Введение суперфиция в российское гражданское законодательство

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение суперфиция в российское гражданское законодательство

Швецов В.В.

ГБОУ ВО «Башкирская Академия Государственной Службы и Управления при Главе Республики Башкортостан» Уфа, Россия.

Актуальность данной темы обусловлена наличием положений о необходимости введения права суперфиция в концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. .

Суперфиций возник в римском праве в республиканский период. Право суперфиция на протяжении своего развития изменялось из долгосрочной аренды в право взять в пользование участок государственной или муниципальной земли с правом постройки на ней дома за счет собственных средств.

Суперфицием могли обременяться и уже застроенные земли. Пользование было платным: суперфициарий (владелец постройки на участке) был обязан ежегодно вносить особую плату (solarium), которая по своей природе ближе была к земельной повинности (оброку), чем к арендной плате. Все это обусловливало публичный характер суперфиция, однако впоследствии право передавать земельные участки под застройку получили и частные лица и отношения постепенно приобрели частноправовые черты.

Распределение, которое служит подобным препятствием, наносит удар самому институту собственности.

Если суперфициарий не возводил строение на участке в оговоренный срок, или не исполнял обязанность по извещению собственника в случае отчуждения имущества другим лицам, собственник не вправе был в одностороннем порядке прекращать суперфиций.

Суперфициарий обладал достаточно широким спектром правомочий в отношении земельного участка: он мог сдавать его в аренду и обременять сервитутами и залогом, мог допускать даже и ухудшение имущества. Право суперфиция являлось отчуждаемым и также передавалось по наследству. Обязанности же суперфициария сводились к следующим: - несение государственных повинностей, лежащих на поземельном имуществе.

Неуплата данных повинностей не лишала суперфициария его права; - уплата специального платежа собственнику земельного участка (solarium). Точно так же, задолженность в уплате в данном случае не являлась основанием для лишения суперфиция и собственник мог лишь взыскивать данный платеж на основании иска обязательственного характера, вытекающего из сделки, на основании которой суперфиций был установлен; - возведение строения на участке в определенный срок. Неисполнение этой обязанности также не лишало суперфициария его права; - обязанность по извещению собственника в случае отчуждения имущества другим лицам, неисполнение которой, как было отмечено ранее, не давало права собственнику вещи лишить суперфициария его права. Суперфициарию были предоставлены и особые способы защиты: интердикт о суперфиции для защиты от пользования третьих лиц, и специальный вещный иск - actio superficiaria против владельцев вещи, включая и собственника. Ввиду того, что в римском праве земля и строения на ней рассматривались в качестве главной вещи и принадлежности, действовал принцип superficies solo cedit, то есть «все, что находится на земле, следует ее судьбе». Это значит, что собственник земли приобретал право собственности и на все строения на земельном участке, возводимые суперфициарием. Соответственно, суперфицием обременялся одновременно и участок, и строение, возведенное на нем.

Суперфиций мог возникать на основании договора между сторонами (требовалась также traditio - передача вещи); на основании завещательного отказа; путем давностного приобретения.

Прекращение суперфиция могло повлечь:

- соглашение сторон;

- уничтожение самого участка;

- истечение срока, если таковой был оговорен в соглашении, равно как и наступление отменительного условия;

- судебное решение;

- совпадение суперфициария и собственника земельного участка в одном лице;

- смерть суперфициария, не имеющего наследников;

- односторонний отказ суперфициария от своего права.

Суперфиций - это право застройки земельного участка, лицом не являющимся его собственником. Данное право предоставляет на платной основе использовать земельный участок, по сути арендовав его для строительства зданий или сооружений у его собственника.

Право суперфиция стоит отграничивать от права аренды земельным участком и право безвозмездного пользования земельным участком, право аренды земельного участка представляет собой передачу права пользования земельным участком, а также в соответствии с принципом «здания следуют судьбе земельного участка» и нормами статьи 652 ГК РФ и здания на нем.

Право безвозмездного пользования земельным участком представляет собой пользование земельным участком для определенных целей (ведение хозяйства и т.д.), но за него не взимается плата.

Стоит оговориться, что предпосылки суперфиция содержаться в современном гражданском законодательстве России, например п.1 ст. 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам .

Концепция развития гражданского законодательства РФ , предполагает постепенное введение права суперфиция в российское законодательство, в частности о нем говорится в пунктах 6.1 и 6.2 указанной концепции:

Следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.

Вещные права на иные природные объекты (участки недр, водные объекты) должны быть принципиально едиными с вещными правами на земельные участки. Перечень, субъекты, объекты и содержание соответствующих прав должны быть закреплены в ГК. Публично-правовые ограничения, касающиеся этих прав, могут быть установлены кодексами и законами об отдельных видах природных объектов;

Должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений.

В соответствии с вышеуказанной концепцией право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые. Право застройки является: право гражданский суперфиция аренда

а) срочным (от 50 до 199 лет);

б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

Право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

Однако положение концепции гласящее, что после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару, является ущемляющим права суперфициара на здания и возведенные им сооружения, потому что у суперфициара (или его правопреемников) в таком случает нет права на компенсацию или судебную защиту, в следствии чего он потерпит существенные убытки.

В сегодняшних правовых реалиях Российской Федерации в данном праве нет необходимости для его широкого введения по следующим причинам:

1) В Российском Законодательстве действует принцип «судьба здания следует судьбе земли», право суперфиция будет нарушать данный принцип, т.к. не предполагает право собственности застройщика на землю;

2) Гражданский Кодекс РФ устанавливает более совершенные вещные права на землю, такие как право аренды или право безвозмездного пользования земельным участком.

Однако нецелесообразно лишь широкое введение данного права в российское законодательство, в Древнем Риме необходимость суперфиция была обусловлена ограниченным количеством земли, в России данное право можно применить в коммерческой сфере, к примеру при строительстве многоквартирных домов или производственных баз, однако при введении данного права стоит либо отказаться от принципа «здания следуют судьбе земли», либо ввести право, которое заведомом ущемляет права суперфициара, так как при возведении им зданий он несет определенные расходы, а арендодатель безвозмездно получает в собственность здания, на которые он по большому счету не имеет никаких прав, что в сегодняшних правовых реалиях можно классифицировать как неосновательное обогащение.

Для того чтобы избежать этого, необходимо при введении суперфиция в ГК РФ указать, что суперфициарий приобретает право собственности на здания и сооружения, построенные им на земельном участке, а по окончанию срока действия договора, собственник земельного участка должен будет их выкупить или найти другого суперфициария, который выкупит эти здания одновременно с правом застройки (обработки, переоборудования, реконструкции и зданий и самого земельного участка).

В данном виде до революции в западных областях Российской Империи было закреплено чиншевое право на земельный участок. Возможно взять отдельные положения чиншевого права и применить их в современных условиях.

Использованные источники и литература

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 20.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. 23.05.2016);

2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.);

3. Манько Е. А. Правовое регулирование суперфиция: история и современность // Пробелы в российском законодательстве. 2008. №2;

4. Чикильдина А.Ю., Анисимов А.П. Суперфиций в России: теория и практика// Власть Закона. 2010. № 1.

Размещено на Allbest.ru