Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно договору продажи касающегося недвижимого имущества (речь идет о продаже недвижимости) продавец в данном случае обязуется в собственность покупателя передать конкретное недвижимое имущество, будь то участок земли, здание, сооружение, квартира и пр. (ст.549 ГК РФ).

Характерной чертой договора купли-продажи недвижимости считаются существенные условия, без которых договор считается не заключённым:

1) Предмет договора, который устанавливается для того, чтобы точно индивидуализировать отчуждаемый объект (также определить место расположение недвижимости на конкретном земельном участке или в составе другого имущества), необходимо указать на адрес здания и площадь помещения разрешают установить недвижимость, которое подлежит передаче по договору). (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. №11011/01). Отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки незаключенной или недействительной. (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. № 16-В05-22)

2) Цена становиться существенным условием, либо способ ее конкретного установления.

Согласно ст. 555 Гражданского Кодекса РФ, устанавливаются требования, чтобы определить цены на недвижимость. При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если он продается совместно со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает стоимость соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Другой порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Характерным признаком договора купли-продажи недвижимости, служит отчуждаемый объект, являющийся предметом договора, то есть недвижимость (недвижимое имущество), обладающее признаками оборотоспособности. Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть совершенно любое недвижимое имущество, включая как ее части, так и доли в праве. По своей юридической природе договор продажи недвижимости: консенсуальный, возмездный и двусторонний.

Ссылаясь на ст.130 ГК являются предметом данного договора: а) объекты недвижимости стационарного назначения - то есть те объекты, которые непосредственно тесно связанные с землей и которых перемещение не предусмотрено из-за невозможности это сделать без нанесения ущерба несоразмерного его назначению. Это относится также и к земельным наделам, использованию участков недр, зданиям и различным сооружениям, объектам строительства в незавершенной стадии, которые подлежат обязательной регистрации в государственных органах и законом признанные как объекты недвижимости. В том числе это касается самолетов и других летательных аппаратов, и морских судов, также судов, предназначенных для внутреннего плавания, объектов космического назначения и кроме этого и иного имущества. И это возможно только когда на собственность является прямое указание закона (абз.2 п.1).

Среди перечня стационарных объектов особе место занимают помещения для жилья, а именно:

- жилой дом и его часть

- квартира и ее часть

- комнаты

То есть это категория изолированных помещений, которые могут быть пригодными для постоянного в них проживания граждан. При этом они обязательно должны отвечать всем установленным нормам и правилам как санитарным, так и техническим и иным законодательным требованиям. И кроме этого рассчитанные для их проживания (см. п.2 ст.15, ст.16, п.1 и ст.17 ЖК).

Также следует остановиться и на таком законодательном понятии - о незавершенном строительстве как недвижимом объекте. Еще до принятия ГК РФ и до ведения его в действие считать принято было, что даже тот объект, который уже завершенный строительством, но не прошедший еще государственную регистрацию рассматривается как объект права на собственность не мог. Права на такую собственность принадлежали его создателю не на данное строение, а лишь на часть имущества, включая и израсходованный материал с вытекающими при этом со всеми правовыми последствиями. В частности, это относится к несению собственником бремени содержания, риску случайного повреждения, за причинение вреда и в необходимости его возмещения.

Форма и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Согласно общим положениям, прописанным в ГК РФ, при совершении сделок серьезные отличия имеют письменная форма сделки (п. 1 ст. 160) и форма договора в письменном виде (п. 2 ст. 434). Что касается первого случая, то к такой форме законодатель предъявляет требования к сторонам совершения сделки, оформление ее путем составления документа, в котором будет выражено ее содержание и должен быть подписан такой документ лицом или же лицами, непосредственно совершающими такую сделку. Также и допускается оформление должным образом лицами ими уполномоченными, одновременно допуская совершение как двусторонних, так и многосторонних сделок (то есть договоров) другими способами, которые прописаны в ГК РФ. А по отношению к письменной форме договора то со стороны законодателя допускается заключение таких договоров не только путем лишь составления всего одного документа, который должен быть подписан сторонами, но и можно методом обмена документами при помощи такой связи как почтовая, телеграфная связь, телетайпная и телефонная, а также электронная. Они должны позволять установить достоверность такого документа и что он исходит непосредственно от стороны по договору.

Согласно требованиям, предъявляемым к форме самого договора касающегося продажи недвижимости, то они должны сводиться к тому, что именно такой договор обязательно заключен должен быть в виде единого документа в письменной форме, и подписан сторонами этого договора (ст. 550 ГК РФ).

Из этого следует, что специальное правило и его суть касающееся формы договора по продаже недвижимости заключается в том, что в данном случае ссылаясь на ГК РФ, исключается его положение, касающееся формы договора (п. 2 ст. 434).

Законодатель применительно к самому договору касающегося продажи недвижимости, вновь возвращается к требованиям, которые предъявляются к письменной форме таковой сделки (п. 1 ст. 160), тем самым ужесточается сам режим заключения такого договора по продаже недвижимости.

Больше того, в отличие от имеющихся общих правил, которые регламентируют возможные последствия, связанные с несоблюдением обычной формы сделки, а также нарушение существующих требований, предъявляемых непосредственно к самой форме договора касающейся продажи недвижимости, что за собой влечет его недействительность.

Во время заключения договора касающегося продажи недвижимости для его действительности очень большое значение имеет «фигура» самого продавца. При ситуациях, когда по договору выступает в качестве продавца не собственник самой недвижимости, а обладатель таковой с ограниченным вещным правом на такую недвижимость (такой может быть предприятия или учреждения, относящиеся как к государственным, так и к муниципальным унитарным). То в таких случаях возникает значительное повышение риска возможного признания такого договора сделкой недействительной. Учитывать здесь в первую очередь необходимо сам ограниченный характер таких правомочий относительно указанных субъектов, имеющих правовые основания на распоряжение такой недвижимостью. К примеру, это может быть предприятие государственной или же муниципальной собственности и считаться при этом как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и являться так же субъектом вещного права оперативного управления (п. 1 ст. 297 ГК). И все это не дает ему права заниматься продажей принадлежащего ему недвижимого имущества без согласования с собственником такового и его согласия. При нарушении таковых требований это повлечет за собой в признании такого договора касающегося продажи недвижимости недействительным.

В отдельных случаях и при обязательном соблюдении установленных требований, касающихся необходимости получения от собственника согласия на продажу недвижимости являющейся собственностью государственного или же муниципального предприятия, существует риск о признании такого договора касающегося продажи такой недвижимости как недействительный. Здесь дело состоит в том, что в отличие от иных организаций, относящихся к коммерческим, предприятия государственные и муниципальные наделены не общей правоспособностью, а целевой (специальной). (ст. 49 ГК)

Исходя из этого, унитарные предприятия и их действия в отношении распоряжения имуществом, закрепленным за ним, в первую очередь обусловлены должны быть выполнением задач, прописанных в их Уставе и целевым назначением имущества, предоставленного для выполнения таких задач под страхом, что совершенные ими сделки будут признаны недействительными.

Гражданско-правовой договор считается вступившим в силу тогда, когда в надлежащей форме между сторонами достигнуто по всем существующим условиям договора соглашение. Признаются существенными условиями договора те условия, касающиеся предмета договора, которые отражены в законе или же других правовых актах как существенные или же необходимые для данного вида договоров и кроме этого все те условия, по отношению которых согласно поданному заявлению одной из каких-то сторон, обязательно должно быть достигнуто требуемое соглашение.

Условием предмета любого договора касающегося продажи недвижимости должно быть включение в него два рода объектов:

- продаваемая недвижимость

- действия, как продавца, так и покупателя касающиеся передаче недвижимости, ее принятия и оплате

В ситуациях, когда здание, сооружение или же какой-то другой объект недвижимости подлежат продаже, то предмет и условия такого договора в себя включают и объект третьего рода, а точнее: права на участок земли, передаваемые вместе с объектом недвижимости покупателю.

Законодатель по сравнению с существующими общими положениями в ГК касающихся купли-продажи товаров ужесточает условия договора относительно требований к продаваемому объекту недвижимости. При продаже, либо какой недвижимости, в таком договоре должны быть обязательно указаны данные, которые дадут возможность с точностью установить продаваемый объект недвижимости, что подлежит согласно договору передаче покупателю, в том числе это касается и сведений, определяющих месторасположение указанного недвижимого объекта на существующем участке или же в составе другой недвижимости. В случае отсутствия в договоре таких данных условие, касающееся недвижимого имущества, что подлежит обязательной его передаче, будет считаться сторонами не согласованным и при этом договор, касающийся продажи такой недвижимости, считается в таком случае незаключенным.

Определяется момент вступления в силу договора по продаже недвижимости согласно общим правилам, что предусмотрены в ГК в ст.425 п.1 и ст.433 в п.1. Вступает такой договор в силу и становится для сторон обязательным с момента, как только он будет заключен, и каковой признается продавцом и покупателем на момент самого его подписания.

Исключением является лишь договор, касающийся исключительно продаже жилых помещений. А согласно п. 2 ст. 558 ГК государственной регистрации подлежит именно договор по продаже жилого дома, а также квартиры и части такого жилого дома или же квартиры и считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

Особое внимание нужно обратить на тот факт, что договор купли-продажи продажи недвижимости (исключением может быть продажа жилых помещений) будет считаться вступившим в силу непосредственно с момента подписания его, а не с момента процедуры регистрации касающейся перехода к покупателю его прав на такую собственность. В ст.433 ГК в п.3 сказано, - что договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, будет считаться заключенным непосредственно с момента его регистрации, если иное не установлено соответствующим соглашением сторон или же законом.

Регистрация, касающаяся перехода прав на собственность (ст. 551 ГК) не означает конкретно самой регистрации именно такого договора купли-продажи. Исходя из этого согласно п. 1 ст. 433 ГК надлежит договор купли-продажи считать заключенным лишь с момента его подписания, а не с момента его государственной регистрации.

Не конкретно сам договор, касающийся продажи непосредственно недвижимого имущества, подлежит обязательной государственной регистрации, а переход по такому договору права собственности на него от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Вступает в силу такой договор для сторон лишь с момента его подписания. Роль самой государственной регистрации касающейся перехода права собственности на недвижимое имущество к его покупателю состоит в том, что покупатель только после такой регистрации становится собственником в глазах третьих лиц такого недвижимого имущества. Относится это и к тем ситуациям, когда стороны (продавец/покупатель) свои обязанности по договору задолго исполнили до государственной регистрации.

Требования, направленные непосредственно на защиту граждан, проживающих в жилых помещениях дополнительно сформулированы для продажи жилья. При продаже дома предназначенного для жилья (его части) или же квартиры с проживанием в ней лиц с сохраняющим правом пользования таким помещением, существующим условием договора после того как его приобрел покупатель, признается перечень таких лиц с обязательным указанием их прав, дающим возможность пользоваться продаваемым жилым помещением. В случае несоблюдения условий этого требования такой договор можно считать незаключенным.

Стороны по договору купли-продажи

Сторонами, являющимися участниками договора купли-продажи недвижимости могут быть как продавцы, так и покупатели, являющиеся юридическими и физическими лицами. Вместе с тем стоит иметь в виду, что согласно имеющимся в законе или же в уставе специальным предписаниям могут налагаться на юридическое лицо некоторые ограничения на приобретение недвижимого имущества и на его отчуждение. К примеру, обычно при больших случаях при продаже высокой по стоимости недвижимости акционерным обществом такая сделка является крупной и поэтому для ее совершения продавец обязан соблюсти прописанные в акционерном законодательстве требования о таких сделках.

Согласно общему правилу продавцом должен быть собственник недвижимости. Помимо этого, допускается также в качестве продавца быть лицу, делегирующему свои полномочия собственником в силу имеющегося закона или же согласно действующему договору. При продаже объектов недвижимости относящимся к федеральной государственной собственности в качестве их продавцов могут выступать исполнительные органы власти, которые Правительство РФ наделило полномочиями по выполнению функций дающим им право на приватизацию федерального имущества. Также от имени Правительства РФ по специальному его поручению могут выполнять функции касающиеся продажи приватизированного федерального имущества и специальные государственные учреждения (п. 1 ст. 6 Закона, регулирующего правовые основы приватизации государственного имущества). Продавая имущество субъектов РФ, выступать продавцами могут лица, которых уполномочили органы государственной власти, относящиеся к субъектам РФ, а продавать муниципальное имущество могут исключительно продавцы, назначенные местными органами самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона, регулирующего правовые основы приватизации государственного имущества).

Предприятия, относящиеся к унитарным, во владении которых есть на праве ведения своего хозяйства или же на праве оперативного управления либо какая недвижимость, выполнять могут функции продавца такого имущества. Но при этом должны соблюдать существующие требования действующего законодательства и при обязательном соблюдении границ своей специальной правоспособности. Другими словами, осуществлять сделки по отчуждению как движимого, так и недвижимого имущества и при этом такие сделки не должны унитарные предприятия лишать возможности реализовывать ту деятельность виды, цели и предмет которой определены законом таких предприятий и их уставами. Поэтому, когда такие сделки, проводимые унитарным предприятием касающиеся отчуждения движимого и также недвижимого имущества, которое участвует непосредственно в процессе производственной деятельности предприятия, приводят в итоге к невозможности ими исполнять свои уставные цели. Подобные сделки считаются недействительными по основаниям, которые предусмотрены ст.168 ГК и это независимо от согласия самого собственника или же им уполномоченного органа на их совершение.

Согласно ст.298 ГК учреждения, обладающие правом осуществлять коммерческую деятельность могут являться продавцами недвижимости, что приобретено ими за счет получаемых доходов в результате их коммерческой деятельности.

Общих либо каких ограничительных мер относительно возможных покупателей недвижимого имущества гражданское право в своих нормативных актах не содержит. Устанавливать закон может лишь специальные правила, адресованные непосредственно к покупателям недвижимого имущества. К примеру, можно взять ст.5 Закона, регулирующего правовые основы приватизации государственного имущества.

Права продавца и покупателя и их основные обязанности

Главное обязательство, которое подлежит к обязательному исполнению, как продавцом, так и покупателем состоит непосредственно в передаче такого недвижимого объекта лично продавцом и принятии такового по акту передачи покупателем или же иному подобному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Императивная норма, которая приведенная выше юридически устанавливает процедуру обязательной передачи недвижимости. Исходя из этого, передаточный акт или же иной какой-то документ, касающийся передаче на практике, необходим как обязательный на момент регистрации перехода прав на собственность на уже реализованное недвижимое имущество. При уклонении от подписания документа какой-либо из сторон касающегося передаче недвижимости на предусмотренных договорных условиях считается, как отказ непосредственно продавца от выполнения своей обязанности на передачу своего имущества, а покупателя соответственно от обязанности на принятие такого имущества.

Подписание акта передачи сторонами или же иного другого документа, касающегося передаче наравне с фактической передачей недвижимости, считается обязательным условием, дающим возможность говорить об исполнении обязательства по договору касательно приема недвижимости. К тому же это обязательство по передаче недвижимости согласно предусмотренных законом случаев будет считаться исполненным при обязательном наступлении дополнительных факторов (ст.556 ГК абз.2 п.1). К примеру, стороны имеют возможность в договор ввести условие, при котором согласно ему обязательство продавца, касающегося передаче имущества считаться будет исполненным лишь тогда, когда он:

а) подпишет акт передачи

б) передаст фактически недвижимость

в) оплатит по государственной регистрации расходы, касающиеся перехода к покупателю прав на собственность

Обязательным условием должного исполнения обязательств обеими сторонами во время передачи сложных по своему инженерному и техническому отношению зданий и сооружений, считается проведение за свой счет продавцом с привлечением для этих целей сил специальной организации необходимых для контрольных мероприятий и проверок. Они должны касаться объекта недвижимости на предмет качественного состояния его инженерных коммуникаций, а также информационных сетей и прочих средств, которые данный объект обслуживают.

Способы защиты сторон в договоре купли-продажи недвижимости

В ГК РФ и его ст.475 определены законодателем возможные последствия от передачи товара, который является ненадлежащего качества, то есть передачи такого недвижимого объекта продавцом покупателю. В ней в частности говорится:

- что в случае оформления такой сделки, в данном документе небыли оговорены продавцом имеющиеся недостатки товара, то покупатель такового обладает всеми правами на свое усмотрение от продавца потребовать не только разумного уменьшения цены покупки, но и требовать безвозмездного устранения имеющихся недостатков в нем. Притом устранить их он должен в разумные сроки. Или же возместить те расходы, которые потребуются на устранение имеющихся в товаре недостатков.

При случаях, кода место имеют значительные нарушения необходимых требований, предъявляемых к качеству недвижимого имущества, как например:

- в случае обнаружения недостатков, которые были не устранены, и они к тому же еще и не могут без несоразмерных расходов и больших временных затрат устранены или же неоднократно выявляются либо после их устранения проявляются вновь. То при такой ситуации, покупатель наделен правами от исполнения договора, касающегося купли-продажи отказаться, и после потребовать, чтобы уплаченная денежная сумма была возвращена.

Но и есть обстоятельства, когда покупатель недвижимости с ненадлежащим ее качеством не имеет правовых оснований потребовать ее замены товаром, соответствующим договорным обязательствам.

Каждый сам по себе объект недвижимости обладает признаками своей уникальности. С учетом этого к уникальным характеристикам недвижимого объекта отнесены согласно Закону о кадастре и его ст.7 ч.1:

* объект недвижимости и его вид (участок земли, здание и сооружение, а также помещение и объект, строительство на котором не завершено)

* кадастровый номер недвижимости и дата внесения ее номера в государственный кадастр

* описание границ местоположения объекта недвижимости (для участков земли)

* описание на земельном участке местоположения объекта недвижимости (для домов, сооружений или объектов, строительные работы на которых не завершены)

* кадастровый номер дома или сооружения, у которых помещение расположено и номер этажа, на котором это помещение расположено (с учетом наличия в здании определенного количества этажей). Также описание местонахождения данного помещения в пределах этого этажа или же в пределах сооружения или здания, либо (для помещений) в пределах соответствующей части сооружения или здания

* площадь (для участков земли, помещений либо зданий)

Исходя из этого вышеперечисленные исключения из общих правил можно объяснить только особыми свойствами недвижимых объектов, из которых каждый из них собой представляет определенную индивидуальную вещь, которая обладает исключительно только своими признаками уникальности, то есть неповторимости и согласно этому не может на другой быть заменен. договор купля продажа недвижимость

Что касается участков земли то применительно к ним ссылаясь на ЗК РФ и cт.37 п.3, то согласно ему, в нем установлены дополнительные основания дающие правовые основания покупателю требовать либо уменьшения цены покупки, либо расторжения договора купли-продажи участка земли и возмещения ему причиненных убытков:

* покупатель участка земли указанные требования вправе предъявить при ситуации, когда продавец предоставил ему заведомо ложную информацию относительно обременения участка земли и ограниченного его использования согласно с разрешенным ее использованием

* о разрешении на данном земельном участке производить застройку

* об использовании участков земли, находящихся по соседству, что оказывает немаловажное воздействие на стоимость и использование продаваемого участка земли

* о свойствах земли и ее качества, что оказывает существенное влияние на запланированное покупателем ее использование, а также на стоимость такого участка земли

* об какой-то другой информации, которая способна оказать значительное влияние на покупателя и его дальнейшее решение, связанное с покупкой данного участка земли

Что касается объектов недвижимости, которые возводятся на основании договора участия в долевом строительстве. То, беря за основу ФЗ за «Об участии многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в долевом строительстве и о внесении изменений в некоторые правовые акты РФ», с прописанными в нем дополнительными гарантиями. Участникам долевого строительства, для защиты их прав и правовой защиты их законных интересов и имущества, принадлежащего им и в том числе, касается это гарантии качества и тех объектов недвижимости, которые передает застройщик. То со ссылкой на названный Закон и его статью 7 ч.2., где говорится, - что в случае, когда построен/создан застройщиком объект, принадлежащий к долевому строительству, где очевидны отступления от договорных условий, что способствовали ухудшению качества этого объекта или же присутствуют в нем иные недостатки, что делает такой объект вовсе непригодным для его использования, что предусмотрено согласно договора, то участник, что занят в этом строительстве, при ситуации, когда иное договором не предусмотрено, имеет все правовые основания от застройщика потребовать в разумные сроки безвозмездного устранения недостатков. Также он вправе требовать уменьшения соразмерной цены договора или же при желании на устранение имеющихся недостатков возмещения своих расходов.

Размещено на Allbest.ru