Обеспечение прав граждан при предоставлении земельных участков для строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Обеспечение прав граждан при предоставлении земельных участков для строительства

Шеховцова Анастасия Дмитриевна,

Георгиева Татьяна Петровна

Аннотация

Данная статья посвящена рассмотрению системы обеспечения прав граждан при предоставлении земельных участков для строительства. Актуальность проблем, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, в последние годы повысилась. Однако, несмотря на активную деятельность государства по регулированию и усовершенствованию данного процесса, порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, остается, по мнению автора статьи, неоправданно сложным. право земельный строительство

Ключевые слова: земельный участок, арендное соглашение, дольщики.

В современных реалиях, когда стоимость жилья во много раз превышает возможности среднестатистического россиянина, приобрести недвижимость могут немногие. Проблема имеет всего лишь два решения - оформить ипотечный кредит или же приобрести земельный участок и уже самому построить дом своей мечты. В случае с ипотекой это кабала на несколько десятков лет, к тому же есть определенные риски - если клиент по тем или иным причинам перестанет платить по кредиту, банк просто отнимет у него эту квартиру. Второй вариант более надежен, тем более при достаточно умелом подходе можно свести расходы к минимуму. Рассмотрим вопросы, касающиеся приобретения земли в собственность более подробно.

Согласно законодательству граждане РФ имеют законное право оформить земельный участок, находящийся в собственности у государства: в частную собственность; заключить арендное соглашение; или получить его в безвозмездное пользование на короткий срок. Они могут быть использованы в следующих целях: для постройки собственного дома; для ведения индивидуального подсобного хозяйства; для дачного хозяйства, огородничества, садоводства; фермерского хозяйства, сенокошения и прочее. Все вопросы о предоставлении/непредоставлении земель, находящихся в собственности государства решаются органами исполнительной власти или местного самоуправления.

Эти земли можно приобрести как платно, так и на бесплатной основе. Бесплатно могут получить семьи, имеющие трех и более детей, а также определенная категория людей, о которых расскажем чуть ниже. Порядок предоставления земельных участков под строительство Порядок предоставления земель предполагает два варианта - с согласованием места размещения и без такового.

С обязательным согласованием: выбор участка и принятие на основе статьи 31 Земельного кодекса России [1]; проведение необходимых в таких случаях работ по формированию участка; постановка на кадастровый учет; само принятие решения о предоставлении земли согласно законодательным правилам. Без предварительного согласования порядок имеет такие пункты: формирование земельного участка (готовится соответствующий проект, определяются точные границы участка, устанавливаются разрешенное использование земли, технические моменты для обеспечения участка необходимыми подключениями, прием заявлений от населения или же организация торгов, конкурсов, аукционов); постановка на кадастровый учет.

П.5 ст.16 закона от 29.12.2014 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в редакции с 01.01.2017 определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под многоквартирные дома требовалось два условия:

-- формирование и кадастровый учет участка для целей размещения многоквартирного дома;

-- регистрация права собственности на первое помещение в доме любого лица.

Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН, согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков - правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а "по частям" пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.

Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под многоквартирный дом последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Т.е. нет места ситуации, когда один дольщик зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а все остальные доли в участке никому не принадлежат… Несомненно, это более логичный подход.

Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в многоквартирном доме застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится "вечным" обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под строительство [3, с. 34].

Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.

Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).

Применительно к договорам с публичным субъектам, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.

Как итог, в целом более логичная схема последовательного "перемещения" прав собственника на дольщиков без разрывов в праве порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок - это "зависание" в сособственниках до регистрация прав всеми дольщиками, а при аренде - отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.

Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Все эти нововведения можно расценить как начало крупнейшей земельной реформы, которая устанавливает более понятные правила игры и облегчает условия приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ожидается, что в результате реализации нового порядка на практике в оборот будет вовлечено большое количество новых участков, а государство получит дополнительный доход. Станут ли новые правила причиной нового витка судебных споров - покажет практика.

Список литературы

1. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136 (ред. от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - N 44. - Ст. 4147

2. Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. -2014. - N 26. - (часть I). - ст. 3377

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ// Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301

4. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №31. - Ст. 4717

5. Бочаров Н.Н. Вопросы приобретения, прекращения и обременения права собственности граждан на земельный участок /Н.Н. Бочаров// Юрист. - 2017. - N 17. - С. 30 - 35.

6. Железнов Д.С. Новеллы правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в свете ключевых положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ // Аграрное и земельное право. - 2017. - № 11. - С. 46 - 50.

7. Железнов Д.С. Правоотношения по предоставлению земельных участков для строительства: понятие, структура, элементы // Аграрное и земельное право. - 2017. - № 5. - С. 12 - 16.

Размещено на Allbest.ru