Форма сделок с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Форма сделок с недвижимостью

Аннотация

Автор обозначил актуальные нормы, регламентирующие содержание двух форм сделок с недвижимостью: письменной простой и письменной нотариальной. В статье аргументируется вывод о расширении пределов нотариальных полномочий и ответственности за нотариальное удостоверение с последующей регистрацией сделки с недвижимостью, что определяет в дальнейшем рост статуса нотариальной сделки с недвижимостью и постепенный отказ от ее простой письменной формы.

• Ключевые слова: сделка с недвижимостью, простая письменная форма сделки, нотариальная форма сделки, регистрация сделки, участие нотариуса. сделка недвижимость нотариальный удостоверение

Согласно общему правилу ст. 158 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК[1]) основные формы сделок подразделяются на устную или письменную форму сделки, которая может нотариальной или простой. Исходя из положений ст. 131 ГК и специального закона об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом (далее - Закон №122) [3], рассматриваемая категория сделок может заключаться только в письменной нотариальной или простой форме. Значит, говоря о формах сделках с недвижимостью, в настоящее время предполагается два вида такой формы: письменная простая и письменная нотариальная. В этой связи стоит добавить, что с начала 2017 года вступают в силу требования нового специального закона о регистрации недвижимости (далее - Закон №218-ФЗ[6]), которые до начала 2020 года будут действовать совместно с нормами Закона №122 и регламентируют обновленные условия регистрации сделок с недвижимостью в рамках Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Таким образом, основной актуальной особенностью оформления сделок с недвижимостью представляется переходный период (до начала 2020 года) на обновленные требования регистрации таких сделок в рамках ЕГРН согласно правилам Закона №218. Простая (без участия нотариуса) форма сделки предполагает обязательное соблюдение требований Закона №122 и Закона №218 (с начала 2017 года), нарушение которых может стать основанием признания недействительной такой сделки с недвижимостью в соответствии с правилами статей 162, 166 ГК РФ и Закона №122.Общие правила ГК в части заключения простой (без участия нотариуса) письменной сделки с недвижимостью определяют: - нормы ст. 130 ГК об особенностях предмета (объекта) сделки, недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости), который включает установленный перечень: земельного участка, участка недр, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, подлежащих госрегистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, иного имущества, которое отнесено законом к недвижимой вещи (с начала 2017 года к недвижимости будут относится: жилое и нежилое помещение и машино-место, если его границы описаны в рамках государственного кадастрового учета, установленного законодательством);- требования ст. 131 ГК относительно обязательности государственной регистрации недвижимости, которая является общей процедурой для письменной нотариальной и письменной простой форм сделок с недвижимостью, поскольку согласно ч. 1 ст. 2 Закона №122 госрегистрация сделок с недвижимостью является юридическим актом признания и подтверждения государством нового права на недвижимую вещь согласно ГК, а также установлена единственным доказательством реального права на объект недвижимости;- положения ст. 160 ГК в части общих требований к письменной форме сделки, которая предполагает составление документа с отражением ее содержания и с подписью стороной (сторонами) сделки либо уполномоченным лицом;- общие условия ст. 161 ГК о соблюдении письменной формы двух видов сделок: с участием юридического лица и сделки граждан на сумму более 10000 руб., либо независимо от суммы сделки, если это установлено законом;- особенности государственной регистрации сделок: наступление правовых последствий сделки только после ее госрегистрации и общее правило госрегистрации любого изменения условий уже зарегистрированной сделки (ст. 164 ГК);- перечень последствий уклонения от госрегистрации или нотариального удостоверения сделки, вопросы применения которых решаются судом с учетом одногодичного срока исковой давности.С учетом вышеизложенного, можно резюмировать, что общие правила ГК в части заключения простой (без участия нотариуса) письменной сделки с недвижимостью относятся и к нотариальным сделкам, поскольку определяют основы документального оформления госрегистрации сделок с недвижимостью.Вторая форма письменной нотариальной формы сделки с недвижимостью как процедура удостоверения нотариусом сделки с недвижимостью предусмотрена общим правилом п. 2 ст. 163 ГК РФ, согласно которому в России установлены две категории обязательного нотариального удостоверения сделок: - по закону (императивное включение нотариуса в совершении сделки); - по соглашению сторон (диспозитивное участие нотариуса в удостоверении сделки). Основы правового регулирования нотариальной формы сделок регламентированы в положениях 10 главы (ст. 53-59) Основ законодательства о нотариате (далее - Основы[2]) и включают организационно-правовые конструкции: сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке; разъяснения сторонам смысла и значения проекта сделки; удостоверения договоров отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации; удостоверения договора о возведении жилого дома, отчуждения жилого дома и прочей недвижимости; удостоверения завещания; порядка изменения и отмены завещания; удостоверения доверенностей.Конкретизация указанных правовых основ регулирования нотариальной формы сделок приводится в соответствующих документах Минюста России. Например, рекомендации совершения отдельных действий нотариусами (далее - Методика) [7] устанавливают правовые механизмы: общих положений совершения отдельных видов нотариальных действий; правила удостоверения сделок;условий принятия мер к охране наследственного имущества и выдачи свидетельств о праве на наследство; свидетельствования верности копий документов и выписок из них, подлинностей подписи и верности перевода; удостоверения фактов и передачи заявлений физических (юридических) лиц; обеспечения доказательств.В данной связи следует добавить, что в рамках гражданско-правовой реформы[4] уточняется содержание нотариальных процедур удостоверения сделок, которое обусловлено проверкой законности содержания сделки. Законность, в частности, предполагает наличие у сторон права на ее совершение согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ. Ранее в этой норме не указывалось, что именно проверяет нотариус при удостоверении сделки.То есть, до указанного изменения ГК полномочие нотариуса на проверку законности сделки прямо не было предусмотрено. Однако основания отказа в совершении нотариального действия позволяют утверждать, что нотариусы и до принятия изменений проверяли, и сейчас проверяют соответствие сделки закону и полномочия сторон согласно ст. 48 Основ. Подобными основаниями, в частности, отмечены:- сделки, совершаемые от имени юридического лица, которые должны не противоречить целям, обозначенным в его уставе или другом учредительном документе (положении);- сделки должны соответствовать требованиям закона;- документы, которые представлены для совершения нотариального действия, должны соответствовать требованиям законодательства.Вместе с этим, полномочия нотариуса в соответствии с нормами ст. 42, 43 Основ включают установление личности обратившихся к нотариусу лиц, а также установление дееспособности и проверку правоспособности юридических лиц - участников сделки, равно как и полномочий их представителей. Другим позитивным новшеством нотариального удостоверения сделок с недвижимостью следует отметить нормы ст. 6 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"[5], согласно которым в положения Закона №122 внесены изменения: о госрегистрации права на основании нотариального удостоверения документов в течение трех рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона №122);об использовании усиленной квалифицированной электронной подписи нотариуса при подаче документов в электронном виде (п.1.1. ст. 16 Закона №122); о возможном предоставлении документов для регистрации уполномоченным работником нотариуса (п. 2 ст. 16 Закона №122);об исключении нотариально удостоверенной сделки из обязательной проверки законности (ст. 18 Закона №122);об ответственности нотариуса, а не органов государственной регистрации за законность нотариально удостоверенной сделки (п. 1 ст. 31 Закона №122).Рассматривая соотношение двух указанных форм сделки с недвижимостью, можно указать, что:по своему правовому содержанию нотариальная форма в числе прочих свойств заменяет правовую экспертизу документов в виде проверки законности сделки и выявления оснований для отказа в госрегистрации или ее приостановления;нотариальное удостоверение договоров отчуждения и о залоге недвижимости имущества, договора о возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и иной недвижимости является предварительным элементом госрегистрации;после удостоверения сделки с недвижимостью нотариус под свою ответственность может провести госрегистрацию такой сделки. Таким образом, можно говорить о расширении пределов нотариальных полномочий и ответственности за нотариальное удостоверение с последующей регистрацией сделок с недвижимостью, что определяет в дальнейшем рост статуса нотариальной сделки с недвижимостью и постепенный отказ от ее простой письменной формы.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016)// Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.

2. Основы законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N4462-1, ред. от 03.07.2016)//Российская газета, N49, 13.03.1993.Федеральный закон от 21.07.1997 N122-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// СЗ РФ. 1997. №30. ст.3594.

3. Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и ст. 1153 части III ГК РФ"//Российская газета, №99, 13.05.2013.

4. Федеральный закон от 21.12.2013 N379-ФЗ(ред. от 03.07.2016)"О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"// СЗ РФ. 23.12.2013. N51. ст. 6699.Федеральный закон от 13.07.2015 N218-ФЗ"О государственной регистрации недвижимости"// СЗ РФ, 20.07.2015, N29 (ч. I), ст. 4344.Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 № 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ " // Бюллетень Минюста РФ, № 4, 2000.

Размещено на Allbest.ru