Поняття, істотні умови, особливості договору найму (оренди). Лізинг та його види

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольна робота

з дисципліни «Договірне право»

на тему: Поняття, істотні умови, особливості договору найму (оренди). Лізинг та його види

м. Київ - 2018рік

Зміст

Вступ

1. Поняття договору оренди

2. Істотні умови договору оренди

3. Особливості укладення договірних зобов'язань за договором оренди

3.1 Права та обов'язки сторін у договорі оренди

3.2 Порядок укладення договору

4. Лізинг та його види

Висновок

Список використаних джерел

Вступ

1. Договір найму належить до класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. В римському праві найм речей (lосаtіо-соnduсtіо) визнавався окремим різновидом договору найму, до яких римські юристи відносили також договір найму послуг (lосаtіоn-соnduсtіо оpеrаrum) та договір найму робіт (lосаtіоn-соnduсtіо оpеrіs). В подальшому з розвитком права континентальної Європи змінювалися лише певні деталі правового регулювання оренди, а його основи залишилися незмінними до наших днів.

Договір про оренду, регульований Цивільним Кодексом України, відноситься до традиційних договорів цивільного права і завжди займав вагоме місце у законі, в тому числі в кодифікованих актах. У господарських взаєминах значне поширення мають відносини оренди. Як у процесі господарювання суб'єктів підприємницької діяльності, так і в побутовому житті громадян трапляється безліч ситуацій, коли ту чи іншу річ купувати обтяжливо або взагалі не вигідно (наприклад, у разі її тимчасової потреби). Поряд з тим деякі громадяни чи організації, що мають відповідне майно, тимчасово самі його не використовують. За таких обставин найліпшим способом задоволення потреб обох сторін видається укладання договору майнового найму (оренди), який слугує своєрідним засобом взаємодопомоги зацікавлених осіб.

За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності. Тож договором оренди охоплюється широке коло економічних відносин - від оренди великих виробничих комплексів для їх господарської експлуатації до побутового прокату предметів домашнього ужитку.

На жаль, орендодавці, як правило, не надають належної уваги змісту договорів оренди, що укладаються. В більшості випадків договори оренди не містять додаткових механізмів,які б мінімізували або повністю виключали необхідність звертання в суд і,отже,мінімізували або повністю виключали в орендодавця збитки.

Так, якщо для несумлінного орендаря не має значення зміст договору,і достатньо, щоб орендодавець передав йому майно, то останньому необхідний такий договір, щоб він не тільки не міг бути визнаний неукладеним або недійсним, але й містив механізми, які б дозволяли орендодавцю швидко і з якнайменшими витратами захистити свої права та інтереси.

Практика орендних відносин свідчить про те,що в більшості випадків при укладанні договорів оренди орендодавці стикаються з проблемами невиконання або неналежного і/або невчасного виконання орендарями своїх зобов'язань. Перш за все,це несплата або невчасна сплата орендної плати. Природно,що орендодавець зацікавлений,щоб орендна плата сплачувалась,а зобов'язання орендаря виконувались належним чином і вчасно.

2. В сучасній економіці неможливо обійтися без постійних змін в оновленні виробництва. Причинами цього явища є підтримання конкурентоспроможності виробника, а також підвищення вимог серед споживачів щодо якості товарів та послуг. Задля отримання більшого об'єму прибутку, підприємство повинно бути в постійних пошуках фінансування витрат на оновлення та модифікацію виробництва. Один зі шляхів, що виконує умову зменшення витрат на виробництво, є лізинг.

Лізинг є специфічним різновидом найму (оренди), що в деяких випадках може поєднувати в собі ознаки купівлі-продажу (поставки). Підтвердженням цього є положення ч. 2 ст. 806 ЦК України, відповідно до яких до договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду), купівлю-продаж та положення про договір поставки з урахуванням особливостей, встановлених спеціальним законодавством. Використання лізингу в господарській практиці часто зумовлюється відсутністю або недостатністю коштів для придбання майна у власність.

1. Поняття договору оренди

Оренда - це один із видів майнового найму. Закон про оренду регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна. Оренда майна інших форм власності регулюється Главою 58 §1 ЦК України та договором оренди. У сучасному цивільному праві договір майнового найму (оренди), визначається як цивільно-правовий договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В.В. Вітрянский визначає договір оренди як цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тим часове володіння та користування або в тимчасове користування, а орендар з обов'язаний сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція і доходи, які отримував орендар в результаті використання орендованого майна, відповідно з договором, є його власністю.

В ст. 759 ЦК України закріплюється традиційне визначення договору найму. Згідно з цією статтею встановлюється, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Отже лаконічним визначенням договору оренди є строкове і платне передання майна в користування (не власність) засноване на договорі.

З наведеного визначення випливає, що:

- орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

- оренда передбачає передачу майна в користування, на відміну від договору купівлі-продажу, який дає право власності на майно (ст. 761 ЦК);

- користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендної плати у визначеному договором розмірі та строках (ст. 762 ЦК);

- оренда передбачає передачу майна в тимчасове користування. Договір припиняється у разі закінчення строку (ст. 763 ЦК).

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб, тощо) діяльності.

Метою договору є забезпечення передання майна у тимчасове користування.

За загальним правилом, договір оренди є консенсуальним, тобто набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Однак у тих випадках, коли укладення договору оренди збігається з фактичною передачею майна, він є реальним. Цей договір є двостороннім (його сторони набувають взаємних прав і обов'язків) та відплатним (тимчасове користування майном у формі оренди завжди здійснюється за плату).

Поряд з ЦК важливими джерелами оренди є ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» в редакції від 24.05.2016р.

Відповідно до Закону про оренду об'єктами оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств або їхніх структурних підрозділів (філіалів, цехів, дільниць), окреме індивідуально визначене майно, наприклад: окремі будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, інструменти, інші матеріальні цінності.

Законодавством встановлюються види цілісних майнових комплексів підприємств, які за характером своєї діяльності не можуть бути об'єктами оренди.

2. Істотні умови договору оренди

За загальним правилом, установленим ст. 638 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Причому істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Слід зазначити, що ст. 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» майже дублює положення ст. 638 Цивільного кодексу України щодо визначення моменту укладення договору, за виключенням того, що необхідним елементом укладення договору оренди державного або комунального майна є підписання його сторонами тексту договору оренди. З огляду на це, договір оренди державного або комунального майна є консенсуальним.

Істотними умовами оренди державного та комунального майна є умови я к визначені Законом України «Про оренду державного та комунального май на», так і умови, на яких наполягає хоча б одна з сторін договору оренди. Правове значення істотних умов договору оренди полягає у тому, що лише за їх наявності договір оренди вважається укладеним.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є такі (законом або сторонами договору оренди наведені далі десять істотних умов можуть бути розширені):

а) Об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 15 квітня 2015 р. № 168).

Оцінка об'єктів оренди провадиться з метою визначення їх вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку та використання її д ля розрахунку орендної плати. При оцінці об'єктів оренди обов'язково провадиться їх інвентаризація відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), а також майна державних підприємств і організацій, яке передається в оренду (повертається після закінчення строку дії договору оренди або його розірвання.

б) Термін.

Відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін, на який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін, однак не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

в) Орендна плата.

Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків власної господарської діяльності.

Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджена постановою Кабінету Міністрів від 4 жовтня 1995 р. № 786 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 15 квітня 2015 р. № 168).

Положенням Методики можна також користуватися для визначення розміру плати за суборенду нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. За згодою сторін, залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. При цьому, якщо одна із сторін заперечує проти зазначених форм орендної плати, в суді будуть відсутні правові підстави для задоволення пропозицій другої сторони щодо застосування таких форм орендної плати

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України;

г) Порядок використання амортизаційних відрахувань.

Загальні положення щодо порядку використання амортизаційних відрахувань, визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна». Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Так, орендар нараховує та залишає у своєму розпорядженні амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, будівель і споруд. У свою чергу, амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель і споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, яке створене в процесі приватизації (корпоратизації) і на балансі якого знаходиться це майно. При цьому право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не буде визначено договором оренди;

д) Відновлення та ремонт орендованого майна, а також умови його повернення.

У разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії, відмови від його продовження або банкрутства орендаря, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Водночас зміст і послідовність повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств і організацій та їхніх структурних підрозділів після припинення (внаслідок закінчення строку) договору оренди, розірвання договору оренди за погодженням сторін або за рішенням суду визначається Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди, затвердженим Наказом Фонду державного майна України від 7 серпня 1997 р. № 847 (зі змінами №1039 від 02.09.2014р.), з урахуванням договору оренди та досягнутою між орендодавцем і орендарем не пізніш як за 3 місяці до визначеної дати припинення (розірвання) договору оренди домовленістю, яка може бути оформлена відповідною угодою. При цьому, якщо договір оренди розірвано за рішенням суду, то зазначена угода має бути укладена протягом п'яти днів після того, як це рішення суду набрало законної сили.

У разі якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві заподіяні збитки внаслідок пошкодження майна, якщо не доведе, що погіршення або загибель май на сталися не з його вини. При цьому орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не буде передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відносно майна державних підприємств та організацій при передачі його в оренду або поверненні з оренди має бути проведена інвентаризація.

е) Виконання зобов'язань.

Зобов'язання за договором оренди мають виконуватися відповідно до вимог, встановлених Законом України «Про оренду державного та комунального майна», ЦК України та ГК України

Обов'язками орендодавця є:

- у терміни на умовах, визначених у договорі оренди, передати орендареві об'єкт оренди. У разі невиконання орендодавцем своїх зобов'язань орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, заподіяних затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати від шкодування збитків, заподіяних йому невиконанням договору оренди;

- передати майно орендарю у комплекті та стані, що відповідають умова м договору;

- попередити орендаря про відомі йому властивості й недоліки майна, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря чи інших осіб або призвести до пошкодження майна під час користування ним;

- проводити за власний рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено договором або законом.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Обов'язки орендаря:

- використання та зберігання орендованого майна відповідно до умов договору, запобігання його пошкодженню, псуванню;

- своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату;

- підтримувати орендоване майно у справному стані;

- здійснювати поточний ремонт майна, переданого в оренду, якщо інше не встановлене договором;

- повернути майно орендодавцю у разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження або власного банкрутства;

- відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану орендованого майна або загибелі майна, якщо не доведе, що загибель або погіршення майна сталося не з його вини.

При цьому, договором або законом можуть встановлюватися інші обов'язки сторін;

є) Забезпечення виконання зобов'язання - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо.

Види засобів забезпечення виконання зобов'язань передбачені гл. 49 ЦК України. Відповідно до ст. 546 цього кодексу виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

При цьому договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання.

Правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання вчиняється у письмовій формі. Недодержання письмової форми призводить до нікчемності правочину. Водночас недійсність договору оренди спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення, якщо інше не буде встановлено ЦК України. У свою чергу, недійсність правочину щодо забезпечення виконання зобов'язання не спричиняє недійсність договору оренди;

ж) Порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди.

Контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» здійснюють державну політику у сфері оренди, а саме:

- Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна;

- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим;

- органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Контроль за використанням іншого окремого індивідуально визначеного майна, переданого в оренду, здійснюють органи, уповноважені управляти підприємством, яке є орендодавцем цього майна;

з) Відповідальність сторін.

За невиконання зобов'язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України, а також укладеним договором оренди. У разі банкрутства орендаря він відповідає за свої борги та майно, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України;

і) Страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Страхування переданого в оренду майна здійснюється орендарем відповідно до вимог законодавства України про страхування. За загальним правилом, встановленим Законом України «Про оренду державного та комунального майна», орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.

Водночас слід зазначити про те, що передача в оренду майна, яке було застраховане орендодавцем або балансоутримувачем, не припиняє чинності даного договору страхування. Ця обставина свідчить про відносну правову сам остійність договорів оренди та страхування, незалежно від учасників, що беруть участь у цих договірних відносинах.

к) Обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Слід також зазначити, що оренда будь-яких приміщень здійснюється після одержання на це дозволу органів державного пожежного нагляду, крім випадків, коли ведення господарської діяльності можливе за декларативним принципом, що визначається законодавством про дозвільну систему у сфері господарської діяльності. Такий дозвіл видається органами державного пожежного нагляду.

Умови договору оренди є чинними на весь термін дії договору.

Отже, одним з найдавніших і водночас найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності цивільних договорів є договір найму (оренди). Загальним і традиційним у цивілістиці є визначення договору найму (оренди) як договору, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату або на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). У ЦК України закріплені загальні положення щодо договору оренди, а також визначаються особливості деяких його різновидів

Договір оренди становлять такі умови: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

3. Особливості укладання договірних зобов'язань за договором оренди

3.1 Права та обов'язки сторін у договорі оренди

Відповідно до ЦК України сторонами договору оренди виступають наймодавець і наймач. В інших нормативно-правових актах та спеціальній літературі їх ще називають орендодавцем і орендарем

Наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка має право розпорядження цим майном у формі передання його у найм. Таким чином, наймодавцем може виступати:

1) власник майна, що передається у найм;

2) особа, якій належать майнові права, що передаються у найм;

3) особа, яка уповноважена за законом або договором на укладання договору найму певного майна (ст. 761 ЦК України).

Оскільки договір належить до двосторонніх договорів, права та обов'язки за ним мають як наймодавець, так і наймач.

Коло обов'язків наймодавця залежить від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним правочином. Основним обов'язком наймодавця у консенсуальному договорі найму є обов'язок передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦК України).

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, останній має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою, або ж відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК).

Незалежно від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним, наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та в комплекті, що від повідають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 767 ЦК України). Об'єкт найму має передаватися наймачеві з усіма його приналежностями (ст. 186 ЦК України) та необхідними документами, які до нього належать (технічний паспорт, інструкція з експлуатації, сертифікат якості тощо).

До того ж, відповідно до ч. 2 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі та які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну особливими властивостями або недоліками речі, що передана в оренду. Не буде наймодавець також відповідати й за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під час огляду речі, що передається в найм. ЦК зобов'язує наймача перевірити справність речі у присутності наймодавця. У разі якщо наймач у момент передання речі у його володіння не побачить її несправності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК У країни).

ЦК України містить правило про можливість сторін домовлятися про надання наймодавцем гарантій якості речі, що передається в найм (ст. 768 ЦК). Такий обов'язок наймодавця є виключно договірним та покладається на нього в силу прямої вказівки про це в договорі найму. Наявність гарантії наймодавця надає наймачеві додаткові права в разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору. В цьому випадку наймач має право за своїм вибором вимагати (ч. 2 ст. 768 ЦК України):

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому заподіяні.

Чинний ЦК України не виключає можливості передачі в оренду майна, яке обтяжене правами третіх осіб (право застави, сервітути тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору найму (ч. 1 ст. 769 ЦК України). Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на передане в оренду майно може негативно вплинути на інтереси наймача, ЦК зобов'язує наймодавця попередити наймача про всі права третіх осіб на майно, що передається в оренду. Інакше наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦК України).

Ст.776 ЦК України наймодавець зобов'язаний за свій рахунок про водити капітальний ремонт речі, переданої в оренду. Зазначене правило є диспозитивним; сторони в договорі можуть покласти обов'язок проведення капітального ремонту речі на наймача. Капітальний ремонт має проводитися наймодавцем у строк, зазначений в договорі, а якщо в договорі такий строк не зазначений або капітальний ремонт викликаний невідкладною потребою - у розум ний строк. У разі невиконання наймодавцем даного обов'язку, в разі якщо не проведення капітального ремонту речі перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, капітальний ремонт може бути проведе ний наймачем, який вправі зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. До того ж, у випадку не проведення капітального ремонту наймодавцем наймач може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Перелік обов'язків наймодавця, закріплений у ЦК, не є вичерпним. Сторони в договорі найму можуть покласти на наймодавця додаткові обов'язки (наприклад, разом із наданням приміщення у користування оформити відповідні перепустки, надавати можливість користування телефонами, ліфтами, автомобільною стоянкою тощо).

Обов'язки наймача за договором найму можна умовно розділити на три групи. До першої групи входять обов'язки, пов'язані із користуванням річчю, прийнятою за договором найму. Так, відповідно до правил ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору. В даному випадку законодавець робить акцент не на обов'язку користуватися річчю, оскільки не передбачає для наймодавця негативних наслідків на той випадок, якщо він не буде використовувати річ, а саме на обов'язку користуватися річчю відповідно до умов договору або її призначення. У разі невиконання даного обов'язку наймачем наймодавець отримує право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

У процесі користування річчю наймач зобов'язаний утримувати її у належному стані. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Необхідність підтримувати річ у належному стані тягне за собою покладення на наймача обов'язку проводити за свій рахунок поточний ремонт речі (ст. 776 ЦК України). Водночас, зазначений обов'язок наймача закріплений не імперативно, що дозволяє сторонам договору найму зобов'язати наймодавця здійснювати поточний ремонт об'єкта найму.

Утримання речі у належному стані означає також і недопущення з боку наймача погіршення речі. Погіршення речі, що сталися з вини наймача, він зобов'язаний усунути за свій рахунок. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування заподіяних йому збитків (ст. 779 ЦК України). Наймач несе відповідальність за погіршення стану речі за наявності вини. Отже, наймач не може відповідати за погіршення речі в силу її природних властивостей (якщо це сталося внаслідок нормального зношення); якщо це сталося в результаті упущень наймодавця (наприклад, неповідомлення останнім наймача про певні властивості речі або особливості її експлуатації), а також в інших випадках, якщо має місце відсутність вини наймача (наприклад, внаслідок обставин непереборної сили).

Договором або законом на наймача може бути покладений обов'язок за свій рахунок застрахувати об'єкт найму (ч. 2 ст. 771 ЦК України). На практиці така умова найчастіше зустрічається у договорах лізингу та оренди державного та комунального майна.

Друга група обов'язків орендаря пов'язана з оплатним характером відносин найму та стосується внесення плати за користування майном. Розмір орендної плати належить до договірних умов та визначається сторонами договору майнового найму (ст. 762 ЦКУ). Якщо розмір плати не встановлений договором, відносини оренди все одно вважаються платними, розмір орендної плати при цьому визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

ЦК допускає встановлення законом або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за користування майном (ч. 3 ст. 762 Ц КУ). Сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати або її індексації відповідно до якихось об'єктивних умов (курсу національної валюти; рівня інфляції). Як вже зазначалося, умови індексації орендної плати є істотними відповідно до Господарського кодексу України. Також в обов'язковому порядку індексація орендної плати має проводитися відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

На вимогу наймача розмір плати за користування майном може бути зменшений, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України). Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України). При ньому с лід зазначити, що такі обставини мають стосуватися самого майна, а не особи наймача. Так, якщо можливість користуватися орендованою квартирою у наймача зменшилася у зв'язку з тим, що він був відправлений у відрядження до іншого міста, це не буде слугувати підставою для зменшення плати за користування квартирою або звільнення наймача від плати. Інша справа, якщо можливість користування квартирою зменшилася у зв'язку із залиттям її сусідами. Це може бути підставою для вимоги наймача про зменшення розміру орендної плати.

Третя група обов'язків наймача стосується повернення речі наймодавцеві після припинення договору найму. В силу ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму, незалежно від причин припинення, наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконає цього обов'язку, він зобов'язаний буде сплатити наймодавцеві неустойку в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

У разі невиконання наймачем обов'язку повернути майно, наймодавець в праві вимагати повернення майна в примусовому порядку. В судовій практиці виникла проблема, пов'язана із кваліфікацією подібних вимог наймодавців (найбільш розповсюдженими є позовні вимоги про виселення колишніх орендарів із приміщень або про звільнення ними приміщень, які вони займають без законних підстав). Нерідко зустрічалися випадки, коли такі вимоги кваліфікувалися судами як індикаційні або негаторні позови. Разом із тим віндикаційний чи негаторний позов може бути застосований у тому випадку, коли власник вимагає повернення свого майна із чужого незаконного володіння, тобто володіння без будь-якої правової підстави або вимагає усунення незаконних перешкод у користуванні його власністю. В даному випадку наймач володіє майном на підставі договору оренди, а тому його обов'язок повернути майно в разі припинення договору майнового найму входить до поняття «зміст правовідносин», які виникають із договору найму (обов'язок наймача). А отже, вимога наймодавця про повернення майна має кваліфікуватися як вимога про виконання свого обов'язку, що виник із договору майнового найму та має місце після його припинення.

Крім встановлення основних обов'язків, що покладаються на наймодавця та наймача за договором майнового найму, та, відповідно, кореспондуючих цим обов'язкам прав іншої сторони, ЦК присвятив кілька положень встановленню додаткових прав наймача.

Так, наймач вправі вступати у відносини піднайму (суборенди), тобто передати об'єкт оренди в користування третій особі. Таке право наймач може реалізувати виключно за згодою наймодавця, якщо інше не передбачене договором або законом (ч. 1 ст. 774 ЦКУ). Згода наймодавця може виражатися в сам ому договорі найму шляхом передбачення як права наймача передачу в піднайм орендованого майна. Допускається також надання згоди наймодавцем окремо відносно кожного конкретного факту укладення договору піднайму. Закон не ставить вимоги щодо форми надання згоди наймодавця, але разом із тим практика йде шляхом письмового оформлення такої згоди для полегшення в подальшому доведення її наявності або відсутності.

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (ч. 3 ст. 774 ЦКУ). Відносини між наймачем та піднаймачем будуються на таких само положеннях ЦК, що і відносини між наймодавцем та наймачем. Єдине що при піднаймі наймач набуває статусу і відповідно прав та обов'язків наймодавця, а піднаймач стає наймачем. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму, але може бути меншим. Договір піднайму не тягне за собою виникнення правовідносин між наймодавцем та піднаймачем. Відповідальним за стан майна перед наймодавцем залишається наймач. Наймач також не вправі не сплачувати орендної плати, мотивуючи це тим, що йому не заплатив піднаймач.

Користуючись річчю, наймач набуває право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування (ст. 775 ЦК). Договором найму може бути передбачена передача частини отриманих доходів (плодів, продукції) наймодавцю, але це не позбавляє наймача права власності і має кваліфікуватися як форма плати за користування майном.

Стаття 777 ЦК України наділяє наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, низкою переважних прав.

По-перше, такий наймач після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Укладення договору майнового найму на новий строк слід відрізняти від поновлення договору, можливість якого передбачена ст. 764 ЦК України. У разі поновлення договору майнового найму на підставі ст. 764 ЦК, сам договір залишається таким як був, тільки продовжується його строк.

Реалізація наймачем права, зазначеного у ст. 777 ЦК України, означає у кладення нового договору найму між тими самими сторонами. Саме через це у ст. 777 ЦК передбачається, що умови такого договору мають знову узгоджуватися сторонами (встановлюються за домовленістю сторін). У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач може реалізувати своє переважне право на укладення договору майнового найму на новий строк виключно, в разі якщо наймодавець збирається і в подальшому здавати це майно в оренду. Якщо наймодавець має намір використовувати майно для власних потреб або здійснити розпорядження ним я кимось іншим чином, наймач не вправі зобов'язати його укласти з ним новий договір оренди.

3.2 Порядок укладення договору

Фізичні і юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцю заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України.

Порядок і строки укладання договору оренди залежить від об'єкту оренд и, а також від особи заявника. В разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном.

Крім цього, копії зазначених документів у деяких випадках надсилаються в органи Антимонопольного комітету України. Це у випадках, коли підприємство, його структурний підрозділ, до яких подана заява про оренду цілісних майнових комплексів, а так само ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку; коли внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців зможуть зайняти монопольне становище н а ринку; коли сумарна вартість активів або сумарний об'єм реалізованих товарів (робіт, послуг), належних об'єкту, перевищують показники, визначені законодавством.

Орган, уповноважений управляти відповідним державним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають копії документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок про можливість оренди і умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після сплину строку погодження умов договору оренди зазначеними органами дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це замовника, а стосовно оренди цілісних майнових комплексів - також орган, уповноважений управляти відповідним державним майном і орган Антимонопольного комітету України.

У разі, коли заява про оренду майна не вимагає погодження з відповідними органами, наприклад, стосовно оренди нерухомого чи іншого окремого індивідуально визначеного майна, орендодавець протягом 15 днів дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це лише заявника.

Пріоритет в укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу надається господарському товариству, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу.

За умови відсутності господарського товариства, договір оренди укладається з іншими фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.

В передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення про приватизацію об'єктів, якщо об'єкт включений в перелік підприємств, що потребують іноземних інвестицій, коли орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на укладення договору оренди або орган уповноважений управляти майном не дає згоди на виділ структурного підрозділу підприємства та інші підстави.

У разі відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді в установлений строк господарське товариство, заітересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди.

договір найм лізинг майно

4. Лізинг та його види

Лізинг може стати одним із реальних джерел отримання засобів виробництва. Він відкриває підприємствам, що не мають засобів для купівлі обладнання, великі фінансові можливості для розвитку, оскільки не потребує значної частини оборотних засобів, дозволяє оперативно реагувати на кон'юнктуру ринку, розширюючи можливості оренди додаткового обладнання.

Лізинг здійснюється за договором лізингу, що регулює правовідносини між його суб'єктами. Відповідно до ст. 806 ЦК України договором лізингу є договір, за яким одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості з лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

Основу правового регулювання лізингових відносин становить ЦК України. До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених у § 6 гл. 58 ЦК України. Крім того, до нього застосовуються загальні положення про купівлю-продаж і положення про договір поставки, якщо інше не визначено у законі. Особливості окремих видів і форм лізингу встановлюються законом.

Світова практика протягом понад століття напрацювала численні види лізингових правочинів. Критерії їх класифікації різні:

1) за об'єктами:

- лізинг рухомого майна, що було і не було у вжитку;

- лізинг нерухомого майна;

- лізинг виробничих комплексів тощо;

2) за суб'єктами, які беруть участь у лізингу:

- прямий;

- непрямий;

- зворотний;

- пайовий;

- роздільний;

3) за сектором ринку, в якому здійснюється лізинг:

- внутрішній;

- міжнародний;

4) за способом передачі об'єкта лізингу у власність лізингоодержувача:

- строковий;

- безстроковий щодо викупу;

- умовний;

5) за умовами використання об'єкта лізингу:

- цільовий;

- безумовний;

6) за умовами надання послуг лізингоодержувачу:

- лізинг з повним набором послуг;

- лізинг з неповним набором послуг;

- лізинг із спеціальними послугами;

- компенсаційний;

- чистий;

7) за характером лізингових платежів:

- лізинг з грошовим платежем;

- лізинг з компенсаційним платежем;

- лізинг зі змішаним платежем.

ЦК України виділяє два види лізингу: прямий і непрямий.

Прямий лізинг є двостороннім правочином між лізингодавцем та лізингоодержувачем. Він передбачає, що у лізинг передається об'єкт, який є власністю лізингодавця і набутий без попередньої домовленості з лізингоодержувачем.

Особливістю непрямого лізингу є те, що в лізинг передається майно, спеціально придбане лізингодавцем для цього у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов. Він може укладатися у формі багатостороннього правочину або у формі цілої низки правочинів. Непрямий лізинг є класичним видом лізингових відносин і досить часто застосовується у світовій практиці.

Серед основних законодавчих актів України, що регулюють лізингові операції, є:

Цивільний кодекс України від 16.01.2003.р. №.435-ІV [2];

Господарський кодекс України від 16.01.2003.р. №.436-ІV [1];

Закон “Про фінансовий лізинг” від 16.12.1997.р. №.723/97-вр [3].

Відповідно до ст. 806 Цивільного кодексу України, за договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

Стаття 292 Господарського кодексу України визначає лізинг, як господарську діяльність, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів. Залежно від особливостей здійснення лізингових операцій, лізинг буває фінансовий чи оперативний. За формою здійснення лізинг може бути зворотним, пайовим, міжнародним тощо.

Стаття 1 Закону України „Про фінансовий лізинг” встановлює, що фінансовий лізинг є видом цивільно-правових відносин, що виникають з договору лізингу, за яким лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).

Отже, можна узагальнити наступне:

1. Сторонами (суб'єктами) лізингу є лізингодавець, лізингоодержувач і постачальник/продавець предмета лізингу;

2. Впродовж дії договору лізингу лізингодавець є власником предмета лізингу;

3. Актив(річ або майно) передається на певний строк у користування.

4. Угода має платний характер (лізингоодержувач сплачує лізингодавцю періодичні лізингові платежі)

На практиці виникає так званий зворотній лізинг, однак законодавчо прямо встановлено два види лізингу: оперативний і фінансовий.

Оперативний лізинг передбачає, що лізингоодержувач може користуватися активом будь-який час, однак після закінчення договору лізингоодержувач повинен повернути предмет лізингу лізингодавцю (в разі, якщо не планується його придбання). Так, за умов придбання основного засобу в оперативний лізинг, актив обліковується на балансі лізингодавця, а прибуток приносить лізингоодержувачу.

На відміну від оперативного лізингу, для фінансового лізингу законодавством встановлено мінімальний термін використання активу, переданого за договором, який не може бути менше 1 року. Основний засіб обліковується на балансі лізингоодержувача, тому угоди фінансового лізингу є ефективними, коли предметами лізингу є прибуткові активи, що безпосередньо використовуються у виробничому процесі.

На відміну від оперативного лізингу, для якого сублізинг законодавством заборонений, за умови укладання договору фінансового лізингу сублізинг є можливим.

Сублізинг - передача предмета фінансового лізингу у платне строкове користування третій особі з письмового погодження лізингодавця. Платежі від сублізингоодержувача отримує лізингоодержувач, який потім перераховує визначений договором лізингу платіж лізингодавцеві. Строк користування предметом фінансового лізингу сублізингоодержувачем не може перевищувати термін дії договору фінансового лізингу.

Угоди фінансового та оперативного лізингу носять платний характер, лізингоодержувач має сплачувати лізингодавцю лізингові платежі.

Плата за користування предметом лізингу встановлюється сторонами у грошовій або натуральній формі і вноситься щомісячно, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до Закону “Про фінансовий лізинг”, лізингові платежі за угодами фінансового лізингу можуть включати:

суму, яка відшкодовує частину вартості предмета лізингу;

платіж як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно;

компенсацію відсотків за кредитом;

інші витрати лізингодавця, що безпосередньо пов'язані з виконанням договору лізингу.

Обов'язковість грошової форми платежу встановлена лише щодо суми, яка відшкодовує частину вартості предмета лізингу.

Відповідно до чинного законодавства, лізингоодержувачем може бути будь-яка юридична або фізична особа, а лізингодавцем при фінансовому лізингу -- тільки юридична особа; за умов оперативного лізингу -- будь-яка юридична особа, або фізична особа, зареєстрована як суб'єкт підприємницької діяльності. Продавцем -- за умов фінансового і оперативного лізингу -- може виступати будь-яка юридична або фізична особа.

Предметом лізингу (активом, що передається лізингодавцем лізингоодержувачу) в обох випадках може бути неспоживча річ, віднесена згідно з чинним законодавством до основних фондів.

Законодавством України про лізинг передбачена можливість вибору продавця (постачальника) і лізингодавцем, і лізингоодержувачем водночас необхідно враховувати різні правові наслідки здійснення такого вибору.

Якщо вибір продавця предмета лізингу здійснив лізингоодержувач, продавець несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язань щодо якості, комплектності, справності предмета лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тощо.

Якщо ж вибір продавця предмета лізингу здійснив лізингодавець, продавець і лізингодавець несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язаннями щодо продажу (поставки) предмета лізингу.

Законодавством дозволено здійснювати вибір предмета лізингу лізингоодержувачем, через встановлення специфікацій та умов придбання лізингодавцем предмета лізингу, і лізингодавцем, за дорученням або за згоди лізингоодержувача.

Лізингоодержувач зможе захистити своє право до продавця (постачальника) вимоги безпосередньо у суді щодо якості, комплектності, справності предмета лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тощо лише за умови наявності в нього оригіналу відповідного договору купівлі-продажу предмета лізингу. Гарантія обсягу зобов'язань продавця перед лізингоодержувачем - документально закріплена участь лізингоодержувача як сторони такого договору. На практиці це не завжди можливо, тому зазвичай підписання акту прийому-передачі предмета лізингу від продавця лізингодавець здійснює в присутності уповноваженої особи лізингоодержувача після того, як перевірено якість поставки і відповідність її специфікаціям та умовам придбання активу, що встановлені лізингоодержувачем.

Чинним законодавством передбачено, що впродовж терміну дії лізингових договорів ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета лізингу несе лізингоодержувач. Предмети лізингу лізингодавці зазвичай страхують. Страхові внески включаються до складу лізингових платежів, тобто сплачуються лізингоодержувачами, при цьому вигодонабувачами є лізингодавці.

Висновки

Отже, у результаті роботи, виконаної на основі опрацювання наукових праць, аналізу чинного законодавства та практики його застосування, в контрольній роботі сформульовано низку висновків. Основні з них такі:

1 Договором оренди (найму) визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). За договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно.

Важливе значення у регулюванні відносин договору оренди мають положення окремих законів - «Про оренду державного і комунального майна», «Про оренду землі» тощо. Окрім цього, орендним правовідносинам присвячено доволі широке коло нормативних актів, серед яких Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Земельний кодекс України та інш.

...