Признание права собственности на самовольную постройку

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Самовольная постройка как правовая категория

1.1 Понятие и признаки самовольной постройки

1.2 Правовая природа самовольной постройки

Глава 2. Признание права собственности на самовольную постройку

2.1 Условия и порядок признания права собственности на самовольную постройку

2.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Самовольная постройка является сложным социально-правовым феноменом, возникающим на стыке публичных и частных интересов. Отсутствие единства теоретических подходов, определенности законодательного регулирования и противоречивость правоприменительной практики в отношении самовольной постройки делает тематику данного исследования актуальной. Самовольная постройка является одним из самых нестабильных правовых институтов гражданского права - нормы о самовольной постройке подвергаются постоянной модернизации со стороны законодателя.

Отличительной особенностью самовольной постройки является её двойственная природа. С одной стороны, самовольная постройка представляет собой правонарушение, с другой стороны - является способом приобретения права собственности. Негативный аспект самовольного строительства проявляется, в первую очередь, в угрозе безопасности граждан, возникающей вследствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил при её возведении. Кроме того, противоправность самовольного строительства выражается в отступлении от императивно регламентированных правил и административных процедур, регулирующих отношения в области строительства, наличие которых продиктовано очевидным публичным интересом в этой сфере. Тем самым, возведение самовольной постройки противоречит публичному интересу и представляет угрозу правам и законным интересам неопределенного круга лиц Беляева О.А. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика // Арбитражное правосудие в России. - 2008. -№6.- С. 8..

Законодатель предусмотрел специальную юридическую конструкцию по введению незаконно возведенных построек в гражданский оборот. Таким образом, законодателем предусмотрено наличие двух процедур перехода самовольной постройки в другой правовой режим: процедуры легализации самовольной постройки или процедуры её сноса.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с самовольным строительством. Предметом исследования выступает правовой режим самовольной постройки.

Среди наиболее известных научных трудов российских ученых в данной тематике необходимо выделить научные труды Алексеева В.А., Грызыхиной Е.О, Гумилевской О. В., Савиной А.В., Скловского К.И., Суханова Е.А.

Методологическую основу данного исследования составляют системно-структурный, историко-правовой, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

Целью исследования является формирование комплексного научного представления о категории самовольная постройка и о правовых последствиях её возведения, а также анализ проблемных теоретических и практических моментов правового регулирования самовольной постройки и выявление возможных путей их решения.

Исходя из цели исследования, были поставлены следующие задачи:

1. Раскрыть понятие самовольной постройки и её признаки;

2. Раскрыть сущность самовольной постройки как способа приобретения права собственности и как правонарушения;

3. Проанализировать последние изменения в законодательстве о самовольной постройке;

4. Исследовать условия признания права собственности на самовольную постройку;

5. Охарактеризовать установленный законом судебный и внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку;

Структура курсовой работы представляет собой введение, две главы, включающие в себя параграфы, заключение, список использованной литературы.

Глава 1. Самовольная постройка как правовая категория

1.1 Понятие и признаки самовольной постройки

Понятие самовольной постройки является центральным элементом в правовом регулировании данного правового института. Без точного определения исследуемого объекта и его признаков, невозможно отграничить такой объект от других, вследствие чего дальнейшее исследование правового режима такого объекта становится беспредметным

Гражданский кодекс РФ в ст.222 указывает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Раскрытие содержания понятия самовольная постройка следует начать с толкования слов «самовольный» и «постройка». Толковый словарь русского языка С.И. Ожегова следующим образом раскрывает указанные слова «самовольный» - поступающий только по своему усмотрению, прихоти; произвольноСамовольный //Толковый словарь русского языка. «Постройка» - то, что построено, здание (обычно небольшое). Из анализа указанных слов мы видим, что самовольная постройка - это что то, построенное лицом по своему усмотрениюПостройка //Толковый словарь русского языка.

Таким образом, можно проследить следующую корреляцию толкования слов «самовольная постройка» в словаре Ожегова и ст.222 ГК РФ. Так указанная статья определяет следующий перечень объектов, относящихся к самовольной постройке - это здание; сооружение; строение и определяет, что именно понимается под строительством по своему усмотрению, а именно возведение, создание названных объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Определив корреляцию законодательного понятия самовольной постройки с толкованием самих этих же слов в русском языке, рассмотрим взаимосвязь понятия самовольной постройки с другими понятиями, содержащими аналогичные объекты.

Так Градостроительный кодекс РФ в статье 1 закрепляет понятие объекта капитального строительства, под которым понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек Градостроительный кодекс от 29.12.2004 №190-ФЗ «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, №1 (часть 1), статья 16.. Из указанного понятия мы видим, что любая самовольная постройка будет являться объектом капитального строительства. При этом возникает вопрос, может ли объект капитального строительства в виде объектов незавершенного строительства быть признанным самовольной постройкой, если это прямо не определено в законе.

С 1 сентября 2015 года редакция статьи 122 ГК РФ была изменена на вышеуказанное содержание.

В соответствии с ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, до изменения в ГК РФ понятия самовольной постройки иное недвижимое имущество, к которому относится и объект незавершенного строительства, мог признаваться самовольной постройкой и как следствие на него можно было признать право собственности. В настоящее время ГК РФ содержит закрытый перечень объектов, относящихся к самовольной постройке. Кроме того, в ч.1 ст.222 ГК РФ указано, что к самовольной постройке относятся здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке. Из указанной формулировки можно предположить, что для признания объекта самовольной постройкой с целью дальнейшего определения его судьбы (снос или признание права собственности) необходимо завершить его строительство.

По указанному вопросу А.В. Демкина пишет, что, «в связи с отказом от понятия «недвижимое имущество Демкина А.В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018 г. - №8. - С. -6.» в определении самовольной постройки возникает вопрос, может ли быть отнесен к таковой объект незавершенного строительства. Сложившаяся судебная практика исходила из того, что может. Так, согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу и исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признавался не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество, по мнению высших судебных инстанций, также мог признаваться самовольной постройкой.

С вступлением в силу новой редакции статьи 222 ГК РФ возникнет проблема с отнесением объекта незавершенного строительства к самовольным постройкам, поскольку упоминания об иных объектах недвижимого имущества, кроме перечисленных в статье 222 ГК РФ, уже нет. Представляется, что объект незавершенного строительства может быть отнесен к строению, и при наличии признаков самовольной постройки уже в отношении незавершенного строения может быть принято решение о сносе самовольной постройки». Разделяя мнение Демкина А.В. дополним, что в связи с изменением понятия самовольная постройка в ГК РФ не были внесены изменения в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года, и он сохраняет свою силу по настоящий день для применения судами при рассмотрении споров Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2017 г. - №7.- С.-294..

Также свое мнение о необходимости признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой указывают многие юристы. В связи с тем, что объекты самовольной постройки стоят на одном уровне с объектами капитального строительства и недвижимого имущества, а также судебная практика исходит из возможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, то считаем необходимым прямо указать в ч.1 ст.222, что самовольной постройкой также являются объекты незавершенного строительства.

Следующим вопросом является то, к какому виду объектов гражданских прав будет относиться самовольная постройка в случае введения ее в гражданский оборот. Так, Гражданский кодекс РФ ст.130 разделяя вещи на недвижимые и движимые указывает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Соотнеся понятия недвижимого имущества и самовольной постройки, мы видим, что в случае введения самовольной постройки в объект гражданских прав, она будет являться недвижимым имуществом. При этом возникает вопрос, к какому виду имущества стоит отнести самовольную постройку в виде строения, так как оно прямо не отражено в ст.130 ГК РФ как недвижимое имущество. В данном случае представляется интересным мнение А.В. Демкина, который указывает, что основным изменением легального определения самовольной постройки в 2015 г. является то, что законодатель отказался от использования термина «иное недвижимое имущество». Поскольку к самовольной постройке легально отнесены здание, сооружение или другое строение, то можно сказать, что все эти объекты отвечают признакам недвижимого имущества. Здания и сооружения прямо названы в статье 130 ГК РФ. Кроме того, термин «другое строение» использовался в редакции статьи 222 ГК РФ, действовавшей до 1 сентября 2015 года, в одном ряду с другими недвижимыми объектами. Это свидетельствует о том, что законодатель не отказался от отнесения к самовольной постройке только объектов, являющихся недвижимым имуществом. Перед рассмотрением мнения А.В. Демкиной считаем необходимым разобраться, раскрывает ли законодательство понятия таких объектов как здание, сооружение и строение. Так, Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».- «Собрание законодательства РФ», 04.01.2010, №1, статья 4561.» в ст.2 закрепляет следующие понятия: - здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; - сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

При этом в федеральных законах не содержится легальное определение строения, но при этом из нормативно правовых актов косвенно можно получить представление, что подразумевается под строением. Так, ст.1 Градостроительного кодекса РФ дает следующее понятие объектам капитального строительства: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из указанного понятия мы видим, что строение относится к объектам капитального строительства на одном уровне со зданием и сооружением, которые являются недвижимым имуществом. Также в приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строенияПриказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Строительная газета. - 2019 г. - №37. - С - 190.. При исходя из текста приказа Минземстроя строения делятся на строения постоянного типа, связанные с землей, фундаментами или столбами и строения переносного, временного характера. Также строения отождествляются со зданиями.

Из данного в гражданском кодексе определения можно вывести признаки самовольной постройки, которые и становятся предметом доказывания в судебных разбирательствах по делам о признании права собственности на самовольную постройку и по делам о сносе самовольных построек.

Первый признак - самовольной постройкой может считаться только объект гражданских прав, обладающий признаками недвижимого имуществ.

Вторым признаком самовольной постройки является факт создания строения на земельном участке, не предоставленном для этих целей.

По смыслу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьи 263 ГК РФ в состав распорядительных полномочий собственника земельного участка входит право возведения зданий и сооружений, но они осуществляются лишь при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка. Земли используются в соответствии с установленными для них целевым назначением и разрешенным использованием (п.2 ст.7 ЗК РФ).

Третий признак самовольной постройки - факт создания постройки без получения на это необходимых разрешений. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под такими разрешениями понимаются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Необходимость административных барьеров в области строительства «диктуется очевидными публичными интересами» Суханов. Е.А. Гражданское право. - М.- 2017 г. Т. 1.- С. - 678..

Четвертым признаком самовольной постройки является факт возведения строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, указано, что «к существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц» Скловский К.И. О собственности в гражданском праве. М.- 2018 г.- С.- 321..

Отметим, что особенностью правового режима самовольной постройки является то, что, обладая качественными характеристиками недвижимого имущества, с формальной точки зрения она таковой не является, поскольку не внесена в государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Самовольная постройка не является полноценным объектом гражданских прав, поскольку не может быть предметом сделки, не может быть передана по наследству, не выступает объектом имущественного налогообложения.

1.2 Правовая природа самовольной постройки

В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее и не может распоряжаться такой постройкой, совершать в отношении неё сделки. Как отмечается в практике ВС РФ, из смысла указанной нормы следует, что самовольная постройка не может выступать в качестве объекта гражданских прав. В обоснование данного вывода ВС РФ, в частности, указывает, что совершение юридически значимых действий по общему правилу возможно лишь в отношении существующего объекта гражданских прав. В свою очередь, самовольная постройка по смыслу ст.128, 129, 222 ГК РФ не введена в гражданский оборот и не может участвовать в нем.

Несмотря на приведенную позицию вышестоящих судов, в научной литературе вопрос о том, является ли самовольная постройка объектом гражданских прав, является дискуссионным. Сторонники признания самовольной постройки объектом гражданских прав высказывают следующие аргументы.

Как указывает Бетхер В.А. самовольная постройка причислена к разряду недвижимых вещей, следовательно, самовольная постройка как недвижимая вещь признается объектом гражданских прав Бетхер В.А. История гражданско-правового регулирования последствий самовольного создания или изменения объектов недвижимости в России // Вестник Омского университета. 2012. №4 (33). С. 103-108.. Кроме того, учёными отмечается, что законом закреплена юридическая возможность признания права собственности на самовольную постройку. В свою очередь, следуя логике вещно-правовой теории, вещное право может возникнуть только в отношении вещи, соответственно, если самовольная постройка не является вещью, то появляется вопрос о том, каким образом может возникнуть право собственности на неё.

По мнению Гумилевской О.В., самовольная постройка обладает всеми характерными признаками вещи Гумилевская О.В. Ответственность за самовольное строительство в России // Общество и право. Научно-практический журнал. 2008. №1 (19). С. 98-101.. Во-первых, самовольная постройка имеет ярко выраженную принадлежность к физически осязаемым объектам материального мира, в силу чего ей присущ такой признак вещи как телесность. Во-вторых, объекты самовольного строительства обычно возводятся с целью удовлетворения потребностей людей (например, в жилье, размещении производств и т.д.), что соответствует такому признаку вещи как способность удовлетворять потребностям людей. В-третьих, самовольные постройки, являясь объектами недвижимости, как правило, обладают высокой стоимостью и экономической ценностью, тем самым также отвечают признакам вещи.

Тем не менее, аргументы, свидетельствующие против признания самовольной постройки объектом гражданских прав, также заслуживают внимания. Так, например, Резников Е.В. утверждает, что из положений п.2 ст.222 ГК РФ прямо следует, что самовольная постройка не может признаваться объектом гражданских прав Ершов, О.Г. К вопросу о правовой природе самовольной постройки // Право и экономика. 2015. №4. С. 37-41.. Во-первых, лицо, создавшее самовольную постройку не вправе распоряжаться такой постройкой до момента её легализации, а, во-вторых, право собственности на такую постройку не возникает с самого начала.

Не соглашаясь с указанным доводом, Ершов О.Г. отмечает, что наличие правового титула в отношении объекта не является определяющим для признания его объектом гражданских прав. Обосновывая свою позицию, авторы приводят в качестве примера бесхозяйную вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, однако в отношении которой сомнения по поводу отнесения её к объектам гражданских прав не возникают.

Необходимо отметить, что на основании приведенного анализа различных теоретических разработок по вопросу отнесения самовольной постройки к объектам гражданских прав, можно сделать вывод о том, что признание самовольной постройки объектом гражданских прав напрямую зависит от того, рассматривается ли самовольная постройка как способ приобретения права собственности или как правонарушение. Такое положение дел является следствием двойственной природы самовольной постройки: с одной стороны, самовольная постройка представляет собой первоначальный способ приобретения права собственности, с другой стороны, является правонарушением, за совершение которого предусмотрен снос. На наш взгляд, самовольная постройка может признаваться объектом гражданских прав, но с той оговоркой, что в конкретно взятых отношениях она выступает именно в качестве способа приобретения права собственности, а не правонарушения.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ), высказанной им в Определении от 3 июля 2007 г. №595-О-П, самовольное строительство является правонарушением, а обязанность снести самовольную постройку - санкцией за совершенное правонарушениеОпределение Конституционного Суда РФ от 03.07.2017 №595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».. Суть данного правонарушения состоит в нарушении положений земельного законодательства, регламентирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм и правил, регламентирующих проектирование и строительство. Особый интерес в указанном Определении вызывает вывод КС РФ о том, что установленная ст. 222 ГК РФ санкция за возведение самовольной постройки может быть применена только в случае доказанности вины в осуществлении самовольного строительства, в силу чего самовольное строительство всегда представляет собой виновное действие. Из приведенной позиции КС РФ следует важный вывод: снос самовольной постройки невозможен в случае недоказанности вины лица, осуществившего такую постройку. Следует отдельно оговорить, что при применении данного вывода на практике возникает ряд проблем, которые будут рассмотрены в рамках третьей главы настоящего исследования, посвященной проблемам сноса самовольных построек.

В научной литературе отмечается, что закрепленные в п.2 ст.222 ГК РФ негативные последствия в связи с возведением самовольной постройки являются мерами гражданско-правовой ответственности за самовольное строительство Аманова Л.М., Рубанцова Т. А. Проблемы сноса самовольных построек и способы защиты прав, нарушаемых возведением самовольной постройки в РФ // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Казань, май 2016 г.). Казань: Бук.- 2016 г.- С - 139.. В свою очередь, за осуществление самовольного строительства предусмотрена также административная ответственность. Так, ч.1 ст.9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) предусматривает ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство в случае необходимости его получения. Другой нормой, устанавливающей административную ответственность за самовольное строительство, является ст.7.6 КоАП РФ, предусматривающая санкцию за осуществление самовольного строительства на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Статьей 9.4 КоАП РФ также установлена ответственность за нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов.

Представляя собой правонарушение, самовольная постройка в силу ст. 218 ГК РФ является ещё и первоначальным способом приобретения права собственности. Что примечательно, нормы о самовольной постройке располагаются в главе 14 ГК РФ «Приобретение права собственности». В этой связи, в юридической доктрине нередко отмечается, что законодатель при принятии ГК РФ отдавал предпочтение рассмотрению самовольной постройки в качестве способа приобретения права собственности. Вместе с тем, в доктрине также отмечается, что самовольная постройка как способ возникновения права собственности носит исключительный характер, что подразумевает, что признание права собственности на самовольную постройку представляет собой законодательно установленное изъятие из общего правила о сносе самовольных построек.

Как указывается в юридической литературе, институт самовольной постройки опосредует три разнородных комплекса правоотношений: административные правоотношения; правоотношения, возникающие в связи с совершением частного деликта; частноправовые отношения.

Необходимо отметить, что данный вывод нашёл свое отражение также и в судебной практике. В связи с чем, возникает вопрос о том, какое место институт самовольной постройки занимает в системе права. По данному вопросу Бевзенко Р.С. высказывает мнение о том, что место норм о символьной постройке находится в области публичного права, а вовсе не в ГК РФ Бевзенко Р.С. Тенденции судебной практики разрешения споров, связанных с первоначальным возникновением права собственности на недвижимое имущество: Март // Закон: Март. - М.- 2018.- №3. - С. 29.. С подобной позицией сложно согласиться, прежде всего, поскольку институт самовольной постройки существует на стыке частного и публичного права, в силу чего нельзя категорично отнести данный институт только к определенной области права. На наш взгляд, напротив, следует признать, что институт самовольной постройки по своей отраслевой природе является комплексным правовым институтом.

В заключение, необходимо сказать, что двойственная правовая природа самовольной постройки накладывает свой отпечаток на последствия, которые за собой влечёт самовольное строительство, а также на ряд практических вопросов в отношении самовольной постройки. При решении проблем правоприменительной практики это необходимо учитывать и не допускать одностороннего понимания сущности самовольной постройки.

Глава 2. Признание права собственности на самовольную постройку

2.1 Условия и порядок признания права собственности на самовольную постройку

Признание права собственности на самовольную постройку занимает особое место среди способов приобретения права собственности, так как, по своей сути, легализует неправомерное поведение. Тем не менее, законодатель допускает вовлечение самовольных построек в гражданский оборот, основывая при этом законодательное регулирование этого процесса на принципе достижения баланса интересов лиц, осуществивших самовольное строительство, и интересов общества. Исходя из этого, установленная законом возможность оформления самовольной постройки в собственность обусловлена соблюдением целого комплекса правовых условий и определенного в законе порядка признания права собственности.

Правовые условия признания права собственности на самовольную постройку находят свое отражение в п.3 ст.222 ГК РФ, а также в правовых позициях, выработанных судебной практикой. Согласно п.3 ст.222 ГК РФ для признания права собственности на постройку необходимо одновременное соблюдение всех указанных в законе условий. Настоящая глава направлена на исследование всех условий признания права собственности на самовольную постройку, а также анализ спорных моментов, возникающих при их толковании.

Первым условием, необходимым для признания права собственности на самовольную постройку, является правовой титул на земельный участок. В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на территории которого осуществлена постройка. Обладатель указанных прав на землю имеет право требования признания права собственности на самовольную постройку независимо от того, возведена ли постройка за его счёт или нет. При этом лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, обязано возместить лицу, построившему самовольное строение, расходы на постройку в размере, который определяется судом (Ст.222). Такое законодательное регулирование является вполне обоснованным, так как строительный процесс с юридической точки зрения представляет собой не что иное, как процесс утрачивания строительными материалами своей идентичности, а, следовательно, и исчезновения самих материалов как вещей и объектов права.

Таким образом, наличие правового титула на землю является приоритетным условием легализации самовольной постройки, на что не раз указывалось в судебной практике. Установление подобного условия является прямым следствием соблюдения фундаментального принципа гражданского права - принципа «единства судьбы Гудочкова Е.Г. От принципа «единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости» к концепции единого объекта // Имущественные отношения в Российской Федерации.- 2018 г-. №9.- С. 39.» земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, - который берет свое начало в римском праве, защищавшем права на землю преимущественно перед правом застройки.

Действующая в настоящее время редакция ст.222 ГК РФ ограничивает круг прав на земельный участок, обладание которыми необходимо для легализации самовольно возведенного строения. В Постановлении №10/22 также указывается на возможность признания права собственности на самовольную постройку только за лицами, обладающими указанными в п.3 ст.222 ГК РФ правами на земельный участок.

Несмотря на это, вопрос о том, исключаются ли лица, обладающие иными, чем те, которые указаны в законе, правами на земельный участок из числа субъектов, имеющих право на признание за ними права собственности, остается открытым. Анализ доктрины и правоприменительной практики позволяет сделать вывод об отсутствии единого подхода по данному вопросу. правовой самовольный постройка собственность правонарушение

Наиболее спорным в теории и судебной практике является вопрос о допустимости признания права собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды. С одной стороны, буквальное толкование п.3 ст.222 ГК РФ не позволяет рассматривать арендатора земельного участка как субъекта, имеющего право на признание за ним права собственности на самовольную постройку. С другой стороны, прямого запрета на это законодательство не содержит, в связи с чем, некоторые суды полагают, что в определенных ситуациях предоставление лицу земельного участка по договору аренды может служить основанием для признания за ним права собственности на самовольную постройку. Однако, по мнению некоторых юристов, такая судебная практика явно противоречит недвусмысленно изложенному тексту ст.222 ГК РФ. Кроме того, нельзя не обратить внимание на то, что ВС РФ неоднократно указывал на то, что признание права собственности на самовольную постройку представляет собой исключительную меру правовой защиты. По общему правилу последствием возведения самовольной постройки является её снос. Таким образом, нормы о легализации самовольной постройки являются нормами-исключениями, которые не могут толковаться расширительно.

Некоторые ученые, утверждающие, что признание права собственности на самовольную постройку за арендатором по действующему законодательству невозможно, ссылаются в обоснование своей позиции на исключение из п.3 ст.222 ГК РФ абз. 1, позволяющего легализацию самовольной постройки при отсутствии у лица правового титула на землю. Тем не менее, данный довод можно считать опровергнутым, так как ВАС РФ установил, что исключение из ст.222 ГК РФ нормы, допускающей признание права собственности за лицом, не обладающим правовым титулом на землю, само по себе не свидетельствует о невозможности признания права собственности на самовольное строение за лицом, арендующим земельный участок и осуществившем на нем постройку без необходимых разрешений Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.09.2008 №7485/07..

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ пользование арендованным имуществом должно происходить согласно условиям договора аренды, а если такие условия в договоре не установлены, то согласно назначению арендуемого имущества. В силу положений подп. 2 п.1 ст.40 ЗК РФ лицо, обладающее правом собственности на земельный участок, вправе возводить на нем здания, сооружения согласно целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, противопожарных строительных, санитарно-гигиенических, экологических и иных правил и нормативов. Такое же право предоставляется в соответствии со ст.41 ЗК РФ лицам, которым земельный участок не принадлежит на праве собственности, за исключением обладателей сервитутов.

Совокупное толкование указанных норм позволяет прийти к заключению о том, что право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом, арендующим земельный участок, предоставленный ему для строительства данной постройки, может быть признано, но только если соблюдены определенные условия. Представленный вывод напрямую согласуется с положениями ВС РФ, в соответствии с которым для признания права собственности за лицом, арендующим земельный участок, необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

1. Предоставление земельного участка по договору аренды для целей строительства определенного объекта недвижимости;

2. Возведение самовольного строения без необходимых разрешений;

3. Возведение строения без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

4. Сохранение самовольного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 №18-КГ16-61.. Важно отметить, что указанные разъяснения распространяются исключительно на граждан.

Следующим правовым условием оформления самовольной постройки в собственность является её соответствие на день обращения в суд параметрам, которые установлены документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иной документации. Закрепление данного условия является новеллой ст.222 ГК РФ. Стоит заметить, что рассматриваемое условие и раньше учитывалось судебной практикой. После опубликования Обзора ВС РФ от 19.03.2014, обратившего особое внимание на необходимость решения вопроса легализации самовольной постройки с учетом соответствия постройки правилам землепользования и застройки, данное условие прочно утвердилось в правоприменительной практике.

Новым в рассматриваемом условии является уточнение относительно того, что самовольная постройка должна соответствовать обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах. Как отмечает Демкина А.В., данное правило появилось в ст.222 ГК РФ только в связи с тем, что на территории новых субъектов РФ - Республики Крым и города федерального значения Севастополь - нет таких документов. Помимо этого, в новом условии учтен момент, на который определяется соответствие параметров застройки Дёмкина А.В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации.- 2017 г.- №8.- С.-98.. В силу п.3 ст.222 ГК РФ данный момент определяется на дату обращения в суд. Нельзя не обратить внимание на то, что ранее судам было рекомендовано учитывать градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время создания самовольной постройки.

Состав документации по планировке территории отражен в главе 5 ГрК РФ и включает в себя проекты планировки территории, градостроительных планов земельных участков, а также проекты межевания территории. Суды в каждом конкретном случае оценивают наличие или отсутствие отступлений от документации по планировке территории. Так, например, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения, руководствуясь тем, что здание «Производственный корпус цеха по производству бетонных изделий» не соответствует требованиям Градостроительного плана земельного участка, чем нарушаются установленные ГрК РФ требования, предусматривающие осуществление строительства на основе документов территориального планирования.

Правила землепользования и застройки согласно ГрК РФ принимаются органами местного самоуправления и включают в себя порядок их применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты Статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ.. В градостроительных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства, в том числе минимальные и максимальные проценты застройки ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Так, например, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении указал на то, что за истцом не может быть признано право собственности на самовольную постройку вследствие превышения максимального процента застройки территории.

Деление земель на категории в соответствии с их целевым использованием и на виды согласно их разрешенному использованию представляет собой один из принципов земельного законодательства. Категории земель, исходя из их целевого назначения, установлены ст.7 ЗК РФ и включают в себя, в частности, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и т.д. Внутри установленных категорий выделяются конкретные виды разрешенного использования. Это, в том числе, земельные участки общего пользования, земли для ведения дачного хозяйства, земли под санаторную и курортную деятельность. Полный перечень видов разрешенного использования земельных участков предусмотрен в Приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Так, например, если видами разрешенного использования земельных участков предусмотрено расположение на них объектов промышленного назначения I-II классов опасности, то иное их использование не допускается и не влечет признание права собственности на объекты, возведенные в нарушение правил землепользования.

Одним из важнейших условий легализации самовольной постройки является отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан. Среди лиц, чьи права и законные интересы могут быть нарушены самовольной постройкой, судебная практика выделяет, прежде всего, смежных землепользователей, а среди лиц, для которых сохранение самовольной постройки может создавать угрозу безопасности - не только третьих лиц, но и помимо всего прочего лиц, осуществивших её.

Безопасность возводимых строений обеспечивается путем соблюдения установленных законом и иными нормативно-правовыми актами необходимых требований к ним. Требования к безопасности строений содержатся, в частности, в ГрК РФ, ФЗ от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ФЗ от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ФЗ от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также в других нормативно-правовых акта.

Необходимо отметить, что законом предусмотрено получение значительного числа необходимых заключений компетентных органов, которые свидетельствуют о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам, а также о возможности введения её в эксплуатацию.

Хотелось бы обратить внимание на то, что судебная практика по делам о признании права собственности на самовольную постройку исходит из того, что судебный порядок легализации самовольных построек сам по себе не может освобождать от обязанности соблюдения всех предусмотренных законом правил возведения объектов недвижимости. В связи с чем, при аргументации своей позиции, как правило, ссылаются на то, что иные доказательства, представленные истцами, не могут заменять весь пакет необходимых для решения вопроса безопасности самовольной постройки документов. Поэтому истцам надлежит в предусмотренном законом порядке представлять суду положительные заключения соответствующих органов и организаций. Заключения, полученные не от уполномоченных органов и организаций, по мнению судов, доказательствами не являются.

В целях установления наличия или отсутствия угрозы жизни или здоровью граждан судом могут назначаться различные экспертизы Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2. М.- 2016 г. - С. -1008..

Последнее условие признания права собственности на самовольную постройку состоит в принятии застройщиком мер по легализации самовольной постройки. В соответствии с п.26 Постановления №10/22 только лишь отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в легализации самовольной постройки, однако судам надлежит устанавливать, были ли предприняты надлежащие меры к её легализации, в частности, меры, направленные на получение разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Основания и порядок выдачи разрешения на строительство определены в ст.51 ГрК РФ. Следует отдельно оговорить, что получение разрешения на строительство необходимо не во всех случаях. Законодательством устанавливаются исключения из общего правила по получению разрешения на строительство в отношении киосков, навесов и других объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также гаражей, построек на дачных, садоводческих участках и т.д. Тем не менее, судебная практика знает случаи, когда истцам отказывалось в признании права собственности на самовольную постройку по причине непринятия мер, направленных на получение разрешения на строительство гаража, получение которого в силу п.17 ч.1 ст.51 ГрК РФ не требуется.

В юридической литературе отмечается, что в настоящее время касательно рассматриваемого условия в судебной практике наметилась тенденция по принуждению застройщика, нарушившего установленный законом порядок строительства, к обращению в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство уже по факту возведения постройки Алексеев В.А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества //Гражданское право. 2019.- №6.-С.- 17.. Однако процедура, также как и возможность такого обращения законом не установлена, что в свою очередь порождает определенные трудности в правоприменительной практике.

Переходя к рассмотрению порядка признания права собственности на самовольную постройку, необходимо отметить, что в силу п.3 ст.222 ГК РФ признание права собственности на самовольно возведенное строение допускается как в судебном, так и во внесудебном порядке. Ранее процедура легализации самовольной постройки предусматривала только судебный порядок. Причем судами отмечался исключительный характер данного способа защиты гражданских прав. Возможность легализации самовольной постройки во внесудебном порядке появилась с внесением изменений в ГК РФ от 1 сентября 2006 года.

Необходимо отметить, что дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются только в порядке искового производства, так как в рамках подобных дел налицо имеет место спор о праве на незаконно возведенное недвижимое имущество.

С 1 сентября 2006 года измененная редакция ст.222 ГК РФ стала допускать признание права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (внесудебном порядке) в случаях, специально предусмотренных законом. Конкретные случаи легализации самовольной постройки в таком порядке, определены в ст.25.3 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу данной статьи внесудебный порядок легализации самовольной постройки применим в отношении объектов недвижимости, для возведения которых закон не требует получения разрешения на строительство, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых на земельных участках, специально предназначенных для этих целей, а также в отношении объектов, создаваемых на земельных участках, которые находятся в границах населенного пункта и предназначаются для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство. Основанием для регистрации права собственности в указанных случаях будут документы, которые подтверждают факт создания такого объекта недвижимости и содержат его описание, и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

Хотелось бы отметить, что допущение оформления права собственности на самовольную постройку в административном порядке в целом оценивается в юридической литературе негативно, поскольку, устанавливая упрощенный порядок оформления права собственности на самовольную постройку, законодатель не определяет чётко регламентированную процедуру реализации этого права. Помимо этого, на практике нередко остается неразрешенным вопрос, к каким органам нужно в таком случае обращаться за регистрацией права собственности, а также какие конкретно документы могут использоваться для этого.

2.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку

Споры о признании права собственности на самовольную постройку относятся к сложной категории дел. Это связано, прежде всего, с тем, что круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по таким спорам, чрезвычайно широк, а законодательство, регулирующее отношения по легализации самовольной постройки, крайне нестабильно и содержит значительное количество пробелов. Настоящая глава направлена на исследование основных проблем правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку, а также вопросов доказывания по данным спорам.

Как уже было отмечено в предыдущей главе, дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются в порядке искового производства. В силу чего при рассмотрении данной категории дел возникает ряд вопросов практического характера, требующих детального рассмотрения и анализа.

Одним из таких вопросов, возникающих ещё на первоначальных этапах рассмотрения дела о легализации самовольной постройки, является вопрос выбора надлежащего ответчика. Ответчиком по иску правообладателя земельного участка о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком на не принадлежащем ему земельном участке, но осуществленную при наличии необходимых разрешений, выступает застройщик. В случае если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, которым не были получены необходимые для её создания разрешения, то ответчиком по иску такого застройщика будет орган местного самоуправления, на территории которого возведена самовольная постройка, а в городах федерального значения - уполномоченный на то государственный орган городов федерального значения Кирсанов А.Р. Самовольная постройка: признать нельзя снести? // Имущественные отношения в Российской Федерации.- №9.-2016 г. С. -16.. В юридической литературе отмечается, что фигура ответчика по рассматриваемой категории дел весьма условна, так как указанные органы фактически не нарушают прав и законных интересов истца и не имеют никакой юридической обязанности по отношению к нему.

Несмотря на наличие разъяснений Постановления 10/22, ответчик в делах о признании права собственности на самовольные постройки не конкретизирован, поэтому при подаче искового заявления в суд нередко возникает вопрос, к каким именно органам власти необходимо обращать свои исковые требования.

В судебной практике долгое время считался дискуссионным вопрос о том, распространяется ли приобретательная давность на самовольную постройку. Несмотря на то, что в доктрине самовольная постройка и приобретательная давность всегда рассматривались как институты, находящиеся в разных правовых плоскостях, Президиумом ВАС РФ было выпущено Информационное письмо от 09.12.2010 №143, в котором отражена позиция о возможности признания права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности при условии, что сохранение данной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Почти сразу же указанное разъяснение Президиума ВАС РФ получило негативный отклик со стороны юристов. Так, например, Стрембелев С.В. заметил, что распространение ВАС РФ правила о приобретательной давности на самовольную постройку представляется не совсем корректным, так как, институт приобретательной давности рассчитан на приобретение права собственности на имущество, обладающее свойствами полноценного объекта гражданского права, коим самовольная постройка не является Стрембелев С.В. Нежилые здания: правовой режим, реконструкция, легализация. М.: Библиотечка Российской газеты.- 2017 г. - С. 144.. К тому же применение приобретательной давности к незаконно возведенным постройкам противоречит принципу добросовестности, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.