Правові аспекти житлового будівництва в сільській місцевості

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 349.42; 728.12

Правові аспекти житлового будівництва в сільській місцевості

Вікторія Володимирівна Латишева,

кандидат юридичних наук, доцент Кременчуцького націо-нального університету імені Михайла Остро- градського, науковий співробітник Інституту дер-жави і права ім. В. М. Корецького НАН України

Резюме

Стаття присвячена питанням правового регулювання будівництва в сільській місцевості. Доведено, що потрібен системний підхід до розвитку житлового будівництва в селі, який ураховуватиме умови проживання осіб, зайнятих у сільському господарстві, переробних та обслуговуючих галузях агропромислового комплексу або соціальній сфері села. Запропоновано внести зміни до законодавства у сфері підтримки житлового будівництва в Україні, які передбачатимуть надання фінансової допомоги для будівництва саме енергозберігаючих будинків, або переобладнання існуючих систем опалення у помешканні на енер- гоефективні системи. На підставі дослідження будівництва житлових будинків квартирного та садибного типів, запропоновано вилучити із законодавства термін «індивідуальний забудовник» та внести зміни щодо визначення суми кредиту, яка повинна формуватися відносно прожиткового мінімуму.

Ключові слова: житловий будинок, сільський населений пункт, садиба, квартира, енергоефективність, «зелене будівництво», державна підтримка.

житлове будівництво законодавчий садиба

Резюме

Статья посвящается вопросам правового регулирования строительства в сельской местности. Доказана необходимость системного похода к развитию жилищного строительства в селе, который будет учитывать условия проживания людей, занятых в сельском хозяйстве, в перерабатывающих и обслуживающих отраслях агропромышленного комплекса или социальной сфере села. Предлагается внести изменения в законодательство в сфере поддержки жилищного строительства в Украине, предусматривающие выдачу финансовой помощи для строительства энергосберегающих домов, или переоборудования существующих систем отопления в помещениях на энергоэффективные системы. На основании исследования строительства жилищных домов квартирного и усадебного типа предложено изъятие из законодательства понятия «индивидуальный застройщик» и внесение изменений по поводу установления суммы кредита, которая должна формироваться относительно прожиточного минимума.

Ключевые слова: жилой дом, сельский населённый пункт, усадьба, квартира, энергоэффективность, «зелёное строи-тельство», государственная поддержка.

Summary

The article deals with the study of legal regulation of housing construction in rural areas. In addition, there is partial funding of government programs. It is proved that a systematic approach to housing development in the country side should aim to build a model that would take into account living conditions of people engaged in agriculture, processing and service sectors of agriculture and rural social area. In addition, it has been proposed to remove from legislation the term “individual constructor” as it restricts the right to provide appropriate living conditions, because in addition to individual housing the housing construction is provided in legislation. Some changes should be made to determine the amount of credit to be for medaccording to living standard.

Key words: housing building, rural settlement, house, flat, energy efficiency, “green building”, government support.

На сьогодні соціально-побутові умови проживання в сільських населених пунктах є одним із основних факторів розвитку сільських територій та подальшого росту сільськогосподарського товарного виробництва. Відтак, правове регулювання розвитку житлового будівництва у селі потребує принципово нових підходів до проблем соціального облаштування українського села.

Комплексних наукових досліджень правового регулювання розвитку житлового будівництва в селі здійснено не було. Аналіз окремих нормативно-правових актів цієї сфери суспільних відносин у своїх роботах проводили В. В. Носік1, О. М. Пащенко2, В. П. Жушман3, О. В. Гафурова4, А. М. Статівка5.

Правове регулювання відносин розвитку житлового будівництва в селі здійснюється низкою нормативно-правових актів, серед яких: Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 р. № 5464-Х6, Закон України «Про пріоритетність соціального розвитку села та агропромислового комплексу в народному господарстві» від 17 жовтня 1990 р. № 400-ХІІ7, Указ Президента України «Про Основні засади розвитку соціальної сфери села» від 20 грудня 2000 р. № 13568, Указ Президента України «Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» від 27 березня 1998 р. № 222/989, Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Державної цільової програми розвитку українського села до 2015 року» від 19 вересня 2007 р. № 115810 тощо. Проте зазначені нормативно-правові акти значною мірою залишаються недієвими, оскільки відсутній системний підхід до облаштування саме сільських територій. Крім того, має місце неповне фінансування державних програм. Саме тому системний підхід до розвитку житлового будівництва в селі повинен мати на меті побудову такої моделі, яка б ураховувала умови проживання осіб, зайнятих у сільському господарстві, переробних і обслуговуючих галузях агропромислового комплексу або соціальній сфері села.

Для комплексного дослідження правового регулювання житлових відносин у сільській місцевості необхідно насамперед дослідити понятійний апарат і встановити, на скільки повно він характеризує умови проживання в селі.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української РСР від 30 червня 1983 р. № 5464-Х11 житловий фонд охоплює всю сукупність житлових будинків і житлових приміщень на всій території України. У юридичній літературі пропонуються різні підходи до визначення житлових фондів, які враховують особливість житла залежно від підстав їх надання, призначення житлових приміщень, форми власності житла та його використання12. Проте на особливу увагу заслуговує науковий підхід М. К. Галянтича, який вважає, що житловий фонд можна поділити за місцем розташування: сільська місцевість, адміністративно-територіальна одиниця (село, селище, районний, обласний центр, м. Київ), оскільки зміст прав і обов'язків у власників такого житла значно відрізняється13.

У ст. 379 Цивільного кодексу України14 під житлом фізичної особи розуміються житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання у них.

Відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Держбуду України від 24 квітня 2001 р. № 12715, передбачається поділ житлових будинків на житлові будинки квартирного та садибного типів.

З огляду на те, що основними об'єктами правового регулювання житлового будівництва є індивідуальний житловий будинок (у сільських населених пунктах це - переважно садиба) та багатоквартирний житловий будинок, дослідження варто провести у двох напрямах - розвиток індивідуального житлового будівництва та розвиток багатоквартирного житлового будівництва у сільській місцевості.

Насамперед дослідимо поняття «садиба», оскільки у законодавстві визначено декілька понять, які мають окремі правові положення.

Відповідно до ст. 381 Глави 28 «Право власності на житло» Цивільного кодексу України16 садибою є земельна ділянка разом із розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними та підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. Правовий режим садиби має комплексний характер, оскільки поєднує в собі правовий режим земельної ділянки та житлового будинку, права щодо яких можуть відрізнятися, а отже, на садибу необхідно встановити спеціальний правовий режим, відмінний від правового режиму, що надається житловому будинку. Уперше до такого висновку дійшов М. К. Галянтич, який вважав, що житлом у садибі має визнаватися тільки будинок17.

Особливої уваги заслуговує правове положення відокремленої фермерської садиби18 та садиби, яка використовується у сфері сільського зеленого туризму19.

Таким чином, можна зробити висновок, що індивідуальний житловий будинок є пріоритетним помешканням для осіб, зайнятих у сільському господарстві, зокрема фермерському господарстві та особистому селянському господарстві, оскільки умови проживання останніх тісно пов'язані зі здійсненням сільськогосподарської діяльності.

Що ж стосується багатоквартирного житлового будинку, то відповідно до положень Житлового кодексу Української РСР від 30 червня 1983 р. № 5464-Х, таким вважається житловий будинок, який складається з трьох і більше квартир та має інженерні системи, що обслуговують більше однієї квартири20.

Квартирою, відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу України21, є ізольоване помешкання у житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Власникам квартири у дво- або бага-токвартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, що призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир та власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Багатоквартирні житлові будинки можуть бути зблокованого, секційного, коридорного, галерейного і терасного типів22.

Виходячи з цього, багатоквартирні житлові будинки в сільській місцевості переважно мають задовольняти житлові умови осіб, які зайняті у переробних та обслуговуючих галузях агропромислового комплексу України та соціальній сфері. Таким чином, особи, які є працівниками сільськогосподарських підприємств, мають здійснювати свою професійну діяльність за межами зони житлової забудови (сельбищної зони). У свою чергу, професійна діяльність працівників соціальної сфери безпосередньо не пов'язана з сільським господарством і їх побут може бути вільним від ведення домашнього сільського господарства.

На жаль, в Україні не розроблено правового механізму, який би успішно реалізовував багатоквартирне житлове будівництво у сільській місцевості та забезпечував мешканців села житлом належної якості. Отже, необхідно розробити відповідну державну програму, яка надаватиме можливість будувати багатоквартині житлові будинки для працівників сільськогосподарських підприємств або соціальної сфери села.

Таким чином, розвиток житлового будівництва у сільській місцевості потребує комплексного переоб- лаштування сільських населених пунктів. Відповідно, з розвитком нових форм господарської діяльності необхідно враховувати вплив такої діяльності на наколишнє середовище та спрямовувати її на забезпечення громадських інтересів.

На сьогодні житловий фонд у сільській місцевості є застарілим і потребує оновленя. Важливою умовою сталого розвитку сільських територій є будівництво житлових будинків. Існує нагальна потреба в пошуку нових підходів до будівництва.

Оскільки пріоритеним уважається індивідуальне будівництво в селі, на законодавчому рівні має зазначатися пріоритетність так званого «зеленого будівництва», яке передбачає сукупність підходів до проектування, будівництва, експлуатації й утилізації будівель, направлених на: максимально ефективне використання енергетичних, водних та інших ресурсів; зменшення негативного впливу на навколишнє середовище; створення екологічно чистого середовища в будівлі для забезпечення оптимальної життєдіяльності людини23.

Енергозберігаючі технології в житловому будівництві є обов'язковим для багатьох європейських країн. Цей напрям в архітектурі на Заході почали інтенсивно розвивати після енергетичної кризи 1975-1980 років. З 2002 р. в Європі, зокрема в Німеччині, не дозволено будувати по-іншому. Там з'являється усе більше будинків, де за допомогою інноваційного інженерного обладнання виробляється стільки енергії, скільки необхідно для споживання їх мешканців або навіть більше24.

Указаний механізм потребує заходів державної підтримки. Зауважимо, що основною проблемою у сфері будівництва житла в селі залишається недостатнє державне фінансування. Основи створення механізму державного фінансування індивідуального житлового будівництва в селі було закладено Указом Президента України «Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» від 27 березня 1998 р. за № 2222. На підставі цього Указу було розроблено і затверджено постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Положення про порядок формування і використання коштів фондів підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» від 3 серпня 1998 р. за № 121126 та «Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі» від 5 жовтня 1998 р. за № 159 727.

Правила надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 5 жовтня 1998 р. № 159 728, є підставою для розроблення відповідних регіональних правил з урахуванням місцевих умов.

Загальними положеннями вказаних Правил29 визначено, що об'єктом кредитування є фінансування спо-рудження житлових будинків з надвірними підсобними приміщеннями та добудови незавершених житлових будинків, спорудження інженерних мереж, підключення їх до існуючих комунікацій, а також незавершеного будівництвом та готового житла за результатами оцінювання, проведеного відповідно до законодавства, та його реконструкції.

Позичальниками кредитів за рахунок кредитних ресурсів фондів є індивідуальні забудовники, якими можуть бути громадяни України, які постійно проживають, будують об'єкти кредитування у сільській місцевості і працюють в органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях сільського господарства, інших господарських формуваннях, що функціонують у сільській місцевості, соціальній сфері села, а також на підприємствах, в установах та організаціях переробних і обслуговуючих галузей агропромислового комплексу, навчальних закладах, закладах культури та охорони здоров'я, розташованих у межах району30.

Сума кредиту визначається фондом з урахуванням рівня платоспроможності позичальника і не може перевищувати кошторисної вартості об'єкта кредитування та граничного розміру кредиту в сумі 100 тис. гривень для добудови, реконструкції будинку, придбання житла і 200 тис. гривень для спорудження нового житлового будинку31.

О. В. Гафурова, досліджуючи правове регулювання індивідуального житлового будівництва в селі, доходить висновку, що для стимулювання розвитку індивідуального житлового будівництва в селі необхідно насамперед забезпечити належний рівень державної підтримки сільських забудовників. Крім того, частина витрат на зазначені цілі має компенсуватись з місцевих бюджетів. Важливим є створення житлового фонду за кошти великих сільськогосподарських підприємств. Перспективним є здійснення такого будівництва на коопераційній основі, причому переважний розвиток житлового будівництва має здійснюватись у тих регіонах, де реалізуються інвестиційні проекти, спрямовані на розвиток сільськогосподарського виробництва32.

У свою чергу, В. М. Єрмоленко, вказуючи на недостатній розмір державних інвестицій на спорудження житла селян, зазначає: якщо екстраполювати обсяг бюджетного фінансування на всю територію України, то грошей вистачить на добудову нового житла з розрахунку один будинок на рік у кожному з 2/3 від наявності всіх сільських населених пунктів33.

На сучасному етапі реформування сільського господарства34 передбачається відновлення програми під-тримки індивідуального житлового будівництва в селі «Власний дім». Відповідно до цього вважаємо за доцільне внести зміни до законодавства у сфері підтримки житлового будівництва в Україні35, які передбачатимуть надання фінансової допомоги для будівництва саме енергозберігаючих будинків, або переобладнання існуючих систем опалення у помешканні на енергоефективні системи. Таким чином, указаний нормативно-правовий акт не лише надасть підтримку розвитку житлового будівництва у сільській місцевості, а також реалізує вимоги Директив ЄС36 щодо енергетичних характеристик будівель, у тому числі в частині встановлення мінімальних вимог до енергетичної ефективності будівель, спорудження будівель майже з нульовим рівнем споживання енергії тощо. Крім того, слід вилучити із законодавства термін «індивідуальний забудовник», який обмежує право на забезпечення належних умов проживання, адже крім індивідуального житлового будівництва законодавством передбачено багатоквартирне житлове будівництво, та внести зміни щодо визначення суми кредиту, яка повинна формуватися стосовно прожиткового мінімуму.

Проведене дослідження визначає необхідність правового забезпечення підтримки житлового будівництва на підставі принципу енергозбереження та в подальшому сприятиме здійсненню наукових досліджень щодо переоблаштування сільських територій.

Литература

1 Аграрне право України : підруч. / [В. З. Янчук, В. І. Андрійцев, Ц. В. Бичкова та ін.] ; за ред. В. З. Янчука. - К. : Юрін- ком, 1996. - С. 466-471.

2 Аграрне право України : підруч. / [Н. О. Багай, Л. О. Бондар, В. К. Гуревський та ін.] ; за ред. О. О. Погрібного. - К. : Істина, 2007. - С. 190-194.

3 Аграрне право України: підруч. для студ. юрид. спец. вищ. закл. освіти / В. М. Гайворонський, В. П. Жушман, В. М. Корнієнко. - Х. : Нац. юрид. акад. України ім. Я. Мудрого, 2003. - С. 88-91.

4 Аграрне право України : підруч. / В. М. Єрмоленко, О. В. Гафурова, М. В. Гребенюк та ін. ; за заг. ред. В. М. Єрмолен- ка. - К. : Юрінком Інтер, 2010. - С. 499-504; Гафурова О. В. Правове регулювання індивідуального житлового будівництва на селі / О. В. Гафурова // Вісник Академії адвокатури України. - 2012. - № 1. - С. 48-54.

5 Статівка А. М. Організаційно-правові питання соціального розвитку села в Україні : моногр. / А. М. Статівка. - Х. : Право, 2007. - С. 85-108.

6 Житловий кодекс Української РСР. - Суми: ФОП Соколик Б. В., 2010. - 64 с.

7 Про пріоритетність соціального розвитку села та агропромислового комплексу в народному господарстві : Закон України від 17 жовтня 1990 р. № 400-ХІІ // Відомості Верховної Ради УРСР. -1990. - № 45.- Ст. 602.

8 Про Основні засади розвитку соціальної сфери села : Указ Президента України від 20 грудня 2000 р. № 1356 // Офіційний вісник України. - 2001. - 51. - С. 27.

9 Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі : Указ Президента України від 27 березня 1998 р. № 222/98 : [Електронний ресурс] // Сайт Верховної Ради України - Режим доступу : http//zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/ laws/main.cgi?nreg=222%2F98 - Назва з екрану.

10 Про затвердження Державної цільової програми розвитку українського села до 2015 року : постанова Кабінету Міністрів України від 19 вересня 2007 р. № 1158 // Офіційний вісник України. - 2007. - № 73. - С. 7.

11 Житловий кодекс Української РСР. - Суми : ФОП Соколик Б. В., 2010. - 64 с.

12 Галянтич М. К. Житлове право: навч. посіб. / М. К. Галянтич. - К. : Юринком Інтер, 2007. - С. 108-109.

13 Там само. - С. 109.

14 Цивільний кодекс України : Кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435-IV ГУ // Офіційний вісник України. - 2003. - № 11. - С. 7.

15 Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна : наказ Держбуду від 24 квітня 2001 р. № 127 // Офіційний вісник України. - 2001. - № 28. - С. 324.

16 Цивільний кодекс України: Кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435-IV IV // Офіційний вісник України. - 2003. - №11. - С. 7.

17 Галянтич М. К. Вказана праця. - С. 105.

18 Про фермерське господарство: Закон України від 19 червня 2003 р. № 973-IV // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 45. - Ст. 363.

19 Про сільський аграрний туризм : Проект Закону України : [Електронний ресурс] // Офіційний сайт Міністерства аграрної політики. - Режим доступу : http://www.minagro.kiev.ua - 10.11.2011. - Назва з екрану.

20 Житловий кодекс Української РСР. - Суми : ФОП Соколик Б. В., 2010. - 64 с.

21 Цивільний кодекс України : Кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435-IV IV // Офіційний вісник України. -2003. - №11. - С. 7.

22 Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна : Наказ Держбуду від 24 квітня 2001 р. № 127 // Офіційний вісник України. - 2001. - № 28. - С. 324.

23 Архитектура и экология : [Електронний ресурс] / Архітектор Тетяна Ернст. - Режим доступу : http://www.ernst.kiev.ua/ index_ru.html - 29.09.2014. - Назва з екрану.

24 Дом, который сам производит энергию // «Мистер блистер». - 2013. - № 9 : [Електронний ресурс] - Режим доступу : http://www.emst.kiev.ua/Medien/Ekodom_9.pdf - 29.09.2014. - Назва з екрану.

25 Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі : Указ Президента України від 27 березня 1998 р. № 222/98 // Офіційний вісник України. - 1998. - № 31. - Ст. 37.

26 Про затвердження Положення про порядок формування і використання коштів фондів підтримки індивідуального житлового будівництва на селі : постанова Кабінету Міністрів України від 3 серпня 1998 р. № 1211 // Офіційний вісник України. - 1998. - № 31. - Ст. 1174.

27 Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам на селі : Постанова Кабінету Міністрів України від 5 жовтня 1998 р. № 1597 // Офіційний вісник України. - 1998. - № 40. - Ст. 1486.

28 Там само.

29 Там само.

30 Там само.

31 Там само.

32 Гафурова О. В. Правове регулювання індивідуального житлового будівництва на селі / О. В. Гафурова // Вісник Академії адвокатури України. - 2012. - № 1. - С. 53.

33 Єрмоленко В. М.Правові проблеми залучення інвестицій у соціальний розвиток села / В. М. Єрмоленко // Інвестиційна діяльність у сільському господарстві: правові питання : моногр. / [В. І. Семчик, Л. П. Козаченко, П. Ф. Кулинич] ; за ред. В. І. Семчика. - К. : ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2008. - С. 197.

34 Коаліційна угода Верховної Ради України VDI скликання від 21 листопада 2014 року : [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://samopomich.ua/wp-content/uploads/2014/11/Koaliciyna_uhoda_parafovana_20.11.pdf - Назва з екрану.

35 Про пріоритетність соціального розвитку села та агропромислового комплексу в народному господарстві : Закон України від 17 жовтня 1990 р. № 400-ХІІ // Відомості Верховної Ради УРСР. - 1990. - № 45. - Ст. 602; Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам на селі : постанова Кабінету Міністрів України від 5 жовтня 1998 р. № 1597 // Офіційний вісник України. - 1998. - № 40. - Ст. 1486.

36 Директива Європейського парламенту та Ради 2010/31/ЄС від 19 травня 2010 р. щодо енергетичної ефективності будівель : [Електронний ресурс]. - Режим доступу : www.minjust.gov.ua/file/32547 - Назва з екрану.

Размещено на Allbest.ru