Отличительные особенности правового статуса квартир и апартаментов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Отличительные особенности правового статуса квартир и апартаментов

Михайлова Мария Владимировна

В статье рассматриваются основные отличительные особенности правового статуса квартир и апартаментов в Российской Федерации, а также проблемы правового регулирования рынка апартаментов.

В настоящее время на первичном рынке недвижимости в Российской Федерации помимо предложений по купле-продаже квартир, стали появляться все больше предложений по приобретению в собственность так называемых апартаментов - коммерческих по статусу помещений, которые используют, как правило, для проживания зачастую вместо квартир. Они могут быть расположены как в административно-деловых и торговых центрах / комплексах (в которых представлены и офисы, и торговые объекты, и апартаменты), так и в гостиницах (мотелях, домах отдыха, санаториях). Стоит отметить, что технические планы данных объектов недвижимости схожи: есть комнаты, санузлы, прихожие, кухни, балконы.

Первые апартаменты в России появились в Москве в 2000-х годах, однако масштабное строительство стало осуществляться с 2008 года во время кризиса, когда спрос на коммерческую недвижимость стал снижаться. После 2010 года данный вид недвижимости стали возводить хоть и не так масштабно и в других городах России, в том числе в Санкт-Петербурге.

По данным инвестиционной компании NAI Becar, по состоянию на второй квартал 2016 года в Москве выставлено на продажу 8 774 апартамента в 97 комплексах, а в Санкт-Петербурге - 1594 в 22 комплексах. Апартаменты имеют в настоящее время два формата: buy-to-let (покупка недвижимости для сдачи в аренду) и buy-to-life (покупка недвижимости для собственного проживания). Если в 2015 году доля апартаментов для собственного проживания в Санкт-Петербурге составляла порядка 20%, то в 2016 году уже -48,2%, а Москве это значение достигло 80%. [1] Таким образом, мы видим, что данный вид недвижимости становится все более популярным для населения именно в качестве места жительства.

Рассмотрим отличительные особенности правового статуса квартир и апартаментов. Ведь мы понимаем, что для большинства населения покупка жилья очень важный шаг, более того, достаточно продолжительное время граждане выплачивают кредиты и ипотеку за него, в связи с чем, должны осознавать как преимущества, так и риски при покупке данных объектов недвижимости.

Во-первых, в соответствии с Жилищным Кодексом РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 1, 3 ст. 16 ЖК РФ). Жилой дом, квартира, комната или иное жилое помещение являются местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает. Понятие нежилого помещения используется в законодательстве посредством противопоставления жилому, таким образом, первое и самое главное отличие квартир от апартаментов состоит в том, что вторые не являются жилыми помещениями, не предназначены для постоянного проживания граждан. В то же время Е.М. Подрабинок отмечает, что в юридической литературе существуют споры о квалификации апартаментов как жилые и нежилые помещения, так как с формально-юридической точки зрения апартаменты не относятся к жилому фонду, но фактически граждане используют их для постоянного проживания [2].

Как известно, строительству многоквартирных домов предъявляется гораздо больше требований и предписаний, чем к коммерческим объектам. Более того, техническая составляющая определения пригодности помещений для постоянного проживания четко регламентирована законодателем. Так, например, Сводом правил СП 51.13330.2011 (утв. Приказом Минрегиона России от 28.12.2010 №825) в отношении жилых помещений установлены нормативы предельного уровня шума. В отношении нежилых помещений такие ограничения не установлены либо являются менее строгими, в связи с тем, что к ним (в т.ч. апартаментам) не применяются нормы жилищного законодательства.

Законодателем также установлены требования по обеспечению жилой застройки социальной инфраструктурой, что имеет значение для целей оформления градостроительной и разрешительной документации на строительство. Комплексы, в которых расположены апартаменты, в отличие от многоквартирных домов, как правило, находятся в общественно-деловых зонах, в которых не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры или же концентрация объектов образования, здравоохранения, иных социально важных объектов существенно ниже. Данное обстоятельство влияет как на недостаточную обеспеченность социальными услугами жителей самих апартаментов, так и увеличение нагрузки на уже существующие объекты социальной инфраструктуры, находящиеся поблизости от апарт-комплексов. Например, рост количества учащихся в школах или пациентов в здравоохранительных организациях.

Во-вторых, в связи с тем, что апартаменты не являются жилыми помещениями, в отличие от квартир, в них невозможно оформить регистрацию по месту жительства, регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания возможна в апартаментах, но только в тех, которые имеют статус гостиниц. Как отмечает к. юр. наук С.В. Савина, необходимо понимать, что регистрация создает как дополнительные удобства при реализации прав, так и определенные преимущества, прежде всего предусмотренные региональными и местными нормативными актами, включая, например, получение медицинской помощи или социальных выплат [3]. Отсутствие возможности оформления постоянной регистрацию по месту жительства в апартаментах может повлечь возникновение иных неудобств для граждан, в том числе, например, в случае подачи заявления о выдаче паспорта для выезда из Российской Федерации по месту жительства срок оформления паспорта не должен превышать одного месяца со дня подачи заявления, в случае же подачи такого заявления по месту пребывания - срок не должен превышать уже четырех месяцев [4].

В-третьих, собственникам квартир принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В связи с тем, что на владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется, у их собственников отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты. Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, которым должны обеспечиваться благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг - по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. В связи с этим, эксперты утверждают, что оплата коммунальных услуг в апартаментах на 15-30% выше, чем в квартирах и важно также помнить об оплате различных дополнительных услуг, оказываемых жителям апартаментов, например, уборка помещений или химчистка [5]. Также собственникам апартаментов необходимо понимать, что в данном здании могут находиться не только жители, но и различные организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность, что может также доставлять некий дискомфорт, а также порождать возникновение различных споров.

В-четвертых, исчисления на имущество физических лиц в отношении квартир и апартаментов также различны. Как объект налогообложения апартаменты, в отличие от квартир (комнат), относятся к иным помещениям (п. 1 ст. 401 НК РФ). Налоговые вычеты, предусматривающие уменьшение налоговой базы по налогу в отношении квартиры (комнаты) на величину кадастровой стоимости общей площади этой квартиры (комнаты), к апартаментам не применимы (п. п. 3, 4 ст. 403 НК РФ). Налоговые льготы по данному виду имущества на федеральном уровне не предусмотрены. По общему правилу размер ставки при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов составляет либо 0,5%, либо 2% исходя из условий, указанных в законе, в то время как ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1%.

В-пятых, существуют различия в обращении взыскания на апартаменты и квартиры по исполнительному документу. Так, в соответствии с законодательством, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если оно является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение составляют случаи, при которых жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Таким образом, в связи с тем, что апартаменты относятся к нежилым помещениям, указанное правило к собственникам апартаментов неприменимо даже при условии, что данное помещение является для собственника единственным.

В-шестых, многие практикующие юристы указывают на тот факт, что в настоящее время у застройщиков существует возможность продавать апартаменты инвесторам в обход Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в связи с тем, что для продажи нежилых помещений в новостройках законодательно не требуется обязательного заключения договора долевого участия. Соответственно, как утверждает В.В. Шарапов, юридическая защита прав инвесторов намного слабее, по сравнению с покупателями жилой недвижимости квартир по ДДУ [6]. Тем не менее, законодательством также не установлено и ограничений на заключение договора участия в долевом строительстве нежилых объектов, включая апартаменты. В связи с этим, департаментом градостроительной политики Москвы предлагается ввести в вышеуказанный закон обязательность заключения ДДУ при строительстве апартаментов в нежилых зданиях, расширив тем самым сферу применения данного закона.

Помимо вышеуказанных основных отличительных особенностей правового статуса квартир и апартаментов, в юридической литературе обращается внимание также и на иные отличия, которые касаются, в основном, сделок с соответствующим имуществом.

В заключении хочется дать ответ на вопрос: что послужило главной причиной развития рынка апартаментов в Российской Федерации? Конечно же, основополагающим критерием является ценовая политика. Средняя цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса в Санкт-Петербурге на конец 2-ого квартала 2016 года составляет 83,7 тыс. рублей, при том, что цена за квадратный метр жилой недвижимости на первичном рынке составляет 101,8 тысяч рублей [7]. Застройщики утверждают, что экономия средств, затраченных на приобретение апартаментов, может достигать 30% по сравнению со сходными по техническим характеристикам квартирами. Такая экономия возможна как раз вследствие отсутствия строгих требований и предписаний, о которых говорилось выше в отношении апарт-комплексов, в отличие от многоквартирных домов, что позволяет уменьшить затраты самих девелоперов.

Также важным критерием является расположение данных объектов недвижимости. Застройщикам намного выгоднее осваивать территории, расположенные в центрах городов и предназначенные для общественно-делового использования, чем реализовывать проекты по жилищному строительству на периферии городов.

Таким образом, строительство апартаментов в большей степени ориентировано на людей, занимающихся бизнесом, которым важна транспортная доступность между местом проживания и работой, а также на тех, для кого данный вид недвижимости не является единственным. Тем не менее, все больше людей различного социального статуса интересуются и приобретают апартаменты в связи с их привлекательной ценой и удачным расположением.

В связи с этим согласимся с мнением многих практикующих юристов и исследователей, что в настоящее время возникла проблема недостаточного правового регулирования апартаментов, в связи с тем, как мы выяснили, что де-юре они являются нежилыми помещения, а де-факто - используются в качестве жилья. Решение данной проблемы должно быть комплексным, в частности, требующим внесения изменений в законодательство, и в первую очередь законодателю необходимо дать нормативное определение данному виду недвижимости.

Список литературы

правовой апартамент законодательство рынок

1. Интернет-портал. NaiBekar //URL: http://www.naibecar.com/ Дата обращения 01.11.2016

2. Подрабинок Е.М. Проблемы реализации конституционного права граждан на жилище // Вестник Уральского института экономики, управления и права. - №4 (25). - 2013. - 26 с.

3. Савина С.В. Оборот апартаментов в качестве жилья: направления совершенствования законодательства // Закон. - 2015. - №4. - 58 c.

4. Федеральный закон от 15.08.1996 №114-ФЗ (ред. от 06.07.2016) «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию» // «Российская газета», №159, 22.08.1996. Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства // URL: http://invest.mos.ru/ Дата обращения 01.11.2016

5. Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки // СПС «КонсультантПлюс» Интернет-портал.

6. BN.ru // http://www.bn.ru/ Дата обращения 01.11.2016

Размещено на Allbest.ru