоту, яка поступово знижується до того моменту, поки який-небудь учасник торгів погодиться з ціною аукціоніста. Переможець сплачує останню оголошену ціну лоту. На практиці, «голландський аукціон» має досить обмежене застосування, але в Україні його доцільно використовувати при продажу речових прав на земельні ділянки державної або комунальної власності у тих випадках, коли стартова ціна лоту (яка згідно статті 136 ЗКУ визначається за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки) явно перевищує його справедливу ринкову вартість (наприклад, при продажу земельних ділянок промислового призначення).

3. Закритий аукціон першої ціни

У цьому типі аукціону всі учасники мають одночасно представити у запечатаному конверті свої пропозиції щодо ціни лоту, при чому учасники не повинні знати ціну пропозиції один одного. Лот продається учаснику торгів, що запропонував найвищу. Принципова відмінність такого аукціону від «англійського аукціону» полягає в тому, що учасник торгів може зробити тільки одну ставку. Крім того, оскільки учасникам торгів невідомі цінові пропозиції інших учасників, вони не можуть скорегувати свої ставки. Як правило, при такому способі проведення аукціону одразу виявляється ціна, яку міг би запропонувати кожен учасників при «голландському аукціоні».

Такий тип земельного аукціону доцільно використовувати при проведенні торгів з продажу прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, коли головною метою торгів є не лише одержання максимальної ціни за лот, а й досягнення певних суспільно-значущих цілей. Це пов'язано з тим, що головним завдання учасника такого земельного аукціону стає не конкурентна боротьба та «гра» з іншими учасниками, а глибока оцінка реальної ринкової вартості лоту і власної готовності платити за нього.

4. Аукціон Вікрі (закритий аукціон другої ціни)

Цей тип аукціону ідентичний «закритому аукціону першої ціни», за винятком того, що переможець торгів сплачує другу за величиною ставку, а не свою власну. Головна мета такого аукціону - примусити учасників робити ставки за дійсною ціною земельної ділянки та максимізувати її корисність.

Можна запропонувати також похідні типи аукціонів, що базуються на модифікаціях аукціонних механізмів основних типів земельних аукціонів:

1) аукціон зі встановленою викупною ціною, який передбачає, що будь-який учасник може в будь-який момент аукціону викупити лот за заздалегідь встановленою продавцем «викупною» ціною, тим самим негайно припинивши аукціон. «Викупна» ціна може бути тимчасовою або постійною. Постійна ціна залишається незмінною протягом усього аукціону, а той час як тимчасова ціна може змінювати згідно із заданими правилами або на вимогу продавця;

2) комбінаторний аукціон (аукціон з одночасною продажу більш ніж одного лоту), який дозволяє робити ставки типу «все або нічого», тобто об'єктом торгів стає «пакет» лотів, а не тільки окремі земельні ділянки. Таким чином, учасник земельного аукціону може вказати, що він погоджується сплатити за ділянки А і Б певну ціну, але тільки у разі, якщо він чи вона отримує обидві. У комбінаторних аукціонах визначення переможця (переможців) може бути досить складним процесом, при чому навіть найвища ставка за окремим лотом не гарантує перемоги. Такий тип аукціону дозволяє максимізувати валовий прибуток продавця і його доцільно використовувати, коли об'єктом земельних торгів є значна кількість земельних ділянок однотипного призначення (наприклад, масиви сільськогосподарських земель, ділянки під житлову забудову або розміщення об'єктів торгівлі тощо);

3) абсолютний аукціон, при якому стартова ціна відсутня і лот продається тому учаснику, який запропонував за нього найвищу ціну, незалежно від величини цієї ціни. Такий аукціон найбільшу кількість учасників торгів і дозволяє досягнути найвищої конкуренції між ними. Такий тип аукціону доцільно використовувати при продажу права користування земельними ділянками державної та комунальної власності, якщо річна орендна плата вже встановлена згідно законодавства;

4) аукціон із резервуванням, при якому продавець залишає за собою право прийняти або відхилити найвищу ставку. Продавець залишає за собою право погодитись із ціною, або відмовитись від продажу;

5) реверсивний аукціон, в якому міняються ролі покупця і продавця, а основна мета торгів - зниження ціни придбання земельної ділянки. Такий тип аукціону можна застосовувати при викупі земельних ділянок для суспільних потреб, коли суспільна потреба може бути задоволена різними земельними ділянками, власники яких погоджуються їх продати.

Висновки. Розглянуто теоретичні засади проведення земельних торгів у формі аукціону. Виділені типи земельних аукціонів та їх аукціонні механізми можуть бути використані у процесі удосконалення нормативно-правової бази регулювання ринкових земельних відносин в Україні.

Список літератури

1. Особливості укладення договорів на аукціоні: автореф. дис... канд. юрид. наук: 12.00.03 [Електронний ресурс] / М.С. Алябишев; НДІ приват. права і підприємництва Акад. правов. наук України. -- К., 2009. -- 17 с.

2. Словник іншомовних слів: 23000 слів та термінологічних словосполучень / Л.О. Пустовіт (уклад.). -- К. : Довіра, 2000. -- 1017 с.

Размещено на Allbest.ru