Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов на примере Республики Бурятия

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития.

Объективная необходимость кадастровой оценки земельных участков непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения.

Актуальность курсовой работы заключается в том, что государственная кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости являются основными средствами регулирования землепользования.

Целью курсовой работы является анализ результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов на примере Республики Бурятия.

Задачи курсовой работы:

1. рассмотреть государственную кадастровую оценку земель и организацию ее проведения на землях населенных пунктов;

2. рассмотреть общие сведения Республики Бурятия;

3. рассмотреть результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.

В качестве объекта исследования выступают земельные участки населенных пунктов Республики Бурятия.

1. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Закон «Об оценочной деятельности» была введена глава, посвященная государственной кадастровой оценке, в которой устанавливаются общие принципы проведения кадастровой оценки и требований к исполнителям, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, определение порядка подготовки отчета об оценке, публикации и утверждения результатов кадастровой оценки. Закон предусматривает возможность внесудебного урегулирования споров о результатах государственной кадастровой оценки в специально создаваемых комиссиях при территориальных органах Росреестра, в состав которых войдут представители органов власти и профессионального сообщества оценщиков.

1.1 Нормативно-законодательная база для оценки земель

Оценка земель населенных пунктов - это наиболее сложный раздел оценки земельного фонда, так как земли населенных пунктов представляют многофункциональный объект недвижимости.

Результаты оценки земель населенных пунктов могут быть использованы для принятия обоснованных управленческих решений местными органами, для обоснования оптимального землепользования, пополнения бюджетов средствами для создания условий социально-экономического развития населенных пунктов. Результаты оценки земель населенных пунктов помогут выбрать наиболее лучший вариант развития населенного пункта, при котором обеспечивается более высокая стоимость земель. Результаты оценки земель поселений позволят проводить правильное функциональное (целевое) зонирование их территорий.

Законы:

· Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ;

· Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ

Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»:

- регламентирует проведение государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом;

- рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации по земельной политике принять нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 11 января 2011 г. N 3 “О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Закреплено, как определяется кадастровая стоимость, если участок имеет более одного вида разрешенного использования в составе жилой застройки. Она равна кадастровой стоимости того вида, для которого указанное значение является наибольшим.

Согласно статье 65 ЗК РФ Федеральный закон №136 от 25.10.2001 для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 66 ЗК РФ определяет основные моменты оценки земли:

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

ФСО №4, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508, устанавливает, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

ФСО №4 определяет порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

ФСО №5 определяет Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

1.2 Организация проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Земли населенных пунктов используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров).

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов - это ряд действий по выявлению кадастровой стоимости земель административно-территориальных образований в определенных границах и на конкретную дату.

Такая оценка может проводиться только с применением комплекса методов: сравнительный, затратный и доходный метод.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов функционального использования земель:

1) Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2) Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3) Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4) Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5) Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6) Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7) Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8) Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9) Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10) Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11) Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12) Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13) Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана, при разработке генерального плана или проекта планировки).

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографическом плане масштаба 1: 25 ООО или 1:10 ООО в зависимости от крупности поселения. Выделение оценочных участков ведется, как правило, на бумажном носителе, который позволяет видеть все поселение как единое целое. На план наносится утвержденная административным органом городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1) наносятся границы территориальных зон. Устанавливаются территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения и иные виды;

2) далее в территориальных зонах выделяются территории, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.)

3) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зонирование).

В качестве границ оценочных участков принимаются:

- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа: реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);

- крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

- границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;

- границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

- границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:

а) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

б) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

в) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

г) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

д) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

е) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

и) рекреационная ценность территории.

На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.

В границах населенного пункта выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанными выше в данном разделе. Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы:

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории РФ.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов РФ предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (с 2007 года Государственного кадастра недвижимости (ГКН)) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой Государственного земельного кадастра, автоматизированной системой ГКН.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных. При выполнении работы используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т.п.

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографическом плане. На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта. В границах города выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1. наносятся границы территориальных зон;

2. выделяются территории, с ограничениями в использовании (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.);

3. на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования может проводиться группировка земельных участков. Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:

- положений генерального плана населенного пункта;

- данных государственного кадастра недвижимости;

- государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;

- рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения, из средств массовой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- информации о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оценке независимых оценщиков;

- иных источников, содержащих достоверную информацию.

2. Общие сведения

2.1 Месторасположение

Республика Бурятия является составной частью Дальневосточного федерального округа Российской Федерации и занимает 8,5 % его территории или 35,1 млн. га.

На юге Бурятия граничит с Монголией, на западе с Республикой Тыва, на севере с Иркутской областью и на востоке с Забайкальским краем.

В республике 21 административный район, два города республиканского подчинения - г. Улан-Удэ, г. Северобайкальск, четыре города районного подчинения - г. Кяхта, г. Гусиноозерск, г. Бабушкин, г. Закаменск (Рис. 1.).

Рисунок 1 - Снимок с публичной кадастровой карты

Согласно Закону Республики Бурятия от 31 декабря 2004 года №985- III «Об установлении границ, образовании и наделении статусом муниципальных образований в Республике Бурятия», принятому Народным Хуралом Республики Бурятия 23 декабря 2004 года, территория республики состоит из 296 муниципальных образований, из них:

· муниципальных районов - 21;

· городских округов - 2;

· городских поселений - 18;

· сельских поселений - 255;

Статусом городского округа наделены муниципальные образования «Город Улан-Удэ», включающее поселки городского типа Заречный, Сокол, поселки Забайкальский, Исток, Солдатский, Степной, Тулунжа, поселок при станции Мостовой, и «Город Северобайкальск».

Статусом Муниципального района наделено 21 муниципальное образование.

2.2 Климат

Горный характер рельефа на преобладающей части республики обуславливает резко-континентальный режим климата. Устойчивый зимний антициклон создает низкие температуры и преобладание спокойной ясной погоды. Весной, когда быстрое нагревание монгольских степей ведет к резкому понижению давления, над степями проносятся потоки сухого холодного воздуха. В основных чертах климат характеризуется длинной холодной, малоснежной зимой, короткой засушливой и ветреной весной, жарким и влажным во второй половине летом, прохладной, часто ясной осенью. Среднесуточная температура января равна -23-28?, но в отдельные годы опускается до -47-54?, средняя температура воздуха в июле +17-18?С, абсолютный максимум +36-38?.

При общем небольшом количестве осадков (200-350 мм) их распределение крайне неравномерно. Засушливый период длится с весны до начала июля. А в июле-августе осадков выпадает 42-58 % от годовой суммы, в отдельные годы - 80 %.

Еще одной особенностью климата является большая продолжительность солнечного сияния. По этому показателю республика не уступает южным районам европейской части России. Прямая солнечная радиация составляет в среднем 60-65 % от общей суммы солнечной энергии.

2.3 Рельеф

Республика Бурятия входит в горную зону с высотной поясностью, занимающую значительную часть юга Восточной Сибири. Рельеф характеризуется мощными горными хребтами и обширными глубокими и, иногда, почти замкнутыми межгорными котловинами. Площадь гор более чем в 4 раза превышает площадь, занимаемую низменностями. Для Бурятии характерна значительная приподнятость над уровнем моря, и в результате -- очень низкое среднее атмосферное давление. Самой низкой отметкой является уровень озера Байкал -- 456 м в тихоокеанской отметке, а наиболее высокой -- покрытая ледниками вершина Мунку-Сардык в Восточном Саяне -- 3491 м над уровнем моря.

Южная Бурятия, представленная Селенгинским среднегорьем, охватывает значительную часть бассейна реки Селенги -- крупнейшей водной артерии Байкалa, включая все её крупные притоки, и характеризуется преобладанием гор средней высоты 1000--1800 метров над уровнем моря.

К озеру Байкал прилегают высокие хребты Прибайкалья с разделяющими их широкими межгорными котловинами. В их пояс входит нагорье Восточных Саян, простирающееся с северо-запада на юго-восток на расстояние около 1000 км, при ширине в пределах 200--300 км, и возвышающееся в центральной части хребтов более чем на 2500--3000 м. Пояс гор Прибайкалья продолжают Хамар-Дабан, Морской хребет, Улан-Бургасы, Икатский, Баргузинский и Байкальский хребты. Водоразделы Баргузинского хребта представляют собой классические альпийские формы рельефа.

В северной Бурятии расположены хребты Станового нагорья: Южно-Муйский, Северо-Муйский, Удокан, Каларский. К северо-востоку Прибайкалья примыкает Витимское плоскогорье. Для всего северного Прибайкалья характерно сплошное распространение вечной мерзлоты, залегающей порой на глубине 0,5 метра и мощностью до 500--600 метров.

2.4 Почвы

Почвы и почвенный покров РБ формируются преимущественно на хрящевато-щебнистом элювии гранитов грубого песчанистого состава. Только в межгорных котловинах и широких участках речных долин почвообразование происходит на мощной толще рыхлых наносов. По гранулометрическому составу они различны: от песков до средних суглинков.

Контрастное и сложное сочетание природных ландшафтов обусловливает специфику почвообразования в Бурятии.

Подбуры. Водный режим подбуров относится к промывному типу, а температурный - к длительносезоннопромерзающему. По континентальности климата перегнойные подбуры относятся к умеренному подтипу, а типичные подбуры - к континентальному, поэтому в верхней тайге преимущественное развитие получают перегнойные подбуры, а в средней - типичные. В них содержание гумуса, сосредоточенного в верхнем слое, варьирует от 1,2 до 11,7%. Накопление органического вещества происходит за счет слабого разложения поступающего растительного опада.

При всей пестроте и разнообразии высотно-поясных экосистем подбуры дифференцируются следующим образом: в средней тайге они являются доминирующим типом: при переходе в верхнюю тайгу они образуют сочетания: подбуры плюс дерновые таежные мерзлотные, а в нижней тайге - подбуры плюс дерновые таежные кислые. Кроме того, в «ложноподгольцовой» части распространены перегнойные подбуры. Отсюда можно заключить, что подбуры являются доминирующим типом почв средней и верхней тайги.

Буроземы таежные локально распространены на северном склоне хр. Хамар-Дабан под черневой тайгой с хорошо развитым высокотравьем. Небольшими пятнами встречаются под пихтово-кедровыми лесами на Малом Хамар-Дабане (хребет Солдатский), на склонах Голондинского хребта, обращенных к Байкалу, по бортам долин рек Езовки и Давши на территории Баргузинского заповедника, а также на южной оконечности Баргузинского хребта в районе бухт Крутая Губа и Крохалиная.

Буроземы подразделены на три подтипа: грубогумусовые кислые, слабоненасыщенные и иллювиально-гумусовые. Названные подтипы буроземов имеют неполноразвитый профиль. По гранулометрическому составу они относятся к легко- и среднесуглинистым разновидностям. По профильному распределению ила их можно отнести к глинисто-аккумулятивным, они характеризуются средней степенью гумификации и высоким содержанием гумуса. Изученные почвы по сравнению с их аналогами других регионов характеризуются меньшей оглиненностью и представляют наиболее континентальную ветвь буроземов севера Евразии.

Дерновые таежные почвы являются господствующим типом почв южной тайги и формируются в антициклоничном резкоконтинентальном климате под со-сново-лиственничным лесом с длительносезонномерзлым типом температурного режима и периодически промывным водным режимом. Они разделены на два подтипа: кислые и насыщенные. Гранулометрический состав их варьирует в широких пределах - от супесчаного до среднесуглинистого. Поглощенные основания аккумулируются в верхнем гумусовом горизонте. В их составе преобладают катионы кальция, составляющие 60-70% от суммы обменных катионов. Доля же обменного водорода составляет всего 3-20%. Такое соотношение обменных катионов связано с высоким содержанием кальция в составе опада и отсутствием условий для его выщелачивания.

2.5 Гидрография

Водные ресурсы Республики Бурятия представлены поверхностными и подземными водами. Всего на её территории протекает более 30 000 рек общей протяжённостью около 150 тыс. км. Из них лишь 25 относятся к категории больших и средних.

Таким образом, более 99 % рек республики составляют малые реки длиной менее 200 км. Реки республики относятся к трём крупным водным бассейнам: озера Байкал, рек Лены и Ангары. При этом 52 % территории Бурятии расположено в бассейне озера Байкал.

Ресурсы речного стока Бурятии составляют 98 кмі; на одного жителя приходится 94,3 тыс. мі/год (почти в 3 раза больше, чем в среднем по России); на 1 кмІ территории 279,8 тыс. мі/год. Следует отметить, что 61 % речного стока республики приходится на бассейн озера Байкал.

На территории республики насчитывается около 35 тыс. озёр общей площадью зеркала 1795 кмІ. К наиболее значительным водоёмам относятся Гусиное, Большое Еравное, Малое Еравное, Баунт.

На территории Бурятии находится бомльшая часть (60 % береговой линии) озера Байкал.

2.6 Современное экономическое состояние

Республика Бурятия относится к числу регионов России с индустриально-аграрным типом экономики. Экономическое развитие: Общий валовой региональный продукт (ВРП) Республики Бурятия в 2012 году составил 167 млрд руб. По этому показателю Бурятия занимает 60-е место в России, между Ненецким автономным округом и Новгородской областью.[32] По душевому показателю валового регионального продукта (ВРП) Республика Бурятия занимает 47-е место в рейтинге субъектов Российской Федерации, между республикой Мордовия и Орловской областью. Денежные доходы на душу населения в мае 2016 года составили 22658 рублей.

В структуре валового регионального продукта (ВРП) максимальную долю имеют отрасли, производящие услуги (46 %): из них более половины (54,5 %) обеспечивает транспорт, 28 % -- торговля и общественное питание, 3 % -- связь. На долю отраслей, производящих товары, приходится 33,1 % ВРП, из которых около 60 % обеспечивает промышленность, примерно 27 % -- сельское и лесное хозяйство, 15 % -- строительство. Прочие отрасли составляют 20,9 % в структуре ВРП региона.

На территории Бурятии разведано более 700 месторождений различных полезных ископаемых. Среди выявленных -- 247 месторождений золота (228 россыпных, 16 рудных и 3 комплексных). В перечне стратегических видов минерального сырья находятся 7 месторождений вольфрама, 13 -- урана, 4 -- полиметаллов, по 2 -- молибдена и бериллия, по одному -- олова и алюминия. Также разведано 8 месторождений плавикового шпата, 10 месторождений бурого и 4 месторождения каменного угля.

3. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия

В Бурятии в середине 2018 года будет осуществлен переход на совершенно новый порядок проведения государственной кадастровой оценки. Основой для нововведений служит Федеральный закон 237-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2017 года.

Функции по определению кадастровой стоимости будут осуществляться не коммерческими организациями, а государственным бюджетным учреждением (постановление Правительства Республики Бурятия от 01.01.01 г. № 000 «Об установлении даты перехода к проведению на территории Республики Бурятия государственной кадастровой оценки в соответствии с федеральным законом - ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и о создании государственного бюджетного учреждения Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки»). Таким образом, в Республике Бурятия будет действовать республиканское учреждение, а это значит - отпадет ситуация, когда Правительство Республики Бурятия вынуждено утверждать результаты кадастровой оценки, абсолютно не имея возможности влиять на них.

Определение кадастровой стоимости предполагается по единой методике (что позволит повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке). Кроме того, предполагается, что учреждение будет определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Также к функциям учреждения в соответствии с законом относятся:

· предоставление детальных разъяснений по определенной кадастровой стоимости (что позволит получать информацию из единого источника);

· рассмотрение обращений об исправлении ошибок (что позволит в упрощенном порядке корректировать величину кадастровой стоимости и обеспечить оперативность исправления ошибок);

· осуществление постоянного мониторинга и обработки данных рынка недвижимости (что позволит повысить достоверность информации о рынке недвижимости);

· сбор, обработку, систематизацию и накопление сведений об объектах недвижимости (что позволит повысить эффективность информационного взаимодействия).

Данный подход позволит также обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости, сопровождение ее результатов.

Качественное проведение государственной кадастровой оценки является условием дальнейшего развития рынка недвижимости, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица. Также будет способствовать правильному начислению налога на имущество для физических и юридических лиц.

Исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в Республике Бурятия;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в Республике Бурятия;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Республике Бурятия;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Республике Бурятия;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Республике Бурятия и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти Республики Бурятия на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти Республики Бурятия;

- внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный кадастр недвижимости;

- кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, связанные с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков;

- разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель.

Одной из важных административных процедур исполнения государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель является разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель, которая проводится как в отношении общих результатов, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка по обращениям заинтересованных лиц.

Общий земельный фонд Республики Бурятия составляет 35133,4 тыс. га. Доля земель населенных пунктов в структуре земельного фонда республике невелика и составляет 0,7 % от общей площади. В составе земель данной категории преобладают застроенные территории - 43,9 тыс. га.

В 2015 г. проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Бурятия. 13 января 2016 г. подписано и опубликовано на официальном портале Органов государственной власти Республики Бурятия постановление Правительства Республики Бурятия «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» № 2.

Постановление Правительства Республики Бурятия вступает в силу с 1 марта 2016 года. Для целей налогообложения данная кадастровая оценка будет применяться с 1 января 2017 года. Таким образом, для выкупа и аренды земельных участков новая кадастровая оценка будет применяться с 1 марта 2016 года, а для начисления земельного налога в качестве налоговой базы - с 1 января 2017 года.

При этом за налоговый период 2017 года: юридические лица будут уплачивать земельный налог в 2017 году, а физические лица должны будут уплатить земельный налог не позднее 1 декабря года 2018 года.

Согласно приказу №382 от 29.07.2011 г. (с изменениями и дополнениями от 06.04.2015 г., внесенными Приказом Минэкономразвития РФ № 201) удельные показатели кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) по состоянию на 01.01.2015 г. рассчитаны как средние арифметически взвешенные по площади объектов оценки значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов, населенных пунктов, муниципальных районов и городских округов, субъекта Российской Федерации, для земельных участков по группам видов разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельных участков земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия 01.01.2015 года составила 559428022 тыс. руб.

Кадастровая стоимость земельных участков 1 группы (предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки) 350647498 тыс. руб., или 62,68%.

По 1 группе была собрана информация, отобраны для построения модели 42 достоверных рыночных сделок, построена расчетная модель и выполнен расчет кадастровой стоимости по 3627 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости изменяется от 2590 руб./кв.м (Окинский район) до 15598 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 14684 руб./кв.м. Изменение в сторону увеличения в 6 раз по Республике произошло за счет оценки застроенных земельных участков малоэтажными жилыми застройками.

Кадастровая стоимость земельных участков 2 группы (предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки) составила 94031031 тыс. руб., или 16,81%.

По 2 группе была собрана информация, отобраны для построения модели 35 достоверных рыночных сделок, построена расчетная модель и выполнен расчет кадастровой стоимости по 247058 земельному участку,. Значение удельного показателя кадастровой стоимости разное, от 111,20 руб./кв.м (Окинский район) до 446,66 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 178,03 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 2 группы по районам по отношению к прошлому туру сотавило минус 18%.

Кадастровая стоимость земельных участков 3 группы (предназначенных для размещения гаражей и автостоянок) - 7042667тыс. руб., или 1,26%.

По 3 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 10110 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 286,56 руб./кв.м (Баунтовкий район) до 3573,53 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 2156,68 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 3 группы по районам по отношению к прошлому туру составило минус 11%.

Кадастровая стоимость земельных участков 4 группы (предназначенных для дачного строительства, садоводства и огородничества) - 11155989 тыс. руб., или 1,99%.

По 4-й группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 25262 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 33,59 руб./кв.м (Баунтовский район), до 352,50 руб./кв.м (г. УланУдэ), при среднем значении 271,06 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 4 группы по районам по отношению к прошлому туру составило +8%.

Кадастровая стоимость земельных участков 5 группы (предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) - 28862426 тыс. руб., или 5,16%. 225

Расчет кадастровой стоимости выполнен по 6518 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 828,69 руб./кв.м (Окинский район), до 7082,06 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 3351,68 руб./кв.м.

Изменение УПКСЗ земельных участков 5 группы по районам по отношению к прошлому туру составило +89%. Увеличение произошло за счет увеличения кадастровой стоимости земельных участков действующего бизнеса.

Кадастровая стоимость земельных участков 6 группы (предназначенных для размещения гостиниц) -1643958 тыс. руб., или 0.29%.

По 6 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 154 земельному участку. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 239,66 руб./кв.м (Баунтовский район), до 3540,20 руб./кв.м (г. УланУдэ), при среднем значении 2199,71 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 6 группы по районам по отношению к прошлому туру составило +1.

Кадастровая стоимость земельных участков 7 группы (предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения) - 8260056 тыс. руб., или 1,48%.

По 7 группе была собрана информация, построена расчетная модель и выполнен расчет кадастровой стоимости по 741 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 337,44 руб./кв.м (Северобайкальский район), до 7244,84 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 2273,47 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 7 группы по районам по отношению к прошлому туру составило +185%. Увеличение кадастровой стоимости земельных участков 7 группы произошло за счет действующего бизнеса.

Кадастровая стоимость земельных участков 8 группы (предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения) -1259366 тыс. руб., или 0,23%.

По 8 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 685 земельным участкам,. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 22,64 руб./кв.м (Селенгинский район), до 167,16 руб./кв.м (Баргузинский район), при среднем значении 51,26 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 8 группы по районам по отношению к прошлому туру составило минус 37%.

Кадастровая стоимость земельных участков 9 группы (предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) - 25486433 тыс. руб., или 4,56%.

По 9 группе была собрана информация, построена расчетная модель и выполнен расчет кадастровой стоимости по 7151 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости разное, от 59,24 руб./кв.м (Баунтовский район) до 696,13 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 326,26 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 9 группы по районам по отношению к прошлому туру составило минус 39%.

Кадастровая стоимость земельных участков 10 группы (предназначенных для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов) - 2517314 тыс. руб., или 0.45%.

По 10 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 68 земельным участкам,. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 116,68 руб./кв.м (Кяхтинский район) до 405,46 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 270,92 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 10 группы по районам по отношению к прошлому туру составило минус 31%, таблица.

Кадастровая стоимость земельных участков 11 группы (предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов) -935596 тыс. руб., или 0.17%.

По 11 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 98 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 18,94 руб./кв.м (Баунтовскийрайон) до 148,34 руб./кв.м (Иволгинский район), при среднем значении 91,65 руб./кв.м. Изменение УПКСЗ земельных участков 11 группы по районам по отношению к прошлому туру составило минус 65%.

Кадастровая стоимость земельных участков 13 группы (предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов) - 8050111 тыс. руб., или 1,44%.

По 13 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 6184 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 54,22 руб./кв.м (Баунтовский район), до 114,9 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 88,6 руб./кв.м. Изменение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков 11 группы по районам по отношению к прошлому туру составило минус 35%,.

Кадастровая стоимость земельных участков 14 группы (занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) -18093 тыс. руб., или 0.0032%.

По 14 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 291 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости для всей Республики Бурятия установлено в размере 0.21 руб./кв.м - среднего для субъекта Российской Федерации (Республики Бурятия) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда.

Кадастровая стоимость земельных участков 15 группы (предназначенных для сельскохозяйственного использования) - 92601тыс. руб. или 0.02%.

По 15 группе расчет кадастровой стоимости выполнен по 1225 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 0,91 руб./кв.м (Муйский район) до 3,92 руб./кв.м - (Джидинский район), при среднем значении 2,25 руб./кв.м.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель 15 группы устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков 17 группы (предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) -19424881 тыс. руб., или 3,47%.

По 17 группе была собрана информация, построена расчетная модель и выполнен расчет кадастровой стоимости по 5041 земельным участкам. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, в зависимости от района изменяется от 128,76 руб./кв.м (Баунтовский район), до 1532,85 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 501,54руб./кв.м.

В период проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, по состоянию на 01.01.2015 г. были собраны полные, актуальные и достоверные сведения о:

- политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывавших влияние на рынок объектов оценки;

- характеристиках объектов оценки, в том числе их количественные и качественные параметры, местоположение, использование, о ценообразующих факторах объектов оценки;

- рыночной информации об объектах недвижимости, в том числе о сделках с объектами недвижимости, а также иных сведений, требовавшихся для использования в рамках примененных подходов к оценке;

- ранее проведенной государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, по состоянию на 01.01.2010 г

Заключение

кадастровый землепользование государственный юридический

Основными средствами регулирования землепользования являются государственная кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства.

Согласно приказу №382 от 29.07.2011 г. (с изменениями и дополнениями от 06.04.2015 г., внесенными Приказом Минэкономразвития РФ № 201) удельные показатели кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) по состоянию на 01.01.2015 г. рассчитаны как средние арифметически взвешенные по площади объектов оценки значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов, населенных пунктов, муниципальных районов и городских округов, субъекта Российской Федерации, для земельных участков по группам видов разрешенного использования.

Результаты государственной кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с нормами Налогового кодекса Российской Федерации являются налоговой базой для земельного налога.

Кадастровая стоимость земельных участков земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия 01.01.2015 года составила 559428022 тыс. руб. Кадастровая стоимость земельных участков 1 группы (предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки) составила 350647498 тыс. руб., или 62,68% от общей кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия.

Значение удельного показателя кадастровой стоимости изменяется от 2590 руб./кв.м (Окинский район) до 15598 руб./кв.м (г. Улан-Удэ), при среднем значении 14684 руб./кв.м. Изменение в сторону увеличения в 6 раз по Республике произошло за счет оценки застроенных земельных участков малоэтажными жилыми застройками.

В ходе выполнения курсовой работы рассмотрена государственная кадастровая оценка кадастровая оценка земельных участков и организация ее проведения на землях населенных пунктов; рассмотрены общие сведения о месторасположении, природно-климатических условиях Республики Бурятия; рассмотрены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.

...