Продажа недвижимости

1.1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимыми вещами) ст. 130 ГК РФ понимает объекты гражданских прав, которые нельзя переместить в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Такие объекты можно назвать «недвижимостью по природе». Вместе с тем, как отмечает М.М. Валеев, «Кодекс допускает существование и «недвижимости по закону». Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (движимые по своей природе вещи) ГК прямо называет недвижимостью».

К объектам недвижимости относятся:

1) земельный участок;

2) участок недр;

3) здание;

4) сооружение;

5) объекты незавершенного строительства;

6) все остальные объекты, которые законодатель относит к объектам недвижимого имущества.

Однако в ГК РФ отсутствует статья, непосредственно посвященная объектам права собственности или объектам других вещных прав на недвижимость. Лишь дважды упоминается в ГК РФ объект права собственности на недвижимые вещи: земельный участок как объект права собственности (ст. 261 ГК) и квартира как объект права собственности (ст. 289 ГК). В связи с этим для анализа существенных признаков понятия недвижимости приходится обращаться к теории гражданского права и судебной практике.

Л.В. Щенникова отмечает следующие отличительные признаки законодательного определения недвижимости:

- законодатель применяет три термина-синонима: «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество»;

- использован метод перечисления, при этом на первое место в списке помещены земельные участки;

- перечень недвижимого имущества не является закрытым;

- использован общий критерий, который выражается в следующей формуле: «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»;

- к недвижимости закон относит (приравнивает) «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты».

Однако, определение и тождественность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» подвергаются сомнению у некоторых цивилистов. Так, И.А. Емелькиной высказывается точка зрения: «Применительно к недвижимому имуществу имущественные права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами». Рассуждая далее подобным образом, автор приводит к умозаключению о том, что определение в статье 130 ГК РФ недвижимости более соответствует понятию недвижимой вещи, а в статье 132 ГК РФ понятие предприятия - недвижимому имуществу. В данном контексте представляется более законодательно «удобной» точка зрения А.Е. Захаровой о том, что понятие «недвижимость» можно использовать в качестве обобщающей категории в контексте объектов гражданских прав, в которых применяется особый правовой режим, невзирая на их возможные видовые отличия.

Недвижимое имущество выступает как объектом вещных прав, так и обязательственных. Правовой режим недвижимости имеет ряд особенностей. В качестве примера можно привести основания прекращения права собственности путем принудительного изъятия для государственных нужд у собственника - это свойственно исключительно лишь объектам недвижимости. Для недвижимого имущества предусматриваются прочие основания перехода прав собственности (см. статьи 240 ГК РФ, 272 ГК РФ, 285 ГК РФ, 286 ГК РФ, 293 ГК РФ).

Обеспечение правового режима обращения недвижимого имущества реализуется посредством государственной регистрации. Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок, проводимых с ними, не являются, однако, существенными признаками недвижимости, а выступают требованием закона об укреплении основ правового режима и правовым последствием признания недвижимых вещей объектами права.

На основе анализа судебной практики можно выделить общие характеристики объектов недвижимости. Так, к примеру, при рассмотрении дела № А63-2179/2013 суд пришел к выводу о том, что «объект недвижимого имущества должен иметь тесную связь с землей, обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы собственником 2 независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иного недвижимого имущества».

По делу № 02АП-10632/2014 суд заключил, что «по смыслу ст. 130 ГК РФ, чтобы считаться недвижимостью, все сооружение целиком, а не только его опорная часть, должно обладать характеристиками, свидетельствующими о его прочной связи с землей. Применительно к ст. 130 ГК РФ указание на прочность связи с землей означает трудность перемещения объекта вследствие его большой массы, обусловленной применением при его создании прочных и вследствие этого тяжелых материалов».

По делу № А57-4882/2014 суд выделил главные отличительные признаки объектов недвижимого имущества: «неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению».

По делу № А76- 19835/2014 суд конкретизировал физические (природные) признаки, отнеся к таковым «естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.».

Вместе с тем, в отдельных случаях можно наблюдать появление в судебной практике избыточных признаков недвижимых вещей. Так, Арбитражный суд Московского округа отметил, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что для отнесения постройки к объектам недвижимости по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ необходимо принимать во внимание помимо степени прочности с землей и то, как по отношению к ней ее создатель/приобретатель позиционировал себя перед третьими лицами (как создатель движимого или недвижимого имущества), и если заведомо для застройщика земельный участок отводился под временную постройку, проект строительства принимался в эксплуатацию как некапитальный независимо от того, что он в силу использованных при строительстве материалов и технологии прочно соединен с землей, постройка не может быть признана недвижимостью в юридическом смысле, противоречит п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Также избыточным является указание на необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Данный признак является по своей сути вторичным, производным от особого правового режима гражданского оборота недвижимости, вытекающего из вышеназванных признаков. В целом здесь следует согласиться с А.О. Иншаковой, что сложившаяся на рынке недвижимости ситуация способствует внедрению процедур нотариального удостоверения сделок по переходу прав на недвижимость.

Таким образом, проведенный анализ судебной практики позволяет говорить о следующих существенных признаках недвижимого имущества как объекта гражданских прав:

- данные объекты все целиком (не только опорная часть) должны обладать тесной связью с землей, иметь полезные свойства, которые могут использоваться собственником вне зависимости от земельного участка, на котором такой объект находится, а также от всех остальных объектов недвижимости, находящихся на общем земельном участке;

- указание на прочность связи с землей означает трудность перемещения объекта в связи с его большой массой, что обусловлено применением в процессе его создания прочных и тяжелых материалов;

- обладание набором физических (природных) признаков: прочностью, долговечностью, стационарностью, фундаментальностью, индивидуальной определенностью, обусловленной в том числе адресностью (местонахождением) недвижимого объекта;

- данные объекты должны создаваться именно как объекты недвижимости в определенном законодательством порядке после получения всей необходимой разрешительной документации и с учетом градостроительных норм и правил.

1.2 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

С 1 января 2017 вступил в силу новый Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, определивший новый порядок регистрации недвижимого имущества, который значительно отличается от прежнего. Новый закон упростил кадастровый учет и значительно сократил процедуру регистрации недвижимости. Так же решился вопрос с объектами, которые не имели кадастрового номера и право собственности на которые не было зарегистрировано. Каковы же новшества в регистрации недвижимого имущества? Во-первых, в связи с тем, что ранее существовало два реестра - кадастровый и Росреестр, то внесенные в них сведения о недвижимом имуществе часто не совпадали или просто отсутствовали. Чтобы устранить эти недочеты, с 1 января 2017 года создан единый государственный электронный реестр. Теперь в нем изложены все сведения об объекте, при чем информацию нельзя удалить или изъять. Это с одной стороны удобно для уполномоченных органов и правообладателей в случае обращения за информацией, а с другой стороны эффективно в процессе борьбы с злоупотреблениями, связанными с недвижимостью. Во-вторых, если ранее, прежде чем подать заявку на регистрацию имущества, нужно было поставить его на кадастровый учет, и срок осуществления каждого этапа составлял 18 календарных дней, а с 2016 сократился до 10 дней, через МФЦ до 12 дней, причем каждая процедура проходила в разных организациях, то с этого годы Росреестру переданы все полномочия по регистрации прав и кадастровому учету недвижимости, что дает возможность одновременной подачи заявления, и вдвое сокращает сроки прохождения процедуры регистрации.

В соответствии с законом «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним», который фактически утратил свою силу, документы можно было подавать только в филиалы «Росреестра» и многофункциональные центры по месту регистрации объекта, теперь же в этом нет необходимости. Документы можно подавать в любые учреждения «Росреестра» или МФЦ независимо от места регистрации недвижимости. Это довольно удобно, поскольку если недвижимое имущество, например, находятся в другом городе, нет необходимости туда ехать, чтобы зарегистрировать. Еще одним новшеством стало появление новой формы подачи документов - электронной. Граждане могут подавать документы либо в письменной форме, собрав все бланки и документы и передав их сотруднику, либо же заполнить бланки на сайте государственных услуг без предоставления оригиналов документов. Это очень удобно, так как подать заявление, можно не выходя из дома, избежав многочисленные очереди в учреждениях «Росреестра» или МФЦ. До вступления в силу 218-ФЗ при оформлении организацией права собственности на недвижимость, она была обязана предоставить учредительные документы. Теперь в этом нет необходимости, так как Росреестр сам запрашивает необходимые сведения при осуществлении кадастрового учета и регистрации недвижимости. Также было отменено свидетельство о регистрации. До этого года свидетельство о регистрации объекта выдавалось после завершения сделки. Сейчас же выдается документ о содержании сделки, и, если собственник желает подтвердить свое право, ему нужно обратиться в Единый государственный реестр недвижимости для получения выписки. Других дополнительный документов не потребуется. Расширился перечень объектов, подлежащих кадастровому учету. Теперь к ним относятся и машиноместо, как отдельный объект недвижимости. Новый закон увеличил количество случаев приостановления регистрации. Теперь их 51. Регистратор может остановить процедуру регистрации, но не более чем на 3 месяца. Собственник может приостановить регистрацию недвижимости на срок не более полугода или же запретить сделки, совершенные без его участия. Это дает возможность снизить число махинаций.

Регистрация прав на недвижимое имущество и кадастровый учет теперь могут быть проведены без участия правообладателя. На объект могут быть наложены различные ограничения на основании документов, присланных нотариусами, судами и т.п. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости будут вноситься в порядке межведомственного взаимодействия. Бумажные архивы теперь вестись не будут. База создается только в электронном виде. Риск мошенничества минимален, так как современные базы данных отлично защищены. Тем более, с 15 июля 2016 года уже отменили бумажные свидетельства о праве собственности. Ошибки, которые попадают в Росреестр, несложно будет вычислить, так как теперь на документах будет указываться уникальный кадастровый номер объекта.С 2017 года предусмотрен отказ в регистрации, если не установлена личность лица, подавшего документы или, если лицо не предоставило документ, удостоверяющий личность. В случае незаконного отказа в регистрации права собственности или же совершения ошибок в процессе регистрации Росреестр несет ответственность. Вопрос решается в судебном порядке. Закон устанавливает, что в случае утери собственником права на недвижимость в результате мошеннической сделки, ему положено выплатить компенсацию в размере, не превышающем 1 млн рублей, но только тогда, когда собственность на момент возникновения спора была зарегистрирована на имя добросовестного приобретателя. Компенсация выплачивается из федерального бюджета.

Таковы основные новшества в законодательстве. Они существенно упростили и реорганизовали систему регистрации недвижимости, что сделало процедуру гораздо проще и удобней для граждан и юридических лиц.

2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости

Самым распространённым договором на сегодняшний день является договор купли-продажи, который характеризует обязательства, по которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него установленную денежную сумму (цену).

Причиной возникновения обязательственного правоотношения между сторонами является договор купли-продажи, в связи с этим покупать получает право собственности на данное имущество.

В Российском законодательстве выделяют множество видов договора купли-продажи (контрактация, поставка товаров, розничная купля-продажа, договор энергоснабжения, объекты незавершенного строительства и другие), но зачастую соглашение купли-продажи недвижимости встает на первое место среди иных.

Основной источник правового регулирования договора купли-продажи недвижимости: Гражданский кодекс РФ; указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (правовые акты); Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости». Правила, которые выделяют в законодательстве РФ купли-продажи недвижимого имущества связаны с учетом значений, специфики ценности недвижимости как объекта гражданских прав.

Ч. 2 § 7 гл. 30 ГК РФ объединяет основные нормы договора купли-продажи, а специфика предмета соглашения предопределяет его особенности, по которым можно вынести договор купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи.

У данного договора имеются особенности, по которым одна сторона (продавец) обязана передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, в то время как другая сторона (покупатель) обязана принять данное имущество и заплатить за него денежную сумму (цену), сформированную договоренностью этих сторон.

Договор купли-продажи недвижимости можно рассматривать в качестве соглашения, по которому одна сторона - продавец, обязуется передать земельный участок, квартиру, жилой дом и иную недвижимость в собственность покупателя, а покупатель в свою очередь принять эту недвижимую вещь и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Этот вид договора характеризуется как возмездный, консенсуальный, взаимный.

Сторонами договора выступают продавец и покупатель (граждане, юридические лица другие субъекты гражданских прав). Обычно продавцом является собственник недвижимости. Тут отдельно вспоминаем о государственных и муниципальных предприятиях, они не могут без согласия собственника отчуждать недвижимое имущество. А учреждения могут отчуждать только имущество, приобретенное с доходов от разрешенной деятельности.

Договор купли - продажи недвижимости рассматривается в качестве консенсуального договора.

Предмет договора купли-продажи недвижимости составляют недвижимые вещи, перечень которых предусматривается статьей 130 ГК РФ, различают две группы недвижимых вещей.

Недвижимое имущество разделяется на жилые помещения (квартиры, комнаты) и не жилые помещения (гаражи, Машино-место, склады, апартаменты), а также участки недр, земельные участки занятые под ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, объекты незавершенного строительства, морские и воздушные суда и космические объекты.

Согласно статье 554 ГК РФ предусмотрено важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его месте нахождения. При не соблюдении данного условия, договор о купле - продажи недвижимого имущества будет считаться незаключенным.

Судебная практика позволяет также сделать вывод о том, в случае, если достигнуто соглашение по существенным условиям для данного договора, но не заключен договор купли-продажи, то договор может считаться заключенным. Так, О. обратилась с исковым заявлением к Г., в котором она указывала, что заключен договор, имеется расписка о том, что одна сторона передала денежные средства, а другая передала земельный участок. В исковом заявлении истец просила признать за ней право собственности на данный земельный участок. Однако, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ее исковых требований. Судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы принято решение об отмене суда первой инстанции. Данный суд установил, что рассматриваемая в качестве доказательства расписка содержит все существенные условия, о которых стороны договорились и подписали расписку. Следовательно, можно считать, что такой договор заключен. Данный договор можно считать исполненным, в виду того, что все существенные условия предусмотрены. Решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение, в частности, о признании права собственности на переданный земельный участок.

Ст. 550 ГК РФ определяет, что договор купли-продажи недвижимости возмездный и заключается в письменной форме и недействителен в том случае, если не соблюдена форма договора. Государственная регистрация является обязательной при сделке и переходе права собственности при продаже жилой недвижимости. Передаточный акт является подтверждение исполнения обязательства по данному договору, подписывается сторонами. Покупатель недвижимого имущества становиться собственником после государственной регистрации перехода права. Договор купли-продажи недвижимости хранит в себе данные по объекту, сведения о расположение данного объекта. Договор будет признан не заключенным, если эти данные отсутствуют по каким либо причинам.

Если стороне, (продавцу), принадлежит недвижимое имущество на земельном участке, не являющееся его собственностью, то другая сторона вправе пользоваться частью данного участка на таких правах как у продавца. Если продавец не имеет в собственности земельный участок, но продает находящийся на нем недвижимый объект у покупателя остается право пользоваться частью земельного участка прилегающей к недвижимости, либо если в соглашение не прописаны данные условия, покупатель имеет право ограниченного пользования (сервитута).

Нельзя и не упомянуть о важном условии, при котором договор будет считаться заключенным только в том случае, если в нем будет содержаться полный перечень лиц, которые сохраняют право пользования при переходе права собственности на жилое помещение.

Судебная практика ярка отдельными примерами относительно определения стоимости недвижимого имущества в договоре. Так, гражданка Т. обратилась с исковым заявлением к гражданке С. об расторжении заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с тем, что второй стороной, то есть покупателем нарушаются условия об оплате, что по мнению истца выступает существенным условием, и в случае, его нарушения заключенный договор должен быть расторгнут. Иск Т. был удовлетворен, в своем решении судья позицию аргументировал следующим образом. В соответствии с действующим законодательством, в том случае, если оплата недвижимого объекта предусмотрена в будущем, то дата окончания должна определяться в соответствии со статьей 314 ГК РФ. В рассматриваемом споре дата окончательной выплаты не была установлена. Но, предусматривалось, что ответчик ежемесячно будет вносить платежи, за переданный продавцом объект недвижимости, однако, достаточно большой период времени не платила продавцу. Решение данного суда оставлено без изменения в апелляционной инстанции.

Не менее интересным примером судебной практики выступает следующая ситуация. Гражданка Р. Обратилась в суд к своему бывшему супруга О. с целью расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, который по ее мнению был заключен под его давлением, а также с требованием возвратить данное имущество и восстановить ее право собственности на данную квартиру. Свои исковые требования Р. Обосновала тем, что О. не до конца оплатить стоимость недвижимого объекта, что по ее мнению выступает в качестве существенного условия для расторжения договора. Кроме того, в связи с тем, что мать Р. находилась на лечении в больнице, О. воспользовался данной ситуацией и заставил Р. продать квартиру. Свидетели, которых привела Р. показали, что в перед продажи недвижимого имуществ Р. постоянно занимала денежные средства в долг у многих людей, однако, она не аргументировала данный займ, что он необходим на лечение. Доказательств дорогостоящего лечения не предоставлено. Самостоятельно, требование о выплате суммы за проданную квартиру. Однако, гражданин О. передал денежные средства, свидетель, которого он предоставил, указал, что передача денежных средств осуществлялась при ней. По мнению судьи, истец не предоставил доказательств в обосновании своих требований. В удовлетворении исковых требования отказано.

Таким образом, в заключаемом договоре купли - продажи недвижимости должен быть четко предусмотрены все существенные условия, характерные для данного договора. Договор купли-продажи недвижимости является одним из самых сложных видов договоров, имеет особенности и дополнительно регулируется действующим законодательству.

2.2 Порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества

На различных этапах исторического развития российского законодательства к недвижимости могли относиться различные составляющие (а на советском этапе развития понятие «недвижимость» совсем не применялось).

В российское законодательство понятие «недвижимости» было введено Петром I, который установил в Указе от 23 марта 1714 г. ряд ограничений для оборота недвижимости (по большей части при ее наследовании). Исключительное положение государственной собственности на земельные участки в советское время привело к тому, что в тот период в отечественном праве, хозяйственной деятельности, экономической теории понятие «объект недвижимости» не было применимо.

В ст. 130 ГК РФ, которая дает определение содержания недвижимости, в последние 20 лет трижды вносились изменения, однако два критерия относящие вещи к категории недвижимых остаются неизменными:

- материальный, который определяет степень связи с землей данных вещей (при этом участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты являются тем, что физически не может быть отдельно от земли, а многолетние насаждения, леса, сооружения, здания являются вещами, которые от земли могут быть отделены физически, но подобное отделение наносит к несоразмерный ущерб их назначению);

- юридический, который определяет отнесение к разряду недвижимых вещей в силу закона либо, связывая их признание таковыми с различного рода значимыми юридическими действиями (как то: нотариальное удостоверение сделок, регистрация прав на них).

Указанный критерий может использоваться и в целях отнесения к недвижимым вещам, вещей по своей природе движимых, не имеющих тесных связей с землей и могущих быть отделенными без всякого ущерба от нее для их назначения. Однако их роли в сфере гражданского оборота столь важны, что в законодательстве сочтено необходимым распространение на них правового режима недвижимого имущества. К данным объектам отнесены воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания и космические объекты.

Понятие «недвижимость» (и ее состава) может иметь разновариантные понимания в разных государствах и правовых системах. В Российской Федерации же данное понятие несколько десятков лет вообще отсутствовало в законодательстве (в советские времена) и было изменено после своего восстановления.

Главной новеллой Закона №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» является признание машино-места отдельным объектом гражданско- правового оборота, как следствие, право собственности на него подлежит государственной регистрации, оно может быть предметом договора купли- продажи, может сдаваться в аренду, передаваться в наследство, быть объектом залога и т.д.

Законодательство о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в последнее время претерпело существенные изменения, что предопределило принятие нового закона - Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), который принципиально изменяет соотношение регистрационно-правовых и кадастрово-учетных действий в сфере недвижимости, ее оборота и регистрации прав на нее.

Закон вступил в силу только с 1 января 2017 года, что позволит всем участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, подготовиться к новым правилам.

В исследовании подтверждено, что договор купли-продажи недвижимости является:

консенсуальным - считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, однако, следует учитывать и тот факт, что передача недвижимого объекта может не осуществляться даже после подписания договора, в случае, если объект будет находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении, либо уже до этого он давно передан был покупателю в соответствии с договором аренды, тогда к нему переходит только фактически право собственности, выраженное в элементе распоряжения;

возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей определенную денежную сумму; взаимным - каждая из сторон имеет права и несет обязанности, корреспондирующие друг другу.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель, в лице которых могут быть любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, публично-правовые образования в лице соответствующих государственных или муниципальных органов.

В роли продавца могут выступать лишь те субъекты, которые имеют на недвижимость право собственности или ограниченное вещное право.

Также, может быть и так, что покупатель одновременно выступает и арендатором предмета договора купли-продажи, либо продавец, уступая право собственности по договору, фактически остается владельцем и пользователем имущества, однако право распоряжения уже ему не принадлежит.

Особые требования к форме означают недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренной законом. Вместе с тем использование более сложной формы зависит от усмотрения сторон.

Независимо от различных классификаций форм защиты, которые предлагаются в научной доктрине, все их, в итоге, возможно свести к юрисдикционым и неюрисдикционым. Юрисдикционная форма защиты участников договора купли-продажи недвижимости выражается в деятельности органов уполномоченных государством на защиту нарушенных либо оспариваемых субъективных прав. В рамках юрисдикционной формы осуществление защиты возможно судом либо административными органами.

В рамках неюрисдикционной формы защиты участников договора купли-продажи недвижимости предполагаются действия граждан или организаций, направленные на защиту гражданских прав, а также интересов охраняемых законом, совершаемые ими самостоятельно, без обращения к компетентным государственным органам за помощью.

Предлагаются следующие пути совершенствования законодательства в сфере регулирования вопросов купли-продажи недвижимого имущества:

1) изложить п.2 ст. 292 ГК РФ в следующей редакции: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».

2) изложить п.1 ст. 558 ГК РФ в следующей редакции: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, а также перечень лиц, утративших право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него».

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

недвижимость договор продажа

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.

4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - 2015. - № 297.

5. Апелляционное определение Архангельского областного суда по делу № 33-1294/2015 от 17.05.2012 // СПС «Консультант Плюс».

6. Кассационное определение Астраханского областного суда по делу №33-3375/2010 от 17.12.2010 // СПС «Консультант Плюс».

7. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2015 № Ф06-10643/2010 по делу № А57-26869/2009 // СПС Консультант Плюс.

8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 8, август, 2015.