Новеллы правовых признаков самовольного строительства в гражданском праве

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Башкирская академия государственной службы и управления при Главе Республики Башкортостан Уфа, Россия

Bashkir Academy of Public Administration and Management at the Head of the Republic of Bashkortostan Ufa, Russia

Новеллы правовых признаков самовольного строительства в гражданском праве

Novels legislative aspects unauthorized construction in civil law

Сакаева О.Ф

Sakaeva O.F.

В настоящее время самовольное строительство, также называемое «самостроем», является довольно распространенным явлением. Судами рассматриваются десятки дел как о сносе объекта самовольного строительства, так и об узаконении такого объекта.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) с 1 сентября 2015 года в статье 222 определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получение на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из данного определения следует, что для признания постройки самовольной в силу ст. 222 ГК РФ необходимо наличие следующих признаков, а именно:

1) возведение постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

2) возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

3) отсутствие разрешения на строительство;

4) нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Для каждого из перечисленных выше признаков характерным является нарушение положений действующего законодательства, в частности, норм Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), строительных норм и правил, а также иных нормативных-правовых актов. Однако законодатель, включив ст. 222 «Самовольная постройка» в главу 14 ГК, отнес ее к одному из способов приобретения права собственности, что, на взгляд автора, является неверным. Если же отсутствуют перечисленные признаки, то постройка не может быть признана самовольной.

Рассмотрим подробнее правовые признаки самовольной постройки. Первым признаком, установленным гражданским законодательством, является возведение такой постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Таким образом, законом предусмотрено, что отведение земельного участка для строительства должно быть осуществлено в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, но при этом не уточняется, какие это определенные источники права.

На данный момент в российском законодательстве главным источником права в сфере регулирования земельно-правовых отношений является ЗК РФ. Данным кодексом установлены права граждан на приобретение земельных участков в собственность, закреплен порядок предоставления гражданам участков под жилищное строительство. Также ЗК РФ регулирует порядок приобретения права собственности на земельный участок, если он находится в собственности государства или муниципального органа, отвода земли к какой-либо определенной категории, а также перевод земельного участка из одной категории в другую.

Перевод земельного участка из одной категории в другую подтверждается правоустанавливающими документами (постановлениями, договорами и др.). Очевидно, что письменные обещания получения участка в будущем не могут являться доказательством предоставления участка в законном порядке, даже если эти обещания получены от органов власти.

Длительный период в России не существовало законодательства, которое бы регулировало права на землю. В конечном итоге, большое количество объектов существует без законно оформленных прав на землю, что влечет за собой негативные последствия для владельца земельного участка и объекта, который на нем расположен. Следовательно, если лицо не желает стать субъектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, оно должно быть владельцем земельного участка на законных основаниях, а государство или же орган местного самоуправления не должны возражать против постройки объекта на этом участке.

Следующий признак самовольный постройки, выделенный законодателем, это возведение постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Этот признак для самовольного строительства является новым и вступил в силу с сентября 2015 года1. Для признания постройки самовольной возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем объекта, уже является веским основанием для признания постройки самовольной. В России все земельные ресурсы по целевому назначению делятся на определенные категории (ст. 7 ЗК РФ). Правовой режим каждого земельного участка определяется на основании его разрешенного использования и категории. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений2. Соответственно, даже воздвигая постройку на участке, находящимся в частной собственности, нужно делать это в соответствии с его разрешенным использованием3.

Следующий признак, позволяющий классифицировать постройку как самовольную, это возведение сооружения без необходимых разрешений. Данное требование, сформулированное ст. 222 ГК РФ, на взгляд автора, 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон сформулировано неправильно. В ГК РФ нет никаких указаний на лиц, выдающих эти разрешения, также нет ссылки на нормативно-правовые акты, содержащие выдачу таких разрешений. Лицам, желающим получить необходимую информацию, следует обратиться к нормам земельного законодательства или к анализу норм, регулирующих строительные отношения.

Необходимым разрешением также может является разрешение собственника земельного участка. В случае незаконного владения, лицо имеет право потребовать часть своего участка. Так как ГК РФ не устанавливается определенные необходимые разрешения, этот вопрос остается открытым.

Как отмечалось ранее, необходимым является разрешение собственника земельного участка. Закон установил, что строительство объекта невозможно без разрешения лица владеющего участком. Данное разрешения должно быть выдано в письменной форме. Если земля находится в собственности гражданина, подпись подлежит нотариальному удостоверению. Однако здесь имеется исключение, в случае, если назначение земли запрещает строительства объекта недвижимости, то согласие собственника не играет никакой роли, и постройка будет признана самовольной. Второе, и, пожалуй, самое главное, это разрешение на строительство. Это является единственным законным основанием для начала строительства. К необходимым разрешениям также следует также отнести проектную документацию, подлежащую обязательной государственной экспертизе.

Порядок получения и согласования большинства разрешений отличается в зависимости от субъекта Российской Федерации, на территории которого строится объект. Если же после получения разрешений, они были изменены или же отменены, это классифицирует постройку как самовольную.

На взгляд автора, признак самовольности постройки в ст. 222 ГК РФ сформулирован некорректно. Отсутствует конкретный перечень разрешений, тем более на сегодняшний день федеральное законодательство и региональное постоянно меняется.

Заключительный признак самовольной постройки, предусмотренный гражданским законодательством, это нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Нарушением градостроительных правил является несоблюдение планировки здания населенной местности (пункта), либо определенной улицы, и воздвижение надстроек ухудшающий облик здания. На взгляд автора, сюда можно отнести и отступление от проектной документации (нарушение расположенности этажей и.т.д).

Судебной практике известны случаи, когда застройщик, осуществляя строительство объекта, нарушал установленные законодательством нормы, оспаривал конституционность этих законов. Например, гражданин С.М.У обратился в Конституционный суд с жалобой, с тем что статьями 2 и 51 Градостроительного кодекса РФ (отказ органа МСУ в выдаче разрешения на строительства, при нарушении несоответствия проектной документации, осуществление строительства в соответствии с градостроительными документами и правилами строительства).

Конституционный суд РФ правомерно отказал в рассмотрении данной жалобы, обосновав тем, что данные нормы не нарушают права и направлены на реализацию статей 9, 17, 36 и 55 Конституции РФ. ГК РФ устанавливает, что допущенное нарушение должно быть существенным, не определяя какое конкретное нарушение. Если объект возведен на законном месте, но при строительстве были допущены нарушения, носящие несущественный характер, или же, наоборот, носят существенный характер, как показывает практика, застройщики устраняют эти нарушения, ведь законом это не запрещено. Тем самым, эти лица легализуют самовольную постройку, не обращаясь при этом в суд.

К сожалению, на сегодняшний день известны случаи и вынесения незаконных судебных решений. Так, например, Советский районный суд г. Уфы вынес решение о признании права собственности на гараж за гражданкой М., который был возведен на принадлежавшем ей земельном участке. Однако вопросы о возведении строения в соответствии со строительными правилами, и получение необходимых разрешений на строительство, судом даже не обсуждались. В итоге, право собственности признано на объект, строительство которого было осуществлено без соблюдения норм закона. Вышестоящей инстанцией, а именно Верховным судом Республики Башкортостан, эта судебная ошибка была исправлена.

Данный признак, по сравнению с другими, проще ликвидировать. Поэтому, чаще всего постройка признается самовольной по причине их строительства без получения необходимых разрешений и возведение постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Но преуменьшать значение данного признака не стоит. Ведь именно он стоит на страже интересов и прав граждан, обеспечивая безопасность их здоровья и жизни.

самовольный постройка градостроительный правовой

Литература

1. Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью

2. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» // Российская газета. 2014. № 217.

3. Машкина Т.И. Правовой режим самовольной постройки // Арбитражная практика. 2015. № 5. С.29.

4. Забарчук Е.Л. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, второй, третьей, с постатейными материалами изд. 6-е допол.и перераб: Изд-во «Мир книг». 2014. С. 201.

5. Обзор cудебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации по делам, связанным с самовольном строительств. от 19 марта 2014 г. - [Электронный ресурс]: СПС «Консультант Плюс».

6. Козлов М.А. Самовольное строительство и реконструкция // Правовая практика. № 9. С. 26.

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

9. Институт собственности в российском праве: уч. пособие/ под общ. ред. Г.Г Гошуляк. Изд-во «Юристь». 2013. С.121.

10. Гребенщиков В. В. Институт собственности в условиях российской экономики // Право и государство. 2012. №14. С.47.

Размещено на Allbest.ru