Особенности определения состава общего имущества многоквартирного жилого дома

Размещено на http://www.allbest.ru/

«Таганрогский институт управления и экономики»

Особенности определения состава общего имущества многоквартирного жилого дома

Чекрыгин Владимир Эдуардович

С 1993г. в Российской Федерации осуществляется последовательная жилищная реформа. Одной из важных проблем является капитальный ремонт многоквартирных жилых домов (далее - МКД). В Государственной целевой программе «Жилище»  (Одобрена Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. №595) отмечалось вскользь, что важной хозяйственной проблемой является капитальный ремонт и реконструкция жилых домов, в том числе первых массовых серий, которые составляют пятую часть всего жилищного фонда.

На тот период проблема износа жилищного фонда на фоне серьёзных экономических и социальных потрясений не стояла столь остро. Однако в дальнейшем в силу отсутствия чёткого правового механизма капитального ремонта и его фактического производства, износ жилых домов стал достигать критических размеров. При этом в период 1993-2002 годов не было чёткого легального определения многоквартирного жилого дома, капитального ремонта, общего имущества МКД. Только Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) ввёл окончательно термин «многоквартирный жилой дом» и определил состав его общего имущества. Однако прочее законодательство содержит зачастую противоречивые перечни общего имущества МКД, в связи с чем актуальным является анализ понятия и состава общего имущества МКД как предмета правоотношений по его капитальному ремонту.

Вообще понятие МКД Жилищный кодекс РФ не определяет, хотя в предмет отношений, регулируемых жилищным законодательством в силу ст.4 ЖК РФ включаются отношения по поводу:  управления многоквартирными домами;  внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также -- взнос на капитальный ремонт); формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее -- фонд капитального ремонта).

Понятие МКД содержится в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47: многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, принятая в 2002г., уже обозначила проблему износа многоквартирных жилых домов и в 2007г. был принят Федеральный закон от 21 июля 2007г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»).  Данный закон впервые определил понятие капитального ремонта на уровне федерального закона: капитальный ремонт многоквартирного дома -- проведение предусмотренных законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее -- общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Данный закон был принят на основании и во исполнение направлений, основных мероприятий и параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», утверждённым Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (протокол  №2 от  21 декабря  2005г.)

Также несомненным достоинством ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» является указание в ст.15 видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, к которым относятся:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов;

6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундаментов многоквартирных домов, в том числе на свайном основании, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Однако в данном перечне перечисляются не все виды общего имущества многоквартирного дома, которые могут нуждаться в капитальном ремонте. правовой имущество собственность ремонт

Ст.36 ЖК РФ содержит следующий перечень общего имущества в многоквартирном доме:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Во исполнение ст.36 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» был более подробно и детально определён состав общего имущества.

В частности, в него также были включены такие объекты, как построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки и технические подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Таким образом, сегодня представлен полный и достаточно обширный перечень объектов общего имущества МКД. Однако, ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» не предусматривает в числе объектов потенциального капитального ремонта все элементы общего имущества МКД, допуская его только в отношении семи элементов, указанных в ст.15.

Исходя из законодательства, отсутствует возможность капитального ремонта общих помещений (кроме подвалов), несущих стен, плит перекрытий, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов и иного имущества, нуждающегося в капитальном ремонте. Например, в домах, построенных в 1950-е годы и ранее часто требуют ремонта балконные плиты, окна и двери подъездов (помещений общего пользования).

Также при определении состава общего имущества МКД, в отношении которых возможно проведение капитального ремонта необходимо учитывать Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).

В решении данной проблемы отчасти могут помочь Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Генеральным директором государственной корпорации -- «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» 15 февраля 2013 года). Однако во Введении данных Рекомендаций прямо указано, что объектами капитального ремонта из состава общего имущества могут быть только те конструктивные элементы и инженерные системы, которые указаны в ч.3 ст.15 Федерального Закона №185-ФЗ.

Таким образом, ряд элементов общего имущества МКД остаются за пределами действия ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Для преодоления данного пробела необходимо внесение изменений в ст.15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и расширение перечня объектов в составе общего имущества МКД, в отношении которых может проводиться капитальный ремонт.

Список литературы

1. Постановление Правительства РФ от 20.06.1993 №595 (ред. от 26.07.2004) «О Государственной целевой программе «Жилище»// Интернет-ресурс. СПС «Консультант-Плюс».

2. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 29.12.2015 г.). // Интернет-ресурс. Официальный интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации».

3. Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Размещено на Allbest.ru