Размещение и кадастровый учёт линейных объектов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещение и кадастровый учёт линейных объектов

Бунделева А.А, студент, 17 СТР(м)КУ

Артамонова С.В, доцент, кандидат географических наук

Оренбургский государственный университет, г. Оренбург

Вопрос о линейных объектах является одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве Российской Федерации. Отсутствие универсального нормативно-правового регулирования запутывает процесс государственного кадастрового учета (далее - ГКУ) и государственной регистрации прав (далее - ГРП). Понятие линейного объекта вытекает из нескольких нормативно-правовых актов и складывается из нескольких характеристик, во-первых, протяженность объекта - длина объекта. Вот вторых: сооружение - результат строительства, представляющий собой объёмную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов» (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). В-третьих, связь с землёй. В зависимости от связи с землёй можно выделить надземные (воздушные), наземные (поверхностные) и подземные линейные объекты. В-четвертых, назначения. В зависимости от назначения линейные объекты подразделяются на: транспортные коммуникации (железные дороги, автомобильные дороги, троллейбусные линии); электрические сети, канализационные и ливневые коллекторы, линии связи, водоводы и водопроводы, газопроводы, нефтепроводы, водоводы, коллекторы.

Как правило, размеры земельных участков на период строительства и для размещения объекта формируются согласно СНиПов на определённый линейный объект в зависимости от его назначения или других нормативно-правовых актов, например, Постановление Правительства России от 11.08.2003 № 486 «Об утверждении Правил определения размеров земельных участков размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети». Протяженный объект в зависимости от необходимости оформления земельного участка можно условно разделить на две группы. Это линейные объекты, на которые требуется оформление разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, соответственно и требуется оформление земельного участка в пределах, утверждённых документацией по планировке территории, к ним относятся: автомобильные дороги; железнодорожные линии, надземные и подземные линии электропередач, надземные и подземные газопроводы высокого давления, надземные тепломагистрали, надземные (обвалованные) водоводы. То есть это в основном линейные объекты наземного (поверхностного) типа в соответствии с нашей предлагаемой выше классификацией. Подземные и надземные линейные объекты (сети инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений и другие линейные объекты, не названные выше) не требуют оформления земельного участка для их размещения. А Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) не предусматривает исключения для линейных объектов. Поэтому порядок, предусмотренный ст. 30 и 31, действует и на линейный объект. От сюда следует необходимость оформлять земельные отношения, что вызывает очень много трудностей на практике. Основная особенность и в то же время проблема при формировании земельного участка под линейный объект заключается в большой его протяжённости и прохождения по значительному количеству земельных участков, находящихся на разных категориях земель, на разных правах пользования (собственность, аренда, постоянное (бессрочного) пользование). При этом эксплуатация некоторых линейных объектов требует полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования третьих лиц: арендой, постоянным (бессрочным) пользованием или правом собственности. В то же время большинство линейных объектов не препятствует использованию земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли. Степень этого неудобства различается, что должно стать определяющим при решении вопроса о пригодности аренды или собственности как вида прав на землю для размещения линейного объекта. Линейные объекты как правило находятся над или под другими линейными объектами и расположены в основном в параллельном следовании от других коммуникаций, при получении технических условий. Причем, на определённой местности может быть несколько линейных объектов: водопровод, газопровод, железнодорожные пути, ВОЛС (линии связи), фекальная и ливнёвая канализация, кабели связи. В данном случае говорить о формировании отдельного земельного участка для определенного линейного объекта в соответствии с требованиями земельного законодательства не приходится. Если формируется самостоятельный земельный участок для размещения линейного объекта, то вся земля под ним должна быть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов и множество участков, находящихся в аренде нескольких лиц, в местах их совпадения или пересечения. В следствии этого решить вопросы со всеми субъектами правоотношений заключении договоров аренды или субаренды земельных участков, занятых линейным объектом, практически невозможно. Необходимость проведения массового межевания участков ведет к затягиванию по времени процесса ГКУ и ГРП. Отсутствие реальной возможности оформления прав на земельные участки, занятые линейным объектом, препятствует государственной регистрации прав на него, так как существующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество требует указания в документах, необходимых для ГРП на недвижимое имущество, сведений о всех земельных участках, на которых расположен протяжённый объект. На практике оформление земельных участков на период строительства выглядит следующим образом: происходит процесс оформления, согласования и утверждается акта о выборе земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности с разбивкой по категориям земель, так как данные земли могут быть в ведении разных уполномоченных органов. Подготавливается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее - схема на КПТ), во многих регионах данные документы утверждаются одним решением органа местного самоуправления, в некоторых - по отдельности. На основании схемы на КПТ подготавливается межевой план в связи с образованием земельного участка, затем постановка его на ГКУ. Далее происходит процедура предоставления земельного участка в аренду или субаренду. А вот оформление земельного участка на период строительства линейного объекта на земельных участках, находящихся в частной собственности, либо в аренде (на правах третьих лиц) иначе.

Оформляется предварительный договор аренды, либо субаренды с согласием собственника, где указываем площадь участка, для каких целей он формируется и его местоположение, то есть формируем часть земельного участка, для последующей передачи конкретной части в аренду. На основании данного предварительного договора подготавливается межевой план (в связи с образованием части земельного участка). Данный способ наиболее подходящий и упрощенный, так как размер земельного участка на период строительства практически никогда не соответствует размеру земельного участка в период эксплуатации, а часть земельного участка после ввода объекта в эксплуатацию можно легко снять с учета после прекращения договора аренды и сформировать земельные участки под эксплуатацию путем раздела исходного участка. Если исходный участок находится в постоянном бессрочном пользовании, то ситуация становится более сложнее, согласно ЗК ст. 45 и 53 от правообладателя необходимо получить отказ от земельного участка, и только затем оформлять далее, как из земель госсобственности, то есть через акт выбора. Конечно же собственники, арендаторы и пользователи требуют компенсации убытков, что влечет за собой дополнительные затраты для застройщика, не только на саму компенсацию как таковую, но и на оплату услуг по расчету самой компенсации. После определения стоимости арендной платы и постановки части или земельного участка на ГКУ заключается договор аренды либо субаренды на земельный участок под строительство. Есть случаи, когда строительство протяженного объекта попадает на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общедолевой собственности. Необходимо сначала провести процедуры выдела земельного участка, согласно Федеральному закону от 24 июля 2002. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», зарегистрировать на него право и после формировать часть и заключать договор аренды. До сих пор есть такие «долевые» земли не выделенные и нет возможности найти дольщика, в этом случае орган местного самоуправления может признать данные земли невостребованными через суд, зарегистрировать право муниципальной собственности на земельный участок, а затем предоставить в аренду под строительство, то есть через акт выбора. Таким образом, под строительство линейного объекта оформляется несколько земельных участков, а соответственно договоров аренды.

Оформить земельный участок под размещение существующего линейного объекта законодательно можно двумя способами: полосой под весь объект независимо от связи с землей или обособленными участками (многоконтурный земельный участок), только на наземные элементы (под опорами). Чаще всего землепользователи регистрируют право на земельные участки, только на наземную часть сооружения (в целях экономии средств на налог, аренду, услуги кадастрового инженера), с точки зрения кадастра, это конечно проще, но с точки зрения правовых отношений с правообладателями земельных участков по которым проходит надземный или подземный элемент линейного объекта не совсем правильно, так как очень часто возникают конфликты между сторонами, потому что необходим доступ для обслуживания и ремонта этих элементов. В этом случае проблему решит процедура установления сервитута, но на практике не всегда понятно, какой сервитут требуется устанавливать (частный или публичный), так как не неясно чей интерес эксплуатирующие предприятия представляют в большей степени - частный или публичный. Неоднозначно решаются вопросы с определением платы за сервитут. Также нужно помнить, что сервитут не может быть установлен для целей строительства объекта, а предусмотрен только для его ремонта и эксплуатации (ст. 23 ЗК РФ). Поэтому считать сервитуты наиболее удачным путем получения прав на землю для размещения линейного объекта не приходится. В целом, хотелось бы иметь возможность осуществить кадастровые и строительные работы поэтапно более быстро и менее затратно по предоставлению земли, ее межеванию, ГКУ и ГРП на этапе формирования земель для строительства линейного объекта.

арендный земельный кадастровый законодательство

Список литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (ред. от 31.12.2017 г.).

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (ред. от 23.04.2018 г.);

3. Постановление Правительства РФ от 01.03.1993 г. №178-п «Об утверждении положения о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» от 17 марта 2016 г.;

4. Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 г. №1300 (ред. от 30.04.2016 г.) «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов;

5. Закон №1037/233-IV-ОЗ от 16.03.2007 г. «О градостроительной деятельности на территории Оренбургской области»;

6. Федеральный закон от 24.07.2007 г. №221-ФЗ (ред. от 28.02.2018 г.) «О кадастровой деятельности»;

7. Приказ №762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе от 27.11.2014 г.».

Размещено на Allbest.ru