Договоры жилищного найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договоры жилищного найма

Содержание

Введение

Глава 1. Законодательство, регулирующее договоры найма жилых помещений

Глава 2. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения

2.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения

2.2 Особенности договора социального найма жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Наем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате D.19.2.2 // Памятники Римского права. Законы XII таблиц, Институции Гая. М., 1997. С.465.. Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М., 2001. С.446.. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилье - это одно из прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ, причем, пожалуй, одно из важнейших в социальном аспекте. Поэтому не случайно жилищные тяжбы между гражданами, а также между гражданами и организациями либо органами власти являются одной из самых "популярных" категорий судебных споров. Интересно, что подход граждан ко многим жилищным проблемам с правовой точки зрения неверен, причем многие заблуждения весьма типичны.

Данная тема на сегодняшний день достаточна актуальна в нашей стране в связи со следующими моментами. Не первый год актуальная жилищная проблема, заключающаяся в отсутствии возможностей приобретения жилья в собственность широкими слоями населения. В силу этого многие граждане приобретают права пользования жилыми помещениями на основании договора найма жилого помещения.

Итак, целью данной работы является изучение правовой природы и особенностей договора найма жилого помещения.

Объектом исследования являются отношения найма.

Предметом исследования является отношения найма жилого помещения, а также аренды жилого помещения.

Для достижения указанной цели перед работой необходима постановка следующих задач:

1. Изучить законодательство, регулирующее договоры найма жилого помещения.

2. Определить понятие, сущность и содержание договора найма жилого помещения.

3. Исследовать особенности договора социального найма жилого помещения.

Глава 1. Законодательство, регулирующее договоры найма жилых помещений

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ. Гражданский кодекс говорит о том, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

По ГК РФ единый договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, заключают с собственником государственного и муниципального жилищного фонда (или с уполномоченным ими органом) договор социального или коммерческого найма.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Как можно видеть даже из краткого определения этих договоров, различия между ними весьма существенны, и распространяются они как на объект договоров, так и на порядок их заключения (расторжения), ответственность лиц за выполнение договороных обязательств и на ряд других положений.

Жилищный кодекс РФ говорит лишь о социальном найме жилого помещения, определяя его как договор, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных нормами Жилищного кодекса Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право, N 3-4, сентябрь-октябрь 2000. С. 57..

Анализ статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь пойдет прежде всего о соотношении жилищного законодательства (в первую очередь ЖК РФ) и главы 35 ГК РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу?

Согласно ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по такому договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. Причем основания, условия и порядок заключения договора должны базироваться на жилищном законодательстве. Это означает, что регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоре социального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу, нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую роль играют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищных услуг.

Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договора социального найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675), правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих сходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них.

Статья 673 ГК РФ и ст.62 ЖК РФ определяют объект (предмет) договора найма жилого помещения. Анализ показывает, что разночтения просматриваются в самом названии статей. В первом случае речь идет о объекте, а во втором - о предмете договора. Не будем вторгаться в эту область расхождений, основанных, скорее, на теоретических канонах.

Более важным представляется содержательный аспект названных статей. Сравнительный анализ доказывает их относительную адекватность, хотя, на наш взгляд, более приемлемой видится редакция ст.673 ГК РФ, предусматривающую, что жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

К неоднозначным выводам приводит и анализ правоотношений, возникающих между нанимателем и гражданами, постоянно проживающими с ним. Согласно ст.69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с последним и ведут с ним общее хозяйство. Если указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют те же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Следовательно, постоянное проживание в таком помещении связано главным образом с членством в семье.

Согласно же п.2 ст.677 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем и имеющие равные с ним права по пользованию жилым помещением. Как видим, членство в семье не упоминается. Это обстоятельство лишь презюмируется. Тем не менее данная формулировка имеет более расширительное толкование.

По жилищному законодательству совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Согласно же п.4 ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями. Таким образом, налицо принципиально разный подход законодателя к пониманию статуса сонанимателя. О какой же группе сонанимателей говорится в ст.677 ГК РФ? По всей видимости, несовершеннолетние лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не всегда могут входить в их число. Это связано с их частичной дееспособностью, определяемой общими положениями гражданского законодательства.

Такими же противоречивыми видятся ст.ст.679, 680, 685 ГК РФ. Если согласно ст. 70 ЖК РСФСР наниматель вправе с согласия всех совершеннолетних членов своей семьи вселять своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, то редакция ст.679 ГК РФ вновь не проводит четкой дифференциации и индивидуализации граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладающих таким правомочием. Этот пробел, на наш взгляд, должен быть устранен.

Таким образом, мы видим столкновение норм гражданского и жилищного законодательства в сфере правового регулирования отношений найма жилого помещения. Хотя в текущем году 1 марта вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ, определенные коллизии и неясности, как мы видим, все же остались.

Глава 2. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения

2.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

До принятия части второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. - М.: Юристъ, 2004. С. 164..

С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.

Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор - юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

Арендатор жилого помещения (любое юридическое лицо) обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. При сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения (например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатором). При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. С. 188..

Итак, Гражданский кодекс РФ регламентирует общие положения относительно договора найма жилого помещения, регулируя по большей части договор коммерческого найма жилого помещения, однако устанавливая общие положения относительно договора социального найма жилого помещения, которые развиваются в Жилищном кодексе РФ. В настоящем параграфе нас интересует в основном договор коммерческого найма жилого помещения (далее - договор найма жилого помещения).

Предоставляемое гражданам по договору социального найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции. Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.). Степень благоустроенности предоставляемого нанимателю жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта (наличие водопровода, канализации, центрального отопления, снабжение газом и др.) Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. - М.: Юристъ, 2004. С. 166..

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, может и не отвечать указанным высоким требованиям. Оно может быть и неблагоустроенным, но пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию.

В многоквартирных домах жилые помещения могут предоставляться гражданам в пользование как по договору социального найма жилого помещения, так и по договору коммерческого найма жилого помещения собственниками приватизированных квартир в таких домах. Пользование жилыми помещениями в многоквартирных домах имеет свои особенности. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры, - лифтами, мусоропроводом и др. (ст. 290 ГК).

Договор коммерческого найма, как и договор социального найма, оформляется в простой письменной форме (ст. 161 ГК, ст. 63 ЖК). Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

В случае перемены собственника жилого дома или квартиры для нового собственника обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма. Это правило действует как в отношении нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, так и в отношении нанимателей в домах частных собственников. Аналогичным образом при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.

Предоставляемое нанимателю в пользование жилое помещение должно быть свободным юридически и фактически одновременно. Поэтому если, например, орган местного самоуправления выдал гражданину ордер на несвободное жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда и тем самым были нарушены права других граждан или организаций, то такой ордер может быть признан недействительным в судебном порядке Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. С. 193..

Предоставляемое нанимателю для проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания (ч. 1 ст. 676 ГК РФ). Не подлежат заселению двумя и более семьями квартиры, которые по своему размеру и санитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи (например, малогабаритные квартиры с совмещенным санузлом) Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, N 4, апрель 2004. С. 100..

Наймодатель обязан не только предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, но и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, где находится это жилое помещение. В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу находящегося в доме санитарно-технического и иного оборудования и своевременную подготовку к эксплуатации его в зимних условиях, ибо это непосредственно связано с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги.

Наймодатель обязан также обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилого дома, а также придомовой территории.

Жилые помещения должны использоваться по прямому назначению, т.е. для проживания граждан, а не для размещения в них производственных предприятий, офисов и т.д. Поэтому субъектом договора найма жилого помещения может быть только гражданин.

При заключении договора найма жилого помещения наниматель указывает в качестве постоянных пользователей жилья любых граждане, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Следует отметить, что граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

По договору найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольку собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора.

По договору найма жилого помещения постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно с нанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятся сонанимателями жилого помещения.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. - М.: Юристъ, 2004. С. 168..

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии.

Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги.

Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором найма, допускается только с согласия наймодателя - собственника жилья, а также с согласия нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении нормы жилой площади (кроме случая вселения несовершеннолетних детей).

Для проживания временных жильцов требуется предварительное уведомление об этом наймодателя - собственника жилого помещения, соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека независимо от срока временного проживания, а также ограничение проживания временных жильцов 6-месячным сроком. Если срок проживания временных жильцов не был согласован, они обязаны освободить помещение в 7-дневный срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан. Хотя предварительное уведомление наймодателя - собственника о вселении временных жильцов является всего лишь сообщением ему об этом, тем не менее собственник, получив эту информацию, может и отказать нанимателю (например, в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади).

По договору найма жилого помещения стороны могут установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения, и указанные работы могут производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000. С. 164..

По договору найма жилого помещения сторонам предоставляется возможность установить иные условия производства капитального ремонта, с тем чтобы капитальный ремонт производил наниматель жилого помещения. Однако такое нововведение в законе вряд ли оправданно. Производство капитального ремонта существенно повышает стоимость самого объекта права собственности и означает приращение имущества собственника, что не должно производиться за счет нанимателя. Поэтому капитальный ремонт жилого помещения должен производить наймодатель - собственник жилого помещения, а не наниматель Белов В.А. Гражданское право. Договорное право. - М.: ЮрИнфоР, 2002. С. 105..

По договору найма жилого помещения размер оплаты жилья и коммунальных услуг определяется по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения.

Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения, и потому согласно общим положениям ст. 450 ГК изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором.

Договор найма жилого помещения носит срочный характер, ибо сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником.

Если договор найма жилого помещения заключен на срок до 1 года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.

В целях создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору найма законом предоставлено нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок. Однако это право не носит беспредельного характера, поскольку собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Поэтому, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года, он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

Если же собственник решил продлить с нанимателем договор найма жилого помещения на новый срок, то опять-таки инициатива в этом вопросе должна исходить от самого собственника. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях. Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. Ч.2. С. 120..

Статья 685 ГК РФ предусматривает возможность сдачи жилого помещения в поднаем.

По договору найма жилого помещения для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо лишь согласие наймодателя-собственника и не требуется согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.Суханова М., 1998. Т.2. С. 97..

Размер платы при поднайме жилого помещения определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.

Наниматель не может предоставить другому лицу право пользования жилым помещением без согласия наймодателя. Кроме того, договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий договор найма жилого помещения.

Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением, и его права производны от прав нанимателя. В связи с этим при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма жилого помещения.

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора, и при отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Такая замена по договору найма жилого помещения не связана с членством, в отличие от договора социального найма жилого помещения, в семье и может иметь место только с согласия наймодателя - собственника жилого помещения.

По договору коммерческого найма жилого помещения наниматель обязан письменно предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор. Объясняется это тем, что наймодатель - собственник жилого помещения должен заранее знать о расторжении договора, с тем чтобы иметь возможность распорядиться жилым помещением по своему усмотрению (например, подыскать другого нанимателя).

По договору коммерческого найма жилого помещения собственник аварийного дома не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение, и потому вопрос о срочности выселения нанимателя в административном порядке с санкции прокурора отпадает Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, N 1, 1998. С. 71.. Расторжение договора найма и выселение нанимателя производится в судебном порядке.

Следует отметить, что в договоре коммерческого найма жилого помещения сделан значительный шаг вперед в вопросе судебной защиты прав нанимателей жилых помещений. В частности, в случае предъявления наймодателем иска в суде о расторжении с нанимателем договора найма жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение, разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей суд при рассмотрении иска наймодателя может в своем решении предоставить нанимателю срок (не более года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. И лишь в случае, если в течение этого срока наниматель не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

договор жилищный наем

2.2 Особенности договора социального найма жилого помещения

Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 Жилищного Кодекса РФ (далее Кодекса). Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 Кодекса).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 74.. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса, которые были нами рассмотрены выше (см. также ст. 51-55 Кодекса). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса.

При этом из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования Гомола А.И. Гражданское право. - М.: Академия, 2003. С. 91..

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи См. например: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 407-411..

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

В ст. 61 Кодекса установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 Кодекса не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 Кодекса).

Кодекс в ч. 1 ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" содержатся в ч. 2-4 ст. 16 Кодекса.

Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (о юридическом значении такого решения говорилось выше). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Приведенный перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" см. ст. 5 Кодекса).

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения) Ивакин В.Н. Гражданское право. Ч. 2, 3. - М.: Юрайт, 2004. С. 100..

В ст. 67 Кодекса предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 Кодекса наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулированы как "открытые": иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.

Заключение

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ. Гражданский кодекс говорит о том, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По ГК РФ единый договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, заключают с собственником государственного и муниципального жилищного фонда (или с уполномоченным ими органом) договор социального или коммерческого найма.

Итак, Гражданский кодекс РФ регламентирует общие положения относительно договора найма жилого помещения, регулируя по большей части договор коммерческого найма жилого помещения, однако устанавливая общие положения относительно договора социального найма жилого помещения, которые развиваются в Жилищном кодексе РФ.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ).

4. Белов В.А. Гражданское право. Договорное право. - М.: ЮрИнфоР, 2002.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000.

6. Гомола А.И. Гражданское право. - М.: Академия, 2003.

7. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. - М.: Юристъ, 2004.

8. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. Ч.2.

9. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000.

10. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003.

11. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.Суханова М., 1998. Т.2.

12. Ивакин В.Н. Гражданское право. Ч. 2, 3. - М.: Юрайт, 2004.

13. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, N 4, апрель 2004.

14. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право, N 3-4, сентябрь-октябрь 2000.

15. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М., 2001.

16. Памятники Римского права. Законы XII таблиц, Институции Гая. М., 1997.

17. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, N 1, 1998.

18. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

19. Тютрюмов И.М. Законы гражданские (Свод законов. Т.Х. Ч.1. Изд. 1914 г.): С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и судопроизводству (по 1 февраля 1915 г.). Т.2. Пг., 1915.

20. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.

Размещено на Allbest.ru

...