Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Актуальность темы данной курсовой работы заключается в том, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка -- законный вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. А это важнейшие проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей.

Цель работы - рассмотреть организационно-механический механизм оспаривания результатов кадастровой оценки.

Задачи:

- раскрыть понятие кадастровой оценки;

- рассмотреть механизм оспаривания кадастровой оценки

- изучить поведение переоценки кадастровой стоимости при ее оспаривании

- рассмотреть проведение переоценки кадастровой стоимости объекта и ее оспаривание в будущем.

Объектом работы является кадастровая оценка. Предметом - оспаривание результатов кадастровой оценки.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

1. Теоретические аспекты кадастровой оценки

1.1 Понятие кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка представляет собой набор правовых, административных и технических мер, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков на определенную дату. По распоряжению Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 «Об утверждении Федерального стандарта оценки» Цель оценки и типы стоимости (FVS № 2) «определила, что кадастровая стоимость объекта оценки является рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки, и устанавливается и утверждается в соответствии с законами, регулирующими проведение кадастровой оценки.

Кадастровая оценка проводится в определенный момент времени и в соответствии с общей методологией для всей территории Российской Федерации (субъекта Российской Федерации), использующей, как правило, один методологический подход, служит основой для формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное различие между кадастровой оценкой и другими типами оценки, а также использование ее результатов в основном для целей налогообложения и более длительный период актуальности ее результатов - 3-5 лет. Недавние реформы привели к необходимости основной работы по оценке земельных ресурсов в связи с изменением форм собственности на землю, землепользования и землепользования.

3 июля 2016 года был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ. решение вопросов, возникающих в процессе создания новых институтов. Этот Федеральный закон является результатом более чем двух лет развития: попытки провести такую ??реформу были предприняты в 2015 году, когда первая версия Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» была представлена ??в Государственную Думу Российской Федерации ,

Законопроект первого издания предполагал создание бюджетных учреждений, которые будут уполномочены проводить государственную кадастровую оценку, однако это нововведение было указано без каких-либо специфических особенностей, позволяющих в случае принятия Федерального закона этой редакции действительно создавать такие учреждения.

Кроме того, в проекте федерального закона с поправками, внесенными в 2015 году, предлагается изменить состав комиссий для рассмотрения спора о результатах кадастровой стоимости, за исключением представителей делового сообщества [5].

В этой форме Билл встретился с негативными отзывами как со стороны государственных органов, так и со стороны профессиональных оценщиков и был отклонен. Новая редакция Федерального закона была полностью пересмотрена, сохранив только идею передачи полномочий для проведения государственной кадастровой оценки бюджетным организациям.

Процесс государственной кадастровой оценки в соответствии с новыми правилами Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, полномочия на проведение государственной кадастровой оценки передаются в бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации [1].

Согласно официальному сайту Росреестра, к началу 2018 года такие бюджетные учреждения уже созданы в большинстве регионов России, несмотря на то, что статья 19 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ предоставила субъектам в Российской Федерации право на так называемое «замораживание» кадастровой стоимости с возможностью создания бюджетных учреждений, уполномоченных проводить государственную кадастровую оценку к 2020 году [2].

Создание бюджетных учреждений, согласно пояснительной записке к проекту федерального закона, позволит провести более объективную государственную кадастровую оценку, поскольку эти учреждения будут иметь столь же высокий уровень профессионализма в этой области. Кроме того, государство будет нести исключительную ответственность за результат государственной кадастровой оценки [6].

Деловое сообщество, а также организации оценки ставят под сомнение реальную эффективность нового Института государственной кадастровой оценки, поскольку на самом деле все полномочия государственной кадастровой оценки передаются партии, заинтересованной в увеличении кадастровой стоимости - государства , Кроме того, полномочия созданных бюджетных учреждений будут включать:

1) предоставление разъяснений по процессу определения кадастровой стоимости отдельных свойств;

2) рассмотрение апелляций заинтересованных сторон по исправлению методологических и фактических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

3) мониторинг рынка недвижимости в определенных регионах Российской Федерации;

4) ведение единой базы данных о недвижимости.

Вышеупомянутые полномочия бюджетных учреждений в соответствии с пояснительной запиской к проекту федерального закона в текущей редакции также обеспечат высокую прозрачность государственной кадастровой оценки [6].

Несомненно, позитивные нововведения - это искусство. 6 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ, согласно которому при проведении государственной кадастровой оценки осуществляется сбор и обработка информации о оспариваемой ранее кадастровой стоимости объектов недвижимости [1].

Как такой учет будет осуществляться - Федеральный закон не устанавливает, однако, вероятно, этот вопрос подлежит урегулированию в методических указаниях по проведению государственной кадастровой оценки. Для фактического создания бюджетных учреждений, которые будут проводить государственную кадастровую оценку, необходимо решить большое количество вопросов, связанных со структурой таких учреждений, полномочиями сотрудников и т. Д. Работа в этой области также активно осуществляется на через создание внутренних административных регламентов, подготовку приказов Министерства экономического развития.

Еще одно важное нововведение, которое, на наш взгляд, сделает процедуру государственной кадастровой оценки более открытой, упоминается в подразделе 7 статьи 14 настоящего Федерального закона, обязательной подготовке и публикации промежуточных отчетов о государственной кадастровой оценке, в котором заинтересованные стороны могут своевременно представлять комментарии [1].

Выводы о фактической эффективности этого нововведения можно будет сделать не раньше окончания первой государственной кадастровой оценки в соответствии с новыми правилами, однако идея введения возможности оспаривания кадастровой стоимости на стадии оценки вполне многообещающий.

Положения Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, помимо реформирования процедуры государственной кадастровой оценки, предлагают некоторые нововведения, связанные с процедурой конкурса кадастровой стоимости объектов недвижимости. Как уже упоминалось ранее, до принятия Федерального закона в текущей версии, начиная с 2015 года, подобные законопроекты неоднократно представлялись в Государственную Думу Российской Федерации.

Вопрос об отсутствии эффективности существующих процедур для оспаривания кадастровой стоимости был предложен для решения разных задач: изменить состав Комиссии по вопросам кадастровой стоимости, обеспечить субъекты Российской Федерации самостоятельно определять необходимость создания комиссий.

Вышеизложенные идеи, вероятно, связаны с тем, что в разных регионах Российской Федерации число заявок на оспаривание кадастровой стоимости сильно варьируется в зависимости от фактического количества объектов недвижимости в регионе, а также финансовых возможностей населения , В окончательной версии Федерального закона возможность оспаривания кадастровой стоимости не только не отменяется, но и значительно расширяет список способов оспорить ее.

Одним из самых ярких нововведений является возможность оспаривания методологической ошибки при определении кадастровой стоимости. Только профессиональный оценщик сможет определить наличие такой ошибки, однако, учитывая, что законодательство не предусматривает обязательной подготовки отчета об оценке рыночной стоимости, такой вызов кадастровой стоимости будет сопровождаться значительно снизить затраты для заинтересованных сторон.

Кроме того, соответствующий Федеральный закон предполагает возможность оспаривать систематическую ошибку при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (п. 2 ст. 21 Федерального закона № 237), что, несомненно, уменьшит стоимость оспаривания кадастровой стоимости объектов, близких по характеристикам (например, земельные участки в пригородных объединениях, квартиры в многоквартирных домах и т. д.).

Существенные изменения были сделаны и процесс установления кадастровой стоимости недвижимости, равный рынку. Прежде всего, Федеральный закон разрешает не только отдельным лицам, но и юридическим лицам обращаться в суд с призывом оспорить кадастровую стоимость, минуя Комиссию для рассмотрения споров по результатам определения кадастровой стоимости, что облегчит Комиссии, а также ускорить процесс оспаривания кадастровой стоимости.

С другой стороны, это нововведение, вероятно, значительно увеличит количество заявок в суд, чтобы установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости. Учитывая, что решение вопроса о создании кадастровой ценности требует специальных знаний, роль суда в этой категории дел носит скорее номинальный характер, в результате чего судьи перегружены делами, которые не требуют интеллектуальной деятельности от суда, но уделите много времени.

Таким образом, Институт государственной кадастровой оценки существенно изменяет Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Создание специализированных бюджетных учреждений, уполномоченных проводить государственную кадастровую оценку, в первую очередь направлено на установление кадастровой стоимости в объективном рыночном диапазоне за счет способности контролировать процесс как со стороны государства, так и со стороны заинтересованных лиц, поскольку контроль государственной кадастровой оценки со стороны государства будет более строгим, и у граждан будет больше возможностей бросить вызов кадастровой стоимости.

Положения вышеупомянутого Федерального закона, касающиеся порядка государственной кадастровой оценки, вступают в силу с 01.01.2009 в связи с тем, что для полной реформы государственной кадастровой системы оценки требуется значительное время для создания новых институтов, разработки местных правил , административные регламенты, а также законодательное регулирование вопросов, возникающих в процессе их создания.

Представляется оптимальным разработка института досудебного оспаривания кадастровой стоимости, чтобы уменьшить количество судебных споров по результатам определения кадастровой стоимости.

1.2 Механизм оспаривания кадастровой оценки

кадастровый стоимость оспаривание переоценка

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде или в специальной комиссии необходимо, если оценка не соответствует реальной (завышена) и из-за этого вам приходится серьезно переплачивать по имущественному налогу. Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость квартиры, комнаты, дома, гаража, машиноместа или иной недвижимости, выбрав один из двух вариантов: Обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), действующую в регионе нахождения соответствующей недвижимости, а затем, если получено отрицательное решение, обратиться в суд, обжаловав это решение. Обратиться в суд.

Прежде чем решать, как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога или недвижимости, нужно понять: Какова кадастровая стоимость объекта на текущий момент. Обратите внимание, что вернуть переплаченный налог нельзя, и пересмотренная стоимость будет применяться только в текущий и будущие налоговые периоды. Действительно ли оценка завышена - превышает рыночную стоимость. Самый простой способ узнать кадастровую стоимость - зайти на специальный интернет-сервис Росреестра и ввести в форму поиска кадастровый номер объекта или его адрес. Одновременно можно получить и другие сведения об интересующей недвижимости.

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два: Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость. Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости. В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости - все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения: перечень объектов в недвижимом комплексе; местоположение объекта; целевое назначение; разрешенное использование; аварийное состояние объекта; нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования; данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней. Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

2. Процесс оспаривания результатов кадастровой стоимости физического и юридического лица для уменьшения налогообложения

2.1 Проведение переоценки кадастровой стоимости при ее оспаривании

Имущественный налог, в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ, взимается со стоимости следующих объектов недвижимости, которыми владеют физические и юридические лица: объектов незавершенного строительства; жилых помещений (комнат, апартаментов); жилых домов (включая строения, возведенные на участках земли категорий ИЖС, садоводства/огородничества, дачного хозяйства, ЛПХ); гаражей, машино-мест; единых недвижимых комплексов; прочих помещений, сооружений, строений и зданий (п. 1 ст. 401 НК РФ).

На сегодняшний день переоценка недвижимости назначается единожды за 3 года, не чаще. Единственным исключением являются объекты недвижимости на территории городов федерального значения -- таковые переоцениваются каждые 2 года. В 2018 году Правительством были утверждены поправки, касающиеся исчисления имущественного налога. С этого момента налог на имущество подлежит перерасчету с даты внесения сведений о его стоимости в реестр -- и это не выгодно собственникам.

По факту, плательщик налога на имущество вынужден платить больше, расплачиваясь за ошибки бюрократической системы, поскольку с даты обнаружения неверно определенной цены объекта до внесения записи о его стоимости в реестр может пройти много времени.

Для того, чтобы инициировать процесс пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, необходимо иметь на это основания. Таковыми являются: наличие ложных данных об объекте недвижимости, которые были использованы для расчета его кадастровой стоимости (ошибки, возникшие в ходе проведения оценки); утверждение рыночной стоимости объекта на день, по состоянию на который была определена его кадастровая стоимость.

В зависимости от возникшей ситуации, которая привела к необходимости проведения переоценки кадастровой стоимости недвижимости, выбирается один из следующих вариантов переоценки: По решению суда -- если правки, которые требуется отразить в Росреестре, затрагивают интересы третьих лиц, а также в других спорных случаях.

В порядке информационного взаимодействия -- если орган кадастрового учета получил сведения об ошибке в Росреестре в порядке информационного взаимодействия. В установленном Федеральным законом № 218-ФЗ порядке -- если орган кадастрового учета получил документы с неверными сведениями от владельца в период постановки земельного участка на учет.

2.2 Переоценка кадастровой стоимости объекта и ее оспаривание в будущем

Ранее имущественный налог физических лиц исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости, а налог на имущество организаций -- исходя из балансовой стоимости. В настоящее время имущественный налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной стоимости. Однако, в некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается выше рыночной цены.

Такое случается из-за падения рыночной стоимости, из-за ошибок в расчете или неучтенных индивидуальных особенностей объекта недвижимости. Из данной статьи «Налог на имущество поправки» вы узнаете, стоит ли торопиться с переоценкой кадастровой стоимости после того, как вступили в силу поправки в законе об имущественном налоге.

При исчислении имущественного налога за 2017 года в 2018 году некоторых регионах сегодня применяется коэффициент 0.6, в других -- 0.4 или 0.2. При этом в ряде регионов коэффициент не применяется совсем по той причине, что имущественный налог здесь по-прежнему рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости (при этом внимание обращается на коэффициент-дефлятор).

Из-за того, что кадастровая стоимость резко возросла, и налоговая нагрузка на налогоплательщиков была увеличена, был разработан законопроект, согласно которому от применения региональных коэффициентов можно отказаться, начиная с расчета налога за 4-ый налоговый период применения при исчислении кадастровой стоимости (коэффициент 0.8). Кроме того, для уменьшения вероятности возникновения споров по поводу кадастровой стоимости недвижимости, вводится новый коэффициент, призванный не позволять сумме налога на имущество физлиц вырастать более чем на 10% в год.

Поскольку при применении гл. 31-32 НК РФ у налогоплательщиков возникали нерешенные вопросы, законопроект содержит в себе несколько уточнений, призванных помочь с пониманием сложностей: Физические лица, являющиеся владельцами машино-мест и гаражей, согласно НК РФ, вправе рассчитывать на уменьшенные налоговые ставки и налоговые льготы.

Однако, упомянутые налоговые преимущества не могут приниматься во внимание в случаях, когда недвижимость находится в объектах бытового, офисного и торгового назначения из списка, утвержденного субъектом РФ (согласно изменениям, предусмотренным законопроектом, налоговые льготы и сниженные ставки будут применяться вне зависимости от расположения недвижимости на территории таких объектов). Владельцы домов, квартир и комнат вправе претендовать на налоговые льготы, вычеты и сниженные размеры ставок при уплате имущественного налога.

Однако, части квартир и домов не выделены в качестве самостоятельных объектов обложения налогом, а потому указанные налоговые преимущества не учитываются. К льготной категории налогоплательщиков в отношении имущественного налога признаются инвалиды с детства, тогда как под данную категорию лиц подпадают только совершеннолетние граждане, а дети-инвалиды являются самостоятельной группой людей с ограниченными возможностями и льгот не получают.

Рассмотрим другие положения законопроекта, призванные снизить налоговую нагрузку с граждан и уменьшить число случаев обращения в комиссию и суды с вопросом об оспаривании стоимости недвижимости: Если имеет место изменение количественных и/или качественных показателей объектов недвижимости на протяжении налогового периода, налогоплательщики получают возможность пропорционального расчета величины налогооблагаемой базы по налогу на имущество (в зависимости от числа месяцев в периоде).

Если кадастровая стоимость была оспорена, и комиссия (суд) признала ошибку, измененный размер кадастровой стоимости будет применяться в целях налогообложения не с года подачи заявления налогоплательщиком, а с даты начала применения оспоренной стоимости. Теперь на основании направленных ранее налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды невозможно будет провести перерасчет сумм имущественного и земельного налогов, уплаченных физлицами, кроме случаев снижения размера налога.

В настоящее время, до вступления в силу изменений в законодательстве, действует следующий порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта: Проверка сроков (с момента внесения в реестр кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет). Сбор требуемых бумаг (документ о наличии прав собственности на объект, выписка из ЕГРН с записью о кадастровой оценке, заключение экспертов о реальной стоимости объекта, сведения об оценке рыночной цены объекта -- на электронном и бумажном носителе).

Вместо независимых оценщиков оценку будут проводить специализированные бюджетные учреждения, подконтрольные Росреестру. Ожидание окончания рассмотрения заявления (1-2 недели). Принятие комиссией решения. Оспаривание решения комиссии в суде (если решение не устраивает налогоплательщика).

Изменения коснутся и порядка перерасчета налога на имущество: Налог рассчитывается исходя из новой кадастровой стоимости с даты внесения информации в ЕГРН, если менялись качественные и количественные характеристики объекта недвижимости. Налог можно будет пересчитать за периоды, когда для его определения принималась оспоренная стоимость, если кадастровую стоимость изменили после исправления ошибки или обжалования (появится возможность вернуть излишне уплаченный налог или зачесть его в счет будущих отчислений в бюджет).

Заключение

Оспаривание кадастровой ценности земли играет огромную роль в нашей жизни. Для многих юридических и физических лиц это единственный способ уменьшить налоговое бремя, снизить арендные платежи или уменьшить объем выкупа имущества, что значительно позволяет сэкономить деньги.

Практика показала, что вероятность оспаривания кадастровой стоимости земли в споре Комиссия по результатам определения кадастровой стоимости ниже вероятности опротестовать ее в суде. Например, с 1 января по 30 мая 2013 года Комиссия по рассмотрению споров по результатам определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра через Челябинскую область не удовлетворяла заявлению о проведении конкурса кадастровой стоимости земельного участка (согласно информация из круглого стола «Кадастровая стоимость: проблемы определения, задачи. Пути совершенствования механизма определения стоимости объектов с целью налогообложения», проведенного Комитетом по предпринимательству в области недвижимости 30 мая. Экономика, совместно с координационным советом Арбитражного суда Челябинской области.

Поскольку увеличение кадастровой стоимости земли затронуло почти все, а также бизнес и граждане, а с 1 января 2014 года для многих станет «открытием» новой кадастровой стоимости их недвижимости, в том числе квартир и частных домов.

Несмотря на большое количество споров о создании кадастровой стоимости земельных участков в арбитражном суде и, казалось бы, сложившейся судебной практике, вопросы по-прежнему остаются.

Буквально с апреля этого года судебная практика изменилась с точки зрения необходимости подтверждения достоверности отчета об оценке экспертным заключением СРО, в котором состоит оценщик. С этого момента присутствие такого эксперта признается судами обязательным.

Разделение земли само по себе не может установить другую дату для определения рыночной стоимости вновь образованных земельных участков. Однако параллельно возникает еще один вопрос. В этом случае рыночная стоимость должна быть определена для объекта, который не существовал на соответствующую дату.

На сегодняшний день Росреестр получил 270 вступивших в силу решений суда о создании кадастровой стоимости в объеме рыночной оценки. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, установленной судом на земельных участках, по которым принимаются решения суда, составляет 25 миллиардов рублей.

Список литературы

1. Лобенко А., Ширина Н.В. Использование кадастровой информации для повышения эффективности системы налогообложения на примере объектов недвижимости г. Белгорода / В кн.: Материалы международной студенческой научной конференции 2015. С. 175.

2. Смурова Н.С., Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Кадастровая оценка и налогообложение объектов коммерческого назначения, расположенных на территории г. Белгорода // Вестник науки и образования Северо-Запада России. 2015. Т. 1. № 3. С. 213-222.

3. Ширина Н.В., Затолокина Н.М., Зенина Д.С. Исследование результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и оценка эффективности налогообложения // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 3. С. 228-231.

4. Кара К.А., Ширина Н.В. Наполненность государственного кадастра недвижимости сведениями о границах и зонах Белгородской области // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 12. С. 215-221.

5. Парфенюкова Е.А., Ширина Н.В. Правовые основы и регулирование оценочной деятельности // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 6. С. 213-218.

6. Хомин В.С., Калачук Т.Г. Особенности ведения единого государственного реестра недвижимости, на территории республики Крым и города Севастополь // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 8. С. 230-232.

7. Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и зонах Краснодарского края // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 219-223.

Размещено на Allbest.ru