Самовольное строительство и его правовые последствия

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

По гражданскому праву

Самовольное строительство и его правовые последствия



Содержание

самовольный постройка гражданский право

• Введение
• 1. Институт самовольной постройки в гражданском праве
• 1.1 Понятие и сущность самовольной постройки
• 1.2 Причины возникновения оснований для признания постройки самовольной
• 2. Проблемы легализации самопроизвольной постройки
• 2.1 Негативные правовые последствия самовольного строительства
• 2.2 Приобретение права собственности на самовольную постройку
• Заключение


Введение

Актуальность темы исследования. В статье 128 ГК РФ перечислены пять категорий объектов гражданских прав: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Нетрудно заметить, что в данном перечне отсутствует указание на самовольную постройку как на объект гражданских прав. Таким образом, на первый взгляд может показаться, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав и вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Однако то, что законодатель не рассматривает самовольную постройку как отдельный вид объектов гражданских прав, является следствием того, что данному институту гражданского права уделяется недостаточно внимания, но отнюдь не свидетельствует об отсутствии принадлежности к определенному классу этих объектов. К вопросу о месте самовольной постройки в системе объектов гражданских прав Гумилевская О.В.// Общество и право. 2008. №3

Кроме того, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В старой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавшей до вступления в силу Закона N 93-ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ (ред. от 21.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.07.2006, № 27, ст. 2881., признать право собственности на самовольную постройку было возможно только в судебном порядке.

Новая редакция п. 3 сама собой поставила вопрос о том, как должен и как может осуществляться иной порядок признания права собственности и кто правомочен признавать право собственности на самовольную постройку, кроме суда. Указывая на иной порядок, законодатель, по-видимому, стремился указать на установленную Законом N 93-ФЗ возможность признания прав граждан на самовольные постройки в административном порядке. Ковтков Д.И «Иной» (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку.//Право и экономика. 2008. №12 С. 15.

Степень теоретической разработанности темы. Вопрос признания права собственности на самовольно возведенные строения стал настолько актуальным лишь в последние годы. Как отмечает К.И. Скловский, принадлежность недвижимости в классическом праве обычно предопределяется правом на землю, причем право на землю имеет приоритет перед постройкой. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 397. Этот принцип был сформулирован еще в римском праве и получил выражение в институте суперфиция. Суперфиций представлял собой вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу superficies solo cedit, т.е. строение следует за землей, связано с землей. Новицкий И.Б. Римское право. 5-е изд., стереотип. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание", 1994. С. 111. Возведение строения на земельном участке квалифицировалось также как способ приращения имущества (inaedificatio) именно у собственника земли, а не у застройщика. Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. С. 249; Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М; Норма, 1996. С. 358.

Эта проблема рассмотрена в научных статьях многих современных ведущих юристов. Среди них, такие как А.В. Афонина, А.Е. Камышева, Г.Ю. Аликумова, В.А. Власенко, В.М. Ерошин, Д.И. Ковтков, Е.Н. Киминчижи, Л.А. Мухаметзянова, Л.С. Маркова, М.А. Козлов, Н.А. Маленков, О.В. Гумилевская, и многие другие.

Объект и предмет исследования. Объект исследования - возможность узаконить возведенный им объект, дабы впоследствии им не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться по своему усмотрению. Предмет исследования - нормы права, регулирующие правоотношения самовольного строительства. Для того чтобы легализовать самовольную постройку, необходимо пройти ряд процедур в установленном законом порядке.

Цель и задачи исследования.

рассмотреть понятие и сущность самовольной постройки в российском законодательстве и проанализировать;

определить место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности;

выявить проблемы легализации самовольной постройки.

Методические основы исследования. Методическую основу исследования составляет общенаучный диалектический метод, наряду с которым использовались частнонаучные методы познания. Использование этих методов в совокупности позволяет исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

Структура работы. Курсовая работа состоит из двух глав, объединяющих четыре параграфа, заключения и библиографического списка.



1. Институт самовольной постройки в гражданском праве

1.1 Понятие и сущность самовольной постройки

В настоящее время самовольное строительство имеет несколько иные социально-экономические основу и содержание, чем во времена СССР. Если ранее закон рассматривал в качестве самовольного застройщика исключительно граждан, то сегодня самовольным строительством "грешат" как физические, так и юридические лица. При этом следует заметить, что самовольными застройщиками нередко выступают государственные и муниципальные структуры. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок. Маленков Н.А. //Право и экономика. 2009. №10 С. 17.

Может показаться странным, почему вопросы, связанные с сооружением самовольных построек, рассматриваются там, где речь идет о способах приобретения права собственности. Действительно в ряде случаев они не укладываются в рамки соответствующей проблематики. Более того, может случиться так, что в результате самовольного строительства право собственности вообще ни на чьей стороне не возникнет. Поскольку, однако, самовольное строительство при наличии предусмотренных в законе условий может повлечь возникновение права собственности либо застройщика, либо у другого лица, открывается путь к освещению указанных вопросов в том месте, которое для них избрано. По тому же пути идет и ГК, в котором ст. 222 «Самовольная постройка» помещена в гл. 14 «Приобретение права собственности». Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. - 7-е изд., перераб. И доп. / В.В. Байбак, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.].; под ред. Ю.К. Толстого. - Москва: Проспект, 2011. - 345 С.

По общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Положение п. 2 ст. 263 ГК РФ является конкретизацией п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующим законодательством из названного правила предусмотрены исключения. Одним из таких исключений и является самовольная постройка. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, не приобретает право собственности на результат такого строительства (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с приведенным легальным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков).

Сегодня под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев к самовольным постройкам относятся и сооружения. В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты (пп. 14 ст. 1 ГрК РФ.

Термин "разрешение на строительство" раскрывается в двух нормативно-правовых актах федерального уровня. Разрешение на строительство как основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

Принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков установлен п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это означает, что размещение и строительство объектов должны вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участках соответствующей категории и вида разрешенного использования (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Категория и вид разрешенного использования, в силу п. 2 ст. 8 ЗК РФ, должны быть указаны в правоустанавливающих документах застройщика на земельный участок.

Отсутствие у застройщика разрешения на строительство, а также нарушение им категории и вида разрешенного использования земельного участка - очевидные и однозначные признаки самовольной постройки. Наравне с ними такой признак самовольной постройки, как "существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил", представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы.

Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом изложенного общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);

на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.

Сегодня единого мнения о правовой природе самовольной постройки не сложилось. В научных публикациях присутствуют некоторые дискуссии по вопросу оценки самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. В работах, посвященных данному вопросу, прослеживаются две принципиальные позиции. Первая позиция сводится к тому, что объект самовольного строительства не является недвижимым имуществом и должен рассматриваться в качестве совокупности строительных материалов. Вторая позиция исходит из обратного: самовольная постройка относится к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и является недвижимостью (п. 1 ст. 222, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Постройка удовлетворяет всем правовым критериям недвижимого имущества: прочно связана с землей, и ее перемещение невозможно без нанесения несоразмерного с назначением ущерба. Самовольной постройке, как вещи, присуща индивидуальная определенность. Отношения по поводу самовольной постройки урегулированы законом. Названные признаки являются общими признаками самовольной постройки как объекта недвижимости и гражданских прав.

К особенным признакам можно отнести следующие:

постройка часто создана на земельном участке, не отведенном для этих целей;

застройщика (владельца) отсутствует разрешение на строительство;

постройка сооружена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

право собственности на данный объект у застройщика отсутствует.

Приведенные особенные признаки отличают самовольную постройку от других объектов недвижимости при наличии общих, родовых признаков (связь с землей, индивидуальная определенность, правовая регламентация на уровне закона).

Особенность самовольной постройки как объекта недвижимости видится в первую очередь в том, что ее правовой режим носит переходный (временный) характер. Как было отмечено, ст. 222 ГК РФ содержит достаточно жесткие императивные установки относительно судьбы объекта самовольного строительства - он изъят из оборота и подлежит сносу. Однако законодатель строит конструктивный диалог с нарушителем, предоставляя ему возможность перевести отношения в позитивную плоскость - при определенных условиях за лицом, осуществившим постройку, право собственности на нее может быть признано в судебном или в ином порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). С признанием права собственности застройщика на самовольную постройку ее правовой режим трансформируется в обычный правовой режим соответствующих объектов недвижимости.

Важно заметить, что законодательство советского периода такой возможности не предусматривало. По существу, гражданин был лишен права на обращение в суд с подобного рода требованиями. Пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что "судам неподведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенный дом (дачу) или часть дома (дачи)". О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, № 6, 1975.

Как было отмечено, один из признаков, характеризующих особенность самовольной постройки, - отсутствие у застройщика права собственности на это имущество. Установив данное положение, закон оставил открытым вопрос о наличии у лица иных вещных прав на объект самовольного строительства. Отсутствие в ГК РФ соответствующих упоминаний позволяет говорить об отсутствии у застройщика вообще каких-либо вещных прав на объект.

Учитывая, что законом предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности, некоторые исследователи придерживаются иной точки зрения, согласно которой до решения юридической судьбы объекта самовольного строительства у застройщика все же имеется определенное право - прямо не закрепленное законом право временного владения. Это право, выступая в качестве ограниченного вещного права, в дальнейшем или прекращается (снос постройки), или преобразуется в право собственности. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок. Маленков Н.А. // Право и экономика. 2009. №10 С. 15.

1.2 Причины возникновения оснований для признания постройки
самовольной

Для того чтобы строение не стало самовольным, необходимо соблюдение нескольких требований.

1) Необходимость отвода земельного участка с соблюдением целевого назначения.

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования мест размещения объектов (в этом случае предоставление осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), либо по договорам аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства);

- с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование).

2) Оформление разрешительной документации.

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В соответствии с п. 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

- иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в ст. 222 ГК РФ речь идет не только о разрешении на строительство. Понятие "разрешительная документация" не трактуется в законодательстве РФ. Но в Федеральном законе от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ говорится о ряде документов, которые необходимо иметь застройщику при осуществлении строительства.

Таким образом, комплект разрешительной документации представляет собой разрешение на строительство (за исключением случаев, рассмотренных ранее), разрешение собственника земельного участка, архитектурный проект и архитектурно-планировочное задание.

3) Выполнение градостроительных и строительных норм и правил. В качестве примера можно привести строительные нормы и правила СНиП 2.02.01-83* СНиП 2.02.01-83*"Основания зданий и сооружений", утвержденные постановлением Госстроя СССР от 05.12.1983 г. N 311 и введенные в действие 1 января 1985 г. Новых СНиПов пока не принято. Они должны соблюдаться при проектировании оснований зданий и сооружений.

4) Соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2005 г. N 665/05 было установлено следующее. Общество с ограниченной ответственностью "Сити плюс" приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Перспектива" нежилые помещения площадью 1309,1 кв.м. в 5-этажном здании, произвело реконструкцию здания и подало исковое заявление о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1235,4 кв.м. 6-го этажа и 7-го этажа (комнаты N 1-16).

Утвержденная проектная документация и разрешение на строительство у истца отсутствуют.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.

Реконструкция не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях.

По общему правилу, если самовольная постройка нарушает законные права и интересы третьих лиц, а также в случае, если она создает угрозу для жизни и здоровья граждан, заинтересованные лица, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с соответствующими иском о ее сносе.

Но не обязательно, что данный иск однозначно будет удовлетворен. Например, в постановлении Президиума Московского областного суда от 20.02.2006 г. N 141 судом был сделан следующий вывод: "Тот факт, что постройки возведены без надлежащего разрешения и не приняты в эксплуатацию, не является достаточным соответствующим закону основанием к принятию решения об их сносе, при том что дача остается в пользовании ответчика, постройки не нарушают интересы других лиц".

Также необходимо обратить внимание на тот факт, что существует ряд нормативных документов, регулирующих, например, возможность применения тех или иных материалов при строительстве объектов недвижимости с учетом вредного воздействия на человека. Например, 06.01.2004 г. Главным государственным санитарным врачом РФ были утверждены Методические указания МУ 2.1.2.1829-04. Методические указания МУ 2.1.2.1829-04 "Санитарно-гигиеническая оценка полимерных и полимерсодержащих строительных материалов и конструкций, предназначенных для применения в строительстве жилых, общественных и промышленных зданий", введенные в действие 1 мая 2004 г В них дана оценка полимерных и полимерсодержащих строительных материалов и конструкций, так как создаваемое полимерными строительными материалами химическое загрязнение воздушной среды помещений может оказывать неблагоприятное влияние на самочувствие и состояние здоровья населения, связанное с неприятными обонятельными ощущениями, рефлекторными реакциями, хроническим общетоксическим действием, а также возникновением таких специфических биологических эффектов, как аллергенное, мутагенное, канцерогенное и другого рода действие. Этим определяются методические подходы, программа изучения материалов, а также перечень и характер необходимых частных методов исследования.

Санитарно-гигиеническая оценка указанных материалов осуществляется с использованием методических подходов, предусматривающих постановку исследований в моделированных условиях (т.е. при помощи модели натурной обстановки), в экспериментальных помещениях (т.е. в необитаемых натурных объектах), в натурных условиях (т.е. в обитаемых натурных объектах).

Таким образом, постройка должна быть не только возведена на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, но и соответствовать градостроительным, строительным, санитарным и прочим нормам и правилам.

При этом заинтересованное лицо, осуществившее ее возведение, должно представить соответствующие доказательства этого, подтвердить факт соблюдения санитарных и градостроительных требований, не нарушение общественных интересов. Отсутствие указанных доказательств может служить основанием для принятия решения о сносе объекта.

В качестве примера рассмотрим обстоятельства дела, отраженные в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2007 г. N Ф08-7831/07. Собственником земельного участка было осуществлено строительство пристроенных помещений к магазину, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном порядке. Истцом было подано исковое заявление о сносе указанных пристроенных помещений на основании того, что они нарушают его право на экологически благоприятную среду, а также в связи с тем, что расстояние от них до его недостроенного жилого дома не соответствует правилам пожарной безопасности и требованиям нормативных актов об устройстве санитарно-защитной зоны вокруг складов, предназначенных для хранения строительных материалов.

В качестве доказательств обратного были проведены две строительно-технических экспертиз, в соответствии с которыми пристроенные помещения соответствуют СНиПам, правилам пожарной безопасности и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в качестве доказательства факта соблюдения градостроительных и санитарных норм, включая градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие нормативы, а также безопасности третьих лиц, судом были приняты результаты проведенной экспертизы. Соответствующие заключения и акты обследования позволят убедить суд в соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Суд должен иметь основания для того, чтобы установить, что при производстве строительных работ не были допущены нарушения, и что имеется возможность для ввода указанного строения в эксплуатацию в установленном порядке. Афонина А.В. Самовольные постройки. // Система Гарант, 2009г.



2. Проблемы легализации самовольной постройки

2.1 Негативные правовые последствия самовольного строительства

Несмотря на то, что ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" расположена в гл. 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", это не должно вводить в заблуждение относительно того, не относит ли законодатель самовольную постройку к одному из оснований приобретения права собственности. Думается, такое расположение вышеуказанной статьи в Кодексе обусловлено тем, что законодатель предусмотрел в виде исключения Негативные правовые последствия самовольного строительства, которые заключаются в следующем.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). В лучшем случае здесь можно вести речь о данном лице как о собственнике строительных материалов, которые использовались при возведении самовольного строения. Такие постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не являются объектами гражданских прав и в отношении них запрещено совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Сделки с самовольными постройками ничтожны, так как они не соответствуют требованиям закона (ст. 168, ст. 169, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Объекты самовольного строительства не подлежат также государственной регистрации.

Кроме того, на самовольно возведенные объекты недвижимости не распространяются установленные законом правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Помимо этого, лицо, самовольно осуществившее постройку, не сможет зарегистрировать право собственности на нее и как на объект незавершенного строительства в силу того, что создание такой постройки рассматривается как действие неправомерное, совершенное без законных оснований.

Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".

Говоря о правовых последствиях самовольного строительства, резонно возникает самый основной вопрос: что же делать с уже возведенной самовольной постройкой? Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Положения, касающиеся сноса самовольной постройки, содержатся не только в ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ" Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17.11.1995 №169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, N 47, ст. 447., лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Согласно земельному законодательству, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в данных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

Следует отметить, что строительство, а уж тем более покупка самовольной постройки являются делом весьма рискованным. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, так как нет такого права и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель такой постройки являлся добросовестным приобретателем. Надеяться на то, что в дальнейшем удастся очень легко легализовать приобретенную самовольную постройку, неразумно. Судебная практика подтверждает, что легализовать самовольные постройки при соблюдении определенных условий все же возможно. Правда, тут во многом приходится полагаться на благосклонность судей и "мягкость" позиции собственников земельных участков и представителей власти. Кроме того, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на самовольную постройку.

Согласно законодательству, решение о сносе самовольной постройки может быть вынесено только судом. Здесь не имеется в виду ситуация, при которой лицо, осуществившее самовольную постройку, добровольно, без какого-либо принуждения принимает решение о ее сносе (такие случаи, впрочем, крайне редки). Гораздо чаще наблюдается другое - затяжные судебные споры в отношении самовольно возведенных объектов. В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, кто может предъявлять иски о сносе самовольной постройки, тем более что нормативно круг лиц не обозначен.

По мнению многих специалистов, иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, считающим, что данная постройка нарушает его права и охраняемые законом интересы (судебная практика в какой-то мере подтверждает это). Впрочем, такие утверждения все же являются дискуссионными. Бесспорным можно считать следующее: исковые требования о сносе самовольной постройки могут предъявляться лицом, на земельном участке которого возведена самовольная постройка, органами местного самоуправления, а также органами, наделенными полномочиями по контролю за соблюдением строительных норм и правил.

Необходимо сказать, что даже надлежащее оформление прав на земельный участок (как минимум заключение договора аренды с местной администрацией) вовсе не гарантирует в дальнейшем отсутствия проблем. В качестве примера см. Постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2007 года N А55-19099/2006.Строение, используемое ответчиком под кафе, построено им без соответствующих разрешений на земельном участке, предоставленном без законных оснований, и поэтому подлежит сносу.

В практике юристов возникает много вопросов, так или иначе связанных с самовольными постройками. Рассмотрим еще один из них.

Возражая против исполнения решения суда о сносе самовольно возведенного строения, должник ссылается на то, что эта постройка является местом его жительства, а требование о выселении ему предъявлено не было. Необходимо ли истцу при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения предъявлять также требование о выселении лиц, проживающих в этом помещении? Снос зданий и сооружений: правовые аспекты. Практическое пособие. Ерошин В.М. //Консультант плюс. 2009.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.06.2006 года и 14.06.2006). // СПС Консультант Плюс. 2011.

Таким образом, процесс признания права собственности на самовольную постройку не относится к категории простых и предсказуемых, а решение суда по делам о признании права собственности на самовольную постройку зависит от обстоятельств каждого конкретного дела.



2.2 Приобретение права собственности на самовольную постройку

В целом следует отметить, что п. 2 ст. 222 ГК РФ рассматривается судами и как средство правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и как средство наказания нарушителей правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения к ним специфической санкции в виде отсутствия права собственности на возведенные объекты и, как следствие, необходимость их сноса.

Одновременно гражданское законодательство предусматривает возможность легализации самовольной постройки путем приобретения права собственности на нее. Ввиду последних изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, подобная возможность может быть реализована как в судебном порядке, так и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Такое право стало предоставляться лицам, которым соответствующий земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. В круг таких лиц могут входить и фактические застройщики при условии принадлежности им земельных участков на указанных правах. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005 //Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N12. Что отражает "стремление российского законодателя привести обозначенные правовые нормы в соответствие с общепризнанными мировыми и историческими сложившимися стандартами" Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. N 12. С. 11. . За застройщиком же, исходя из содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, сохранено лишь право на возмещение расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им того факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.

В качестве способа защиты гражданских прав предложено использовать признание права, однако это предполагает наличие самого субъективного гражданского права. А поскольку за защитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не о признании права, а о наделении его соответствующим правом в установленном порядке. Причем предпосылкой такого наделения (само право возникает с момента государственной регистрации) является именно судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку за соответствующим лицом. Правовые последствия самовольного строительства Аликумова Г.Ю.//Общество и право. 2010 №2 С 23.

Важно указать, что прежняя редакция абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяла признать право собственности не только за правообладателем земельного участка, но и за лицом, осуществившем постройку на чужом участке, при условии, что данный участок будет предоставлен застройщику в установленном порядке. Однако данный абзац был исключен ст. 2 Федерального закона N 93-ФЗ.

В этой связи в теории процессуального и гражданского права и в судебной практике возникли вопросы о возможности использования прежней редакции ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено им.

Необходимо отметить существование двух подходов в судебной практике, выражающих разные точки зрения.

Первая позиция основана на следующей аргументации. Если строительство и эксплуатация самовольного объекта начаты до 1 сентября 2006 г., суду следует руководствоваться старой редакцией абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2007 г. N 09АП-13827/2007-ГК // СПС "КонсультантПлюс".. Вторая позиция основывается на том, что юридически значимым действием, порождающим правоотношение по признанию права собственности на самовольную постройку, является обращение в суд с соответствующим иском, поэтому моменты начала и окончания строительства самовольной постройки не имеют юридического значения для признания права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 ГК РФ. Киминчижи Е.Н. Запутанное регулирование самовольных построек // Российская юстиция. 2007. N 2. С 41.

Последняя точка зрения находит все большее признание среди судей, хотя трудно с ней согласиться, ведь спорный объект - самовольная постройка - существовал до обращения в суд и имел статус самовольно возведенного объекта вне зависимости от обращения в суд.

При этом нужно отметить, что далеко не всегда самовольная постройка подлежит сносу. Этого можно избежать в случае признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В свою очередь, возбудить процесс об этом может только лицо, которому соответствующий участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Отсутствие в ГК РФ прямого указания на вероятность признания в судебном порядке права собственности на постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельном участке, тем не менее, не исключает такой возможности. Козлов М.А. Может ли суд "дарить" право // Российская юстиция. 2007. N 7. С 30. Вместе с тем следует признать, что во избежание ошибки в субъекте, имеющем право на подобный иск, целесообразно было бы отразить это непосредственно в нормах материального права, т.е. в самом ГК РФ.

Дела о признании права собственности на самовольную постройку подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту возведения соответствующего строения. Это вытекает из соответствующего толкования ч. 1 ст. 30 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 29.12.2010). // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 3, март, 2007., где речь идет об исключительной подсудности исков о правах на строения, здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей. Однако в отсутствие точных указаний в законе довольно сложно определить, является ли самовольное строение объектом недвижимого имущества, поскольку не все критерии, указанные в ст. 130 ГК РФ как характеризующие недвижимость, нашли отражение в ст. 30 ГПК РФ.

Судебное решение не заменяет государственную регистрацию, и права, возникшие на его основании, регистрируются по общим правилам (ст. 8 ГК РФ, ст. ст. 17, 28 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

На практике споры часто возникают в связи с тем, что первоначальные разрешения выдавались для строительства объектов иного назначения. А уже в ходе строительства уполномоченное лицо или его правопреемник изменяли целевое назначение. Так, при рассмотрении спора в Президиуме Высшего Арбитражного Суда было установлено, что Комитет по управлению имуществом г. Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд с иском к морскому техническому университету и ООО "М." о снесении здания торгового центра. По мнению истца, здание построено незаконно, ранее правопредшественнику университета выдавалось лишь разрешение на строительство комплекса учебно-лабораторных зданий и сооружений.

Участок предоставлялся правопредшественнику университета на праве постоянного (бессрочного) пользования. В разрешительной документации, выданной университету, имеется указание и о торговом комплексе, но как о второй очереди объектов. Торговый комплекс фактически построен, принят государственной приемочной комиссией, зарегистрированы право оперативного управления университета и право собственности ООО "М." на соответствующие доли в здании комплекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда в данных условиях признал, что принципиальное согласие на строительство торгового комплекса имелось, а сам участок исходно предоставлялся именно для строительства, и потому нет оснований удовлетворять требование истца об обязании снести здание.

Судебный акт, замещая отсутствие отдельных элементов юридического состава, необходимого для возникновения права собственности на возведенный объект, придавая его отдельным деталям значение юридических фактов, завершает юридический состав, делает его законченным. И именно такой законченный юридический состав и порождает правоотношение - право собственности на постройку, которая утрачивает статус самовольной. В данном случае суд защищает интерес владельца земельного участка в сохранении постройки в тех случаях, когда она существенно не нарушает права третьих лиц. Актуальные вопросы узаконения самовольной постройки в судебном порядке. Мухаметзянова Л.А. //Российский судья. 2009 №4



Заключение

Получение земельного участка для строительства (обладание им) есть совершенно самостоятельный юридический факт, влекущий особые правовые последствия в виде появления субъективных прав и обязанностей, то есть гражданских правоотношений. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник, а также лица, указанные в п. 1 ст. 41 ЗК, имеют "право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешительным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов". Иначе говоря, право строить возникает в силу появления на определенном праве именно земельного участка вне связи с какими-либо иными действиями, фактами, обстоятельствами. Другое дело, порядок реализации этого субъективного гражданского права требует некоторых указанных в законе действий, согласований.

Следовательно, когда суд рассматривает иск о признании права собственности на самовольную постройку, при положительном решении он в действительности опирается на другое субъективное право, предопределенное обладанием земельным участком на легитимной основе. По существу, изменение редакции ст. 222 ГК РФ и исключение абзаца, где допускалось признание права собственности на самовольную постройку вне связи с обладанием таким участком, лишь подтверждает данный вывод. Мы также допускаем, что могут встречаться ситуации, когда суд примет положительное решение при отсутствии у застройщика земельного участка на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, но радикальной линией, водоразделом, по которому сегодня должны строиться судебные решения, является именно этот пункт - наличие права на земельный участок.

Разрешенное пользование земельным участком имеет существенное значение, поскольку суд не вправе выносить решение о признании права собственности на постройку, если режим данного участка не допускает размещения, например, жилых домов. Исключает это и ст. 8 ГК РФ. Если суду известно, что процесс перевода земель из одной категорию в другую уже начался, он в необходимом случае вправе приостановить производство по делу (см., например, ст. 144 АПК РФ). Судебные решения о самовольной постройке Власенко в.А.// Общество и право. 2010 №2 С 15.

Подводя итог сказанному, необходимо отметить, что правовой статус таких объектов недвижимости, как самовольные постройки, определен в законодательстве весьма нечетко и расплывчато. С одной стороны, осуществление самовольного строительства представляет собой процесс, в ходе которого нарушаются гражданско-правовые и градостроительные нормы. Но при этом одновременно оно служит одним из оснований, способом приобретения права собственности на объект недвижимости (созданный вопреки нормам и правилам). Афонина А.В. Самовольные постройки // Система Гарант, 2009 г.



Библиографический список

I. Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (ред. 30.12.2008) - // Рос. Газ. 1993. 25 декабря.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. 2002, № 30, ст. 3012.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета, N 290, 30.12.2004.

1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 23.12.2010) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5, ст. 410.

2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (ред. от 29.12.2010) // Собрание законодательства РФ. 2002, № 1 (ч. 1), ст. 1.

3. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17.11.1995 №169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, N 47, ст. 447.

5. О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ (ред. от 21.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.07.2006, № 27, ст. 2881.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

7. Методические указания МУ 2.1.2.1829-04 "Санитарно-гигиеническая оценка полимерных и полимерсодержащих строительных материалов и конструкций, предназначенных для применения в строительстве жилых, общественных и промышленных зданий", введенные в действие 1 мая 2004 г.

8. СНиП 2.02.01-83*"Основания зданий и сооружений", утвержденные постановлением Госстроя СССР от 05.12.1983 г. N 311 и введенные в действие 1 января 1985 г.

II. Специальная литература

9. Актуальные вопросы узаконения самовольной постройки в судебном порядке. Мухаметзянова Л.А. //Российский судья. 2009 №4 С. 15-18.

10. Афонина А.В. Самовольные постройки // Система Гарант, 2009 г.

11. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. 7-е изд., перераб. И доп. / В.В. Байбак, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.].; под ред. Ю.К. Толстого. Москва: Проспект, 2011. 784 с.

12. «Иной» (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку Ковтков Д.И.//Право и экономика. 2008. №12. С. 14- 26.

13. К вопросу о месте самовольной постройки в системе объектов гражданских прав Гумилевская О.В.// Общество и право. 2008. №3 С. 23-27.

14. Киминчижи Е.Н. Запутанное регулирование самовольных построек // Российская юстиция. 2007. N 2. С. 26.

15. Козлов М.А. Может ли суд "дарить" право//Российская юстиция. 2007. N7. С. 31 - 37.

16. Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. N 12. С. 15.

17. Новицкий И.Б. Римское право. 5-е изд., стереотип. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание", 1994. 234 с.

18. Правовые последствия самовольного строительства Аликумова Г.Ю.//Общество и право. 2010 №2 С. 14-18.

19. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок. Маленков Н.А. //Право и экономика. 2009. №10 С 56 -60.

20. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. 417 с.

21. Снос зданий и сооружений: правовые аспекты. Практическое пособие. Ерошин В.М. / Консультант плюс. 2009.

22. Судебные решения о самовольной постройке Власенко В.А.// Общество и право. 2010 №2 361 с.

23. Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. С. 249; Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М; Норма, 1996. 502 с.

II.Судебная практика

24. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.06.2006 года и 14.06.2006).

25. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2007 г. N 09АП-13827/2007-ГК // СПС "КонсультантПлюс".

26. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005 //Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N12.

...