Регистрация прав на жилые помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

государственный сделка жилой законодательный

Актуальность выбранной темы: Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости.

Этот принцип закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.

Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена также нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Целью настоящей курсовой работы является: рассмотрение особенностей действующего порядка приобретения вещных прав на жилые помещения, связанных с государственной регистрацией прав, законодательства, регистрирующего права на жилые помещения.

Задачи данной работы:

1. Ознакомится с нормативно законодательными актами, регулирующими жилищные правоотношения;

2. Рассмотреть понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

3. Определить понятие жилого помещения;

4. Изучить порядок проведения государственной регистрации прав (перехода прав) на жилое помещение, ограничений прав на жилое помещение;

5. Органы, осуществляющие регистрацию;

6. Открытость сведений о регистрации.

Предмет исследования: положения нормативно-правовых актов, регулирующих государственную регистрацию прав (перехода прав) на жилое помещение, ограничений прав на жилое помещение.

Теоретической базой настоящей работы, является следующая литература: Бевзенко Р.С, Витрянский В.В, Киндеева Е.А., Кузьмина И.А. и д. р.

Нормативно законодательные акты: Конституция РФ, ГК РФ Часть 1,2; ЖК РФ, НК РФ Часть 1,2 и другие не менее важные нормативно законодательные акты.

1. Государственная регистрация сделок с жилыми помещениями

1.1 Нормативно законодательные акты

Кроме Конституции РФ, необходимо назвать, безусловно, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 12.04.2001 №36-ФЗ, от 11.04.2002 №36-ФЗ), (далее Закон), где дается понятие государственной регистрации, подробно и четко раскрывается порядок, основания отказа и приостановления государственной регистрации, указывается госорган, который осуществляет на сегодня эту функцию и т.д. Не менее важны нормы Гражданского кодекса РФ, в частности ст. 131 (о необходимости госрегистрации вещных прав на недвижимость), 164 «Государственная регистрация сделок», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 433 «Момент заключения договора», п. 4 ст. 218 и т.д. Важное значение, в регулировании процессов госрегистрации недвижимости имеет ЖК РФ. Необходимо также отметить Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (в ред. постановлений Правительства РФ от 23.12.1999 №1429, от 03.10.2002 №731). Размер платы за госрегистрацию устанавливается Налоговым кодексом (часть вторая) и с 1 января 2005 года составляет: за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 22 - 24 настоящего пункта: физическим лицам - 500 рублей; организациям - 7 500 рублей; за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта: физическим лицам - 100 рублей; организациям - 300 рублей; Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 №233 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли - продажи и перехода права собственности на жилые помещения, важность которой трудно переоценить, так как основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, так как упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. Также необходимо выделить следующие акты: Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденную приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. №152 (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.); Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденная приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №183 (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.).

1.2 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В ст. 2 Закона «О государственной регистрации…» дается четкое понятие этого правового института: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Требование о государственной регистрации включено и в ст. 18 нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ, где закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом. В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации…» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (в том числе жилых помещений) и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. ГК РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРП).

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, сервитут, ипотека, доверительное управление, а также иные права в случаях установленных законом. Законодательство именно с моментом регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть госрегистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя как правило, два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Требование госрегистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат госрегистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевый взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на это имущество (п. 4. ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на жилое помещение не с момента госрегистрации, а в силу закона. Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав, либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной им. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

1.3 Понятие жилого помещения

Статья 15. ЖК РФ. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Статья 16. ЖК. РФ. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Статья 17. ЖК. РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

2. Порядок государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними на территории РФ

2.1 Порядок проведения государственной регистрации

Рассмотрим порядок проведения государственной регистрации. Как подчеркивается в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184) (с изменениями от 12 ноября 2003 г.) государственная регистрация прав включает в себя: прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (ст. ст. 12, 13, 16, 17, 18 Закона); правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона); внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона); удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №343 (с изменениями от 19 ноября 2003 г.). В зависимости от основания перехода (возникновения, прекращения, ограничения) прав на жилое помещение предоставляются установленные законодателем документы. После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов регистратор прав вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта. В том случае, когда условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения). На наш взгляд такая конструкция представляется не практичной, когда законодатель разделяет во времени регистрацию договора и регистрацию перехода прав по договору. Предполагается, что к моменту регистрации договора стороны уже согласовали все существенные условия, а значит, нет необходимости откладывать переход прав на жилое помещение. Более удачной является конструкция регистрации ипотеки: «регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке). Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно» (п. 13. Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам). Государственная регистрация договора и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом. В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки). Отдельно остановимся на вопросе приостановления регистрации по инициативе регистратора (ст. 17 Закона). Основанием для такого приостановления является возникновение у него сомнений в наличии оснований для регистрации, а именно - возникновение предположения о возможности отказа в регистрации. В этом случае в течение месяца регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который также вправе представить дополнительные доказательства для устранения возникших у регистратора сомнений. Предметом извещения в этом случае является не решение о приостановлении государственной регистрации (поскольку такое решение в данном случае не принимается), а возникшие у регистратора сомнения и их причины, и те меры, которые регистратор намерен предпринять для устранения возникших вопросов. Если в указанный срок сомнения не будут устранены и заявитель не подаст заявление о приостановлении регистрации по своей инициативе (п. 3 ст. 19 Закона), регистратор приостанавливает регистрацию в порядке п. 2 ст. 19 или отказывает в регистрации, делая при этом соответствующую запись в книге учета документов. О приостановлении регистрации заявитель должен быть уведомлен в письменной форме. По инициативе самого правообладателя регистрация может быть приостановлена на срок не более трех месяцев. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Также, самостоятельным основанием приостановления регистрации является определение или решение суда. В этом случае регистрация приостанавливается на срок, указанный в решении или определении. Отмена решения или определения суда является основанием для возобновления действий по регистрации прав. После осуществления правовой экспертизы представленных документов, регистратор осуществляет запись в государственном реестре о переходе (обременении и т.д.) прав. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219. (с изменениями от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.). Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. №226 (с изменениями от 24 декабря 2004 г.). Если одновременно с государственной регистрацией права было зарегистрировано ограничение (обременение) права, в выдаваемое свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (абз. 2 п. 1 ст. 14 Закона). Согласно п. 1 ст. 20 Закона «О государственной регистрации…» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона «О государственной регистрации…» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены необходимые документы; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов (ст. 20 Закона). Законодатель установил, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (п. 2 ст. 20 Закона), а, следовательно и жилого помещения, расположенного на земельном участке.

2.2 Государственная регистрация сделок с жилыми помещениями

В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимого имущества ГК РФ и Закон в ряде случаев предусматривает раздельную госрегистрацию сделок и возникновения прав. То есть на сегодняшний момент существуют сделки с жилыми помещениями, которые требуют госрегистрации этих сделок и которые не требуют такой регистрации. Первоначально рассмотрим это соотношение в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения. Нельзя не отметить, что в отношении купли продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения Закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того регистрации подлежит и переход права собственности. При наследовании права собственности должен регистрироваться только переход права собственности. Договор доверительного управления не подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору. Вышеназванная Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли - продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция), устанавливая перечень документов, необходимых для госрегистрации, разделяет его на документы, представляемые на госрегистрацию договора купли-продажи и документы, представляемые на госрегистрацию перехода права.

Для госрегистрации договора купли-продажи представляются: заявление о государственной регистрации договора продажи, подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов); подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика; подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной; подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение; удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов; подлинники договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора продажи; подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность. При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе: родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет; опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными. Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители). Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора. В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. При этом независимо от того, представили ли заявления о государственной регистрации обе стороны договора продажи или только одна сторона договора продажи, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора продажи, в связи с чем, плата за государственную регистрацию договора продажи взимается однократно. В заявлении указывается, в том числе следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления. Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе). Представление на государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона и запись о нем отсутствует в ЕГРП. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном законом, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа. При проведении проверки законности договора продажи учреждению юстиции по регистрации прав необходимо учитывать, в том числе следующие положения Кодекса и Закона.

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения. При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации. В соответствии с Кодексом, в договоре продажи указываются стороны договора, а также определяются следующие условия: предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома; цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте, или условных денежных единицах, указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей; перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением. Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя. Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий, то названный управляющий заключает договор от своего имени. При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего. Указанное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается ими самостоятельно. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе: оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации; разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника; письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет; письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности; письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания; нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов; нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов; подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя; подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный; иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства. Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться: непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей); в заявлениях, представленных в учреждение юстиции по регистрации законными представителями; в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем).

2.3 Государственная регистрация прав (перехода прав) на жилое помещение

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются: заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме (статья 16 Закона); заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме, о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя; подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов); подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием; иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации. Если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права). При этом, если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается на необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на стороне покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности. При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное.

2.4 Государственная регистрация ограничений прав на жилое помещение

Государственная регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с жилым помещением возможна только при наличии госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Проводится регистрация ограничений права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение регистрируется не правообладателем, его регистрация осуществляется по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок. В этом случае правообладатель должен быть обязательно уведомлен о зарегистрированном ограничении. Регистрация ограничений (обременения) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе данных органов. При этом правообладатель жилого помещения должен быть уведомлен о факте регистрации ограничения. Особенности регистрации отдельных видов прав на жилье и сделок с ним. В случае регистрации права на долю в общей долевой собственности, к заявлению о регистрации должны быть приложены письменные согласия других сособственников. Каждый сособственник оформляет свое согласие в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или заверяет его у нотариуса. При отсутствии согласия всех сособственников регистрация приостанавливается на два месяца, о чем в трехдневный срок извещаются все сособственники, не выразившие своего согласия. Если в течение двух месяцев сособственники не оформят свои возражения в регистрирующем органе или не представят нотариально заверенные возражения, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Спор между сособственниками, возникший в связи с такими возражениями, разрешается в судебном порядке. Регистрация перераспределения долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению одного из сособственников при наличии письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются. Данный порядок применяется, если законом или договором между сособственниками не предусмотрено иное. Регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на жилое помещение производится на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством, либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. Следует иметь в виду, что регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение в кондоминиумах одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Право на вновь создаваемое жилое помещение регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Иногда приходится совершать сделки с объектом незавершенного строительства. В таком случае право на данный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Регистрация права аренды жилого помещения осуществляется по заявлению одной из сторон договора аренды. Если в аренду сдаются здания, помещения в нем или части помещений, к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения и указывается размер арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на жилое помещение. К заявлению прилагается договор ипотеки вместе с указанными в договоре документами. При регистрации ипотеки фиксируются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. В регистрации ипотеки может быть отказано в следующих случаях: если ипотека указанного в договоре жилого помещения не допускается в соответствии с законодательством; если содержание договора ипотеки или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского суда. Вступившие в законную силу решения и определения судов в отношении прав на жилые помещения должны направляться судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав. Учреждение юстиции не может отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Права на жилье, установленные решением суда, подлежат регистрации на общих основаниях. Если решение суда не содержит сведений, необходимых для внесения в Единый государственный реестр, регистратор прав или правообладатель при наличии письменного заключения регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

3. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, открытость сведений о государственной регистрации

3.1 Органы, осуществляющие регистрацию

Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним осуществляется учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения.

В компетенцию данных органов входит выполнение следующих обязанностей:

1. проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

2. проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

3. государственная регистрация прав;

4. выдача документов, подтверждающих госрегистрацию прав и сделок;

5. выдача информации о зарегистрированных правах и сделках.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого госреестра являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. На каждый объект недвижимости открывается дело, в которое помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книга учета документов содержит сведения о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о госрегистрации прав; выписках свидетельств о госрегистрации прав; выписках и справках из Единого госреестра прав, об иных документах.

3.2 Открытость сведений о регистрации

Лицо, предъявившее удостоверение личности и письменное заявление (юридическому лицу необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя), может получить в регистрационном органе сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки из Единого госреестра должны содержать, описание объекта недвижимости, в данном случае жилого помещения, зарегистрированного права на него, а также ограничения (обременения) прав. Регистрационный орган в течение пяти дней должен предоставить заявителю запрошенную информацию или выдать мотивированный отказ в письменной форме. Такой отказ может быть обжалован в судебном порядке. За исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости (в том числе жилые помещения), а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются только:

1. самим правообладателям;

2. физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

3. руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

4. налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

5. судам и правоохранительным органом, имеющим в производстве дела, связананые с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;