Купля-продажа недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Юридический факультет

Кафедра: Гражданско-правовых дисциплин

Курсовая работа

Тема: «Купля-продажа недвижимого имущества»



Содержание

Введение

1. Теоретические основы сделок с недвижимым имуществом

1.1 Определение, юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

1.2 Источники правового регулирования купли-продажи недвижимости

1.3 Договор купли-продажи недвижимости: понятие, признаки и особенности

1.4 Государственная регистрация права собственности на недвижимость и сделок с ней

2. Особенности правового регулирования купли-продажи отдельных объектов недвижимости в современных условиях

2.1 Особенности купли-продажи жилых помещений

2.2 Особенности купли-продажи земельных участков

2.3 Купля-продажа предприятий

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Актуальность данной темы обусловлена большим значением придаваемым сделкам с недвижимостью в гражданском обороте. Рынок недвижимости в любом государстве это один из самых привлекающих к себе внимание, институтов современного общества. Недвижимость это основа любого людского существования, это один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. С одной стороны это жилые квартиры, жилые дома, дачи, необходимые любой семье для постоянного пребывания и отдыха, с другой это производственные, торговые, офисные помещения, без которых невозможна предпринимательская деятельность. Одновременно недвижимость это один из самых дорогостоящих товаров в современном мире и вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег.

Основным видом сделок с недвижимостью, безусловно, является купля-продажа, договор купли-продажи недвижимости в Гражданском кодексе РФ выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. В связи с этим тема вызывает большой интерес и не теряет актуальности.

Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие между субъектами гражданского права в связи с куплей-продажей недвижимого имущества.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регулирующие купли-продажу отдельных объектов недвижимости.

Цель работы: изучить куплю - продажу недвижимого имущества.

Задачи исследования:

- изучить определение, юридическая классификация и перечень объектов недвижимости;

- изучить источники правового регулирования купли-продажи недвижимости;

- изучить договор купли-продажи недвижимости: понятие, признаки и особенности;

- изучить государственную регистрацию права собственности на недвижимость и сделок с ней;

- изучить особенности купли-продажи жилых помещений;

- изучить особенности купли-продажи земельных участков;

- изучить куплю-продажу предприятий.



1. Теоретические основы сделок с недвижимым имуществом

1.1 Определение, юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

Подробное правовое закрепление купля-продажа недвижимого имущества получил в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. В предыдущих Гражданских кодексах законодатель ограничивался короткими правовыми нормами. Так, в Гражданском Кодексе РСФСР 1922 года договору , как в принципе и иным договорам, посвящена была только ст. 138. Слабое законодательное регулирования договорного права в ГК РСФСР 1922 года было связано с отрицательным отношением законодателя к институту договорного права.

Понятие договора купля-продажи было закреплено в ч. 1 ст. 256 ГК РСФСР 1964 г., согласно указанной норме под договором купля-продажи понималась безвозмездная передача одной стороной другой стороне имущество в собственность. Несмотря на то, что ГК РСФСР 1964 года отнес дарение к виду договора в юридической литературе существовала иная точка зрения. Так, по мнению Б.Б. Черепахина, - «дарение представляет собой проявление активности одного лица - дарителя, воля которого призывает к жизни данную сделку и, без всякого участия одаряемого, приводит ее к завершению. Поэтому ученый предлагал рассматривать дарение как одностороннюю юридическую сделку, как односторонне управомочивающее волеизъявлени». Как односторонний акт дарение рассматривалось и дореволюционными учеными. В.И. Синайский отмечал: дарение - «есть способ безвозмездного перемещения обладания имуществом непосредственно при жизни дарителя».

Не смотря на то, что в законодательной конструкции договора дарения не было указаний на необходимость принятия подарка со стороны одаряемого, как обязательная составляющая рассматриваемого договора, все же данный факт не мог не учитываться. В связи с этим согласимся с мнением О.С. Иоффе, который говорил, что «договорная природа дарственных актов становится очевидной ... учитывая характер забот и расходов по содержанию имущества, полученного в дар, не всякое дарение может оказаться приемлемым для одаряемого, а, следовательно, и с этой точки зрения требуется его согласие».

Главным отличием договора дарения от иных смежных договоров состоит в том, что даритель может осуществлять эту сделку только при жизни, что и отличает договор дарения от такой односторонней сделки как завещание. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич указывал, что «по завещанию наследодатель оставляет все свое имущество или часть его другому лицу, но имущество его не уменьшается, пока он жив, а после его смерти это имущество будет принадлежать уже не наследодателю, а наследнику».

Иными словами доводы о том, что договор дарения относится к сделкам о наследовании с принятием ГК РСФСР 1964 года оказались несостоятельными. Стоит отметить, что в действующем ГК РФ установлено правило, что договор дарения признается ничтожным в случае, если передача подарка должна произойти после смерти дарителя, при этом к таким ситуациям, согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ, относятся положения гражданского законодательства о наследовании.

Еще одной отличительной чертой договора дарения является его безвозмездность. Так, если одаряемый за подарок предоставляет дарителю что-то взамен, то такая ситуация будет рассматриваться как отсутствие договора дарения. Сами такие случаи, когда одаряемый предоставляет что-либо дарителю в счет полученного в собственность имущества должно квалифицироваться как договор мены или договор купли-продажи.

Не распространялись положения ст. 256 ГК РСФСР на те случаи, когда имущество передавалось в собственность на условиях пожизненного содержания «дарителя». Между тем ГК РСФСР не закреплял положений о договоре ренты и потому в правоприменительной практике возникали вопросы о правовом регулировании договоров, включавших в себя положения договоров и мены и купли-продажи. Проще решался вопрос о договорах, сопряжённых с иждивением. Так, согласно судебной практики, такие договоры носили возмездный характер и ученые и судьи, в связи с этим относили данные договоры к разновидности договора купли-продажи с иждивением. Несмотря на то, что в таких случаях де-юре имущество передавалось в собственность безвозмездно, все же практика была такова, что по факту сделка возмездная и не имела только фактического денежного эквивалента, между тем получатель имущества получал его благодаря несению затрат на содержания бывшего собственника имущества.

По мнению Е. А. Флейшица - «не противоречило безвозмездному характеру договора дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору». Между тем, согласно положениям п. 2 ст. 256 ГК РСФСР договор дарения относился к числу реальных договоров, так как он считался заключенным в тот момент когда имущество передавалось новому собственнику, что в свою очередь давало возможность применения данного договора к весьма узкому количеству правоотношений. Исключением не являлись те случаи заключения договора дарения, которые заключались в письменной или нотариальной форме, которые нельзя было отнести к консенсуальным видам, поскольку договор дарения возникал только при возникновении соглашения. Законодательная конструкция договора говорила о том, что носит реальный характер, поскольку к нему выдвигалось требование не только соблюдение установленной законодателем формы, но и обязательным условием было передача имущества одаряемому.

Указанная позиция была закреплена и в судебной практике, поэтому замечания ученых того времени о недостаточности формулировок относительно правовой природы договора дарения. Так, в комментарии ГК РСФСР Е. А. Флейшиц приводит пример Определения коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР по делу Зениной с Булакинкиной, где указано, что из договора дарения возникает обязанность дарителя передать вещь одаряемому. Как отмечал О.С. Иоффе, «дарение как реальная сделка никаких обязательственных отношений не порождает, а заключается путем исполнения сделки, сразу же превращающей одаряемого в собственника имущества, полученного в виде дара. Чтобы оттенить отмеченное своеобразие дарения, его иногда именуют вещным договором».

Еще Шершеневич Г.Ф. указывал, что «безвозмездный характер дарения предполагал наличие и иных, производных от него, признаков, выделяемых еще дореволюционными учеными: бесповоротность перехода прав, бессрочность дарения, увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя».

ГК РСФСР 1964 года определял стороны договора дарения как даритель и одаряемый, причем дарителем чаще всего выступало дееспособное лицо. Между тем, Кодекс о браке и семье РСФСР устанавливал ограничения на заключения договора дарения, так в ст. 13 указанного кодекса запрещалось дарение имущества подопечных (недееспособных и ограниченно дееспособных лиц).

Так, Шершеневич Г.Ф. указывал, что «социалистические организации в качестве дарителей, как правило, не выступали, поскольку это противоречило их специальной правоспособности. Государство же могло безвозмездно предоставлять гражданам определенные виды имущества не в рамках гражданских правоотношений, а в рамках административных. Например, административно-правовой характер имели нормы законодательства, предоставляющие право Советам Министров автономных республик, края (области), исполкомам разрешать бесплатный отпуск древесины на корню из лесов государственного значения для строительства и ремонта жилых домов некоторым категориям граждан (престарелым гражданам, многодетным матерям и т. д.). Заметим, что в дореволюционном российском праве существовала такая разновидность дарения как пожалование, т.е. дарение недвижимости частному лицу, совершавшееся Государем Императором от имени государства».

Лескова Ю.Г. указывала, что «одаряемыми могли быть любые субъекты гражданских правоотношений. Несмотря на то, что в п. 1 ст. 256 ГК РСФСР речь идет о безвозмездной передаче имущества исключительно в собственность одаряемого, тем не менее, это не исключало безвозмездной передачи имущества социалистическим организациям, которые обладали правом оперативного управления».

Предметом договора дарения выступало имущество, под которым законодателем понимались только вещи. Включение в предмет договора дарения иного предмета, включая, например, уступки определенного права не увенчались успехом вплоть до принятия ГК РФ.

Обязательным требованием, предъявляемым к предмету договора дарения, являлось нахождение вещи на праве собственности у дарителя. При осуществлении дарения обязательным было учитывать положения ГК РСФСР о количестве имущества, которое могло быть у гражданина. Такие ограничения устанавливались в ст. 105 и 106 ГК РСФСР, согласно которым граждане могли иметь в личной собственности трудовые доходы и сбережения, жилой дом (или его часть) и подсобное домашнее хозяйство, предметы домашнего хозяйства и обихода, личного потребления и удобства. Однако количество такого имущества было ограничено. Так, в собственности гражданина могло находится только одно недвижимое имущество в виде жилого дома, причем площадь такого дома не могла превышать шестьдесят квадратных метра. Аналогично разрешался вопрос и в отношении супругов, в том числе имевших несовершеннолетних детей, то есть к ним также устанавливались ограничения, согласно которым у семьи не могло быть больше одного дома или его части, который мог принадлежать на праве личной собственности одному из членов семьи и при этом находится в их общей собственности. Количество скота, находящегося в собственности граждан также было ограничено. Так, ст. 112 ГК РСФСР 1964 г. содержала нормы по ограничению количества скота, однако более детально количественной ограничение было урегулировано в специальном Указе Президиума Верховного Совета РСФСР от 13 ноября 1964 года «О нормах содержания скота в личной собственности граждан - не членов колхоза».

Однако, гражданин, уже имеющий в собственности жилой дом мог получить в подарок еще один жилой дом. В таких случаях применялись положения ст. 107 ГК РСФСР, согласно которым у гражданина возникала обязанность реализовать один из жилых домов в течение одного года. Аналогичных норм в отношении иного имущества ГК РСФСР не закреплял. Между тем, существовала норма, согласно которой если гражданин получал в дар два и более жилых дома или получал в дар скот, превышающий максимально разрешенное количество, установленным в Указе Президиума Верховного Совета РСФСР от 13 ноября 1964 года такой договор дарения признавался недействительным.

Согласно ч. 3 ст. 256 ГК РСФСР допускалось дарение гражданину государственной, кооперативной или другой общественной собственности, однако использование гражданином такого имущество должно было осуществляться только для достижения общественно полезной цели, определенной соответствующими нормативными документами.

О.Н. Садиков указывал, что «в дореволюционном гражданском праве подобные договоры в отличие от ГК РСФСР 1964 года рассматривались как договоры пожертвования. Позднее, в ГК РФ 1996 года, также был выделен договор пожертвования - дарение в общеполезных целях (т.е. не только для целей, полезных для общества в целом, но и для целей, достижение которых представляет пользу для более узкого круга лиц), которое было сделано гражданам, некоммерческим организациям, РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям. Как отмечалось в юридической литературе того времени, определенная цель использования имущества, переданного по договору дарения, может быть включена и в договор дарения, совершаемый также гражданами».

Толстой Ю.К. указывал, что «конструкция договора дарения в общественно полезных целях, закрепленная в ч. 3 ст. 256 ГК РСФСР порождала вопрос о том, какие возникают последствия неисполнения соответствующей социалистической организацией условия договора дарения об использовании подаренного имущества для определенной общественной цели: может ли даритель требовать исполнения названного условия договора дарения? вправе ли даритель требовать расторжения договора и возврата имущества? К сожалению, ответы на указанные вопросы не были закреплены в ГК РСФСР 1964 года, а в юридической литературе указанный вопрос осложнялся еще и тем, что, по мнению ряда ученых, отношения сторон по договору дарения должны были считаться прекратившимися в момент передачи имущества».

Следующим этапом развития договора дарения стало принятие второй части ГК РФ и проводимой в связи с этим судебно-правовой реформы. Норма о договоре дарения закреплена в п. 1 ст. 572 ГК РФ, согласно которой под договором дарения понимаются действия при которых одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Таким образом, законодатель решил проблему ГК РСФСР, связанную с предметом договора дарения значительно расширив его. В настоящее время в предмет договора дарения входит включены индивидуально-определенные вещи; имущественные права; освобождение от имущественного обязательства одаряемого перед дарителем или перед третьим лицом; обязательство об освобождении одаряемого от имущественного обязательства перед дарителем или перед третьим лицом. Кроме этого такое законодательное закрепление договора дарения перевело его из разряда исключительно реальных договоров в консенсуальные и реальные договора. Обещание произвести дарение также стало порождать обязанность осуществить дарение в тех случаях когда такое обещание было дано в установленной законом форме.

Представляется, проводимое в последнее время реформирование гражданского законодательства РФ неизбежно потребует решение проблем в сфере правовой регламентации договора дарения. В частности требует дальнейшего правового анализа складывающаяся на практике ситуация использования договора дарения с целью обхода закона, особенно когда данная договорная конструкция используется между коммерческими организациями.

1.2 Источники правового регулирования купли-продажи недвижимости

Как нами уже указывалось понятие договора дарения закреплено в п. 1 ст. 572 ГК РФ, согласно которой под договором дарения понимается вид гражданско-правового договора при котором одна сторона, именуемая дарителем, безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне, именуемой одаряемым вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Законодательная конструкция договора дарения позволяет говорить о наличии существенных отличий данного договора от других гражданско-правовых договоров. Например, от срочного договора аренды или ссуды договор дарения отличается тем, что предмет договора передается одаряемому в собственность, а от других договоров, которые предусматривают передачу имущества в собственность, таких как купля-продажа, рента или мена, договор дарения отличается тем, что передача имущества осуществляется на безвозмездной основе. Договор дарения отличается и от такой односторонней сделки как завещание. Завещание позволяет получить право собственности на имущество только после смерти наследодателя, тогда как при договоре дарения, являющейся двусторонней сделкой, передача имущества в собственность происходит при жизни дарителя.

Иными словами, в действующем гражданском законодательстве договор дарения выступает самостоятельным гражданско-правовым видом договоров, что обусловлено специфическими признаками, определенными для него законодателем.

К признакам договора дарения относится:

Первым признаком договора дарения является то, что этот договор является безвозмездным. По мнению Черепахина Б.Б. - «безвозмездною мы должны считать уступку имущества тогда и поскольку, когда и поскольку данная уступка предпринята без расчета обязать противную сторону к представлению соответствующего эквивалента».

Иными словами в случаях, когда договор предусматривает обязанность одаряемого совершить какие - либо действия в пользу дарителя, в том числе передачу имущества или денежных средств такой договор может быть квалифицирован как притворная сделка. Кроме этого законодатель отграничил договор дарения от мер поощрения, в том числе в виде денежных наград (премий), которые относятся трудовым законодательством к способу поощрения работников, а также от льгот и выплат, которые предусмотрены иными отраслями законодательства России, например налоговым. При этом, нельзя относить к мнимым договорам дарения случаи, когда мелкие денежные средства передаются согласно традициям при получения подарка, например при дарении колюще-режущих предметов.

Второй признак дарения заключается в том, что у одаряемого увеличивается имущество за счет полученного в подарок или появляется дополнительное имущественное право, или лицо подлежит освобождению от исполнения какого - либо обязательства. При этом, взаимно у дарителя уменьшается количество имущества. Этим признаком отличается договор дарения от договора страхования. Так, при наступлении страхового случая выгодоприобретатель получает страховое возмещение от страховщика и его имущество увеличивается, однако такое увеличение имущества не происходит за счет имущества страхователя.

Третий признак договора дарения состоит в том, что даритель передает одаряемому имущество или освобождает его от обязанности за счет своего собственного имущества. При отсутствии такого намерения подобный договор должен быть определен как возмездный и не подлежит квалификации как договор дарения.

Четвертым признаком договора дарения является обязательность получения согласия на получения дара от одаряемого, при том, что при совершении договора дарения в «бытовых условиях» как правило, никто не истребует согласие на получение подарка.

По мнению Витрянского В.В. - «договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным, поскольку юридическое значение может иметь не только факт передачи вещи, но и обещание ее подарить в будущем. По общему правилу, консенсуальным считается договор, который считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора; для заключения реального договора необходима передача имущества, с момента которой он и считается заключенным. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, равно как и обещание подарить свое имущество (его часть) без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности».

Консенсуальность договора дарения заключается в том, что законодатель разрешил совершать договор дарения под отменительным или отлагательным условием.

Так, например, родители могут пообещать осуществить дарение приданного своей дочери в момент вступления в брак. Таким образом, возникает отлагательное условием при котором дарение производится только в том случае, если произведены действия, направленные на вступление в брак.

Аналогичным способом регулируются отношения связанные с отменой договора дарения.



2. Особенности правового регулирования купли-продажи отдельных объектов недвижимости в современных условиях

2.1 Особенности купли-продажи жилых помещений

Договор дарения всегда является безвозмездным, так как одна сторона - даритель обязуется предоставить что-либо другой стороне - одаряемому без получения от нее платы или иного встречного предоставления. В зависимости от момента, с которого договор дарения будет считаться заключенным, можно выделить реальные и консенсуальные договоры дарения.

Форма договора дарения зависит от того с какого момента договор дарения будет считаться заключенным. Форма договора при этом определяется и положениями статей 158-165 ГК РФ, закрепляющих положения о форме сделок. Так, если договор дарения относится реальным, то форма договора может быть использована сторонами - устная, если же договор дарения консенсуальный применение письменной формы становится обязательным условием.

ГК РФ закрепляет обязательность письменной формы договора дарения если стороной в договоре выступает юридическое лицо и стоимость подарка превышает три тысячи рублей. В таком случае если не соблюдать письменную форму договора, то такой договор будет считаться ничтожным и будет подлежать отмене.

Ряд договоров дарения подлежат и государственной регистрации. Так согласно положениям п. 3 ст. 574 ГК РФ если предметом договора дарения будет выступать недвижимое имущество, то такой договор будет подлежать обязательной государственной регистрации.

Особенностью договора дарения является то, что законодатель наделил дарителя правом расторгнуть договор дарения при наличии определенных условий, которые и закреплены в ГК РФ. К ним относится:

- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или кого-либо из членов его семьи или близких родственников

- одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения

- обращение одаряемого с подаренной вещью создаёт угрозу её безвозвратной утраты, если вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность

Между тем и одаряемый имеет право отказаться от договора дарения и не принять подарок - отказ от дарения. Ст. 573 ГК РФ не ограничивает одаряемого в сроках отказа от предмета дарения. Если одаряемый отказывается от предмета дарения договор дарения считается расторгнутым. ГК РФ обязывает одаряемого отказываться от договора дарения в той же форме что и было совершен сам договор. Кроме этого ГК РФ наделяет правом дарителя, в случае расторжения договора дарения и заключения его в письменной форме требовать от одаряемого возместить убытки.

Стоит отметить, что ГК РФ запрещает поределенным лицам осуществлять договор дарения, так согласно ст. 575 ГК РФ дарение запрещено:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

работникам лечебных, воспитательных и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, воспитании, содержании или их супругами и родственниками этих граждан;

между коммерческими организациями.

Этот запрет не распространяется на обычные подарки стоимостью не более пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда.



2.2 Особенности купли-продажи земельных участков

Не смотря на то, что договор дарения многими учёными именуется бесповоротным, то есть не возможно отменить договор дарения, все же в современном гражданском законодательстве предусматриваются основания для отмены договора дарения.

Отмена дарения не является новшеством для законодательства, так нормы об отмене договора дарения были закреплены в нормах римского права. Новицкий И.Б. приводит слова Юстиниана, который указывал, что отмена законно совершенного договора дарения не возможна, за исключением тех случаев, когда одаряемый не благодарно ведет себя в отношении дарителя.

Развивая данную мысль можно привести мнение Брагинского М.И., который указывал, что - «примерами такой неблагодарности признавались нанесение одаряемым дарителю грубой обиды (iniuriae atroces), создание опасности для жизни дарителя, причинение ему значительного имущественного вреда. «Еще одно основание отмены дарения заключалось в том, что патрог, не имевший детей в момент, когда совершалось дарение в пользу вольноотпущенника, имел право потребовать дар обратно в случае последующего рождения ребенка».

Отметим, что для римского права было характерно, что если даритель переживал одаряемого, то такой договор дарения считался дарением под условием и носил наименование - дарение на случай смерти.

Ч. Санфилиппо указывал, что - «в источниках зафиксировано два разных типа donaio mortis causa. Один тип дарения составляет дарение под отлагательным условием. Его юридические последствия наступают лишь в случае более ранней смерти дарителя. Другой тип дарения - дарение с отменительным условием. Дарение вступает в действие непосредственно, однако наследники одаряемого обязаны вернуть подарок, если даритель переживет одаряемого. В дореволюционной цивилистике условие о возврате дара в случае, если даритель переживет одаряемого (ст. 976 т. X Свода законов гражданских Российской Империи), оценивали в качестве отменительного условия дарения».

Для современного гражданского законодательства характерно то, что в п. 4 чт. 578 ГК РФ закреплено требование к отмени тельным условиям договора дарения, в которой указано, что действие такого отменительного условие не должно длится дольше самого существующего обязательства. В случае если обязательства прекращены, и наступает отменительное условия это не должно влечь за собой для сторон договора дарения никаких последствий. Исключением из указанного правила является только то, что оно моет быть применено в случае если даритель пережил одаряемого.

Иными словами, современное гражданское законодательство, регулирующее положения о договоре дарения схоже с положениями римского права в частности в вопросах отмены договора дарения.

В случаях если договор дарения предусматривает достижения соглашения между сторонами (консенсуальный договор), то прежде чем он будет заключен стороны проходят два этапа. Первый этап в порождении конкретного обязательства, что будет служить основанием возникновения договора дарения, а после этого происходит исполнение обязательства и на втором этапе, когда обязательство исполнено у одаряемого возникают основания для получения вещных или иных прав на предмет догвора дарения.

Стоит отметить, что договор дарения в приведенном случае может быть прекращен по тем же основаниям, что и иные гражданско-правовые договоры, то есть на условиях, предусмотренных гл. 26 ГК РФ и ст. 450, 451 ГК РФ или по основаниям, которые законодатель предусмотрел исключительно для договора дарения - п. 1 ст. 573 и п. 1 и 2 ст. 577 ГК РФ.

В тех случаях, если лицо выполнило обязательство, которое предваряло договор дарения отменить последний не возможно, кроме тех случаев, которые определены ст. 578 и п. 5 ст. 582 ГК РФ. Стоит отметить, что в таком случае основания для отмены договора дарения носят исчерпывающий характер.

Если лицо совершило пожертвования, то отменить его нельзя, в других случаях дарение может быть отменено по следующим основаниям, закрепленным в ст. 579 ГК РФ:

одаряемый совершил преступление, связанное с покушением на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи или в отношении близких ему людей;

одаряемый относится к подаренной вещи таким образом, что она может быть безвозвратно утрачена, и при этом подаренная вещь для дарителя представляет значительную неимущественную ценность;

в случае если условия договора дарения это предусматривают и даритель пережил одаряемого, договор дарения также подлежит расторжению.

В теории гражданского права возникает вопрос о возможности считать второе условие отлагательным при заключении договора дарения. Рассмотрим данное условие более подробно.

Второе условие для отмены договора дарения начинает действовать при следующих трех составляющих:

законодатель указал на то, что ненадлежащее обращение с вещью не должно носить систематический характер, а достаточно только того, что в определённый момент, известный дарителю, одаряемый ненадлежащим образом обращается с вещью.

Законодатель не уточнил критерии определения значительной неимущественной ценности вещи для дарителя, что создает определённые проблемы в правоприменительной практике, поскольку для каждого человека этот критерий будет различным.

Дарение отменяется, если одаряемый так поступает в отношении подаренной вещи, что она может быть безвозвратно утрачена. При этом законоадтель в данном случае применяет термин «угроза», что в свою очередь предполагает совершение одаряемым таких действий, которые могут привести в будущем к таким последствиям как ее утрата, причем действия уже должны быть начаты, а окончание этих действий возможно в будущем.

По смыслу норм ГК РФ о договоре дарения можно говорить о том, что осуществляя договор дарения даритель предполагает, что одаряемого возникают дополнительные обязанности, связанные с проявлением к дарителю и его родственникам особую благодарность, которая в том числе должна выражаться в том, что становится недопустимым посягательство на жизнь и здоровье как самого дарителя, так членов его семьи и близких со стороны одаряемого. Стоит отметить, что такое закрепление в ГК РФ обязанностей, одаряемого не переводит договор дарения в какой то возмездный договор и не предполагает пожизненного обременения для одаряемого, поскольку в целом законодательство России запрещает посягательства на жизнь и здоровье людей. Т акая норма была закреплена для того, чтобы в случае возникновения такой ситуации либо сам даритель, либо его наследники могли посредством постдоговорной гражданско-правовой ответственности отменить договор дарения и потребовать вернуть подаренную вещь обратно. Причем, в таком случае нельзя говорить о том, что такая ответственность носит договорной или деликтный характер.

Одной из проблем действующего гражданского законодательства является, то что не закреплена норма на случай, если при наличии уже судебного иска о расторжении договора дарения в связи с тем, что одаряемый неправомерно ведет себя в отношении подаренной вещи, но он изменяет свое отношение к подаренной вещи и совершает все зависящие от него действия, направленные на сохранение подаренной вещи.

Мыскина А.В. указывал, что - «именно конструкция постдоговорной ответственности позволят объяснить и такое основание отмены дарения, как обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, таким образом, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты. Только в данном случае охранительная обязанность одаряемого будет уже выражаться в надлежащем обращении с подаренной вещью, несмотря на то что одаряемый является ее полноценным собственником и может делать с ней в принципе что захочет».

Кроме этого, необходимо отметить, что отмена договора дарения не относится к основанию расторжения договора дарения или признания его не действительным или незаключенным, поскольку это специфическая гражданско-правовая санкция, которая законодателем наделена определённой юридической природой.

Согласно нормам действующего гражданского законодательства заинтересованное лицо наделено правом требовать, посредством обращения в суд, отмены договора дарения, которое было совершено или юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, если таковые объявлены банкротами. Исключением являются случае пожертвования последними или дарения подарков не большой стоимости. Однако, такое судебное обращение возможно только в тех случаях, если дарения было совершено в течении шести месяцев предшествующих объявлению юридического лица или индивидуального предпринимателя банкротом.

Следует отметить, что в специальной норме - Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» содержится иной порядок разрешения указанного выше вопроса. Так, согласно п. 3 ст. 103 ФЗ «О банкротстве» в случаях если договор дарения был осуществлен юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем после поступления в арбитражный суд заявления о признании его банкротом или в течении шести месяцев предшествующих подачи такого заявления, то внешний управляющий или кредитор вправе выйти в суд с иском о признании такой сделки недействительной, если предмет дарения является имуществом, подлежащее предпочтительное удовлетворение одних кредиторов перед другими.

По нашему мнению этот вопрос должен решать по общим правилам конкуренции общей (ГК РФ) нормы и специальной (ФЗ «О банкротстве»).

Таким образом, в качестве одаряемого по договору дарения может выступать только лицо, не являющееся кредитором должника (дарителя).

А к таким правоотношениям в свою очередь не подлежит применению норма, содержащаяся в п. 3 ст. 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Следовательно, правило, предусмотренное п. 3 ст. 578 ГК РФ, имеет свою сферу применения, не пересекающуюся с правоотношениями, подпадающими под действие п. 3 ст. 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Вместе с тем отмена судом дарения, совершенного юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в пределах шести месяцев до признания должника банкротом, возможна лишь в том случае, если при этом были допущены нарушения закона о несостоятельности (банкротстве) (при условии соблюдения всех норм о дарении, содержащихся в ГК РФ). Положения данного закона могут быть признаны нарушенными только в том случае, если дарение совершается дарителем после возбуждения арбитражным судом дела о его банкротстве.

Отмена пожертвования возможна по иску дарителя или его правопреемника в единственном случае, когда пожертвованное имущество используется не в соответствии с указанным дарителем назначением, а если такое назначение не определено - то не в соответствии с общеполезными целями.

Согласно положениям п. 5 ст. 578 ГК РФ в случае расторжения договора дарения одаряемый обязан вернуть дарителю подаренную вещь в том случае, если она сохранилась к моменту расторжения договора дарения. Таким же образом осуществляется возврат имущественных прав, которые служили предметом договора дарения.

В тех случаях, когда вернуть вещь не возможно, как и имущественное право. Например когда одаряемый специально уничтожил вещь чтобы не возвращать ее или передал в собственность другому лицу, то в таком случае к лицу применяются положения гл. 59 ГК РФ, то есть возмещается причинённый такими действиями вред.

Минахина И.А. указывала, что - «отмену договора дарения, регулируемую ст. 578 ГК РФ, следует отличать от одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку односторонний отказ от исполнения договора возможен только до передачи дара, а нормы об отмене дарения применяются к отношениям, существующим после передачи дара; односторонний отказ возможен только при заключении консенсуального договора дарения, в то время как нормы об отмене дарения применимы как к консенсуальному, так и к реальному договору; правом на отказ от исполнения договора при определенных условиях обладают обе стороны договора (как даритель, так и одаряемый)».

Законодателем предусмотрена возможность одаряемого отказаться от дара, при этом это право одаряемого ничем не ограничено. Для законодателя не имеет значение какие мотивы побудили лицо отказаться от предмета дарения или его жизненные обстоятельства, которые привели к принятию такого решения.

Понятие отмены дарения, при этом распространяется только на дарителя.

Стоить отметить, что среди ученных нет единого подхода к определению соотношения отмены дарения и его одностороннем отказом. Общим для всех обстоятельств является то, что в обоих случаях у одаряемого появляется обязанность вернуть имущество, полученное в качестве дара.

Другими словами в указанных случаях основанием для возврата полученного в дар имущества является совершение определенного юридического факта, который определен законодателем как основание для расторжения договора дарения.

Так, при наличии оснований для отмены происходит трансформация обязанности дарителя (передать объект дарения одаряемому) в его право (отменить договор дарения) и, наоборот, права одаряемого (требовать от дарителя передачи дара) в его обязанность (возвратить дарителю полученное от него в качестве дара); следовательно, односторонний характер договора дарения в случае отмены договора не нарушается.

Но возникает вопрос: не является ли отмена дарения возможным нарушением конституционного права, гарантированного ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой граждане вправе не только иметь в собственности имущество, но и распоряжаться им по своему усмотрению. Думается, что да. Ведь гражданин в силу данной статьи Конституции РФ обладает правомочиями, которые не могут быть ограничены каким-либо способом со стороны ГК РФ, так как он своим содержанием обязан соответствовать Основному Закону страны.

Однако, если рассматривать основания отмены дарения, перечисленные в ст. 582 ГК РФ, как способ защиты гражданином (дарителем) своей собственности и своих прав на нее, то налицо полное соответствие Конституции РФ, ч. 2 ст. 44 которой гласит: каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Следовательно, несмотря на внешнюю неоднозначность отмены дарения (это и субъективно-оценочные понятия, содержащиеся в основаниях отмены дарения, и неоднозначность критериев определения наступления того или иного основания), влекущую на первый взгляд нарушение норм Конституции РФ, содержание отмены дарения преследует вполне соответствующую закону цель. Так, законодатель, закрепляя основания отмены дарения в ГК РФ, преследовал прежде всего цель реализации гражданами права на защиту своего имущества и имущественных прав на него.



Заключение

недвижимость договор купля продажа

С развитием экономической реформы в нашей стране договор стал существенной основой регулирования отношений сторон в гражданском обороте, что в целом способствовало развитию договорного права в России. Договор дарения не стал исключением, заняв достойное место среди договоров, направленных на передачу имущества в собственность участников гражданских правоотношений.

В частности, с принятием нового Гражданского кодекса РФ договор дарения претерпел существенные изменения, заставившие законодателя принять новые правила его регулирования. Это выразилось не только в увеличении количества статей, определяющих правила применения договора, но и в придании договору консенсуального характера. Однако отсутствие фундаментального исследования цивилистической науки в этой области и имеющиеся на данный момент работы не отражают в полной мере решения всех проблем, существующих в этой сфере. Именно поэтому избранная тема диссертационного исследования является актуальной, изучение проблем договора дарения несомненно заслуживает внимания, требует расширения и совершенствования.

Согласно действующему законодательству договор дарения - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В результате изучения теоретического и практического материала, относящегося к предмету исследования, автор настоящей работы раскрыл сущность договора дарения, выявил неэффективность некоторых положений правовых норм договора, неточности в действующем гражданском законодательстве, несоответствие отдельных норм Гражданского кодекса друг другу, а также имеющиеся сложности в практике применения различных правил договора дарения.

Особо необходимо отметить, что несмотря на внешнюю неоднозначность отмены дарения (это и субъективно-оценочные понятия, содержащиеся в основаниях отмены дарения, и неоднозначность критериев определения наступления того или иного основания), влекущую на первый взгляд нарушение норм Конституции РФ, содержание отмены дарения преследует вполне соответствующую закону цель. Так, законодатель, закрепляя основания отмены дарения в ГК РФ, преследовал прежде всего цель реализации гражданами права на защиту своего имущества и имущественных прав на него.



Список литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (ред. От 210.7.2014) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Российская газета. - № 23. - 1996.

3. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.10.2017) // Российская газета. - № 209-210. - 2002.

4. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 04.03.2013) // Российская газета. - № 3. - 2013.

5. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24, ст. 407

6. Кодекс о браке и семье РСФСР (утв. ВС РСФСР 30.07.1969) (ред. от 07.03.1995, с изм. от 29.12.1995 // Ведомости ВС РСФСР, - 1970. - № 2

7. Указ Президиума ВС РСФСР от 13.11.1964 «О нормах содержания скота в личной собственности граждан - не членов колхозов» // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 51

8. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.») // СУ РСФСР. - 1922. - № 71, ст. 904

9. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 2017.

10. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2017.

11. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л., 1965

12. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

13. Камышанский В.П. Обновление гражданского кодекса российской федерации становится реальностью // Власть Закона. 2013. № 1 (13).

14. Комментарий к ГК РФ / под общей ред. профессоров Е. А. Флейшиц, О. С. Иоффе. М., 1970.

15. Комментарий к Гражданскому Кодексу РСФСР. Издание третье, исправленное и дополненное / отв. ред. С.Н. Братусь, О. Н. Садиков. М., 1982

16. Курс римского частного права: учебник / под ред. Д. В. Дождева. М., 2016

17. Лескова Ю.Г. Некоторые проблемы правового положения учреждений по новому законодательству // Юрист. 2017. № 4

18. Малеина М. Н. О договоре дарения // Правоведение. -2008.-№4

19. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2000

20. Минахина И. А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: вопросы правового регулирования // СПС «КонсультантПлюс», 2007

21. Мыскин А. В. Феномен отмены дарения в связи с неблагодарностью одаряемого // Нотариус. - 2008. - № 6.

22. Научно-практический комментарий к ГК РСФСР / под ред. Е. А. Флейшиц. М., 1966

23. Победоносцев К. Курс гражданского права. В 3 т. СПб, 1896

24. Римское частное право / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 2016.

25. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002

26. Соловых С. Н. Дарение в гражданском праве России: дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003

27. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 2005

28. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2017.

29. Черепахин Б. Б. Дарение по Гражданскому кодексу РСФСР // Труды но гражданскому праву. М., 2001

30. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001

Размещено на Allbest.ru

...