Земельные торги как юридическая процедура

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Земельные торги как юридическая процедура

Королёв С.Н.

В статье рассмотрены процессуальные и юридико-технические действия органов государственной власти и местного самоуправления по организации и проведению земельных аукционов.

Ключевые слова: Декрет о Земле, земельная реформа, земельное законодательство Советской России, земельные отношения, Земельный кодекс, собственность на землю.

местное самоуправление участок земельный аукцион

Высокая востребованность земельных участков, уникальность этих объектов гражданского оборота обусловила введение ГК РФ, ЗК РФ особого способа оборота данного недвижимого имущества - торги (ст. 38 ЗК РФ). При этом те земельные участки, которые предназначаются для жилищного строительства, а также право аренды, на них предусматриваются к продаже на возмездной основе только на аукционах (п.5 ст. 38, ст.38¹, 38² ЗК РФ).

Организация торгов проводится специально создаваемой комиссией, результаты деятельности которой закрепляются в протоколе. Данный документ имеет следующее правовое значение: во-первых, он закрепляет результаты деятельности комиссии, во-вторых, он является правовым свидетельством, которым пользуются другие участники правоотношений при возникновении надобности, в-третьих, он может выступать в качестве доказательства, которое используется в судебно-следственной практике.

Кроме протокола комиссия готовит лоты с указанием для каждого из них стартовой цены, размера задатка, шага аукциона, основания проведения торгов. Кроме того, она должна подготовить правовой акт со следующими разделами:

1. Общие положения о торгах;

2. Порядок приема заявок; 3. Определение участников аукциона. Данный акт является процессуальным, поэтому требует точности формулировок с тем, чтобы обеспечить ясность и четкость юридических процедур аукциона.

В случаях, установленных законом проводятся конкурсы, как вид торгов. Социально п. 21 ст. 30 ЗК РФ закон допускает также предоставление участков за плату, а в случаях, установленных специальным законодательством, - бесплатно, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Понятие и общая характеристика правовых требований к земельным участкам, выносимых для продажи на аукцион

Отдельные организационно-технические требования по подготовке земельных участков отмечены выше. Однако имеются и другие. Их можно определить как основные требования закона:

1.Установление границ участка, в документах и на местности (сформированный участок).

2.Определение его целевого назначения и разрешенного использования.

3.Установление (в необходимых случаях) технических условий подключения будущих объектов участка и инженерным сетям с установлением платы.

4.Проведение кадастрового учета.

Требует пояснения вопрос о стартовой цене земельного участка, выносимого на аукцион. Она определяется в ходе проведения оценки. Согласно ст. 66 ЗК РФ для ее установления следует применять федеральный закон об оценочной деятельности. Под данной деятельностью понимают проведение расчетов, направленных на установление в отношении земельного участка рыночной или иной стоимости.

Оценщик обязан использовать методы оценки - затратный, сравнительный, доходный. Он вправе сам определить подходы к оценке. Им определяется рыночная стоимость как земельных участков, так и права аренды. В последнем случае во внимание должны быть приняты следующие факторы: полезность объекта; спрос и предложения; замещения и изменения; внешние влияния на объект. [1]

Установление оценочного значения имеет значение для объявления в СМИ стартовой цены участка, размера задатка и шага аукциона. Практика торгов свидетельствует, что в их ходе возможен отход от стартовой цены в сторону ее уменьшения, а не только роста, для чего и проводится аукцион. [2]

Порядок проведения аукционов. Виды аукционов. Юридические процедуры: задаток, заявки, протокол и др.

Согласно ст. 448 ГК РФ аукционы имеют 2 вида: открытые, в которых может участвовать любое лицо, и закрытые, в которых участвуют лица, специально приглашенные. [3]

Порядок проведения аукционов публикуется в средствах массовой информации (городских, областных газетах). Он включает несколько стадий: общая; прием заявок; определение участников аукциона; порядок проведения и определения победителей. Рассмотрим стадии подробнее.

Алгоритм торгов

I.Общие положения о торгах.

1. Форма проведения торгов - аукцион.

2.Организатор аукциона -- Администрация города.

3.Предмет аукциона -- право на заключение договора аренды земельного участка либо земельный участок.

4.Срок принятия решения об отказе в проведении аукциона - не позднее чем за 15 дней до дня проведения аукциона.

5. Дата начала приема заявок на участие в аукционе.

6. Дата окончания приема заявок на участие в аукционе.

7.Время и место приема заявок.

8. Место, дата и время проведения аукциона

9. Место и срок подведения итогов аукциона - в день проведения аукциона

10. Осмотр земельного участка на местности производится лицами, желающими участвовать в аукционе, самостоятельно.

11. Время и место ознакомления с условиями и документами по освоению земельного участка (документацией по земельному участку): Ознакомление с документацией по земельному участку производится по предъявлении документа, удостоверяющего личность.

II. Порядок приема заявок. Документы, представляемые для участия в аукционе

1. Заявка в двух экземплярах по форме, установленной в настоящем извещении. Заявки, направленные по почте, к рассмотрению не принимаются.

2. Оригинал платежного документа с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения внесения заявителем установленного в настоящем извещении задатка в счет оплаты предмета аукциона.

Задаток вносится единым платежом на лицевой счет организаторов торгов по реквизитам и должен поступить на лицевой счет до дня окончания приема заявок. В назначении платежа указать: «задаток для участия в аукционе, лот № ___, кадастровый номер ___». Возврат задатков заявителям, не ставшим участниками аукциона, и участникам аукциона, не ставшим победителями аукциона, производится по реквизитам, указанным в заявке, в трехдневный срок с момента подписания протоколов о приеме заявок либо о результатах аукциона. Задаток не возвращается в случае отказа победителя аукциона от подписания протокола о результатах аукциона, от подписания договора аренды (купли-продажи) либо уклонения от уплаты цены предмета аукциона.

3. Оригинал выписки из единого государственного реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, полученный не ранее 10 дней до дня подачи заявки на участие в аукционе; подлинники и копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц.

4. В случае подачи заявки представителем заявителя предъявляется:

- представителем физического лица - нотариально удостоверенная доверенность на право подачи заявки с правом подписи документов, документ, удостоверяющий личность представителя, и его копия;

- представителем юридического лица - доверенность на право подачи заявки с правом подписи документов, документ, удостоверяющий личность представителя, и его копия.

5. Заявители, подающие заявку на участие в аукционе
по жилому строительству с комплексным освоением земельного участка дополнительно представляют:

- документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого
приобретается на аукционе.

Заявки принимаются одновременно с полным комплектом документов, установленным в настоящем извещении. Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в аукционе.

III. Определение участников аукциона

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен быть подписан в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

IV. Порядок проведения аукциона и определения победителей аукциона

От каждого участника аукциона может присутствовать на аукционе не более двух представителей, имеющих доверенности с правом присутствия на торгах, один из которых наделен полномочиями участника аукциона с правом подачи предложений о цене предмета аукциона и правом подписи документов.

Участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены предмета аукциона (далее - цены) и каждой очередной цены в случае, если готовы заключить договор аренды (купли-продажи) в соответствии с этой ценой. Каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на «шаг аукциона», после объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с «шагом аукциона».

При отсутствии участников аукциона, готовых заключить договор аренды (купли-продажи) в соответствии с названной аукционистом ценой, аукционист повторяет эту цену три раза. Если после троекратного объявления очередной цены ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается.

Победителем аукциона признается тот участник аукциона, предложивший наибольшую цену за предмет аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним.

Юридические процедуры, проводимые в ходе аукциона. Их правовое значение

Подписание договора аренды (купли-продажи) земельного участка по итогам аукциона

Договор аренды (купли-продажи) земельного участка должен быть подписан Администрацией города Екатеринбурга и победителем аукциона в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона,

В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине того, что в аукционе участвовали менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а организатор аукциона обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Проект договора аренды опубликован в газете.

Победитель либо единственный участник аукциона, являющийся юридическим лицом, до подписания договора аренды (купли-продажи) обязан предоставить следующие документы:

- устав юридического лица;

- бухгалтерский баланс за последний отчетный период;

- решение уполномоченного органа юридического лица об одобрении крупной сделки (размер сделки определяется исходя из цены предмета аукциона, определенной по результатам аукциона);

- решение уполномоченного органа юридического лица об одобрении сделки, если это предусмотрено действующим законодательством и (или) учредительными документами данного юридического лица.

Сумма цены предмета аукциона по лотам, определенная по результатам аукциона, вносится с учетом суммы задатка на счет Администрации города Екатеринбурга, указанный в пункте 2 раздела II настоящего извещения, в течение пяти дней победителем аукциона со дня подписания протокола о результатах аукциона либо единственным участником аукциона с момента подписания договора аренды (купли-продажи) земельного участка.

Литература

1.Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И.Петров; под ред. д-ра экон.наук, проф. М.А.Федотовой. М.: КНОРУС, 2007.

2.По свидетельству риэлтеров, продажа земель ныне проходит очень тяжело с дисконтом в 70%. См. Коммерсантъ. 2009. № 2008. 7 ноября.

3.В юридической литературе проблема получила разрешение. См. Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник. М.: ИД ФОРУМ, 2009; Сыродоев Н.А. земельное право. Курс лекций. М.: Проспект, 2009. С.105; Земельное право в вопросах и ответах. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А. / Под ред. Боголюбова С.А. М.: Проспект, 2010. С.76.

Bibliography

1.Petrov V.I. Land cost evaluation: course book / Petrov V.I.; edited by Fedotova M.A., Doctor of Economics, Professor. М.: KNORUS, 2007.

2.According to realtors, land sales are low these days at 70% discount. See Kommersant 2009. № 2008. November 7.

3.The problem got its solution in legal literature. See Erofeev B.V. Land law. Course-book.: FORUM PH, 2009; Syrodoev N.A. Land law. A course of lectures. M. Prospect, 2009. P 105; Land law in questions and answers. Bogolubov S.A., Galinovskaya E.A. / Edited by Bogolyubov S.A.M.: Prospect 2010. P 76.

Размещено на Allbest.ru