Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Правовая характеристика оформления прав на землю юридических лиц
• 1.1 Понятие оформления прав на землю юридических лиц
• 1.2 Существенные условия договора купли-продажи земельного участка
• 2. Специфика оформления прав на землю юридических лиц
• 2.1 Земля граждан и юридических лиц
• 2.2 Развитие земельного законодательства относительно оформления прав на землю юридических лиц
• Заключение
• Список литературы


Введение

Рассмотрение данной темы является логическим продолжением изучения норм гражданского законодательства, посвященным регулированию одного из важнейших институтов гражданского права - права собственности. продажа земельный законодательство юридический

Актуальность выбранной темы объясняется включением земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на нее в современной России, что вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений, расширилось поле правовой деятельности за счет появления новых общественных отношений, обусловленных развитием рыночных связей. Правовое регулирование находит свое отражение в нормах Гражданского, Земельного кодексов РФ и других законодательных актов.

Помимо изучения основных теоретических положений, связанных с определением понятия права собственности на землю и его содержанием, определением субъектов этого права, рассмотрением различных оснований приобретения права собственности и способов его прекращения, необходимо уделять внимание содержанию и осуществлению права собственности на земельные объекты отдельными субъектами гражданского права, о чем и пойдет речь в данной работе.

Целью работы является изучение понятия права собственности на землю, определения правомочий собственника, исследование правовых норм, касающихся осуществления права собственности различных субъектов, рассмотрение вопросов правового регулирования отдельных земельных объектов.

Задачи:

- раскрыть понятие оформления прав на землю юридических лиц

- рассмотреть существенные условия договора купли-продажи земельного участка

- исследовать развитие земельного законодательства относительно оформления прав на землю юридических лиц

Объектом работы являются юридические лица. Предметом - права на землю юридических лиц.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.



1. Правовая характеристика оформления прав на землю юридических лиц

1.1 Понятие оформления прав на землю юридических лиц

Право приобретать земельные участки в частную собственность было предоставлено юридическим лицам Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. «Об утверждении порядка продажи земельных участков государственным, муниципальным предприятиям». Особенности в совершении сделок с земельными участками, являющимися собственностью юридического лица, предусмотрены Федеральными законами «Об акционерных обществах» и «О сельскохозяйственной кооперации». В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки могут предоставляться юридическим лицам -- в собственность либо в аренду, в безвозмездное срочное пользование; в постоянное (бессрочное) пользование. Земли, которые могут предоставляться юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, указаны в п. 1 ст. 20; в безвозмездное срочное пользование -- в п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Предоставление указанных земель в частную собственность является возмездным, т. е. осуществляется за плату.

Предоставление земельных участков в частную собственность может осуществляться двумя путями: из свободных земельных участков; при изъятии соответствующих земельных участков у граждан и юридических лиц для государственных либо муниципальных нужд.

Независимо от вида органа, в который обращается заявитель, решение должно быть принято в течение двух недель со дня подачи представителем юридического лица письменного заявления. В нем должны быть указаны следующие положения: цель использования земельного участка; его месторасположение; предполагаемые размеры, а также наличие либо отсутствие другого земельного участка на каком-либо вещном праве.

Если в заявлении лица указывается на необходимость предоставления конкретного земельного участка, то уполномоченные органы проводят работу по уточнению прав других лиц и владельцев соседних земельных участков, выясняют возможность использования указанного земельного участка по заявленному целевому назначению.

Отказ в предоставлении земельного участка оформляется постановлением органа государственной власти либо решением органа местного самоуправления. Каждый отказ должен быть мотивирован и обоснован.

Лицо, подавшее заявление, должно за свой счет и своими силами согласовать все необходимые в таком случае условия отвода земельного участка.

Процесс предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, условно делится на несколько стадий: рассмотрение заявления о предоставлении земельного участка и вынесение решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении земли; при положительном ответе уполномоченных органов начинается разработка проектной документации; после утверждения этой документации принимается решение об изъятии и предоставлении предварительно согласованного земельного участка.

Уполномоченные государственные либо муниципальные органы обязаны информировать об имеющихся свободных и готовящихся к освоению землях, ежегодно опубликовывать эту информацию, а также отчеты об использовании земель в средствах массовой информации.

В соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные -- максимальные и минимальные -- размеры земельных участков, устанавливаются в следующем порядке: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства -- законами органов государственной власти субъектов РФ; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства -- нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Юридическим лицам земельные участки могут предоставляться для осуществления жилищного строительства, а также для целей, не связанных со строительством.

Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении [2, ст. 48].

Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ [2] субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки - право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица.

Российское законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные участки, находящиеся также у юридических лиц. А между тем, юридические лица неодинаковы. Есть среди них государственные и муниципальные предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих статуса частной собственности.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными организациями, благотворительными и общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Поэтому проблема определения субъектов частной собственности на землю и другие природные ресурсы требует своего решения.

Существуют общие закономерности, свойственные праву собственности юридического лица безотносительно к его конкретному виду:

1) именно юридическое лицо является единым и единственным собственником принадлежащего ему имущества;

2) в собственности юридического лица находится имущество, переданное ему в качестве взноса его учредителем (участниками, членами), а также имущество, произведенное по иным основаниям в процессе деятельности [2, п. 3 ст. 213, п. 1 ст. 66];

3) юридическое лицо, подобно другим собственникам, вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону, иным правовым актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц;

4) в определении правового режима имущества, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, в установлении полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им велика роль учредительных документов.

В отношении имущества, которое согласно закону может находиться в собственности юридического лица, в п. 2 ст. 213 ГК РФ установлено правило о недопустимости стоимостного и количественного ограничений объектов права собственности юридических лиц.

Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические лица, международные организации с участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды.

Наряду с некоторыми общими чертами, право частной собственности на землю юридических лиц имеет специфические особенности - обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т. д.

Земельные участки других категорий (кроме земель сельскохозяйственного назначения) передаются в частную собственность юридическому лицу за плату в порядке, определенном законодательством РФ.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Законодательством установлено, что земельные участки могут принадлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с определением для каждого из них конкретной земельной доли без выдела ее в натуре.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду.

Статья 18Закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554ГК РФ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1ст. 37ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1ст. 20Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав (п. 1ст. 17Закона о государственной регистрации прав).

Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком.

С вступлением в силу Земельного кодексаРоссийской Федерации усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданскогокодекса.Так, если Гражданский кодекс допускал как возможность нахождения в гражданско-правовом обороте зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от зданий, стоящих на этих земельных участках, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 пункта 1статьи 1Земельного кодекса РФ). Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и, соответственно, различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Наиболее распространенная в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы Гражданского кодекса,он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание. Кроме того, помимо здания, являющегося предметом договора купли-продажи, на земельном участке могут быть расположены иные здания, находящиеся у продавца в собственности. В этом случае необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету.

Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку Земельным кодексомустановлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Земельным кодексом установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно, ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закрепленст. 20Земельного кодекса, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса вообще не допускается(ст. 21Земельного кодекса РФ).

По этим же причинам после вступления в силу Земельного кодексаорган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36Земельного кодекса.

Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предметом договора купли-продажи в данном случае является здание.

Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право на здание в Едином государственном реестре прав, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду.

Итак, после регистрации перехода права собственности на здание покупатель в порядке, установленном статьей 36Земельного кодекса РФ, реализует свое право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.

Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает в себя следующие действия:

- изготовление кадастрового плана земельного участка;

- обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;

- отказ продавца от права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 статьи 45Земельного кодекса);

- решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок;

- заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;

- регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного участка (в случае аренды) в Едином государственном реестре прав.

Говоря о приобретении покупателем здания земельного участка в собственность, следует сказать, что в этом случае земельный участок передается в собственность за плату по договору купли-продажи. При этом стоимость земельного участка будет зависеть от цены земли, установленной субъектом Российской Федерации, на территории которого этот земельный участок расположен.

Самым оптимальным вариантом оформления права на земельный участок при покупке здания у физического лица следует признать ситуацию, когда продавец здания оформит земельный участок, на котором это здание расположено, в собственность и продажа здания будет осуществлена вместе с земельным участком. Такой вариант представляется выгодным как для продавца, так и для покупателя.

В чем же заключается выгода такой сделки.

1. Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. ст. 20и21Земельного кодекса имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка. Иными словами, земельный участок передается ему в собственность бесплатно (конечно же, при условии соблюдения однократности приватизации), в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату.

2. Продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, который представляется в орган по государственной регистрации один раз для регистрации перехода права на здание и земельный участок. При этом регистрация перехода права на здание и на земельный участок должна быть осуществлена в единый месячный срок.

3. Цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка.

4. Покупатель приобретает здание вместе с земельным участком и избавлен от необходимости обращения в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от обращения в орган по государственной регистрации за регистрацией перехода права на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка.

5. От продавца не требуется совершения целого ряда действий, направленных на прекращение его права на земельный участок. Следует заметить, что при выкупе покупателем здания земельного участка у органа местного самоуправления продавец недвижимости также должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе от своих прав на земельный участок. При этом отказ продавца от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок не влечет за собой его прекращения (п. 1 ст. 45,ст. 53ЗК РФ). Впоследствии продавец также должен обратиться в орган по государственной регистрации с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении права на принадлежащий ему земельный участок. При этом заявление продавца о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения должно быть подано одновременно с заявлением покупателя о регистрации права на земельный участок.

6. Оформление прав покупателя недвижимости на здание и земельный участок и регистрация перехода права происходит в более короткий срок.

7. При заключении договора стороны определяют границы земельного участка, что впоследствии позволяет избежать спора о границах земельного участка.

Все вышесказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет земельный участок в фактическом пользовании.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка в соответствии с правилами, установленнымистатьей 20Земельного кодекса.

Следовательно, продавец жилого дома может бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком. В случае если право собственности на земельный участок продавцом до сделки отчуждения жилого дома оформлено не было, то покупатель жилого дома может приобрести право собственности на земельный участок только в результате возмездной сделки.

Применительно к юридическим лицам Федеральный закон"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельногокодексапо выбору покупателя здания.

Обращает на себя внимание тот факт, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения Земельного кодекса,устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений вышеназванного Закона"О введении в действие...", представляется, что покупатель, заключив договор купли-продажи должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

в) заключение договора аренды или купли-продажи;

г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.

В реальной практике, исходя из положений ст. 36ЗК РФ, предоставившей право приобретения земельного участка только лицам, имеющим объект недвижимости на вещном праве, покупатель осуществляет все действия по переоформлению прав на земельный участок после регистрации права собственности или иного вещного права на приобретенную недвижимость.

Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве собственности.

Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.

Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).

Статья 552ГК РФ содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, на которой расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, или в аренду, или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Аналогичная норма содержится и в статье 273ГК РФ, в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.

Однако статья 35Земельного кодекса РФ содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования.

Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в следующих случаях:

- отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27.

Исходя из положений пункта 3 статьи 3Земельного кодекса истатьи 129Гражданского кодекса, применению подлежат нормыстатьи 35Земельного кодекса, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Однако часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет(ст. 37Земельного кодекса). Поэтому до заключения договора купли-продажи необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету и внести записи о праве собственности продавца на образованные в результате выделения (разделения) земельные участки.

Возможны два варианта оформления прав на земельный участок.

(А) Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи (статья 37Земельного кодекса). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

(В) Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

В этом случае:

- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;

- стороны заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы реестра на вновь сформированные земельные участки;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

При проведении землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков следует учитывать следующее:

- площадь земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 2 ст. 35и п. 3ст. 33ЗК РФ);

- занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 3 ст. 20Закона о земельном кадастре);

- установление границ землепользования (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке и осуществляется в соответствии с Положениемо порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.). Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должен быть определен земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;

- после проведения землеустроительных и кадастровых работ по формированию земельных участков аналогичные изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав. Раздел реестра, содержащий записи о правах на земельный участок, существовавший до разделения, должен быть закрыт в связи с преобразованием земельного участка. Открываются новые разделы для внесения записей о вновь сформированных земельных участках, в которые должны быть перенесены актуальные записи из закрытого раздела реестра, в том числе записи о праве собственности. Указанные изменения в Едином государственном реестре прав осуществляются по заявлению правообладателя и представления кадастровых планов новых земельных участков и других необходимых документов.

Регистрационные действия. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 6и п. 2ст. 13Закона о государственной регистрации перед регистрацией сделки или перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости.

Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных ГКРФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части, п. 2ст. 558ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения(ст. 574,584ГК РФ).

В случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- договор купли-продажи;

- переход права на дом к покупателю;

- переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей), передачи недвижимости под выплату ренты (в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- право собственности дарителя или получателя ренты на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;

- переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;

- переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.

1.2 Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Теперь рассмотрим существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных, в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора.

В настоящее время в науке гражданского права общепризнанно, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняет и затрудняет экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, «выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон». По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.

Рассматривая предмет в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными трудностями, которые заключаются в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это связано с тем, что сам Гражданский кодекс четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает непотребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Как видим, содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, то есть вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон в договорах и купли-продажи, и аренды, и доверительного управления, и иных договорах. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. С точки зрения отдельных экспертов, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре - правоотношений и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения.

Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой стороны, четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

Рассмотрим более подробно материальный объект как существенное условие анализируемой сделки. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Касаясь непосредственно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего такое недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Специалисты поясняют, что наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации.

Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) (п. 3 ст. 17 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках.

В настоящее время нет прямого законодательного закрепления о необходимости приложения к договору купли-продажи данной кадастровой карты. В Земельном кодексе имеются лишь некоторые упоминания об этом в случаях предоставления земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Ранее подобное указание содержалось в Постановлении Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», где, в частности, отмечалось: «К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними»

Однако считается, что подобное правило является значимым и в настоящее время, поскольку действительно обеспечивает надлежащую индивидуализацию земельного участка. В этой части можно обратить внимание на то, что и судебная практика придерживается того, что отсутствие плана земельного участка говорит о неопределенности в предмете договора, и как следствие - признание этого договора незаключенным. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. В литературе также признается, что данная кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи. Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по его ведению», тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.

Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. Причем данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». По смыслу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в специальной литературе.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Представляется, что данное правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий)…

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.

Достичь этого можно путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем важным - дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

В литературе отмечается необходимость выделения и иных существенных условий. Но, несмотря на их значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по моему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.



2. Специфика оформления прав на землю юридических лиц

2.1 Земля граждан и юридических лиц

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Часть 1 ст. 36 Конституции РФ закрепляет право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю.

На основании пункта 1 статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

При этом в пункте 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ определено, что права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и федеральными законами. Данные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельное законодательство (п. 2 ст. 15 ЗК РФ) закрепляет право граждан июридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Как уже говорилось, субъектами права частной собственности на землю являются граждане и их объединения (юридические лица). Для того чтобы быть субъектом права частной собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Объект права частной собственности Объектом права частной собственности на землю на землю является земельный участок.

В качестве объекта права частной собственности земельный участок соответствует признакам, установленным для объекта земельного права и гражданского права, как недвижимое имущество.

Кроме того, для того чтобы быть объектом права частной собственности, земельный участок должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли гражданам и юридическим лицам.

...