Титульне страхування земельних ділянок як спосіб захисту майнових прав землевласників

Размещено на http://www.allbest.ru/

Титульне страхування земельних ділянок як спосіб захисту майнових прав землевласників

Попри те, що реформування земельних відносин проводиться в Україні вже понад 18 років, проблема економіко-правового захисту майнових прав суб'єктів земельних відносин в України все ще зберігає свою актуальність. Відсутність ефективної системи гарантування прав на нерухоме майно вимагає впровадження нових підходів щодо управління фінансовими ризиками, пов'язаними із інвестиціями у нерухомість.

Непоодинокими стають випадки, коли на одну й ту ж земельну ділянку можуть бути видані декілька правовстановлюючих документів різним особам, або, коли внаслідок розгляду спорів у судах власники можуть бути позбавлені прав на земельну ділянку. Набуває популярності «земельне рейдерство» - перехоплення власності на земельні ділянки за допомогою спеціально інсценованих бізнес-конфліктів, як правило, на підставі судових рішень.

Мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення та незавершеність нормативно-правової бази земельних відносин, спричинили розквіт «тіньового ринку» земель - ринкового обороту прав на земельні ділянки, що відбувається із використанням «прогалин» законодавства за допомогою різного роду корупційних схем.

Існуючі проблеми багато в чому пов'язані із відсутністю закону України «Про державний земельний кадастр», внаслідок чого залишається невизначеним порядок ведення державного земельного кадастру, зберігається неврегульованість правового статусу кадастрових даних тощо.

Нереалізованими залишаються положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 № 1952-IV [1], зокрема, не створено гарантійний фонд для відшкодування збитків, завданих органами державної реєстрації прав.

В Україні, на відміну від багатьох розвинених країн, не здійснюється державне регулювання ріелторської діяльності, що в сумі з низьким рівнем правової обізнаності більшості громадян України, створює досить сприятливі умови для шахрайств та махінацій із правами на землю, оспорювання договору купівлі-продажу земельних ділянок в судовому порядку тощо.

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV [2] захищає добросовісного набувача, гарантуючи йому право власності на майно у деяких випадках (наприклад, коли нерухомість вибуває з володіння законного власника із його власної волі). Однак такі випадки зустрічаються вкрай рідко. Насправді, законними власниками виявляються спадкоємці, родичі продавця нерухомості чи, зовсім, треті особи, які мають відповідні документи на майно. Більше того, якщо майно перейшло до добросовісного набувача безоплатно (принаймні за документами), він у всіх випадках має повернути нерухомість. Враховувати слід і те, що в Україні як і майже всіх країнах Європейського Союзу конфлікт двох власників - законного і фактичного, вирішується, як правило, на користь першого. Але, у розвинених країнах існує інститут захисту майнових прав власників земельних ділянок та іншого нерухомого майна, який проявляється у страхуванні фінансових ризиків. Як правило, жодна операції купівлі-продажу нерухомості (земельних ділянок, будинків чи квартир) не може бути здійснена без одночасного укладання договору титульного страхування.

На нашу думку, дієвим та економічно доцільним способом захисту майнових прав землевласників в Україні може бути титульне страхування, яке являє собою страхування фінансового ризику втрати або обмеження права власності на об'єкт нерухомості. Наразі, цей різновид страхових послуг є порівняно новим на українському страховому ринку і надається лише невеликою кількістю страхових компаній, а проблематика титульного страхування прав на земельні ділянки залишається практично недослідженою вітчизняною економічною та юридичною наукою.

Метою цієї публікації є дослідження особливостей титульного страхування в зарубіжних країнах та розробка пропозицій щодо використання іноземного досвіду для України.

У світовій практиці можна виділити декілька окремих груп страхових послуг, що пов'язані із ринком нерухомого майна:

1) обов'язкове страхування відповідальності реєстраторів і приватне страхування ринкових ризиків, що виникають при здійсненні операцій на ринку нерухомості, яке є типовим для більшості країн континентальної Європи, законодавство яких про земельні титули ґрунтується на Поземельні книзі (зроблений в книзі запис вважається істинним до моменту внесення до нього виправлень, а при виникненні правової колізії перевага визнається за правом, що раніше занесене у книгу);

2) обов'язкове страхування відповідальності реєстраторів і частини ринкових ризиків, що виникають при реєстрації прав, яке притаманне для країн, що діють на підставі положень системи Торренса*;

3) приватне страхування відповідальності реєстраторів та ринкових ризиків, що виникають при реєстрації угод, що є типовим для більшості штатів США.

У більшості розвинених країн тягар компенсації (відшкодування збитку) учаснику ринку нерухомості в чітко обумовлених випадках покладено на державу, а виплати здійснюються або за рахунок бюджету, або за рахунок коштів спеціалізованого фонду (але, якщо коштів фонду не вистачає, настає субсидіарна відповідальність бюджету).

У країнах, де система реєстрації прав на нерухоме майно заснована на Поземельній книзі, відповідальність за помилки реєстраторів несуть бюджети відповідних територіальних утворень, на території яких вони знаходяться, а в разі нестачі цих коштів - субсидіарна відповідальність переходить на бюджети вищого рівня. Така система компенсації збитку колишнім власникам нерухомого майна характерна для Німеччини та Австрії.

Дещо відрізняється від вказаної вище система компенсації збитків, прийнята у Швеції. Шведське законодавство не передбачає створення для цих цілей спеціалізованого гарантійного фонду. Компенсація збитку учаснику ринку нерухомості здійснюється за рахунок загальних доходів бюджету, незалежно від підстави для здійснення таких виплат. За рішенням суду виплата може бути здійснена як добросовісному набувачу (при цьому майно у нього вилучається), так і колишньому власнику нерухомості (якщо майно залишається у добросовісного набувача).

У США (де перша титульна страхова компанія Law Property Assurance and Trust Society [3] була утворена ще в 1853 році) прийнята система реєстрації угод (актова реєстрація), за якої орган державної реєстрації не розглядає суті угоди, не тлумачить юридичне значення прав що можуть бути придбані, а лише реєструє документи, надаючи їм, таким чином, публічності та доступності для любої зацікавленої особи. Така система не надає власникам гарантій їх прав, а лише робить незареєстровані документи менш значними ніж зареєстровані. Тому система державної реєстрації логічно доповнюється інститутом спеціалізованих титульних страхових компаній, які ретельно вивчають законність здійснення угоди з нерухомістю і відсутність неврахованих прав інших осіб. У разі висунення ким-небудь обґрунтованих претензій на нерухомість після відповідної судової процедури страхова компанія виплачує страхове відшкодування.

Страхування права власності при купівлі нерухомості на вторинному ринку України за останні роки набуло популярності значною мірою завдяки кредитним програмам комерційних банків. Зараз близько 99 % страхування титулу здійснюється саме в рамках партнерських програм з банками. Банки активно співпрацюють зі страховиками зі страхування титулу. Страхування титулу передбачає страхову виплату у випадку припинення права власності на майно (земельні ділянки, будинки, квартири). Підставою для виплати є рішення суду про недійсність договору придбання нерухомості. Власникам сумнівних об'єктів, що мають довгі історії перепродажів земельних ділянок, на які, приміром, можуть претендувати родичі колишніх власників, відмовляють у страхуванні. Однак існуючі договори страхування не гарантують захисту від усіх можливих ризиків втрати майна. На жаль, в Україні досі відсутня повноцінна автоматизована система ведення державного земельного кадастру з реєстром земельних ділянок, реєстром землевласників і землекористувачів, реєстром прав на землю та реєстром правовстановлюючих документів, а тому відстежити коло осіб, які можуть у тим чи інший спосіб претендувати на земельну ділянку, досить складно.

Особливої уваги потребує строк дії договору титульного страхування. Він укладається, зазвичай, на термін від 3 до 10 років (саме стільки становить термін позовної давності для операцій купівлі-продажу нерухомості). Це означає, що договори страхування, укладені через 10 років після здійснення угоди, не передбачають ніякого страхового захисту, оскільки судове рішення про визнання угоди незаконною вже не може бути прийняте.

Зазвичай найбільш типовими, для надання послуг титульного страхування серед страхових компаній України, можна вважати таки види ризиків:

1. Втрата набутих страхувальником (землевласником) майнових прав:

* земельна ділянка куплена не у справжнього її власника;

* при оформленні угоди були використані підроблені документи;

* на придбану земельну ділянку мають право спадкоємці її колишнього власника;

* у представника продавця, який підписував документи, закінчились повноваження довіреної особи (або ці повноваження були взагалі недійсними);

* документи, які супроводжують угоду, були складені неправильно;

* продаж земельної ділянки був здійснений особою, що страждає на психічні розлади;

* продавець не досяг повноліття;

* дружина або інші родичі першого ступеня колишнього власника придбаної земельної ділянки, який приховував своє сімейне становище, не давали згоди на проведення операції;

* на куплену земельну ділянку накладено арешт через невиплачені колишнім власником податки (на нерухомість, на спадщину або на дарування).

* здійснення угоди фізичною особою, дієздатність якої обмежена в судовому порядку внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами тощо.

2. Обмеження прав страхувальника внаслідок:

* порушень у процесі приватизації майна;

* перевищення повноважень контрагента страхувальника учасника угоди по придбанню майна;

* помилок при реєстрації права власності;

* помилок при оформленні меж земельної ділянки;

* недієздатності або нездатності розуміти значення своїх дій одним з учасників контракту;

* розділу спадкоємного майна з порушенням інтересів окремих спадкоємців;

* наявності цивільних, сімейних правовідносин, які є підставою для визначення іншого власника майна або його користувача, або законного утримувача;

* інші ризики.

Варто також зазначити що, різноманітність шахрайств та махінацій із землею може набрати нових масштабів та форм, особливо після прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 № 1066-VI [4], який фактично відкриває нове коло ризиків, які можуть виникнути при переоформленні прав на земельні ділянки на вторинному ринку.

Можна перелічити основні перешкоди, що стримують активний розвиток титульного страхування в Україні:

1) досить висока ймовірність визнання правочинів щодо відчуження земельних ділянок недійсними;

2) обережність страхових компаній щодо даного виду страхування внаслідок його порівняної новизни, а отже й високої ризикованості;

3) недосконалість системи оформлення та реєстрації правовстановлюючих документів на земельні ділянки;

4) складність одержання інформації щодо прав на земельні ділянки, а також дослідження та оцінки ризиків їх оскарження;

5) наявність в українському законодавстві окремих категорій осіб, які мають спільні із власником права на нерухомість;

6) юридична і організаційна складність титульне страхування порівняно зі звичайне майновим страхуванням;

7) недосконалість земельного законодавства, що значно підвищує «титульні ризики» власників земельних ділянок, внаслідок чого страхові компанії змушені встановлювати високу вартість страхування, тим самим знижуючи на нього попит;

8) відсутність у переважної більшості населення та бізнесу страхової культури - більшість не усвідомлює вигод страхування ризиків в принципі і надає перевагу економії на ньому;

9) кризові явища в економіці та нестабільність банківського сектору, оскільки титульне страхування переважно пов'язане з наданням кредитів під заставу нерухомості;

10) необізнаність ріелторів, їх клієнтів та самих страховиків з основами титульного страхування, із його перевагами та механізмами реалізації.

Можна з впевненістю стверджувати, що потенційна потреба у запровадженні титульного страхування в Україні є досить високою, адже як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомого майна та земельних ділянок у нашій державі стовідсоткову «чистоту» попередніх угод забезпечити досить важко.

Надійним економічним інструментом, який успішно функціонує в провідних країнах світу, і захищає права суб'єктів ринкових відносин стає титульне страхування земель. Для більш швидкого впровадження інституту титульного страхування в Україні, необхідно розвинути та прийняти відповідну нормативно-правову базу, деталізувати і закріпити економіко-правовий механізм реалізації цієї страхової послуги, обґрунтувати критерії і науково-методичні засади оцінки страхових ризиків при титульному страхуванні.

правовий земельний фінансовий

Список літератури

правовий земельний фінансовий

1. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 № 1952-IV // Відомості Верховної Ради України 2004 - № 51 - ст. 553.

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV // Відомості Верховної Ради України від 03.10.2003 - 2003 р., № 40, стаття 356.

3. Title insurance in the United States // [Електронний ресурс] http://en.wikipedia.org/wiki/Title_insurance_in_the_United_States.

4. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 № 1066-VI-ВР // Голос України від 01.04.2009 - № 58.

Размещено на Allbest.ru