Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

“ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ”

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ТРУДОВОГО ПРАВА

КУРСОВАЯ РАБОТА

Направление подготовки 40.03.01 - Юриспруденция

«Аренда земли»

Обучающийся Беловодский Андрей Сергеевич

Руководитель к.ю.н., доц. Лунина Н.А.

ВОРОНЕЖ

2019

Оглавление

• Введение
• § 1. Общая характеристика договора аренды земельного участка
• § 2. Особенности договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности
• § 3. Анализ споров, возникающих в связи с арендой земельных участков, находящихся в публичной собственности
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Земля представляет собой объект недвижимости, который имеет особый юридический статус. В соответствии с п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31 - C. 4398. отношения, связанные с его использованием, находятся под контролем государства и субъектов Федерации. На сегодняшний день в России считается общепринятым тот факт, что земля вне зависимости от формы собственности является общественным достоянием Конорева С. Ошибки сторон при аренде земли [Текст] / С. Конорева // Жилищное право. - 2017. - № 1. - С. 47-57. .

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание) Скребкова, О. П. (Ольга Павловна). Договор аренды земельных участков: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. 12.00.03 - Гражданское право; Предпринимательское право; Семейное право; Международное частное право / О. П. Скребкова; Науч. рук. В. А. Хохлов. - Самара, 2003. -18 с.. Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса.

Поскольку на практике весьма проблематично получить в собственность земельные участки из-за их достаточно высокой стоимости, а безвозмездно использовать землю может лишь ограниченный круг лиц, то все большей популярностью пользуются именно договоры аренды земли, что определяет актуальность выбранной темы. Правовое регулирование, связанное с земельными правоотношениями, далеко от идеала и содержит пробелы и противоречия, что, в свою очередь, порождает большое количество судебных споров.

В настоящее время договор аренды земельного участка регулируется как гражданским, так и земельным законодательством. В гл. 17 Гражданского Кодекса Российской Федерациии Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. определены положения о праве собственности на землю, а в гл. 34 ГК РФ содержатся нормы о договоре аренды. Как указано в п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1992. - № 44. - Ст. 4147., особенность регулирования отношений, связанных с землей, состоит в том, что помимо гражданского законодательства к ним применяется и земельное.

Кроме того, в данной сфере присутствует тенденция взаимодействия также земельного и градостроительного законодательства. Так, в п. 2 ст. 7 ЗК РФ сказано, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так, например, при получении в аренду земельного участка с целью строительства на нем нежилых помещений арендатору необходимо учитывать его разрешенный вид использования, регламентированный ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. //  Российская газета от 30 декабря 2004 г. № 290..

В связи со сложностью применения различных норм российского законодательства к арендным отношениям возникают многочисленные ошибки при заключении договоров аренды земельных участков, а также судебные споры между субъектами.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в рамках временного возмездного владения и пользования земельными участками в Российской Федерации

Предметом исследования выступают правовые нормы, составляющие основу регулирования института аренды земельных участков, теоретические и практические проблемы аренды земельных участков, судебная практика

Цель исследования - выявить особенности и проблемы правового регулирования договора аренды земельных участков в России

Для выполнения поставленной цели автор ставит следующие задачи:

· дать общую характеристику договора аренды земельных участков;

· изучить особенности договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставляемых на торгах и без проведения торгов

· изучить порядок изменения и расторжения договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности

· проанализировать споры, возникающие в результате заключения договора аренды публичного земельного участка

Степень разработанности темы исследования

Проблема правового регулирования договора аренды земельных участков в России традиционно находится в центре исследований ученых-юристов Институту аренды посвящены научные статьи, монографии, диссертационные работы. Однако все эти работы раскрывают только отдельные аспекты исследуемой проблемы. В последнее время вопросы аренды земельных участков были рассмотрены в работах Л.М. Ахмедшиной, Н.М Голованова, А.В. Дегтева и других.

Теоретическую базу исследования составляют научные труды цивилистов К.П. Победоносцева И. А. Покровского, Д. И. Мейера, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича. В настоящей работе исследованы труды специалистов по земельному и экологическому праву: С. А. Боголюбова Г.Е. Быстрова Е.А. Галиновской, Ю. Г. Жарикова, И. А. Иконицкой А.Л. Корнеева.

Научная новизна работы заключается в предпринятом автором в рамках института аренды комплексном исследовании правового регулирования договора аренды земельных участков на базе российского законодательства с учетом последних изменений, сложившейся правоприменительной практики, а также выявлении основных проблем, возникающих в правоотношениях участников арендных отношений.

§ 1. Общая характеристика договора аренды земельного участка

Арендные отношения регламентируются ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая напрямую отсылает к гражданскому законодательству -- главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона ? арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне ? арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Взяв за основу общее определение договора аренды, можно сформулировать понятие договора аренды с учетом его особенностей: по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая при этом требования экологического, природоресурсного, градостроительного и иного законодательства Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н.Г. Жаворонковой, И.О. Красновой. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - 580 с..

Объект найма является существенным условием договора. В частности, требуется идентификация земельного участка Корнеев А.Л. Особенности совершения сделок с земельными участками: Учебное пособие. М.: Издательский Дом «Городец», 2017. - 304 с..

Согласно ГК РФ Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Также в предмет договора аренды входит все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами Белякова А. М. Аренда как инструмент регулирования земельных отношений. - А. М. Белякова // Аграрный вестник Урала. - № 4, 2011. - С. 85-86.. Если на земельном участке имеются замкнутые водоемы, то они также входят в предмет аренды вместе с земельным участком (ст.ст. 40, 41 ЗК) Романов В.И. Аренда земли: история и современность. - В.И.Романов // Марийский юридический вестник. - Изд-во: Марийский Государственный университет (Йошкар-Ола). - № 3, 2004. - С.100-106..

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки Герасимова Н.С., Криволапова Л.В. Договор аренды земельного участка // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. Теоретический и научно-практический журнал. - Оренбург: Изд-во Оренбург. гос. аграрн. ун-та, 2004, № 4. - С. 213-215..

Арендодателем по действующему законодательству являются собственники имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе органы государственной власти местного самоуправления. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками 18 лет.

Арендатором может быть любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы, то есть пройти государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. От 02.08.2010) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4344..

Обязательным приложением к договору аренды является план земельного участка с указанием его границ. К договору аренды, представляемому на регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка.

Согласно п.2 ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Аналогичное правило применяется и в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Порядок предоставления земельных участков в аренду регулируется гражданским законодательством, которое предусматривает общие требования к совершению таких договоров, и Земельным кодексом РФ, в котором отражены некоторые особенности данного договора.

Не могут быть предметом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота. Их перечень содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Договор аренды ? консенсуальный, взаимный и возмездный. Он может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно) Корнеев А.Л. Указ. соч. . В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую за три месяца. (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отношения, возникшие на основании такого договора, являются нестабильными, что следует иметь в виду при его заключении.

По истечении срока договора аренды по общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исключения составляют случаи, когда на арендованном земельном участке расположены здания, сооружения, а арендатор не является их собственником (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), а также когда право аренды было прекращено в установленном гражданским и земельным законодательством порядке (ст. 46 ЗК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Существенным условием договора аренды земельного участка является арендная плата (ч. 12 ст. 22 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы или порядке ее определения, то договор аренды считается незаключенным. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, устанавливаются договорами аренды. Она может устанавливаться как в денежной форме, так и в форме предоставления арендатором арендодателю доли полученных в результате использования арендованного участка продукции (плодов), определенных услуг, а также в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Земельный кодекс РФ не содержит каких-либо особенностей в части периодичности изменения размера арендной платы, поэтому в данном случае применению подлежит ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п.3 ст.614).

К основной обязанности арендодателя в соответствии со ст. 611 ГК РФ с учетом специфики земельного участка прежде всего относится обязанность предоставить земельный участок арендатору в состоянии, отвечающем условиям договора аренды и пригодном к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями и документами, необходимыми для его использования. Факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору должен быть зафиксирован передаточным актом. Основной обязанностью арендатора согласно ст. 615 ГК РФ и земельному законодательству является использование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями договора аренды, при соблюдении требований ст. 42 ЗК РФ.

При прекращении договора аренды, если в договоре аренды не установлено право выкупа земельного участка, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. Возврат земельного участка также должен быть подтвержден передаточным актом.

Ко второй основной обязанности арендатора относится своевременное внесение арендной платы.

Права арендатора земельного участка определяются договором аренды, ГК РФ, а также ст. 22 и 41 ЗК РФ.

Так, в соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе (за исключением резидентов особых экономических зон):

-- передать свои арендные права (права и обязанности по договору аренды земельного участка) третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка;

-- передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:

· соглашение сторон;

· истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным) (п. 2 ст. 621 ГК РФ);

· судебное решение о расторжении договора;

· требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке. Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре.

Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет ему имущество либо препятствует его использованию, если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно нормам ЗК РФ предусматриваются дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

· использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;

· использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

· неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью чедовека или окружающей среде);

· неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

· изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Данные основания прекращения права аренды, как можно заметить, носят характер санкции за совершенное земельное правонарушение Данилов И. Б. Земельное право: учеб. пособие / И. Б. Данилов, Н. В. Шишкина; РАНХиГС, Сиб. ин-т упр. - 2-е изд., перераб. - Новосибирск: Изд-во СибАГС. - 2016. 274  с..

Таким образом, на основании п.1 ст.607 ГК РФ земельные участки могут быть предметом договора аренды. Во избежание недоразумений в договоре необходимо четко указывать предмет аренды, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Данные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается незаключенным. Следующее существенное условие договора аренды, названное таковым в ЗК РФ, - арендная плата. Согласно ЗК РФ арендная плата устанавливается на договорных началах только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Основания расторжения договора предусмотрены как гражданским, так и земельным законодательством.

§ 2. Особенности договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности

аренда земельный участок

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

Особенностями договора аренды публичных земельных участков, во-первых, являются стороны договора, одной из которых является публично-правовые образования. Это государственные органы Российской Федерации, имеющие участки в федеральной собственности, органы государственной власти субъектов РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также органы местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Во-вторых, предусмотрен специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, установленный ЗК. По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя (ч.1 ст.39.6 ЗК).

В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

? для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.);

? для сельскохозяйственного производства;

? на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др. Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

? собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках;

? собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства);

? граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка;

? граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; * граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др. Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

? границы которого подлежат уточнению; *который не отнесен к определенной категории земель;

? предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

? в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления и другие случаи.

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит:

? государственной власти или местного самоуправления;

? гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка;

? заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю. Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ - города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Третьей особенностью договора аренды публичного земельного участка является то, что согласно ч. 15 ст. 39.8 ЗК арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Гражданское законодательство здесь не применяется.

Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

? земельный участок был предоставлен без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ);

? договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

? заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;

? исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;

? ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

Четвертой особенностью является некоторые специальные условия договора аренды, установленные ст. 39.8 ЗК. Например:

1) договор аренды, заключенный для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка;

2) договор аренды участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

3) в случае предоставления юридическому лицу земельного участка для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка;

4) в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора и т.д.

Эта же статья устанавливает сроки аренды в зависимости от назначения использования земельного участка (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

? для строительства или реконструкции зданий и сооружений - от трех до десяти лет;

? для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства - от трех до пяти лет;

? собственникам здания или сооружения - до 49 лет;

? для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства - до 20 лет;

? для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества - до трех лет;

? для сельскохозяйственного производства - от трех до 49 лет;

? в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка - на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным;

? для завершения строительства объекта незавершенного строительства - до трех лет и др.

Пятой особенностью является размер арендной платы за публичные земельные участки, который определяется с учетом норм ст. 39.7 ЗК РФ и зависит от способа заключения договора аренды: конкурентный (аукцион) или неконкурентный. Размер арендной платы за земельный участок всех видов публичной собственности должен определяться в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 Постановление Правительства РФ от 30 октября 2014 г. № 1120 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582". [Текст постановления опубликован на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 5 ноября 2014 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 10 ноября 2014 г. № 45 ст. 6217]. Арендная плата по заключенному на торгах договору аренды земельного участка складывается в ходе торгов в зависимости от рыночных цен Болтанова Е. С. Договор аренды земельного участка в России. [Электронный ресурс] // Евразийский юридический портал, URL: https://www.eurasialegal.info/index.php/zemelnoe-pravo/6987-2018-05-14-12-22-36.html (дата обращения: 23.11.2019).. С лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным принявшим участие в аукционе участником - размер арендной платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона. Для некоторых категорий лиц размер арендной платы определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (ч. 5 ст. 39.7 ЗК)

Порядок изменения и расторжения договора публичного земельного участка

Изменение договора аренды публичного земельного участка, предоставленного без проведения торгов в части арендной платы, осуществляется в соответствии с нормативными актами государственных и муниципальных органов власти: «Таким образом, регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды таких земельных участков и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта» Решение Зеленчукского районного суда КЧР. № 2А-778/2016 2А-778/2016~М-755/2016 М-755/2016 от 3 ноября 2016 г. по делу № 2А-778/2016. - [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ, URL: https://sudact.ru/regular/doc/UBWMAfyEcema/ (дата обращения: 23.11.2019)..

В отношении договоров аренды участков, предоставленных по итогам торгов, применяется ст. 614 ГК РФ.

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона (или в случае признания аукциона несостоявшимся) договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (ч. 17 ст. 39.8 ЗК). В законе не содержится прямого запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды которого заключен без торгов, однако такой запрет очевиден, поскольку сама возможность получения в аренду земельного участка по этой процедуре зависит от определенной в законе цели.

Договор аренды государственного или муниципального участка можно расторгнуть (прекратить) по общим основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Но есть особые основания и ограничения.

Если договор аренды заключен на срок более пяти лет, его можно расторгнуть только через суд в одном случае ? при его существенном нарушении арендатором, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендодатель при этом должен доказать существенность нарушения, в том числе если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Если арендатор устранит нарушение или его последствия в разумный срок, суд может отказать в требовании о расторжении договора (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Специальные основания установлены ст. 46 ЗК:

1) аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором;

2) аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора;

3) аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды при создании или возведении на земельном участке самовольной постройки и т.д.

Досрочное прекращение аренды земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий за использование его способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (подп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Таким образом, для приобретения в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, существует особый порядок и условия, установленные ЗК. Изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. Расторжение договора аренды публичного участка, заключенного на срок более 5 лет, осуществляется в судебном порядке.

§ 3. Анализ споров, возникающих в связи с арендой земельных участков, находящихся в публичной собственности

При аренде публичных земельных участков, нередко возникают судебные споры. Обратившись к судебной практике, можно выявить позиции судов по некоторым вопросам. Так, например, спор об арендной плате часто возникает в связи с неправомерными действиями органов власти. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом 12 июля 2017 г. содержится ситуация, когда Местная администрация обратилась в суд с иском к Т. о взыскании арендной платы, мотивируя свои требования тем, что между сторонами 29 июня 2012 г. заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Обязанность по внесению арендной платы по состоянию за период с 1 января 2013 г. по 27 февраля 2015 г. Т. не исполнена. Судом установлено, что после заключения 29 июня 2012 г. между местной администрацией (арендодателем) и Т. (арендатором) договора аренды местная администрация письмом от 11 сентября 2013 г. отказала Т. в выдаче разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке.

Верховный суд постановил, что: «Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества» Определение № 89-КГ16-7 // Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. - № 3 (2017). - С.11-12. - [Электронный ресурс] // Верховный Суд Российской Федерации, URL: http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=11490 (дата обращения: 25.11.2019)..

Еще одной типичной ситуацией является случай, когда часть вещи (земельный участок) не индивидуализирована надлежащим образом, и договор считается незаключенным: «Суд указал, что администрацией города был предоставлен в пользование предпринимателю земельный участок с определенным адресным ориентиром согласно паспорту для размещения киоска для реализации хлеба и хлебобулочных изделий, однако участок в установленном порядке не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, у сторон имелись разногласия относительно его местоположения, в связи с чем договор аренды не является заключенным. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения» Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2015 года по делу № А71-8857/2014. [Электронный ресурс] // справочно-правовая система «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=

RAPS017&n=153768#08963282702988229..

Довольно интересной представляется ситуация, когда земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендатор такого участка вправе передать часть участка в субаренду без постановки его на кадастровый учет в качестве отдельного объекта аренды: «Суд отказал в удовлетворении требования о признании договора субаренды части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, незаключенным, несмотря на то, что эта часть не прошла государственный кадастровый учет. Суд указал следующее: в связи с тем, что общество и администрация города заключили договор об аренде всего земельного участка, поставленного на кадастровый учет, общество могло сдать в субаренду часть этого участка без постановки ее на кадастровый учет» Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20 июня 2013 года по делу № А47-16240/2012. [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ, URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/DBkFeaOD6ym5/ (дата обращения: 28.11.2019)..

Встречаются также случаи, когда прослеживается желание участников арендных отношений идти в обход установленных законом процедур: «Уральский транспортный прокурор обратился с иском к ОАО «РЖД-ТРАНСФЕР» и ОАО «РЖД» о признании недействительным договора об использовании благоустройства территории, в которую входят асфальт, тротуарная плитка, бордюрный камень. Суд пришел к выводу о том, что этот объект не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку имеет вспомогательное функциональное назначение как элемент благоустройства и обслуживания земельного участка; заключением договора стороны фактически оформили правоотношения по передаче в субаренду части земельного участка в обход правил о заключении договора субаренды имущества ОАО «РЖД» на торгах, что позволяет квалифицировать сделку как притворную. Апелляционный суд поддержал эти выводы» Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2015 года по делу № А47-13932/2014. [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ, URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/0QrXiVMj8mxr/.

Таким образом, споры, связанные с арендой земельных участков, находящихся в публичной собственности, возникают по поводу арендной платы, процедуры государственной регистрации договора, а также неправомерных действий со стороны как публичных образований, так и предпринимателей и юридических лиц.

Заключение

Аренда земель выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользования земли в Российской Федерации. Существенными условиями этого договора являются предмет - земельный участок, зарегистрированный в установленном порядке, а также арендная плата. Регулируется данный договор земельным законодательством, а в части, неурегулированной им, Гражданским кодексом, содержащим общие положения об аренде.

Договор аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности обусловлен дополнительными ограничениями и условиями. Это вполне объяснимо с точки зрения того, что государство выступает в земельных правоотношениях в двоякой роли: как хозяйствующий субъект в отношении земельных участков, находящихся в его собственности, и как публично-правовое образование, наделенное властными полномочиями.

Можно утверждать, что законодательное регулирование договора аренды публичного земельного участка является достаточно сложным и запутанным, что приводит к ошибкам при заключении договоров и судебным спорам.

Одним из способов решения данной проблемы может стать унификация и упрощение норм, регулирующих предоставление публичных земель на праве аренды частным лицам.

Список использованной литературы

1. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. // Российская газета от 30 декабря 2004 г. № 290.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1992. - № 44. - Ст. 4147.

4. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31 - C. 4398.

5. Постановление Правительства РФ от 30 октября 2014 г. № 1120 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582". [Текст постановления опубликован на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 5 ноября 2014 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 10 ноября 2014 г. № 45 ст. 6217]

6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. От 02.08.2010) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4344.

7. Определение № 89-КГ16-7 // Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. - № 3 (2017). - С.11-12. - [Электронный ресурс] // Верховный Суд Российской Федерации, URL: http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=11490 (дата обращения: 25.11.2019).

8. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2015 года по делу № А47-13932/2014. [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ, URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/0QrXiVMj8mxr/

9. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2015 года по делу № А71-8857/2014. [Электронный ресурс] // справочно-правовая система «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS017&n=153768#08963282702988229.

10. Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20 июня 2013 года по делу № А47-16240/2012. [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ, URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/DBkFeaOD6ym5/ (дата обращения: 28.11.2019).

11. Решение Зеленчукского районного суда КЧР. № 2А-778/2016 2А-778/2016~М-755/2016 М-755/2016 от 3 ноября 2016 г. по делу № 2А-778/2016. - [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ, URL: https://sudact.ru/regular/doc/UBWMAfyEcema/ (дата обращения: 23.11.2019).

12. Белякова А. М. Аренда как инструмент регулирования земельных отношений. - А. М. Белякова // Аграрный вестник Урала. - № 4, 2011. - С. 85-86.

13. Болтанова Е. С. Договор аренды земельного участка в России. [Электронный ресурс] // Евразийский юридический портал, URL: https://www.eurasialegal.info/index.php/zemelnoe-pravo/6987-2018-05-14-12-22-36.html (дата обращения: 23.11.2019).

14. Герасимова Н.С., Криволапова Л.В. Договор аренды земельного участка // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. Теоретический и научно-практический журнал. - Оренбург: Изд-во Оренбург. гос. аграрн. ун-та, 2004, № 4. - С. 213-215.

15. Данилов И. Б. Земельное право: учеб. пособие / И. Б. Данилов, Н. В. Шишкина; РАНХиГС, Сиб. ин-т упр. - 2-е изд., перераб. - Новосибирск: Изд-во СибАГС. - 2016. 274 с.

16. Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2017, № 4. - С. 20-36.

17. Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н.Г. Жаворонковой, И.О. Красновой. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - 580 с.

18. Конорева С. Ошибки сторон при аренде земли [Текст] / С. Конорева // Жилищное право. - 2017. - № 1. - С. 47-57.

19. Корнеев А.Л. Особенности совершения сделок с земельными участками: Учебное пособие. М.: Издательский Дом «Городец», 2017. - 304 с.

20. Романов В.И. Аренда земли: история и современность. - В.И.Романов // Марийский юридический вестник. - Изд-во: Марийский Государственный университет (Йошкар-Ола). - № 3, 2004. - С.100-106.

21. Скребкова, О. П. (Ольга Павловна). Договор аренды земельных участков: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. 12.00.03 - Гражданское право; Предпринимательское право; Семейное право; Международное частное право / О. П. Скребкова; Науч. рук. В. А. Хохлов. - Самара, 2003. -18 с.

Размещено на Allbest.ru

...