Постановка проблеми. Відповідно до статті 58 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III, до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.

Важливою складовою системи управління землями водного фонду є їх грошова оцінка, що має забезпечувати економічну основу для включення цих земель у економічний оборот, відображення їх вартості у бухгалтерському обліку, укладання угод щодо передачі водних об'єктів у користування, оподаткування тощо. В умовах розвинених ринкових земельних відносин провідного значення набуває експертна грошова оцінка земельних ділянок водного фонду, що є результатом визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Попри те, що методичні засади експертної грошової оцінки земель в Україні визначено Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531. Попри те, що ця методика гармонізована із Міжнародними стандартами оцінки (International Valuation Standards), зберігають актуальність питання інформаційного забезпечення оціночних процедур, визначення особливостей застосування тих чи інших методичних підходів та методів оцінки. Окремої уваги заслуговує феномен "від'ємної вартості", що нерідко фіксується при визначенні ринкової вартості водних об'єктів.

Таким чином, розвиток методичних положень та практичних способів проведення експертної грошової оцінки земель водного фонду належить до актуальних завдань економіки природокористування на сучасному етапі.

Аналіз останніх наукових досліджень і публікацій. Питанням раціонального використання та охорони водних ресурсів в Україні присвячено роботи таких науковців як М.М. Паламарчук, В.А. Сташук, М.А. Хвесик, А.В. Яцик, А.Г. Мартин, О.П. Канаш та деяких інших. Науково-методичні засади експертної грошової оцінки земель розкриваються у роботах Ю.Ф. Дехтяренка, О.І. Драпіковського, В.М. Заяця, Ю.М. Манцевича, Я.І. Маркуса, Ю.М. Палехи, С.А. Сивця, А.М. Третяка, А.В. Шульги та інших. В той же час, методичні засади грошової оцінки земель водного фонду все ще залишаються дослідженими у недостатній мірі.

Метою даної статті є дослідження методичних особливостей експертної грошової оцінки земель водного фонду в Україні.

Виклад основного матеріалу. За даними державного земельного кадастру Довідник «Державний земельний кадастр України за станом на 1 січня 2009 року», що розроблений Державним комітетом України із земельних ресурсів., внутрішні води займають в Україні 2422,5 тис. га або 4,01 % території держави, в тому числі:

· природні водотоки (річки та струмки) - 241,2 тис. га (10,0 %);

· штучні водотоки (канали, колектори, канави) - 179,8 тис. га (7,4 %);

· озера, прибережні замкнуті водойми, лимани - 873,6 тис. га (36,1 %);

· ставки - 336,5 тис. га (13,9 %)

· штучні водосховища - 791,4 тис. га. (32,7 %).

Варто відзначити, що ця статистика не включає суходільні землі, що належать до земель водного фонду (острови; прибережні захисні смуги вздовж морів, річок та навколо водойм; ділянки під гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами; смуги відведення каналів; берегові смуги водних шляхів).

Більша частина земель із внутрішніми водами - 1789,2 тис. га або 73,9 % - перебувають у складі земель запасу, тобто земель, що не надані у власність або користування. В той же час, 633,3 тис. га земель із водними об'єктами передані у власність або користування, зокрема: 119,9 тис. га перебувають у користуванні сільськогосподарських підприємств; 92,6 тис. га надані громадянам у власність або користування; 199,7 тис. га перебувають у користуванні державних водогосподарських підприємств; 76,4 тис. га надані організаціям, підприємствам і установам природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення тощо.

Таким чином, навіть попри те, що переважна більшість земель водного фонду в Україні ніколи не надавалась у власність або користування, близько чверті земель водного фонду надані (передані) громадянам або юридичним особам та використовується із господарською метою. Зокрема, у користування передано близько 60 % від загальної площі ставків та 41 % штучних водотоків.

Регулювання земельних та майнових відносин, що виникають у процесі передачі у користування земель водного фонду, вимагає проведення грошової оцінки цих земель. Відповідно до статті 13 Закону України від 11.12.2003 № 1378-IV "Про оцінку земель", експертна грошова оцінка земельних ділянок є обов'язковою у випадках:

· відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

· застави земельної ділянки відповідно до закону;

· визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

· визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

· визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

· виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

· відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

· визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

· рішення суду.

Інформаційною основою для експертної грошової оцінки земель водного фонду, теоретично, повинні виступати дані державного водного кадастру, що ведеться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 08.04.1996 № 413 "Про затвердження Порядку ведення державного водного кадастру" та являє собою систематизований звід відомостей про:

· поверхневі, підземні, внутрішні морські води та територіальне море;

· обсяги, режим, якість і використання вод (водних об'єктів);

· водокористувачів (крім вторинних).

До державного водного кадастру включаються також відомості про водогосподарські об'єкти, що забезпечують використання води, очищення та скид зворотних вод, а саме: споруди для акумуляції та регулювання поверхневих і підземних вод; споруди для забору та транспортування води; споруди для скиду зворотних вод; споруди, на яких здійснюється очистка зворотних вод (з оцінкою їх ефективності).

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531, вартість земельних ділянок, у межах яких розташовані природні та штучні замкнуті водойми, що використовуються для господарської діяльності, визначається як вартість поліпшених земельних ділянок. При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення.

Очікуваний дохід від продажу визначається шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою, з урахуванням, зокрема, таких характеристик, як місце розташування, якість води, характер використання водного об'єкта, наявність будівель та інших споруд.

До параметрів якості води, відповідно до даних паспортизації водного об'єкту, слід відносити:

· загальну мінералізацію та вміст іонів;

· вміст розчиненого кисню;

· каламутність, концентрацію завислих речовин;

· кислотність (рН);

· концентрацію органічної речовини;

· наявність біомаси фітопланктону ("цвітіння" води);

· бактеріологічні показники (загальної чисельності бактерій, а також сапрофітних бактерій, бактерій групи кишкової палички);

· наявність фенолів, що утворюються при розкладанні фітогенного органічного матеріалу;

· гідробіологічні індекси;

експертна грошова оцінка земля водний фонд

· кольоровість води; наявність токсинів синьо-зелених водоростей тощо.

За характером використання водні об'єкти можуть поділятися на ті, що використовуються для:

· водозабезпечення міського і сільського населення;

· промислового, енергетичного і агропромислового водопостачання;

· виробництва гідроелектроенергії;

· зрошення, обводнення, осушення та регулювання водно-повітряного режиму сільськогосподарських земель;

· ведення рибного господарства;

· водного транспорту;

· масового відпочинку населення;

· лікувально-оздоровчих та туристичних цілей.

На землях водного фонду допускається наявність будівель та інших споруд, що відповідають обмеженому режиму землекористування в межах водоохоронних зон та прибережних захисних смуг, смуг відведення каналів та берегових смуг водних шляхів.

Чистий операційний дохід, що підлягає капіталізації, обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, рівень яких визначається шляхом аналізу їх на ринку оренди, та щорічними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією водного об'єкта і ділянки.

Зважаючи на те, що в Україні водні об'єкти (як правило, ставки), що передаються у користування на умовах оренди, перебувають переважно у державній власності, умови відповідних договорів оренди земельних ділянок визначаються із урахуванням вимог Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" та Податкового кодексу України від 02.12.2010 № 2755-VI. Зокрема, статтею 288 згаданого Кодексу встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу для земель водного фонду не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, а також не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Таким чином, встановлення ставок орендної плати за використання земель водного фонду нині фактично здійснюється у позаринковий спосіб.

Витрати, пов'язані з утриманням та експлуатацією водного об'єкта і ділянки, повинні включати, перш за все, сплату збору за спеціальне використання води, що здійснюється відповідно до Розділу XVI Податкового кодексу України від 02.12.2010 № 2755-VI.

Якщо водний об'єкт використовується з метою ведення рибного господарства, рентний дохід обчислюється в порядку, передбаченому для визначення рентного доходу для сільськогосподарських угідь. Більшість ставків в Україні використовуються саме з цією метою.

Аналізуючи передумови для ведення рибного господарства в Україні слід відзначити, що наша держава має значний фонд природних та штучних водних об'єктів - лиманів, озер, водосховищ і технологічних водойм, розрахункова потенційна рибопродуктивність яких становить 100-350 кілограмів з гектара, але попри це у рибному господарстві України спостерігається спад виробництва і відбуваються процеси зниження його потенціалу [1].

Знос основних фондів становить понад 55-65 %, відбувається старіння технічної бази, посилюються ресурсна і фінансова незбалансованість, що призводить до занепаду виробництва. У товарному рибництві спад (майже 70 відсотків порівняно з 1990 роком) обсягів вирощування та вилову товарної риби пов'язаний із значним скороченням (близько 90 відсотків) використання штучних рибних кормів через їх високу вартість, значним податковим тиском, незадовільним кредитуванням в умовах сезонного характеру та дво - або трирічним циклом виробництва. Знижується продуктивність рибницьких ставків, втрачається генетичний потенціал, застосовуються технології вирощування риби з доведенням частки рослиноїдних риб до 70-80 відсотків, фактично припиняють функціонування тепловодні басейнові та садкові рибницькі господарства через високу ресурсоємність (корми, енергоресурси, трудовитрати) виробництва.

Фінансовий стан підприємств рибогосподарського комплексу значно погіршився. Внаслідок спаду обсягів виробництва і зменшення реалізації продукції, поглиблення диспаритету цін, несвоєчасності розрахунків з товаровиробниками, недостатнього кредитування виробництва, неефективної системи оподаткування і страхування зменшилися дохідність і платоспроможність підприємств. Зростає їх загальна заборгованість, що є насамперед наслідком диспаритету цін, неможливості одержання кредитних ресурсів через високі банківські ставки.

При моделюванні грошових потоків, пов'язаних із веденням рибного господарства, варто використовувати відповідну наукову та довідкову літературу [2].

Все вищезазначене обумовлює досить низьку, а подекуди навіть від'ємну, рентабельність рибного господарства, що стає причиною виникнення феномену "від'ємної вартості" земель водного фонду.

До витрат на земельні поліпшення включаються ринкові витрати, пов'язані із створенням водного об'єкта та будівництвом гідротехнічних споруд. Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки (включаючи можливі виплати відповідних сум компенсації), вартості гідротехнічного будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування та прибутку інвестора. До витрат на земельні поліпшення включаються також витрати на оплату маркетингових послуг. У разі визначення ринкової вартості при існуючому використанні земельної ділянки витрати на земельні поліпшення визначаються з урахуванням усіх видів зносу.

Вартість гідротехнічного будівництва необхідно визначати на основі ДБН Д.1.1-1-2000 "Правила визначення вартості будівництва", ДБН В.2.4-1-99 "Меліоративні системи та споруди", ВНД 33-2.3-05-2001 "Гідрогеологічні вишукування та дослідження для проектування інженерного захисту територій від підтоплення", ВНД 33-2.3-04-2001 "Рибозахисні та рибопропускні споруди", ВБН Д.1.1-33-3.1-05-2003 "Вказівки щодо застосування кошторисних норм на ремонт устаткування меліоративних систем, водогосподарських та природоохоронних об'єктів і споруд", ВБН Д.1.1-33-3.1-07-2003 "Порядок визначення вартості ремонту водогосподарських та природоохоронних об'єктів і споруд", ВБН Д.2.4-2.6-09-2003 "Водогосподарські та природоохоронні об'єкти і споруди", ВБН Д.2.6-33-2.5-07-2003 "Збірник ресурсних елементних кошторисних норм на пусконалагоджувальні роботи устаткування меліоративних систем, водогосподарських та природоохоронних об'єктів і споруд".

Вартість земельних поліпшень також можна оцінити за одиничними показниками на основі укрупнених показників відновної вартості будівель та споруд ("Сборник № 37 укрупненных показателей восстановительной стоимости водохозяйственных сооружений для переоценки основных фондов", що затверджений Міністерством меліорації і водного господарства СРСР у 1970 році http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_11157150.htm). Інтерес становить таблиця 46, в якій наведено відновну вартість 1000 куб. м водосховищ при повній проектній ємності (враховує будівництво: гребель земляних, кам'яно-накидних, змішаних; водоскидів і водовипусків бетонних, залізобетонних і кам'яних; кріплення укосів різних конструкцій; дренажі). Для умов Української РСР (2 територіальний пояс) вона становить у залежності від місткості водосховища (у): до 20 млн. куб. м - 229 крб.; 21-100 млн. куб. м - 168 крб.; 101-200 млн. куб. м - 107 крб.; понад 200 млн. куб. м - 46 крб.

Таким чином, для водних об'єктів малої місткості на 01.01.2011 року відновна вартість 1000 куб. м із урахуванням індексу переходу від цін 1969 року до цін 1984 року (1,24) та середнього ринкового коефіцієнту підвищення вартості будівництва порівняно з базисною вартістю у цінах 1984 року Згідно листа Мінрегіонбуду від 18.01.2011 N 21-20/381/0/6-11. (18,09) становитиме: 229 Ч 1,24 Ч 18,09 = 5136,8 грн.

Зважаючи, що коефіцієнт кореляції між місткістю водосховища та відновної вартості 1000 куб. м водосховищ, що наведені у таблиці 46 збірнику № 37 УПВС, складає 0,993, відповідну залежність можна вважати лінійною. Рівняння лінійної регресії на 01.01.2011 року матиме наступний вигляд:

y = 5234,8 - 20,43·x,

де:

y - відновна вартість 1000 куб. м водного об'єкту, грн.;

х - місткість водного об'єкту, млн. куб. м.

Поточна дійсна вартість гідротехнічного будівництва має бути визначена із урахуванням фізичного зносу відповідних споруд.

Вартість частини земельної ділянки, зайнятої водною поверхнею, що використовується для розміщення нерухомих об'єктів, визначається як вартість забудованих земельних ділянок.

Вартість частини земельної ділянки, зайнятої каналами та водотоками (річками, струмками), визначається як вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

У випадках, передбачених законодавством, при визначенні вартості права постійного користування застосовується метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу.

Удосконалення землеоціночних процедур, пов'язаних із проведенням експертної грошової оцінки земельних ділянок водного фонду слід пов'язувати із:

· подальшим розвитком та деталізацією нормативно-правових актів з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок, в тому числі затвердження на рівні галузевого стандарту Держземагентства правил складання відповідних звітів;

· розробленням оновлених укрупнених показників відновної вартості будівель та споруд гідротехнічного будівництва, а також правил визначення їх зносу;

· паспортизацією водних об'єктів та одержанням актуальних відомостей про їх стан і господарське використання.

Специфіка земельних відносин в Україні полягає у фактичній відсутності ринку земельних ділянок із водними об'єктами, що унеможливлює застосування при експертній грошовій оцінці цих земельних ділянок методичного підходу, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Зважаючи на це, важливою задачею економічної та землевпорядної науки стає подальший розвиток методичних підходів, що базуються врахуванні витрат на земельні поліпшення, а також на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, одержання яких пов'язане із водокористуванням,

Висновки