Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Размещено на http://www.allbest.ru/

1.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

земля крестьянский сельскохозяйственный правовой

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья -- пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями(сады, виноградники и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся прежде всего сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.

В ЗК РФ предусматривается целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Субъектами использования сельскохозяйственных земель признаются:

· граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

· хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

· некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;

· казачьи общества;

· опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;

· общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

2. Общие сведения о правовом регулировании крестьянского (фермерского) хозяйства в РФ

Определение крестьянского (фермерского) хозяйства дано в ст.1 Федерального Закона РФ от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее Закон).

Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее КФХ) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Крестьянское хозяйство - это форма свободного предпринимательства, осуществляемого на принципах экономической выгоды. Членами крестьянского хозяйства считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, закреплены в ст.15 данного Закона, который применяется с учетом норм земельного и гражданского законодательства.

Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств имеет свою специфику. Порядок предоставления и приобретения земельных участков для ведения фермерского хозяйства предусмотрен Гражданским кодексом РФ (ст. 218, 217) (далее ГК), Земельным кодексом РФ (ст. 28-34), Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 3, 4, 9 и 10).

Эти общие принципы детализированы в главе 4 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" в статьях 11-13.

Статья 78 Земельного Кодекса РФ (далее ЗК) конкретизирует цели использования земель сельскохозяйственного назначения и перечисляет субъектов, которые вправе использовать земли данной категории. В некоторых случаях особенности правового режима земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяются характером деятельности соответствующего субъекта, который использует земельный участок.

Приватизация сельскохозяйственных угодий была разрешена Законом РСФСР от 23.11.1990 "О земельной реформе", а приватизация несельскохозяйственных угодий - п.4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Приватизация сельскохозяйственных угодий была осуществлена в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.1992 № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса" бесплатно, путем деления сельскохозяйственных угодий на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли гражданам на праве общей собственности.

Право на получение земельной доли получили работники сельскохозяйственных организаций, пенсионеры этих организаций, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этих сельскохозяйственных организаций.

Указанные земельные доли разрешено выделять в натуре для создания и расширения фермерского хозяйства в порядке, установленном ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, для ведения фермерского хозяйства предоставляются в собственность, в том числе и бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель по нормам, установленным в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса РФ, а также в аренду без ограничения площади арендуемых земель в соответствии со ст. 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Участник долевой собственности (собственник земельной доли) вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности для создания и расширения фермерского хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду, включая передачу земельного участка в аренду фермерскому хозяйству.

Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных долей).

Выделенный земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" упростила этот порядок при условии, если число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек.

Участник долевой собственности может известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст. 252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В п.5 ст. 20, п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ и в п.2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прописана процедура приватизации земельных участков, предоставленных для ведения фермерского хозяйства на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.

Если фермерское хозяйство зарегистрировано гражданином без образования юридического лица в качестве индивидуального предпринимателя (ст.23 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"), то такой гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок независимо от его площади.

Если же фермерское хозяйство зарегистрировано как юридическое лицо (в соответствии с положениями Закона РСФСР от 22.10.1990 № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"), то приватизация земельного участка уже осуществляется за плату.

Земли, предоставленные для ведения крестьянского хозяйства, используются для целей сельскохозяйственного производства - выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса, сенокоса, размещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, жилых строений. Землепользование является платным. Граждане, впервые организующие крестьянское хозяйство, освобождаются от уплаты земельного налога в течение пяти лет с момента предоставления им впервые земельного участка (ст. 12 Закона «О плате за землю»).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, разрешено предоставлять и приобретать земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и из земель иных категорий.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в ст. 30-33 Земельного кодекса РФ.

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда) фермер имеет право распоряжаться этим земельным участком в соответствии с требованиями законодательства.

При формировании вновь образуемого земельного участка необходимо соблюдать требования п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о соблюдении минимального размера таких земельных участков, устанавливаемого законом субъекта Российской Федерации, за исключением случаев образования земельного участка фермерского хозяйства, основной деятельностью которого является садоводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, овощеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта Российской Федерации.

Порядок проведения работ по формированию земельного участка определен в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396 Руководителем Федеральной службы земельного кадастра Росси 17 февраля 2003 года.

Статья 12 Закона детально регулирует отношения фермера и органов публичной власти по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для ведения фермерского хозяйства.

В данной статье отражены особенности предоставления земельных участков, установленные в ст. 34 Земельного кодекса РФ и в ст. 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Положения статьи предписывают органам государственной власти и органам местного самоуправления обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков фермерским хозяйством.

КФХ осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Данная норма соответствует содержанию статьи 23 Гражданского кодекса РФ, однако, в соответствии со ст.259 ГК членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Кроме того, в соответствии со ст.23 ГК крестьянское (фермерское) хозяйство может осуществлять деятельность путем регистрации его главы как индивидуального предпринимателя. Он выступает в гражданском обороте от своего собственного имени и отвечает по долгам от предпринимательской деятельности всем своим имуществом (ст.24 ГК). Глава крестьянского хозяйства представляет его интересы в отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и государственными органами.

В соответствии со ст.257 ГК имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Это означает, что возможно существование двух видов правового режима имущества, в том числе на землю, крестьянских (фермерских) хозяйств. В одних случаях право на землю принадлежит главе хозяйства, когда хозяйство было образовано до вступления в силу ГК, и собственником земли признавался его глава. В других - право на землю является совместной собственностью членов хозяйства.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Согласно п.2 ст.258 ГК земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Из этого следует и запрет продажи крестьянским хозяйством части принадлежащего ему участка.

Эти запреты, на первый взгляд, обусловлены необходимостью сохранения крестьянского хозяйства как производственной структуры. Однако в условиях, когда минимальный размер участка для крестьянского хозяйства не установлен и реально одновременно существуют хозяйства площадью и 10 га, и 500 га, трудно объяснить, почему фермер, у которого 500 га не может часть этого участка продать постороннему лицу либо, например, передать сыну, выделяющемуся с целью создания самостоятельного крестьянского хозяйства.

Но даже если никакого ущерба для производственной деятельности крестьянского хозяйства от такого раздела участка не будет, его не зарегистрируют органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку нарушаются правила п. 2 ст. 258 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 ст. 9 Закона.

Вместе с тем ни у кого не возникает сомнений в том, что фермер может продать часть неиспользуемой в хозяйстве техники, инвентаря и т.п., хотя и техника и инвентарь относятся к средствам производства, раздел которых в натуре при выходе из хозяйства одного из членов также не допускается. Но в отношении земли наблюдается другой подход, хотя он, подчас, противоречит просто здравому смыслу.

Однако согласно ст.258 ГК при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям земельный участок подлежит разделу.

Статья 258 Гражданского кодекса РФ содержит отсылку к земельному законодательству, которой надлежит руководствоваться при разделе земельного участка наряду с ГК РФ. Но проблема состоит в том, что земельный участок подлежит разделу далеко не во всех случаях прекращения деятельности крестьянского хозяйства.

Кроме того, даже тогда, когда участок делится, ряд вопросов остается неурегулированным. В частности, представляется неясным правовой режим тех участков, которые образуются в результате раздела. Средний размер земельного участка в крестьянском хозяйстве на сегодняшний день - примерно 48 га, но есть и участки площадью несколько сотен га. Если такой участок разделить на 3-5 или более частей (в зависимости от числа членов крестьянского хозяйства), то каково будет разрешенное использование этих участков, ведь крестьянское хозяйство свою деятельность прекратило, а для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства участки такого размера (в десятки и сотни га), как правило, не выделяются.

Кроме того, так как бывшие члены крестьянского хозяйства сельскохозяйственным производством больше не занимаются, то, скорее всего, эти земельные участки будут проданы другим землепользователям. При этом раздел участка должен быть предварительно осуществлен в натуре (на местности), права каждого из бывших членов на недвижимость должны быть зарегистрированы с выдачей соответствующих документов и т.п. Все это создает никому не нужные и ничем не оправданные сложности.

Гораздо проще было бы закрепить в земельном законодательстве право бывших членов крестьянского хозяйства при прекращении его деятельности по их желанию продать весь участок как единое целое и поделить между собой вырученные средства (естественно, речь идет о продаже земельных участков, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте). Однако императивная формулировка статьи 258 Гражданского кодекса РФ о том, что "земельный участок … делится...", не позволяет это сделать.

В соответствии со ст.209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В частности, собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, доверительное управление, обменивать, передавать земельный участок или часть его в уставные (складочные) капиталы хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, и т.д.).

Между тем имеются следующие особенности распоряжения земельными участками крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, ст.63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[1] предусматривает, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель запрещен. Кроме того, распоряжение земельным участком главой крестьянского хозяйства осуществляется с согласия всех членов крестьянского хозяйства.

Особенности наследования и раздела земельных участков хозяйства определяются ст. 1181 и 1182 Гражданского кодекса РФ. Ст. 1181 ГК устанавливает, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ.

При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 21 Земельного кодекса РФ наследник, получивший по наследству право пожизненного наследуемого владения земельным участком, может приобрести этот земельный участок в собственность бесплатно.

Земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования, не наследуется ни по завещанию, ни по закону. Таким гражданам целесообразно в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ приобрести такие земельные участки в собственность, учитывая, что это разрешается сделать бесплатно. У наследников такого права уже не будет.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для целей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

При невозможности раздела земельного участка в случае, если его размер меньше минимального размера, установленного для участков крестьянских (фермерских) хозяйств такой земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. В данном случае речь идет о ст. 1168 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрено преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства.

3. Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.

Членами фермерского хозяйства могут быть:

а) супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей. Дети, внуки, братья и сестры членов фермерского хозяйства могут быть приняты в члены фермерского хозяйства по достижении ими возраста шестнадцати лет;

б) граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства. Максимальное количество таких граждан не может превышать пяти человек.

В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат.

Земельные права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, состоят в том, что им предоставлено право:

· самостоятельно хозяйствовать на земле;

· возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения;

· проводить в установленном порядке оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями;

· совершать разрешенные земельным законодательством сделки по поводу земли (обменивать, сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать, сдавать в залог и др.);

· иметь право собственности на произведенные на земельном участке посевы, посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную продукцию и доходы от ее реализации;

· иметь право на получение полной стоимости земельного участка, включающей возмещение затрат и убытков, в том числе упущенную выгоду, в случае выкупа для государственных и муниципальных нужд.

Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, обязан:

· использовать эффективно землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие;

· осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;

· вносить своевременно земельный налог и арендную плату;

· предоставлять своевременно установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, а также сведения, необходимые для ведения земельного кадастра;

· возмещать в установленном порядке ущерб за снижение плодородия почв, допущенного по его вине.

Крестьянское (фермерское) хозяйство является формой осуществления гражданами предпринимательской деятельности по производству сельскохозяйственной продукции.

4.Правовой режим земель, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства передаются по желанию граждан им в собственность местными органами самоуправления (местными администрациями), в ведении которых находятся сельскохозяйственные земли. Личное подсобное хозяйство -- форма непредпринимательской деятельности по производству сельскохозяйственной продукции. В настоящее время действует Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Личное подсобное хозяйство ведется гражданами или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для личного подсобного хозяйства.

Право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства. Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Регистрация личного подсобного хозяйства не требуется.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земельных участков.

При включении земель сельских поселений в черту городских поселений граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, сохраняют право на ведение личного подсобного хозяйства на земельных участках, которые были им предоставлены и (или) приобретены для этих целей.

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельные участки в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

5.Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Принцип правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения

В ЗК РФ (п. 6 ст. 27) предусматривается особый порядок регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, который установлен Федеральным законом от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятый Государственной Думой 26 июня 2002 г.

Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Определяет условия предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения,находящихсявгосударственнойили муниципальной собственности, а также изъятие их в государственную или муниципальную собственность.

Действие названного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В федеральном законе называется пять принципов, на базе которых разрешается оборот земель сельскохозяйственного назначения. По содержанию они созвучны, но не повторяют требований основных принципов земельного законодательства, сформулированных в ЗК РФ, а конкретизируют их применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Это такие принципы, как:

· сохранение целевого использования земельных участков;

· установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

· преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

· преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина -- члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

· установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

Правообладатели земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Ненадлежащее использование правообладателями земельных участков сельскохозяйственного назначения признается достаточным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежащего использования определяются в соответствии с ЗК РФ.

При принудительном изъятии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в судобращается орган государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Особенности оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, по которой он продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением. Если извещенный государственный орган откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в названном порядке. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

При передаче в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор аренды заключен на больший срок, он считается заключенным на срок, равный предельному установленному законом. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендуемый участок сельскохозяйственного назначения передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ограничений, установленных законом.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляются по правилам в ст. 38 ЗК РФ.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться в аренду по правилам ст. 34 ЗК РФ. Это разрешено, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков определенных субъектов РФ. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный гражданину или юридическому лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, а равно передать земельную долю в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ. Кроме того, он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган муниципального самоуправления) о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора. Если субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельной доли по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по ранее названным правилам.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения

В Федеральном законе от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривается право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка. Установлен порядок такого выдела: участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации.

В извещении указываются предполагаемое местоположение земельного участка и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям закона о предельных размерах выделяемого участка. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложения о местоположении земельного участка считаются согласованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Порядок их проведения устанавливает Правительство РФ. В случаях недостижения согласованного решения споры о местоположении земельного участка рассматриваются в суде. Неиспользуемая в течение трех лет часть находящего в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ (органом местного самоуправления).

Субъект РФ вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок. Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку или путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют не менее 20 % участников долевой собственности или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок.

Решение считается принятым, если за него проголосовали присутствующие на собрании участники долевой собственности и владеющие в совокупности более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Закон обязывает участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Эти границы должны быть документально оформлены по правилам государственного кадастрового учета и обозначены в государственной кадастровой документации.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу названного федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подводя итог, можно сформулировать ряд обобщающих положений. Обладая плодородием, земли сельскохозяйственного назначения являются средством производства в сельском хозяйстве и имеют очень важное значение для обеспечения продовольственной безопасности страны.

Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения позволяют построить целостную систему правового режима этих земель.

Библиографический список литературы

1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ, часть первая (в ред. Федерального закона от 21. 07. 2005 №109-ФЗ)

2. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136 - ФЗ (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. Федеральный Закон РФ от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве.

4. Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ).

5. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 02.01.00 №28-ФЗ.

6. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". (С изм. и доп., внесенными Указами Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 и от 25 января 1999 г. № 112).

7. Указание Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 27 января 1994 г. N 3 «Об усилении государственного контроля за соблюдением земельного законодательства при выделении земельных участков для организации крестьянских (фермерских) хозяйств» .

8. Приказ Министерства РФ по налогам и сборам от 3 декабря 2003 г. N БГ-3-09/664 «Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации крестьянских (фермерских) хозяйств»

9. Боголюбов С. А., Е. Л. Минина. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. -- М.: Норма, 2002.

10. Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: БЕК, 2002.

11. Жариков, Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при ригулировании земельных отношений. // Государство и право. - № 2. - 1996.

12. Земельное право. Учеб. / Под. ред. В.В Петрова, - М.: Стоглавъ, 1995.

13. Земельное право. Учеб. / Под. ред. С.А. Беголюбова, - М.: Норма, 1999

14. Калинин Н. И., Удачин А. А. Постатейный комментарий Федерального закона № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". //www.ValNet.ru

15. Краснова И.О. Земельное право: элементарный курс. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Юристъ, 2003.

16. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации - Юристъ, 2002.

17. Чашкова С. Ю. Крестьянское (фермерское) хозяйство как субъект права и как субъект ответственности: Современное положение и перспективы. // Сибирский Юридический Вестник. - 2000. - № 2.

Размещено на Allbest.ru

...