Анализ использования земельного фонда города Заволжье Нижегородской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Нижегородской государственный архитектурно-строительный университет

АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА ГОРОДА ЗАВОЛЖЬЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Яруничева И.В.

Нижний Новгород, Россия

Аннотация

Объектом исследования является земельный фонд города Заволжье Нижегородской области.

Цель работы - выявление проблем в использовании территории города, а также выработка предложений по совершенствованию регулирования земельных отношений возникающих в городе Заволжье между субъектами различной собственности.

В процессе работы проанализировано современное состояние земельного фонда города. Выявлены проблемы и недостатки в использовании земель города.

В результате сравнительного анализа выработаны предложения и мероприятия для эффективного развития земельных отношений в городе.

Ключевые слова: земельная реформа, земельный фонд, земельные отношения, развитие территории города, использование земель города, экономическая эффективность.

The object of the study is the land fund of the town of Zavolzhye, Nizhny Novgorod Region.

The work's aim is to single out problems in the town territory usage and to work out proposals to update the regulation of land relations between different kinds of proprietors.

The work analyses the contemporary state of the town's land fund. Problems and shortcomings in land using are specified.

Comparative analysis is used to work out proposals and measures to make land relations more effective.

Key words: land reform, land fund, land relations, town territory development, use of city lands, economic efficiency.

Современное использование земель свидетельствует о том, что в городе Заволжье, как и в России в целом, происходит трансформация земельных отношений, в виде ликвидации монополизма государственной собственности на землю и становления платного землепользования, что в свою очередь стимулирует развитие рынка земли.

Кроме того, в городе Заволжье, как и во всей Нижегородской области, происходит реформирование земельных отношений, в связи с проведением земельной реформы, которая предполагает разграничение государственной собственности на землю.

Так, рассматривая земельный фонд города, который является средством производства, предметом труда и всеобщим местом проживания людей, что требует рационального использования земель, которыми необходимо эффективно управлять, особенно в периоды земельных преобразований при переходе от плановой к рыночной экономике.

Рассматривая структуру земельного баланса, необходимо отметить, что земельный фонд города Заволжье по состоянию на 1 января 2015 года составил 1287,0 га. Земли города Заволжье по видам использования и формам собственности распределяются следующим образом (Таблица 1).

Таблица 1 - Сведения о распределении земель города Заволжье по видам использования и формам собственности

Структура земель города Заволжье по видам использования представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Структура земель города по видам использования, в %

Кроме того, рассматривая использование земель в собственности граждан по видам использования в процентном соотношении, структура будет выглядеть следующим образом (рисунок 2).

Рисунок 2 - Структура использования земель находящихся в собственности граждан, по видам использования, в %

Земельная реформа затронула проблемы в развитии и использовании земель города, во взаимосвязи с территориальным планированием. Заволжье в связи со своим географическим положением, не имеет свободных земель для своего территориального развития, которое возможно, как показывает практика только в направлении Балахнинского района. В связи с этим, администрацией Городецкого района поднимался вопрос о выделении и присоединении дополнительных площадей и земель городу Заволжье.

В связи с этим, издан закон Нижегородской области №61-З "Об изменении границ Городецкого муниципального района и муниципального образования - городского поселения город Заволжье Городецкого муниципального района Нижегородской области" от 30 мая 2005 года [1], в котором предполагается передача дополнительных земель городу Заволжье в размере 721,4 га из земель Балахнинского района. Однако в связи с тем, что передаваемые площади заболочены на 70% и не пригодны для городского строительства, администрация Городецкого района не приняла их на учет и в настоящее время граница города до конца не определена и не закреплена на местности. Что негативно сказывается на эффективности использование земель города, так как в настоящее время граница города несет в себе не только градостроительные функции, но имеет экономическое значение. Земли, находящиеся в пределах границ населенного пункта, облагаются налогом по более высоким ставкам, чем расположенные вне его границ.

Основной площадкой развития строительства, а также размещения резервов жилой зоны в соответствии с генпланом города, станет территория в юго-восточной части (505 га), которая будет новым микрорайоном города под именем "Прибрежный" [2]. В соответствии с балансом присоединяемой территории 25 га будет отведено под жилую застройку, часть из которой предполагается под усадебное и коттеджное строительство - 10 га и часть - 15 га под многоэтажную секционную застройку.

Был произведен расчет эффективности использования данных площадей под жилую застройку.

В расчете эффективности использования земельного участка площадью 10 га, выделяемого под усадебное и коттеджное строительство, эффективность использования рассматривалась исходя из двух статей: расходы и доходы.

Расходная часть состояла из:

1) выкупа земельного участка, исходя из кадастровой стоимости пахотных земель 13,5 тыс. руб. за 1 га;

2) расходов на установление новой границы (межевание);

3) формирования объекта кадастрового учета и постановки его на учет с переводом земель из I категории во II - 20 тыс. руб. за 1 га.

Доходная часть: в целях организации планирования и использования земельного участка, включенного в новую границу населенного пункта, было предусмотрено то, что 40% от площади включаемого земельного участка необходимо выделить на организацию инфраструктуры, а оставшиеся 60% территории разделить на земельные участки площадью 800 м ², которые будут проданы жителям города по кадастровой стоимости 13,5 тыс. руб./га с учетом рыночного коэффициента.

Данный расчет показал, что доходная часть составила 6,075 млн. руб., а затратная - 336,5 тыс. руб., отсюда следует, что разовый доход от использования присоединяемых 10 га под усадебное и коттеджное строительство составит 5 млн. 738,5 тыс. руб. Ежегодный доход от данного участка в бюджет города, при ставке земельного налога застраиваемой территории 0,3%, будет составлять 24,3 тыс. руб./га.

На участке площадью 15 га планируется разместить 10, 2^х подъездных 12^ти этажных домов, где на одном этаже будут размещаться: однокомнатная квартира, двухкомнатная квартира и две трёхкомнатных квартиры.

В целях эффективного социального распределения жилищных площадей предлагается следующая схема их реализации в условиях муниципального образования:

а) 20 % квартир (11088 м ²) передать бесплатно малоимущим и нуждающимся в жилье гражданам, принимая рыночную стоимость 1 м ² квартиры равной 30 тыс. руб.,

затраты составят 332,6 млн. руб./м ²

б) 30% квартир (16632 м ²) предоставить гражданам, относящимся к бюджетной сфере учителям, врачам и др., принимая во внимание то, что квартиры им будут предоставлены по льготной цене - 15 тыс. за 1 м ². Затраты от этого составят 249,5 млн. руб./м ².

в) 50% квартир (27720 м ²) продать гражданам по рыночной цене (30 тыс. рублей за 1 м²). Доход, принесенный в данном случае, составит 831,6 млн. руб./м².

Разница между доходной и затратными частями составит 249,5 млн. руб., что определяет эффективность использования данных площадей под многоэтажную секционную застройку.

Благодаря этому, можно сделать ряд основных предложений по эффективному использованию земельного фонда города Заволжье:

1) изменение существующих границ города и их упорядочивание. Включение в границу города Заволжье территорий в юго-восточной части в размере 505,0 га.

2) максимально использовать имеющиеся свободные производственные площади градообразующего предприятия ОАО "ЗМЗ", что позволит сократить большие расходы на содержание пустых производственных площадей, а также поспособствует избавлению от монозависимости;

3) для обеспечения равномерного расселения населения, формирования законченного архитектурно-пространственного облика города и повышения уровня комфортности проживания предлагается размещение нового жилищного строительства и реконструкция существующей жилой зоны, с заменой малоценного и ветхого жилья;

4) развитие территории обеспечивающей отдых населения, благоустройство речного фасада р. Волги, создание системы зданий культурно-бытового и социального назначения, увеличение площади зеленых насаждений общего пользования.

И в заключении можно сделать вывод, что эффективное использования земельного фонда города Заволжье Нижегородской области, во многом зависит от рациональной организации территориального планирования на благо развития города и решения социальных проблем жителей Заволжья.

Список литературы

земельный территория собственность

1. Нижегородская область. Закон. Об утверждении границ, состава территории Городецкого муниципального района, границ и состава территорий муниципальных образований, входящих в состав Городецкого муниципального района [Электронный ресурс]: закон Нижегор. обл. от 18.08.2005 № 114-З: [изм. от 07.02.2011]. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/944923820.

2. Проект генерального плана города Заволжья Городецкого района Нижегородской области [Текст]. В 3 т. Т.1. Пояснительная записка / Адм. г. Н. Новгорода; муниципальное предприятие г. Н. Новгорода Ин-т развития города "Нижегородграждан НИИпроект". Нижний Новгород, 2007.

Размещено на Allbest.ru