Актуальні проблеми цивільно-правового регулювання іпотечних правовідносин

Размещено на http://www.allbest.ru/

іпотечний договір цивільний правовий

Стаття з теми:

Актуальні проблеми цивільно-правового регулювання іпотечних правовідносин

Кандаєва Д.Р.

У статті розглядаються теоретичні аспекти іпотеки, основна увага приділена визначенню та розкриттю юридичного змісту іпотеки як речового способу забезпечення зобов'язання. Визначено прогалини та колізії у законодавстві. Аналізується найбільш доступний законодавчий механізм звернення стягнення на предмет іпотеки. Пропонуються можливі шляхи вирішення та вдосконалення чинного законодавства. На прикладі зарубіжних держав встановлено, що інституту застави нерухомості у різних державах має своє місце і значення. В результаті різних підходів у кожній країні діють свої специфічні моделі та механізми регулювання правовідносин у вказаній сфері. У статті досліджується вітчизняний і зарубіжний досвід використання інституту іпотеки. Визначено, що застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов'язань боржником. Перевагою застосування такого способу під час звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що вимоги іпотеко-держателя можуть бути задоволені за рахунок предмета іпотеки без звернення до суду, що значно скорочує строки та фінансові витрати. Наголошено, що позасудовим способом є укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи застосування відповідного застереження в іпотечному договорі, що являється доцільним для банківських установ. Зроблено висновок, що цивільне право є юридичною основою процесу виникнення іпотечних правовідносин, а тому необхідно визначити чіткий механізм правового регулювання досліджуваного нами інституту. Необхідність створення і функціонування іпотечної системи полягає в існуванні невирішених економічних, соціальних та правових проблем. Основною функцією іпотеки є забезпечення належного виконання зобов'язання боржником та непорушність прав кредитора. Не дивлячись на те, що цивільне законодавство визначає іпотеку як вид застави, іпотека є самостійним інститутом, хоч і має тісний зв'язок із заставою, зокрема, потребує визначення спеціальних норм у положеннях Цивільного кодексу України.

Ключові слова: іпотека, цивільно-правове регулювання, зобов'язання, кредитор, предмет іпотеки, зарубіжний досвід.

The article discusses the theoretical aspects of a mortgage, and focuses on defining and disclosing the legal content of a mortgage as a tangible way of securing a commitment.

Gaps and conflicts in the legislation have been identified. The most accessible legislative mechanism for mortgage foreclosure is analyzed. Possible ways of resolving and improving current legislation are proposed.

On the example of foreign countries, it is found that the institute of mortgage of real estate in different states has its place and importance.

As a result of different approaches, each country has its own specific models and mechanisms for regulating relations in this field.

The article examines the domestic and foreign experience of using the mortgage institute. It is determined that the reservation in the mortgage agreement is established at the time of the conclusion of the contract or by amending it. The agreement to satisfy the mortgagee's requirements is an independent contract, the need for which arises from the moment when the question arises about the proper fulfillment of obligations by the debtor. The advantage of using this method when applying for a mortgage is that the mortgagee's requirements can be met at the expense of the mortgage without going to court, which greatly reduces the time and financial cost. It is emphasized that the out-of-court way is to conclude an agreement to satisfy the mortgagee's requirements or to apply the relevant clause in the mortgage agreement is appropriate for banking institutions.

It is concluded that civil law is the legal basis of the process of mortgage legal relations, and therefore it is necessary to define a clear mechanism of legal regulation of the institute we are investigating.

The need to create and operate a mortgage system lies in the existence of unresolved economic, social and legal problems. The primary function of a mortgage is to ensure that the debtor's obligations are properly discharged and that the creditor's rights are inviolable. Although civil law defines a mortgage as a type of mortgage, the mortgage is an independent institution, although it is closely related to the mortgage, in particular, it requires the definition of special rules in the provisions of the Civil Code of Ukraine.

Key words: mortgage, civil law, obligations, lender, mortgage, foreign experience.

Вступ

В Україні сьогодні іпотечні правовідносини перебувають на стадії реформування та інтенсивного розвитку. Причиною цього є те, що іпотека відіграє важливу роль у ринкових відносинах, а також сприяє підвищенню стабільності цивільно-правового обороту. Зокрема, стан світового та вітчизняного суспільного життя вимагає вдосконалення правового регулювання цього інституту та поглибленого вивчення, з метою вдосконалення зазначеної сфери правовідносин, в чому й полягає актуальність обраної теми дослідження. Іпотека слугує важливою зв'язною ланкою надходження капітальних вкладів у різні галузі економіки. Зокрема, іпотека ще є так званою гарантією непорушності прав кредитора та стимулом для належного виконання зобов'язань для боржника. Визначення, що міститься в цивільному законодавстві, складно назвати повним, адже іпотека передбачає не лише заставу майна. Іпотека являє собою цілу систему та гарантійний механізм у цивільно-правових відносинах.

Постановка завдання. Метою дослідження є глибоке і всебічне дослідження іпотеки у цивільному праві визначення її ролі та функцій, в зв'язку з чим поставлені наступні завдання: визначення необхідності функціонування іпотечної системи, її функцій, а також пошук шляхів вдосконалення та рекомендацій щодо цивільно-правового регулювання правовідносин, що виникають за іпотечним договором.

Стан наукової розробки. Актуальні питання іпотечних правовідносин досліджували ряд науковців та практикуючих юристів, такі як ГІ. Балюк, В.Ю. Дмитренко, І.І. Пучковська, І.О. Лютий, В.Ю. Малий, І.А. Разумова, І.В. Савич, О.М. Калі та інші. Проте, на нашу думку, інститут іпотеки потребує глибшого дослідження, адже, наприклад, визначення способів задоволення вимог кредитора залишається поза увагою вчених.

Результати дослідження

У Римському праві іпотека (від грец. - «застава») визначалася як застава землі, нерухомого майна, за якої земля та/або майно, що становлять предмет застави, залишаються у заставодавця або третьої особи, а заставодержатель набуває право на задоволення вимог, забезпечених іпотекою у разі невиконання боржником своїх обов'язків [1, с. 118].

І.І. Пучковська розглядає іпотеку як заставу нерухомості, але теж не виключає можливості виділення іпотеки як самостійного способу забезпечення виконання зобов'язання [2, с. 145].

У законодавстві інших держав по-різному ставляться до терміну «іпотека». Загалом її характеризують крізь призму трьох категорій: застави нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної позики; грошової позики як іпотечного кредиту, що надається під заставу нерухомості; як заставу або боргове свідоцтво, що гарантує право заставодержателя щодо виконання боржником зобов'язань [3, с. 32].

І.О. Лютий, І.В. Савич та О.М. Калівошко визначають іпотеку як використання нерухомого майна для забезпечення зобов'язання, а також право іпотекодержателя на вимогу звернення стягнення на дане майно, у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання, переважно перед іншими кредиторами цього боржника на підставі законодавства, іпотечної угоди та(або) рішення суду, предмет іпотеки протягом іпотечних відносин залишається у володінні та користуванні іпотекодавця [4, с. 5-14].

В.І. Семчик зазначив, що іпотека - це застава землі, нерухомого майна, за якої земля і майно, або ж майно, що становлять предмет застави, залишаються в заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставодержатель набуває право на задоволення забезпеченого іпотекою зобов'язання, яке не виконується за рахунок предмета іпотеки [5, с. 10].

Г.І. Балюк наголошує, що іпотека - це особливий вид застави, предмет якого нерухоме майно, що є способом забезпечення належним чином виконання боржником кредитного зобов'язання. Основний зміст її полягає у тому, що у разі якщо боржник не виконує перед кредитором належним чином своїх обов'язків, які випливають із угоди, кредитор має право на задоволення своїх майнових інтересів за рахунок предмета іпотеки - земельної ділянки або грошових сум, що було отримано внаслідок її продажу для задоволення його вимог [6, с. 76].

В.Ю. Малий, маючи досвід дослідження питання правового регулювання іпотеки землі, вважає іпотеку землі видом забезпечення виконання зобов'язань нерухомим майном у вигляді договору застави земельних ділянок, а також об'єктів нерухомості, що розташовані на цих ділянках і невід'ємно пов'язані з ними [7, с. 27].

В.Ю. Дмитренко виділяв чотири напрями щодо визначення змісту іпотеки:

іпотека є видом позики під заставу (іноді в такому розумінні ототожнюються поняття «іпотеки» та «іпотечного кредиту»);

іпотека - це заставна, цінний папір, що засвідчує заставу нерухомості та надає його власнику прав іпотекодержателя щодо описаного в ньому заставленого майна;

іпотека є видом застави (таке поняття встановлює законодавець, й воно має найбільш юридично конкретний характер);

інколи іпотекою називають весь масив правовідносин щодо заставленого майна [8, с. 23].

Схожі думки висловлювали І.А. Разумова та А.Р. Чанишева щодо того, що іпотека це одна

з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, за якої нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор, у разі невиконання останнім свого зобов'язання, набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна [9, с. 12].

Крім того, досліджуючи іпотечні цивільні правовідносини, А.Р. Чанишева доходить висновку про те, що суть іпотеки полягає у переважному праві іпотекодержателя, тобто у праві речовому. Зобов'язальні іпотечні правовідносини мають суто допоміжне значення. І все ж зобов'язальні іпотечні правовідносини не тільки передують речовим, а і є умовою реалізації речового права іпотекодержателя [10, с. 184].

У зарубіжних країнах світу, іпотека визначається, як застава нерухомого майна, що надає першочергове право заставодержателю (кредитору) щодо інших кредиторів стосовно заставодавця (позичальника), у разі якщо невиконана умова зобов'язання, задовольнити свої вимоги, забезпечені іпотекою [11, с. 34].

Цивільний кодекс Франції дає визначення іпотеці речового права на нерухомість, призначену на виконання зобов'язань. У цивільному праві деяких штатів США зазначається, що «іпотека є речовим правом на майно для забезпечення виконання зобов'язань» [12, с. 41].

Важливою відмінністю іпотеки від інших видів застави є той факт, що предметом може бути винятково нерухоме майно, а також знаходження предмета іпотеки у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами. Так, за даним визначенням іпотека - самостійний вид забезпечення виконання зобов'язання, а не різновид застави [13].

Цивільно-правовому регулюванню, зокрема, підлягають відносини, що виникають щодо земельних ділянок як об'єкта права власності та інших речових прав, а також розпорядження ними шляхом укладення договору іпотеки.

Слід зауважити, що Цивільний кодекс України обмежено лише однією статтею, що регулює іпотечні правовідносини. Зокрема, статтею 575 Цивільного кодексу України визначено іпотеку як окремий вид застави, і дається визначення, що іпотека являє собою заставу нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи [14].

На нашу думку, з метою належного регулювання широкого кола іпотечних правовідносин необхідно внести зміни до Цивільного кодексу України, визначивши спеціальні норми, що регламентують порядок укладення, розірвання та зміст договору іпотеки, а також визначення інших способів задоволення вимог іпотекодержателя, що сприятиме належному виконанню боржником своїх обов'язків та дотримання прав кредитора.

Враховуючи вищезазначене, можна зробити висновок, що іпотека виконує важливу функцію - стимулює боржника до належного виконання зобов'язання, а також уникнення негативних наслідків, що можуть наставати для кредитора. Тобто іпотека забезпечує інтереси кредитора- заставодержателя за зобов'язанням, які складаються в належному виконанні боржником покладених на нього обов'язків. Крім того, іпотеці властива контрольна функція, що полягає у тому, що в процесі виконання зобов'язання здійснюється взаємний контроль за використанням і поверненням іпотечного майна.

Не дивлячись на широку дію законодавства, залишаються невирішеними питання щодо правового режиму майна, що є предметом іпотечного договору, а також способи захисту прав у іпотечних правовідносинах та ряд інших питань. Така практика склалась у результаті невідповідності положень законодавства.

Необхідно зауважити, що проблема звернення стягнення на предмет іпотеки не втрачає своєї актуальності. Зокрема, значні коливання в економіці, проведення бойових дій на Сході країни призвели до зростання проблемних кредитів у банках, що зумовило необхідність застосування судових спорів. Навіть більше, судовий процес зазвичай може затягнутися на довгі роки і, як показує практика, під час застосування цивільного законодавства про іпотеку суди також хибно застосовують норми матеріального права.

Щодо задоволення вимог кредитора, що забезпечені іпотекою, необхідно зазначити, що чинним законодавством України передбачено декілька способів, а саме: судовий (на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки) та позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса; на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя) [13].

Позасудовим способом є укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи застосування відповідного застереження в іпотечному договорі, являється доцільним для банківських установ. Зазначений спосіб може бути реалізований шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання іпотекодержателю права від власного імені продати предмет іпотеки третій особі. На нашу думку, зазначені способи мають суттєву відмінність один від одного, тому ототожнювати їх не можна.

Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов'язань боржником.

Важливою перевагою застосування такого способу під час звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що вимоги іпотекодержателя можуть бути задоволені за рахунок предмета іпотеки без звернення до суду, що значно скорочує строки та фінансові витрати.

Сьогодні досить часто виникають проблеми з визначенням іпотеки права оренди нерухомого майна. Так, наприклад, не зрозумілим є можливість застосування права оренди земельної ділянки без виділення в натурі, або ж яким чином врегулювати правовідносини, що виникли під час застави права оренди нерухомого майна на термін, що перевищує термін самої оренди майна.

На практиці виникають випадки, коли іпотекодавець, закладаючи окрему будівлю чи споруду, керуючись статтею 5 Закону України «Про іпотеку», де зазначено, що нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором, повинен закласти право оренди земельної ділянки під цією спорудою. При цьому термін оренди земельної ділянки буває значно менше, аніж термін, на який укладається іпотечний договір.

Додатково зазначаємо, що законодавство інших зарубіжних держав, наприклад Німеччини, встановлює, що право застави земельної ділянки включає в себе заставу будинка, у законодавстві Сполучених Штатів Америки зазначено, що будівля є належністю головної речі, тобто земельної ділянки, у разі якщо таку будівлю збудовано на земельній ділянці іншою особою, яка не отримала письмового дозволу власника такої земельної ділянки, така будівля буде належати власнику земельної ділянки. Слід зауважити, що під час застосування такої практики в інших державах від

Висновки

Таким чином, проблеми правової регламентації інституту іпотеки у цивільному законодавстві, порядок передачі права майна та майнових прав, способи задоволення вимог іпотекодержателя викликають інтерес у вчених. Передусім необхідно визначитися щодо змісту іпотеки та її місця у системі цивільного права. Адже цивільне право є юридичною основою процесу виникнення іпотечних правовідносин, а тому необхідно визначити чіткий механізм правового регулювання досліджуваного нами інституту. Крім того, необхідність створення і функціонування іпотечної системи полягає в існуванні невирішених економічних, соціальних та правових проблем. На нашу думку, основною функцією іпотеки є забезпечення належного виконання зобов'язання боржником та непорушність прав кредитора. Не дивлячись на те, що цивільне законодавство визначає іпотеку як вид застави, на нашу думку, іпотека є самостійним інститутом, хоч і має тісний зв'язок із заставою, зокрема, потребує визначення спеціальних норм у положеннях Цивільного кодексу України.

Список використаних джерел