Основні засади проведення господарської діяльності з реконструкції житлової забудови

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 346.1

Основні засади проведення господарської діяльності з реконструкції житлової забудови

Олюха В.Г.

к.ю.н., доцент, завідувач кафедри цивільно-правових дисциплін Криворізького факультету НУ «ОЮА»

У статі досліджуються принципи, що мають бути основою при організації та проведенні такої форми кап пального буді вництваяк реконструкція існуючої забудови території мі ст. Надано коротку характеристику зм і сту кожного з них.

Ключові слова: кап італьне буді вництво, господарська ді яльн і сть з реконструкції, принципи проведення господарської д і яльност і .

капітальний будівництво реконструкція забудова

В статье исследуются принципы, которые должны быть основой при организации и проведения такой формы капитального строительства как реконструкция существующей застройки территории городов. Дана краткая характеристика содержания каждого из них.

Ключевые слова: капитальное строительство, хозяйственная деятельность по реконструкции, принципы проведения хозяйственной деятельности.

The article investigates the principles that should be the basis for the organization and conduct of this form of capital construction as the reconstruction of existing buildings in the city. In addition, it was given brief description of the contents of each of them.

Keywords: apital construction, economic activities on reconstruction, principles of conducting economic activity.

Постановка проблеми. У спадок від СРСР Україна отримала значну кількість житла, що будувалась у шістдесятих роках двадцятого сторіччя індустріальними методами. Безумовно, у тих історичних умовах запровадження цього масштабного проекту було необхідним кроком, адже питання забезпечення населення житлом було настільки катастрофічним, що навіть у спільній постанові ЦК КПРС та РМ СРСР від 31.07.1957 року «Про розвиток житлового будівництва у СРСР» констатувалось: «проблема забезпечення житлом все ще продовжує залишатися однією з найгостріших»[1].

Розгортання масового житлового капітального будівництва на промисловій основі та комплексний підхід до розвитку територій міст у найкоротші терміни забезпечили значне зростання обсягів новозбудованого житла, що в свою чергу дозволило переселити з бараків та комунальних квартир мільйони людей. Позитивним було запровадження підходу у житловій політиці радянського уряду, за яким було закладено пріоритетний принцип: кожна радянська сім'я має забезпечуватись окремою квартирою.

Разом з тим, у містобудуванні відбулись і негативні явища. З поміж численних способів індустріальних методів капітального будівництва житла обрали лише один -- великоблочне, а згодом і великопанельне збірне виробництво, за якими будівля створювалась на заводі відповідно до єдиного типового проекту, а на місцевості відбувалась її зборка. Це здешевлювало виробництво та прискорювало його строки, але призвело до одноманітності міської забудови, монотонності та фактичної відсутності індивідуального вигляду багатьох районів та міст СРСР. Будівельники використовували обмежений набір типових проектів квартир, де передбачався мінімальний набір зручностей для здешевлення вартості капітального будівництва. Звідси і відсутність у такому типовому будинку ліфтів, підсобних приміщень, наявність змішаного санвузлу, прохідних кімнат, замала площа коридору та кухні і взагалі вкрай низька комфортність. Базовим елементом при проектуванні забудови територій став мікрорайон де ігнорувалась необхідність забезпечення красоти у візуальності сприйняття оточуючого середовища, була велика щільність забудови та низька ступінь озеленення, наявні прохідні двори, практична відсутність місць для паркування автомобілів, відсутність меж між приватною та суспільною територією. Міста розвивались за так званим архітектурним мінімалізмом, де штучне середовище формувалось не за якісними, а за кількісними показниками. В умовах сьогодення таке житло не відповідає європейським нормам комфортності та енергозбереження, є технічно зношеним та морально застарілим. Подальша його експлуатація породжує численні проблеми з утриманням, значно знижує привабливість територій районів, не дозволяє забезпечувати сталий розвиток міст. З іншого боку, в умовах економічної кризи залишається проблемним пошук коштів для реалізації масштабних проектів з реновації таких будівель. Окремим шляхом вирішення цих проблем є правильне запровадження такої форми господарської діяльності з капітального будівництва як реконструкція територій існуючої забудови у межах районів міст та поселень. Господарська діяльність з реконструкції існуючої житлової забудови, при неправильному підході може поглиблювати соціально-економічні проблеми замість їх вирішення, адже інтереси всіх заінтересованих осіб мають різну спрямованість, що і може призводити до виникнення конфліктів. Проте правове регулювання такої господарської діяльності визнати достатнім неможливо, оскільки існує лише один спеціальний нормативно-правовий акт -- закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» [2], який комплексно зазначені відносини не регулює, а тому потребує удосконалення. Одним з напрямків удосконалення правового регулювання цієї сфери є окреслення принципів проведення господарської діяльності з реконструкції існуючої забудови у нормативно-правових актах. Тому необхідним є дослідження основоположних засад 'її проведення.

Стан дослідження. Питання щодо правового регулювання господарської діяльності з проведення капітального будівництва розглядались у працях вітчизняних науковців: О.О. Квасніцької, Г.М. Гриценко, Н.В. Трофуненко. О.П. Віхров у дисертаційному дослідженні розглянув організаційно-господарські відносини у будівельній сфері. Проблеми удосконалення правового регулювання підрядної будівельної діяльності з цивілістичних позицій досліджували В.М. Коссак, Н.С. Кузнецова, Р.А. Майданик, А.Б. Гриняк, 1.1. Банасевич, М.С. Біленко, С.В. Сеник. Адміністративно- правові засади регулювання будівельної діяльності дослідила І.М. Миронець. Питанням основних засад проведення такої форми капітального будівництва як масштабна системна реконструкція існуючої житлової забудови належної уваги вітчизняними вченими не приділялось.

Враховуючи обмеженість фінансових ресурсів у державі можна передбачити, що основним способом розвитку території України при створенні житла на найближчу перспективу буде реконструкція житлової забудови у межах існуючих міст та поселень. Чітке усвідомлення принципів, яких мають дотримуватись як її учасники, так і інші заінтересовані особи буде доцільним не тільки для розвитку загальних наукових положень, зокрема і визначення поняття реконструкції забудови, але і буде забез-печувати розвиток чинного законодавство з регулювання містобудівної діяльності та капітального будівництва. З урахуванням наведеного тема даної статті є актуальною.

Метою цієї статті є визначення основних принципів при проведенні такої форми капітального будівництва як реконструкція існуючої забудови у межах району (мік-рорайону). Для досягнення цієї мети необхідно вирішити наступні завдання: а) установити основні принципи зазначеної господарської діяльності та б) надати їх коротку характеристику.

Виклад основного матеріалу. Однією з функцій капітального будівництва є розвиток території держави шляхом створення системи штучних об'єктів. Однією з форм капітального будівництва, за допомогою якої вирішується таке завдання є реконструктивна діяльність будівельних організацій. Проте правове забезпечення такої діяльності не можна визнати достатнім. Статтею 318 Господарського кодексу серед інших основних форм капітального будівництва визначено реконструкцію об'єктів. При цьому які саме об'єкти маються на увазі не вказано. Отже жодних підстав для звуженого трактування цього положення норми права не існує, а тому можна вважати, що на увазі маються будь-які види реконструктивної діяльності, хоча вони у цьому кодифікованому акті і не розкриваються. Натомість Цивільний кодекс України визначає реконструкцію тільки будівель, споруд та лінійних об'єктів. Порядок державного фінансування капітального будівництва, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2001 р. № 1764 [3], регулює проведення за кошти державного бюджету реконструкцію об'єктів виробничого та не виробничого призначення. До останнього віднесено об'єкт житлового та комунального господарства, закладів охорони здоров'я, фізкультури, соціального забезпечення, освіти, культури, мистецтва, науково-дослідних та інших організацій, пов'язаних з розвитком науки, а також пам'ятників і монументів. Але поняття реконструкції наводиться тільки у розрізі реконструкції діючих підприємств, під якою розуміється переобладнання діючих цехів та об'єктів основного, підсобного та обслуговуючого призначення. Безумовно, підприємство складає сукупність будівель, споруд, лінійних об'єктів, пов'язаних єдиною виробничою метою і воно також є частиною виробничої зони міста. Але також мусимо констатувати -- поняття реконструкції житлової забудови прямо не визначається і у цьому нормативно-правовому акті. З його аналізу можна зробити висновок про опосередковане регулювання ним питань реконструкції за бюджетні кошти території міста і житлової забудови, тощо. Такий звужений підхід є не доречним, оскільки не дозволяє чітко окреслити питання реконструкції житлової забудови при участі у цьому коштів державного та місцевого бюджетів.

Нормативно-технічним документом державні будівельні норми ДБН.А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Мінрегіонбуду від 04.06.2014 року № 163 [4], відображено вимоги до складу та змісту проектної документації, необхідної для проведення нового будівництва, капітального ремонту, технічного переоснащення, реконструкції будинків, будівель, споруд, їх комплексів. Проте визначення реконструкції дається тільки щодо одиничних буді-вельних об'єктів. Державні будівельні норми 360 -- 92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» [5], призначені для встановлення технічних вимог щодо забудови територій міст та поселень, хоча і наголошують на підході, за яким розвиток системи розселення людей повинен спиратися на ту мережу міських і сільських поселень, яка склалася, визначення реконструкції житлової забудови не дають.

Спеціальним нормативно-правовим актом у сфері реконструкції існуючої житлової забудови є Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22 грудня 2006 року (далі -- Закон), з наступними змінами, який визначає реконструктивну діяльність і щодо житлового фонду кварталу (мікрорайону) і щодо окремого житлового будинку. Отже реконструктивна діяльність може розумітись достатньо широко: як щодо окремих будівель, споруд, лінійних об'єктів, так і щодо комплексу існуючих будівель, споруд лінійних об'єктів, об'єднаних єдиним цільовим призначенням. Відповідно до ст.1 Закону, реконструкція житлового фонду -- це його перебудова з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості жилих квартир, загальної та жилої площі тощо, пов'язана із зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників, або знесення застарілого житлового фонду в кварталі (мікрорайоні) та будівництво нового житлового фонду кварталу (мікрорайону). Позитивним є сам факт наявність визначення, але воно не містить всіх основних ознак, які мають бути враховані у нормативному закріпленні цієї категорії. Місто -- динамічна система, яка постійно розвивається, що обумовлює складність процесів реконструкції такого його структурного елементу як селітебні зони (житлові мікрорайони, райони). Тому визначення реконструкції існуючої забудови має враховувати не тільки технічні характеристики цього виду господарської діяльності, але і соціально -- економічні критерії, які у вищенаведеному визначенні відсутні.

Основоположні засади, необхідні для проведення реконструкції житлової забудови, яких будуть дотримуватись всі учасники та заінтересовані особи, мають бути відображені у принципах здійснення такої господарської діяльності. Певні керівні базові орієнтири закладено у ст. 2 Закону, якою окреслено засади державної політики у сфері реконструкції. До них віднесено сприяння реалізації права громадян України на житло; проведення комплексної реконструкції та забудови територій кварталів (мікрорайонів) відповідно до містобудівної документації, проектів забудови території, проектної документації на будівництво окремих об'єктів у цих кварталах (мікрорайонах); об'єднання коштів інвесторів-забудовників та органів місцевого самоврядування для здійснення інженерної підготовки, спорудження об'єктів соціальної сфери, інженерно-транспортної інфраструктури, проведення благоустрою та озеленення прилеглих прибудинкових територій, а в разі необхідності -- знесення застарілого житлового фонду; визначення на конкурсних засадах інвестора-забу- довника комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону); гарантії та забезпечення захисту майнових прав громадян на жилі та нежилі приміщення, які реконструюються; визначення майнових прав на збудовані, реконструйовані жилі та нежилі приміщення на засадах цивільно-правового договору, типова форма якого затверджується Кабінетом Міністрів України; раціонального використання територій кварталів (мікрорайонів)відповідно до встановлених норм і правил; розміщення об'єктів будівництва в кварталах (мікрорайонах)застарілої забудови на територіях, визначених на підставі проекту забудови території та проекту плану земельно-господарського устрою; координації органом місцевого самоврядування дій з питань реконструкції, заміни житлового фонду та розроблення програми (інвестиційної, організаційної, технічної тощо), визначення зобов'язань, відповідальності за їх невиконання учасниками реконструкції, заміни житлового фонду; забезпечення гарантій речових прав на нерухоме майно під час комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду; забезпечення дотримання вимог щодо створення для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших мало мобільних груп населення умов для їх без бар'єрного доступу до всіх реконструйованих або заново збудованих, включаючи стартові жилі будинки, об'єктів жилого та громадського призначення і територій кварталів (мікрорайонів).

В цілому зазначені підходи можуть бути взяті за основу при окресленні принципів проведення містобудівної реконструкції. Заперечення викликає декілька підходів. Не доцільним є закріплення на рівні державної політики визначення майнових прав на реконструйовані жилі та нежилі приміщення тільки одним типовим цивільно- правовим договором, який буде затверджуватись підзаконним нормативно-правовим актом, адже існує принцип свободи договору, який дозволяє використовувати різні види договору. Крім того можливе проведення такої господарської діяльності на основі державно-приватного партнерства, яке також опосередковується сукупністю відповідних договорів і якими можуть бути визначені і такі права. Також необхідно забезпечувати захист прав не тільки громадян, але і господарюючих суб'єктів, які здійснюють реконструктивну діяльність. При проведенні реконструкції можуть об'єднуватись кошти не тільки органів місцевого самоврядування та інвесторів-забудовників, але і кошти держави та інших зацікавлених осіб, а тому обмеження політики держави у зазначеному питанні, встановлені Законом є недоцільними.

Принципи проведення реконструкції житлової забудови -- це основні засади проведення такої господарської діяльності. Першим є принцип системності у проведенні реконструкції існуючої житлової забудови. Сучасне місто є складною та багатофункціональною системою, яка постійно розвивається і складається з декількох зон, штучні об'єкти яких також вимагають підтримання у належному стані. Досліджуючи питання організації розвитку міста у сучасних умовах, Т.О. Ніщик виділяє такі просторові підсистеми у ньому: житлову, центрально-офісну, промислово-виробничу, транспортну, ландшафтно-рекреаційну, які створюються з метою ефективної орга-нізації міського простору, а також забезпечення його розвитку [6].Тому необхідно проводити житлову реконструкцію у прив'язці до загальних планів розвитку міста щодо всіх його підсистем, які у сукупності складають місто як єдину систему просторового розміщення людини. Для ефективного використання ресурсів необхідним є чітке усвідомлення загальних напрямів розвитку міста на різні терміни (короткострокові, середньострокові та довгострокові) з забезпеченням раціонального функціонування всіх його підсистем у гармонічному поєднанні.

Наступним є принцип належного економіко-правового забезпечення житлової реконструкції. Одним з головних завдань при проведенні житлової реконструкції є створення її нормативної основи у вигляді системи містобудівної документації, спрямованої на планування використання території системних об'єктів різної величини. Одним з головних нормативних документів місцевого рівня має бути складена та затверджена органом місцевого самоврядування Концепція проведення реконструкції існуючої житлової забудови міста, яка враховує історико-культурні, природні, екологічні, технічні та інші особливості житлової забудови. Для цього необхідно проведення попередньої технічної оцінки стану існуючих будівель та споруд, стану території (її інфраструктурне та інженерне забезпечення), а на цій основі окреслення необхідних технічних заходів, зокрема і визначення аварійних та ветхих споруд, що підлягають знесенню та тих, що можуть бути піддані локальній реконструкції, напрямів з реконструкції лінійних об'єктів, благоустрою території. Технічне заключения має складатись щодо кожної будівлі та споруди, яка знаходиться на території майбутньої реконструкції та враховувати його технічний та моральний знос. На основі отриманих даних необхідно здійснити попереднє проектування та складання кошторису. Зазначена діяльність вимагає вкладання значних коштів, наприклад, у Німеччині витрачають на реконструкцію житлової забудови до 50 відсотків від витрат на проведення нового будівництва. Тому необхідно визначити інвестиційну привабливість проекту та обрати способи фінансування проведення реконструкції. Одним з напрямів правового забезпечення є визначення системи договорів, необхідних для опосередкування відносин при проведенні реконструкції житлової забудови. Такими договорами можуть бути договір про державно-приватне партнерство, договір про спільну діяльність, підрядні договори на проведення пошукових, проектних робіт та проведення капітального будівництва, тощо.

Принцип забезпечення збалансованого дотримання приватних, суспільних та державних інтересів. Одним з напрямів попередньої оцінки проекту є соціальний моніторинг, за яким мають визначатись всі соціальні групи, що мешкають у мікрорайоні майбутньої реконструкції, проведення попереднього опитування та роз'яснення майбутніх вигід та тимчасових втрат від проведення її проведення, всіх аспектів реконструктивної діяльності, з окресленням правових гарантій дотримання прав меш-канців. Безумовно, що вигоди для останніх полягатимуть у створенні комфортних умов проживання у межах району де вони мешкали до початку реконструкції, наданні додаткової житлової площі, підвищення озеленення дворів, забезпеченості містами для паркування автомобілів, ігровими майданчиками тощо. Інвестори мають отримати гарантії отримання прибутку, зокрема від реалізації новозбудованих та реконструйов-аних будівельних об'єктів, подальшої їх експлуатації та використання, а також від підвищення вартості земельних активів. Органи місцевого самоврядування заінтере-совані у зниженні енерговитрат при експлуатації об'єктів, створенні належних умов для проживання, що знижує соціальну напругу у суспільстві, підвищенні архітектурної привабливості міста, що забезпечує приплив інвестицій, створення нових робочих місць. Перекіс у забезпеченні прав тільки одного з учасників проекту призведе до зниження корисного ефекту реконструктивної містобудівної діяльності.

Принцип поетапності проведення реконструкції дозволяє забезпечувати ефектив-ність використання ресурсів та виконання договірних зобов'язань всіма учасниками проекту щодо досягнення запланованих показників у обумовлені строки, дотримання якості будівельних робіт. Як наслідок будуть дотримані строки надання нових житлових приміщень мешканцям мікрорайону та не будуть створюватись об'єкти незавершеного будівництва. варто наголосити, що інженерами - будівельниками вважається доцільним проводити реконструкцію на території не більше 5--10 га.

Наступним принципом є принцип досягнення корисних соціально -- економічних наслідків проведення реконструкції району (мікрорайону). Внаслідок проведення реконструкції мають поліпшуватись житлові умови мешканців району реконструкції, підвищуватись енергоефективність будівель та споруд та знижуватись витрати на їх експлуатацію, оновлюватись лінійні об'єкти, створюватись нові об'єкти соціальної інфраструктури, підвищуватись архітектурна привабливість мікрорайону, мають виникати двори, що відповідають сучасним вимогам з їх структурування. Господарюючі суб'єкти мають отримувати прибуток після проведення такої діяльності.

Принцип забезпечення подальшого розвитку та функціонування реконструйованої житлової забудови. Досвід Франції свідчить, що нехтування цим принципом призводить до виникнення значної соціальної напруги, занепаду території мікрорайону, руйнуванню будівель та споруд. При проведенні реконструкції районів не було враховано, що компактність проживання «проблемних» громадян призведе до не оплати ними витрат на утримання житла, вандалізму мешканців по відношенню до своїх помешкань та прибудинкової території. Тому необхідно передбачити напрями забезпечення на-лежного функціонування реконструйованих районів. В той же час, соціальна однорідність мешканців певних будинків є необхідним для продажу квартир заможним особам.

Висновки. Проведене дослідження свідчить про необхідність подальших наукових досліджень принципів проведення господарської діяльності з реконструкції житлової забудови, а також дослідження інших принципів реконструкції міста. Принципи реконструкції існуючої житлової забудови визначають основі засади проведення такої господарської діяльності та діють у єдиній системі з принципами проведення місто-будівної реконструкції. Основними принципами проведення комплексної реконструкції кварталів, мікрорайонів застарілого житлового фонду є наступні: принцип системності у проведенні реконструкції існуючої житлової забудови; належного економіко -- правового забезпечення житлової реконструкції; забезпечення збалансованого дотримання приватних, суспільних та державних інтересів; поетапності проведення реконструкції; досягнення корисних соціально-економічних наслідків проведення реконструкції району (мікрорайону); забезпечення подальшого розвитку та функ-ціонування реконструйованої житлової забудови.

Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) заста-рілого житлового фонду» дає не повне визначення поняття реконструкції житлового фонду. Пропонується таке визначення. Реконструкція житлового фонду -- це господарська діяльність яка проводиться на основі принципів системності, належного економіко-правового забезпечення, збалансованості приватних, суспільних та дер-жавних інтересів, поетапності проведення, досягнення корисних соціально-економічних наслідків, забезпечення подальшого розвитку та функціонування реконструйованої житлової забудови на основі його перебудови, з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості жилих квартир, загальної та жилої площі тощо, пов'язана із зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників, або знесення застарілого житлового фонду в кварталі (мікрорайоні) та будівництво нового житлового фонду кварталу (мікрорайону).

Література

1. Про розвиток житлового будівництва у СРСР: Постанова ЦК КПРСта PM СРСР від 31.07.1957 року. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://search.iigazakon.ua/!

2. Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду: Закон України від 22.12.2006 р. № 525. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://search.iigazakon.ua/ l_doc2.nsf/link1 /T060525.html

3. Порядок державного фінансування капітального будівництва, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2001 р. № 1764. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http:// pandia.org/user/pubi/12352-POSTANOVA_v_d_27_grudnya_2001_r_N_1764_Ki_v_Pro_zatverdzhennya_ Poryadku_derzhavnogo_f_nansuvannya_kap_talmznogo_bud_vnit

4. ДБН. А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджені наказом Мінрегіонбуду від 04.06.2014 року № 163. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://document.ua/ pro-zatverdzhennja-dbn-a.2.2-3-2014-sklad-ta-zmist-proektnoy-doc197046.html

5. ДБН 360 - 92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень». - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://profidom.com.ua/b-2/b-2-2/1194-dbn-360-92-mistobuduvanna- planuvanna-i-zabudova-miskih-i-silskih-poselen

6. Ніщик Т.О. Теоретичні основи просторового розвитку міста. - [Електроний ресурс]. - Режим доступу: http://eprints.kname.edu.ua/31583/1 /44.pdf

Размещено на Allbest.ru