Размещено на http://www.allbest.ru/

Ивановский государственный политехнический университет

Понятия и основные виды сделок с недвижимостью

Жуковская Анастасия Андреевна

Иваново, Россия

В процессе использования и управления объектами недвижимости её собственники и пользователи, как физические, так и юридические лица, прибегают к различным сделкам с недвижимостью.

Сделка - действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Типы операций с недвижимым имуществом

Купля-продажа - сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;

• оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• передачи проданного ему объекта недвижимости;

• уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

• При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

• соразмерного уменьшения цены сделки,

• безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,

• возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,

• возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

• замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

• предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять переданный ему объект недвижимости;

• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

2. Мена

Мена - сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Мена - сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

3. Дарение и наследование

Дарение - сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Для сделки дарения имеются ограничения:

* если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

* для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время отказаться от объекта недвижимости.

Наследование - переход права собственности на объекты недвижимости физических лиц в случае смерти гражданина по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

4. Аренда и найм

Аренда (лат. arrendare - отдавать внаём) - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. сделка юридический нотариальный

Арендодатель - собственник имущества или орган, его представляющий.

Арендатор - это лицо, заключившее договор аренды с собственником на право временного владения и (или) пользование определенным имуществом.

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

• своевременной уплаты арендной платы;

• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию; Арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

• при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

• Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Размещено на Allbest.ru