Защита жилищных прав несовершеннолетних

Размещено на http://www.allbest.ru/

Защита жилищных прав несовершеннолетних

Куликова Е.С.

Настоящая тема является актуальной, поскольку несовершеннолетние лица относятся к одной из самой незащищенной категории населения и нуждаются в защите своих прав. На сегодняшний день существует проблема в реализации прав несовершеннолетних на жилое помещение.

Правовой статус несовершеннолетних не позволяет им самостоятельно проводить сделки, связанные с недвижимостью, по закону на это имеют право органы опеки и попечительства, родители и иные законные представители, но, к сожалению, данные лица не всегда действуют в интересах несовершеннолетних, а зачастую и совершенно нарушают их законные права. имущество подопечный ипотечный договор

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища[1]. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому защиту жилищных прав.

Одной из главных задач, как родителей, опекунов, попечителей, так и других законных представителей - это создание для несовершеннолетнего благоприятных жилищных условий.

На сегодняшний день достаточно распространенными сделками с недвижимостью является заключение договора купли-продажи и ипотечного договора.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного[2].

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка, на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного[3]. Данная норма означает, что на родителей возлагаются такие же обязанности как на опекунов и попечителей при заключении сделок, которые могут повлечь уменьшение имущества, т.е. возникает такая же необходимость обращаться за предварительным разрешением о совершении сделки с недвижимостью в органы опеки и попечительства.

Таким образом, по общему правилу, любые сделки, которые могут привести к уменьшению имущества несовершеннолетнего, должны заключаться только с разрешением органа опеки и попечительства.

В законодательстве прописывается, что ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. К сожалению, данную норму можно трактовать неправильно, при заключении сделок с недвижимостью, поскольку если не установить, дополнительные условия проведения такой сделки, данная норма бы означала, что несовершеннолетние лицо не имеет никаких прав, если ему не принадлежит имущество на праве совместной, либо долевой собственности с родителями.

Данная ситуация опасна как для несовершеннолетнего, так и для покупателя недвижимости.

Несовершеннолетние в любом случае будут причастны к сделке, если:

- жилое помещение было приватизировано и дети включены в договор о приватизации;

- жилое помещение было приватизировано без участия детей, которые имели равные с собственником права, т.е. дети не были включены в соответствующие документы;

- дети являются наследниками, как по закону, так и по завещанию и продажа недвижимости без предварительного согласия органа опеки и попечительства невозможна;

- несовершеннолетний был включен в число собственников по договору куплипродажи, мены, дарения и др.;

- несовершеннолетний был зарегистрирован в данном жилом помещении, при этом, не являясь его собственником. В данном случае также потребуется согласие органов опеки и попечительства;

- несовершеннолетний проживает в жилом помещении на постоянной основе, при этом не зарегистрирован в нем;

Федеральный закон РФ «Об опеке и попечительстве» также регулирует вопрос о распоряжении имуществом несовершеннолетних. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного [4].

Проблема обеспечения прав несовершеннолетних при заключении договора купли-продажи жилого помещения является достаточно часто встречающейся в судебной практике. Полномочия органов опеки и попечительства содержаться в законодательстве, что говорит о том, что на законодательном уровне не существует острой необходимости нововведений. При этом следует заметить, что, общих критериев не существует, которые позволили бы обосновывать органам опеки и попечительства свои решения в отношении предполагаемых нарушений прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В такой ситуации важно всесторонние изучение обстоятельств, при которой заключается сделка, для того чтобы выявить возможные противоречия между интересами детей и родителями.

Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, т. е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализе ситуации и социальном патронаже семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем[5].

Гражданский Кодекс в ст.558 указывает на особенности продажи жилых помещений. В данной статье в п.1. говорится о существенных условиях договора-купли продажи жилого дома и квартиры, в п.2. о государственной регистрации жилого помещения.

По мнению некоторых авторов необходимо введение пункта третьего в статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений», который бы содержал обязанность законных представителей при осуществлении договора куплипродажи жилого помещения, в котором проживают или зарегистрированы несовершеннолетние, предоставлять сведения в органы опеки и попечительства о том, что права детей не будут нарушены.

Существуют мнения, что в ст.558 ГК необходимо также включить запрет на отказ от предоставления в орган опеки и попечительства сведений о том, где будут проживать несовершеннолетние после сделки с продажей жилого помещения.

Важность предложенного дополнения к статье 558 ГК можно объяснить тем, что данная статья содержит необходимые условия при заключении договора продажи жилого дома, а её дополнение в свою очередь, могло бы уменьшить количество судебных разбирательств в будущем.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в настоящее время одной из проблем является защита прав несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью. Одним из важных вопросов является также защита прав покупателя недвижимости.

Покупка жилого помещения, без предварительной проверки покупателем обременений квартиры третьими лицами может привести к неблагоприятным последствиям.

Гражданин, заключающий сделку, не всегда может знать о проживании детей в данном жилом помещении. Юридически довольно сложно доказать, что гражданин, совершивший покупку квартиры не знал и не мог догадываться, что в квартире могут проживать дети.

В большинстве случаев граждане понимают, что приобрели юридически обремененную квартиру уже после покупки, и с точки зрения гражданского законодательства называются недобросовестными приобретателями.

При покупке недвижимости достаточно распространенным является заключение ипотечного договора.

Термин «ипотека» применяется в определенных случаях, одним из которых выступает залог недвижимого имущества, находящийся в собственности залогодателя. К такому имуществу могут относиться земельные участки, строения и сооружения. Во втором случае речь идет о получении заинтересованным лицом в кредитной организации средств, для дальнейшего приобретения объектов недвижимости (квартиры).

В обоих случаях подразумевается залог недвижимого имущества для получения денежных средств.

Таким образом, ипотека - представляет собойвид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.[6]

Основанием для возникновения ипотеки является заключение ипотечного договора, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Заключение ипотечного договора вызывает определенные дискуссии, это связано в первую очередь с рисками, которые несут залогодатели по отношении к кредитору (залогодержателю).

К основным рискам при заключении ипотечного договора относятся:

- высокие ставки по ипотечным кредитам;

- нестабильная экономическая ситуация в России;

-низкие доходы населения.

Федеральный Закон N 102-ФЗ («Об ипотеке (залоге недвижимости)» затрагивает права несовершеннолетних лиц и обязанности их законных представителей при заключении ипотечного договора.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных[7].

Не все банки дают согласие на заключение ипотечного договора, если в семье есть несовершеннолетние дети. Данная ситуация интересна с практической точки зрения, поскольку если договор ипотеки заключается для расширения жилой площади, то возникает вопрос каким образом права ребенка ухудшаются.

Ущемлением прав ребенка будет являться то, что первоначальная квартира была без обременения, а последующая с обременением. В результате переезд ребенка из ничем обремененной квартиры в квартиру обремененную залогом является уже не улучшением жилищных условий, а ухудшением. Данный пример показывает определенные риски, которые могут привести к решению суда о выселении лиц, проживающих в квартире.

Банк вправе отказаться от предоставления ипотеки, если несовершеннолетний приходится собственником заложенной квартиры. Данная ситуация объясняется достаточно просто, поскольку определенная доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, а у него нет обязательств перед банком.

В свою очередь права и обязанности родителей заботиться о своих детях по степени своей важности возводят в ряд конституционных положений[8].

Свободный выбор места жительства - одно из важнейших прав человека, предусмотренных международными соглашениями и Конституцией РФ[9]. Но главным остается разумное поведение, как родителей, опекунов, попечителей, так и органов государственной власти при защите прав несовершеннолетних на жилое помещение.

Список использованных источников и литературы

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993)

2. «Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)

3. «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 04.11.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015)

4. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 22.12.2014) "Об опеке и попечительстве"

5. Статья « Некоторые актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений» (Гафарова Р.М)

6. Афонина А.В. «Все об ипотеке». Москва: Самиздат, 2014.-176с.

7. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014)

8. Нечаева А.М. Семейное право. Учебник для академического бакалавриата. 7-е изд., перераб. и доп.-М.:Юрайт, 2015.-С.101

9. Суханов. Е.А. Гражданское право. В 4 томах. Том 1. Общая часть -3-е изд., переб и доп.-М.:Волтерс Клувер, 2007.-С. 194.

Размещено на Allbest.ru