Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общие положения о договоре найма жилого помещения

1.1 Понятие и характеристика договора найма

1.2 Договоры найма жилого помещения и смежные договоры

2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1 Существенные и иные условия договора найма жилого помещения

2.2 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

3. Прекращение договора найма жилого помещения и ответственность сторон по договору

3.1 Расторжение и отказ от договора найма жилого помещения

3.2 Ответственность сторон по договору найма жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

В Конституции РФ (ст.40) провозглашено среди основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище является одним из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно касается самых основ жизни людей. Жилище наравне с пищей, одеждой, водой составляет основные материальные условия жизни человека.

Договор найма жилых помещений относится к одному из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И необходимость рассмотреть правовое регулирование такого договора выглядит актуальной как никогда. договор найм право

Нормы, направленные на регулирование правового положения договора найма жилых помещений, существенно изменялись в течение последних десятилетий. Результаты анализа статей ГК, которые регулируют найм жилого помещения и нормы жилищного законодательства свидетельствуют о том, что трудно целостно воспринимать поведенческую модель правового регулирования жилищных правоотношений, когда одновременно существуют две нормативные системы, занимающиеся регулированием сходных отношений.

В первую очередь имеется в виду то, как соотносится жилищное законодательство, прежде всего ЖК РФ и глава 35 ГК, которая регулирует найм жилого помещения. Как же провести определение "пограничной зоны", за которой происходит изменение нормативно-правовой базы, согласно которой регулируется найм жилого помещения. Применение какого кодекса (Гражданский или Жилищный) будет правильным, когда решается тот или иной спор.

Частое возникновение в последнее время этих и многих других вопросов свидетельствует о том, что обозначенная тема исследования достаточно актуальна в научном плане и содержит высокий потенциал последующего практического применения.

Объектом исследования работы являются общественные отношения, возникающие в области регулирования договорных отношений.

В зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

- нормы Гражданского кодекса РФ и других федеральных законов;

- материалы применительно к проблеме исследования.

Целями данного исследования является изучение и анализ вопросов связанных с договором найма жилого помещения.

Целевая направленность исследования обусловила необходимость решения следующих задач:

- раскрыть понятие и характеристика договора найма;

- показать соотношение договора найма жилого помещения с иными договорами;

- выявить существенные и иные условия договора найма жилого помещения;

- определить права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения;

- рассмотреть расторжение и отказ от договора найма жилого помещения;

- описать ответственность сторон по договору найма жилого помещения.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.

Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П. В, Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.

Структура курсовой работы определена ее содержанием и соответствует целям и задачам исследования. Курсовая работа состоит из введения, трёх глав, разделенных на разделы, заключения и списка использованных источников.

1. Общие положения о договоре найма жилого помещения

1.1 Понятие и характеристика договора найма

Основной договор, который позволяет передавать жилые помещения в пользование граждан - договор найма жилого помещения. Договор найма можно считать самым распространенным способом передачи жилья в пользование.

Для начала необходимо дать определение понятия договора найма, видов найма жилых помещений, срока передачи квартир в пользование. Далее будет рассмотрено оформление договора, содержание в нём обязательных условий, возможные условия досрочного расторжения.

Согласно договору найма происходит передача жилого помещения для проживания в нём за соответствующую плату.

Лицо, которое занимается передачей жилого помещения, называется наймодатель. Наймодатель - либо собственник жилого помещения, либо лицо, специально уполномоченное собственником совершать такие действия.

Лицо, которое пользуется жилым помещением, называется наниматель. Наниматель - любой совершеннолетний дееспособный гражданин, но юридическое лицо не может нанимать жилое помещение. Юридическим лицам необходимо заключение договора аренды жилого помещения Надюкова М.В. Договор найма жилого помещения. Коммерческий и социальный наём // Законность и правопорядок в современном обществе. - 2013. - № 13. - С. 60..

Общим положениям о договоре найма жилого помещения посвящена главе 35 Гражданского кодекса РФ, а также отношения по социальному найму регулируются положениями Жилищного кодекса РФ. Допускается право сторон при заключении договора найма на предусмотрение в нём дополнительных условий для регулирования их взаимоотношений. Однако дополнительные условия должны соответствовать законодательству.

Заключение договора найма возможно только по изолированному жилому помещению. Это значит, что невозможна сдача в наем нежилых помещений, имущества общего пользования (подвала, чердака, помещений на лестничной клетке), вспомогательных помещений (кухонь, коридоров, чуланов, санузлов), смежных комнат, части комнаты или койко-места.

Для договора найма жилого помещения обязательным является оформление в письменной форме. Если договор не оформлен в письменной форме, он всё равно признаётся действительным, однако при возникновении спора по условиям найма возможно возникновение проблем с доказыванием.

Срок заключения договора найма может быть любым по согласованию сторон. На сегодняшний день известно о договорных отношениях по предоставлению жилья на сутки или на 1 час, что тоже является договором найма. Любой договор найма, заключенный на срок до 1 года относится к краткосрочному найму. В случае краткосрочного найма наниматель не имеет права на вселение других граждан и преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Максимальный срок заключения договора найма - 5 лет. При отсутствии в договоре условий о сроке, оговоренных сторонами, договор считается заключённым на 5 лет.

Договор найма жилого помещения, который заключен на срок более 1 года, необходимо регистрировать в Росреестре в качестве обременения прав собственника на жилое помещение, возникновением которых считается момент государственной регистрации обременения.

1.2 Договоры найма жилого помещения и смежные договоры

Договоры коммерческого и договор социального найма относятся к договорам, согласно которым имущество передаётся во владение и пользование. К той же категории договоров относится только договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).

Из двух типов договоров найма жилых помещений больше всего общего с договором аренды имеет договор коммерческого найма. Исходя из этого возможно установление соотношения между определениями этих договоров и договора аренды, включенных в п. 1 ст. 671 ГК ("Договор найма жилого помещения") и ст. 606 ГК ("Договор аренды").

В обоих определениях содержатся некоторые совпадающие признаки. Такое совпадение вполне ожидаемо, что и дало возможность включения их в одну группу. Это значит, что согласно тому и другому договору одна сторона обязуется к предоставлению имущества другой стороне за плату во временное владение и пользование (во временное пользование). Отличия того и другого договора в первую очередь заключаются в определениях предмета. Согласно ст. 606 ГК предмет договора аренды составляет "имущество". А в п. 1 ст. 671 предмет договора найма жилого помещения состоит в конкретной разновидности имущества: жилом помещении Литовкин В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). - М., 2013. - С. 104. .

Легальное определение договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) не указывает на временный его характер, но зато выделяет обязанность нанимателя по использованию полученного предмета договора только, чтобы проживать в нём.

Значение выявленных различий не совпадает. Относительно предмета договора согласно п. 2 ст. 671 ГК договор аренды жилого помещения, как уже упоминалось, является разновидностью аренды, а не найма жилого помещения. Из этого следует возможность заключения договора аренды относительно любого имущества, включая и жилое помещение. Следовательно, предметом у одних договоров охвачено применительно к имуществу всё, а у других - только часть. Но такого рода различие могло бы иметь значение только в случае, когда договоров найма жилого помещения признаётся видом договора аренды, например, как в гл. 34 ГК по отношению к аренде транспортных средств, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений. И, наоборот, чтобы признать договоры найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно не хватает.

Сторонниками другой точки зрения договор найма жилого помещения продолжает относиться к разновидности договора имущественного найма.

Тот факт, что определение договора найма жилого помещения не содержит временного характера отношений сторон, также нельзя использовать как классификационный признак, но уже по другой причине: в ст. 683 ГК содержится так называемая компенсация указанного пробела в определении, если относить его к таковому, которая указывает сроки в договоре коммерческого найма.

Это приводит к возможному выделению одного их важнейших признаков договоров найма жилого помещения, который породил много других: их потребительского характера.

Данный признак (удовлетворение личных потребностей) выступает в роли сближающего фактора договоров найма жилого помещения и договоров розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, в определении первого из этих двух договоров содержится предмет как товар, "предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью" (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго указывает на обязанность подрядчика по выполнению определенной работы, которая предназначена для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика (п. 1 ст. 730 ГК Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Часть вторая (ред. от 28.03.2017) // Российская газета - Интернет-портал. - 2008.).

ГК выделяет признаки таких "потребительских договоров" для обозначения необходимости предоставить особые льготы и преимущества одному из контрагентов - гражданину, который в этом случае выступает в роли потребителя товаров, работ и услуг. Указанное сходство между договорами найма жилого помещения, с одной стороны, и договорами розничной купли-продажи и бытового подряда, с другой, ограничено.

Потребительский характер конкретного договора, который заключается в стремлении удовлетворить бытовые и иные связанные с ними нужды при купле-продаже и подряде выступает в роли обязательного условия, чтобы применять к договору специальные нормы о розничной купле-продаже или соответственно бытовом подряде. Иначе за этими пределами оба указанных потребительских договора будут подчиняться общим положениям о купле-продаже или соответственно о подряде.

По-другому рассматриваются договоры найма жилого помещения. При заключении гражданином договора найма по поводу жилого помещения, но для использования его под мастерскую или магазин, то при этом речь не идёт о субсидиарном применении норм о договоре аренды (имущественного найма), поскольку соответствующий договор будет изначально недействительный (ничтожный).

То, что только по отношению к договорам найма жилого помещения потребительского характера хватило, чтобы выделить их как самостоятельные договорные типы, имеет непосредственную связь с неоднократно указанным особым значением возможности удовлетворять соответствующие потребности гражданина.

Поэтому законодательно признана недостаточной относительная самостоятельность, приобретённая договорами найма жилых помещений при включении в тот тип договоров, который касается аренды, как и по отношению к розничной купли-продаже или бытового подряда к купле-продаже и подряду.

Существует, правда, и еще одно обстоятельство, которое отличается кроме прочего, юридико-техническим характером. Особая значимость необходимости обеспечить граждан жильем привела к созданию жилищного законодательства, призванного через консолидированные нормы, связанные по своей природе, как с публичным, так и с частным правом, для регулирования отношений, призванных, чтобы удовлетворять потребности граждан в жилье.

То, что договоры найма жилых помещений отнесены к типу договоров имущественного найма, несомненно, привело бы к разрушению относительного единства, присущего жилищному законодательству.

Предоставление жилых помещений во временное пользование гражданам осуществляется по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставлять жилище из жилищных фондов и безвозмездно.

Некоторые соображения относительно безвозмездного договора пользования жилым помещением высказаны В.Н. Литовкиным. Он полагает, что "безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (имеется в виду гл. 35 ГК) и переводит в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства". Учитывая предшествование приведенному положению автора отнесение норм об оплате к общим для всех разновидностей договора найма жилого помещения, становится доступным определение сути изложенной позиции. Она заключается в обязательной возмездности не только договора коммерческого найма, но точно так же договора социального найма Литовкин В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). - М., 2013. - С. 115. .

При этом чтобы подчинить договор режиму, установленному гл. 36 ГК ("Безвозмездное пользование"), равнозначно заключение договора по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений.

То, что положение нанимателя, заключившего договор безвозмездного пользования, ухудшилось сравнительно с положением нанимателя в договоре аренды, имеет объяснения. Безвозмездная передача отступает от одного из основных принципов гражданского права - эквивалентности отношений. В такой ситуации заведомо слабая сторона, которую необходимо защищать в особом порядке на уровне законодательства, это не тот, кто по договору занимается получением имущества без оплаты, а тот, кто занимается передачей его другому, без возможности требования встречного удовлетворения.

По этой причине наряду с главами о возмездной передаче имущества, включая жилые помещения (гл. 34 и 35), выделена глава 36, которая занимается регулированием договора, которая имеет отличия от предыдущих по сути дела только в двух признаках - то, что имущество передано безвозмездно и временно. Однако указанные факты не должны касаться безвозмездного предоставления в установленном порядке жилых помещений, которые состоят в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.

В таких ситуациях в качестве нанимателя понимаются граждане, отнесенные законом к определенной категории, которые реализуют своё конституционное право на жилище в особом порядке - без оплаты. Поэтому в принципе недопустимо установление разных правовых режимов в зависимости от возмездности или безвозмездности получения гражданином жилого помещения из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования (например, в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса). Такого сглаживания можно достичь, как уже было показано, признав, что существуют безвозмездные договоры социального найма.

В результате это приводит к вероятности договора безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ГК, но лишь в области, конкурирующей с договором не социального, а коммерческого найма.

2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1 Существенные и иные условия договора найма жилого помещения

В первую очередь, в договоре найма жилого помещения должен быть подробно описан объект найма. Описание должно быть определённым указанием на конкретную жилую площадь, для чего необходимо включение полного адреса квартиры, общей и жилой площади, количества комнат. Найм жилья в частном фонде отличает от социального то, что передать можно не только квартиру (или дом), но и отдельную комнату.

Жильё можно детально описать в договоре или в акте приемки-передачи помещения. При передаче вместе с жильём в пользование имущества наймодателя в виде предметов быта, мебели и др., то их тоже следует вписать в акт. Желательно подробное описание такого имущества с указанием марки бытовой техники, исправности и других индивидуальных характеристик. Это делается во избежание обвинений наймодателя в порче его имущества Корнеева И.А. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2013. - С. 219. .

Наниматель должен обязательно убедиться в передаче жилья именно собственником, которым может быть обычное физическое лицо или организация. При наличии нескольких собственников жилья, необходимо получение нотариально заверенного согласия их всех, или же их подпись в договоре найма.

Доказательством, что наймодатель имеет право собственности на жилье, служат правоустанавливающие документы: выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельство о государственной регистрации прав. Для уверенности в сдаче жилья собственником, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Второе существенное условие договора найма жилого помещения заключается в размере платы за жилье. В Гражданском кодексе не содержится положений о необходимости согласовать оплату, без чего договор будет считаться незаключенным, действие такого положения распространяется только на договор аренды помещения. В то же время в статье 682 ГК РФ указано установление размера платы за жилье в договоре найма.

Обычно, договариваются о помесячном размере платы за наём жилья, но сторонами может быть установлен и другой порядок, например, аванс за несколько месяцев. Достаточно часто договора найма содержит условие наймодателя о том, что необходимо внести обеспечительный (гарантийный) взнос.

Эта может быть сумма равная ежемесячному платежу за пользование жильем, которая подлежит возврату, когда договор расторгается. При нанесении нанимателем жилью или имуществу собственника какого-либо ущерба, гарантийным взносом частично или полностью возмещают этот ущерб.

Чтобы подтвердить своевременное внесение оплаты нанимателем за пользование жильем, к договору найма должна прилагаться платежная ведомость или расписка о получении наймодателем этих денег. Иначе у нанимателя может возникнуть необходимость в подтверждении в суде своей регулярной оплаты за наём жилья.

Следует учесть, что хотя сама по себе сдача жилья в наём к предпринимательской деятельности не относится, однако доходы, которые получает наймодатель (когда он - обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. Это обязывает наймодателя по итогам года сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Стороны договора найма жилья не стоит останавливаться на том, чтобы только в качестве двух существенных условий описать жильё и оплаты.

Нуждается в обязательном согласовании условие об оплате коммунальных платежей. Согласно общему правилу, их обязан производить наниматель (статья 678 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Часть вторая (ред. от 28.03.2017) // Российская газета - Интернет-портал. - 2008.), но между сторонами допускается и другая договорённость. Например, оплата нанимателем только коммунальных услуг, которые считаются по приборам учёта (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительную статью затрат нанимателя могут составить расходы на ремонт снятого жилья. Согласно Гражданскому кодексу текущий ремонт обязан проводить наниматель, а капитальный - наймодатель, но опять же, допускается и иная договорённость.

Сдача жилья частного фонда отличается от договора социального найма ограничением срока - не более пяти лет. При отсутствии в договоре найма указанного срока, признается, что он заключен на 5 лет. Договор с заключённым сроком менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не нуждается в регистрации кадастровыми органами, независимо от того срока заключения. В государственной регистрации нуждается только договор аренды помещения, срок заключения которого более одного года.

Допускается дополнительное внесение сторонами в договор согласованных условий, не ущемляющих их человеческих прав. Дополнительным условием может быть запрет наймодателем, чтобы в его жилье проживали домашние животные.

2.2 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - договор двусторонний, который наделяет стороны правами и обязанностями. Договор коммерческого найма содержит права и обязанности сторон, которые обычно определяет соглашение сторон. Установление отдельных прав и обязанностей сторон проводится законодательно.

Основная обязанность наймодателя заключается в том, чтобы предоставлять нанимателю жилое помещение, который представляет собой объект договора. Наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение, чтобы удовлетворить жилищные потребности нанимателя и его семьи. От целевого назначения жилого помещения зависит характер и объём обязанностей наймодателя.

Обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение считается исполненной надлежащим образом, когда:

- переданное жильё свободно;

- пригодно и благоустроено, чтобы проживать;

- помещение должно быть с ремонтом с исправленным оборудованием, подведёнными коммуникациями (газ, вода, электроэнергия), соблюдёнными санитарными и техническими нормами.

Договор найма жилого помещения может оговаривать и другие более высокие требования пригодности. Пи сдаче всего жилого дома одному нанимателю, сам наниматель обязан надлежащим образом эксплуатировать жилой дом. Эксплуатация, когда используется жилой дом, его подсобные помещения, придомовая территория, подвальные и чердачные помещения по их назначению и согласно установленным техническим и санитарным нормам.

В предоставление коммунальных услуг входит обязанность наймодателя по обеспечению подачи воды, электроэнергии, газа, нормальной работы лифтов, канализации, мусоропровода, вывоза твердых бытовых отходов, уборки тамбуров, лестниц.

- В обязанности наймодателя входит осуществление ремонта общего имущества многоквартирного дома, произведение капитального ремонта сданного в наем жилого помещения, при отсутствии иного установленного в договоре найма.

- В обязанности наймодателя входит уведомление нанимателя за три месяца о том, что предстоит капитальный ремонт, если необходимо предоставление на время капитального ремонта другого жилого помещения с соответствующими санитарными и техническими нормами.

Проведение капитального ремонта должно быть в установленный в договоре срок, или при неотложной необходимости, в разумные сроки согласно муниципальным нормативным актам. За проведение внутриквартирного текущего ремонта отвечает наймодатель только, если необходимо устранить неисправности отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нём или произвести капитальный ремонт.

- В обязанности наймодателя входит письменное не позднее, чем за три месяца уведомление нанимателя, что договор коммерческого найма прекращается в связи с окончанием срока его действия и предложение нанимателю заключение договора на тех же или иных условиях либо предупреждение нанимателя о том, что он отказывается продлевать договор коммерческого найма, решив отказаться от сдачи жилого помещения в течение года в наем. Кроме того, согласно действующему законодательству, риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем лежит на наймодателе.

Наймодатель не несёт ответственности за недостатки сданного в наем жилого помещения, которые оговорили в момент заключения договора найма или о которых наниматель знал заранее либо должен был обнаружить при осмотре жилого помещения, когда заключался договор или передавалось жилое помещение Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Жилищное право: учебно-практическое пособие. - М.: Тихомиров М.Ю., 2013. - С. 219. .

Обязанности нанимателя жилого помещения содержит статья 678 ГК РФ. Анализируя указанную статью, можно прийти к следующим выводам:

- В обязанности нанимателя входит отсутствие нарушения целевого назначения жилого помещения, которое заключается в использовании его только, чтобы проживать.

- В обязанности нанимателя входит обеспечение сохранности помещения. Другими словами, его необходимо сохранить в первоначальном состоянии (учитывая естественный износ), пригодным для проживания; что означает сохранение не только самого помещения, но и находящегося в нём оборудования (сантехники, электрического, газового), а также устройств, общего имущества в многоквартирном доме.

- Кроме того в обязанности нанимателя входит поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, когда сохраняется возможность его использования согласно договору найма учитывая прямое назначение. Это имеет тесную связь с обязанностью нанимателя осуществлять текущий ремонт.

- Наниматель не имеет право на произведение переустройства жилых помещений. Это означает, отсутствие у нанимателя права, не согласовывая с наймодателем и не соблюдая установленный порядок, на произведение перестройки жилого помещения, которая изменит его размер, функциональное назначение, при которой помещение будет снесено или будут разобраны межкомнатные перегородки, вентиляционные и вытяжные шкафы, построены дополнительные перегородки, соединены разные комнаты дополнительными дверьми.

- Определение сроков квартплаты обычно содержит сам договор найма. Исходя из общего правила, внесение оплаты входит в обязанности нанимателя.

Собственно целью коммерческого найма и является возможность наймодателю получать от сдачи жилого помещения определенные доходы за счет платы за жилье и коммунальные платежи. Раннее действовавшее законодательство при постоянном получении таких "нетрудовых доходов" могло навлечь на наймодателя неблагоприятные последствия и даже безвозмездно изъять у него жилой дом либо часть дома (ст.111 ГК РСФСР 1964 г). Согласно действующему законодательству, ситуация коренным образом изменилась, и собственник теперь имеет право на свободное распоряжение своим имуществом.

- Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором найма не предусмотрены и иные правила. Что касается уплаты коммунальных платежей, то их по общему правилу вносит именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в договоре найма, эта обязанность возлагается на наймодателя.

- С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.

- Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных законодательством, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Часть вторая (ред. от 28.03.2017) // Российская газета - Интернет-портал. - 2008.), т.е. внутриквартирный текущий ремонт.

Внутриквартирный ремонт подразумевает: побелку, окраску и оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной проводки. С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества. Произведенные нанимателем с письменного разрешения наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

- Наниматель обязан экономно расходовать воду, газ, электрическую тепловую энергию. В случае освобождения помещения по договору найма наниматель обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в обязанность нанимателя текущего ремонта, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. В случае сдачи жилого помещения в поднаем согласовать договор с наймодателем, а при освобождении жилого помещения - сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

3. Прекращение договора найма жилого помещения и ответственность сторон по договору

3.1 Расторжение и отказ от договора найма жилого помещения

Необходимость расторгнуть договор найма каждая сторона может иметь свою по разным причинам. Но далеко не каждому известно, что надо при этом делать.

Сначала следует изучить порядок осуществления процесса расторжения договора, поскольку прекращение действия договора не такое простое. Предварительное ознакомление с наиболее частными причинами аннулирования соглашения в дальнейшем будет способствовать решению многих проблемных вопросов.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения

Договор, который предусматривает в условиях наем помещения для проживания, можно расторгнут по инициативе любой из сторон. При этом порядок расторжения договора будет разным - внесудебным или судебным.

Применение внесудебного порядка происходит, если договор прекращает действие досрочно по желанию двух сторон или наниматель отказывается в одностороннем порядке.

Лицо, которое нанимает согласно договору жилое помещение, может по согласию остальных лиц, живущих в нем на постоянной основе, в любой момент расторгнуть договор через письменное уведомление наймодателя о своем намерении в срок за 3 месяца (это положение предусмотрено пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ Попов Р.М. Правовое регулирование жилищного фонда социального использования // Гражданин и право. - 2012. - № 5. - С. 55. ).

Такое же досрочное прекращение договора возможно и по инициативе нанимателя, который использует жилплощадь на условиях договора социального найма.

Решение по поводу досрочного прекращения действия договора социального найма может быть принято нанимателем, однако, если остальные жильцы (лица, относящиеся к членам его семьи, проживающие как и он в этом жилье) не будут против данных действий. Для этого нужно письменно подтвердить их согласие (в соответствии с частью 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). Также должна быть соблюдена отдельная процедура передачи нанимателем помещения при его сдаче, которую предусматривает типовой договор.

Процедура расторжения соглашения, на условиях которого осуществляется найм жилплощади, через суд выполняется, если процесс прекращения договора инициируется наймодателем и лишь при наличии законодательно предусмотренных оснований.

Само прекращение договора о найма жилплощади подразумевает взаимное прекращение у сторон их договорных прав и обязанностей. Таким образом, наниматель утрачивает обязанность предоставления жилья с прекращением взимания оплаты. В свою очередь наниматель теряет право использования жилья, и с него снимается обязанность внесения оплаты за жилплощадь и т. д.

То есть, процесс расторжения соглашения, на условиях которого осуществляется наем жилья, выполняется:

· По договоренности сторон действующего соглашения;

· По желанию нанимателя, но при условии предоставления членами его семьи согласия на осуществление подобных действий;

· В соответствии с судебным решением, при направлении иска наймодателем.

Юридические акты, изданные определенными органами в качестве оснований для прекращения соглашений, могут браться в расчет не только в совокупности с определенными действиями участников и прочих лиц, но и в сочетании с отдельными фактами, имеющими юридическое значение.

Довольно часто, чтобы расторгнуть соглашение, по которому осуществляется наем жилплощади, необходимо несколько актов. К примеру, в соответствии с решением, принятым органом исполнительной власти определенного субъекта РФ, жилой дом, где живут граждане, должен быть снесен или переведен в нежилой фонд.

Наниматели отказываются покидать жилой дом или переселяться в подготовленные благоустроенные помещения

Чтобы освободить помещения от лиц, которые в нем проживают, следует подать иск о прекращении соглашения о найме жилье и проведении выселения лиц, обозначив при этом, какие жилплощади должны быть предоставлены каждому из выселяемых граждан.

Процесс выселения нанимателя с передачей в его распоряжение иной благоустроенной жилплощади никогда не использовался в качестве санкции за факт нарушения лицом, осуществляющим наем жилья, своих обязанностей, непосредственно касающихся проживания в жилье.

Разговор о таком выселении может зайти только в случае, если дальнейшее использование помещения для проживания в нем или с иной целью представляется невозможным. Понятие "выселения с предоставлением иной благоустроенной жилплощади" полностью включено в более обширное понятие "переселения", охватывающее каждый из случаев изменения нанимателем места своего проживания.

К спорным моментам относится вопрос о том, можно ли отнести процедуру выселения граждан с передачей им в эксплуатацию другой благоустроенной жилплощади к разновидности переселения Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2015. - С. 321. .

В качестве оснований для инициации расторжения соглашения о найме жилплощади в одностороннем порядке по предоставленному наймодателем заявлению считают такие случаи:

· когда дом, где располагается жилплощадь, используемая для проживания, запланирован к сносу;

· если помещение жилого типа должно быть переведено в нежилой фонд;

· когда жилплощадь, используемая ранее для проживания, признается непригодной для использования в качестве жилой площади;

· если при проведении капитального ремонта и реконструкционных работ жилье невозможно сохранить или будет уменьшена его общая квадратура, по причине чего граждане, проживающие в нем (наниматель и лица, отнесенные к членам его семьи), будут отнесены к категории нуждающихся в жилплощади или же площадь будет увеличена, что приведет к существенному увеличению нормы площади в жилье, определенной для одного человека;

· если нанимателем на протяжении полугодичного периода не вносится плата за потребленные коммунальные услуги и жилье;

· в случаях причинения нанимателем или прочими лицами, за действия которых он в ответе, разрушений/повреждений жилплощади;

· в случае регулярных нарушений прав и интересов граждан, проживающих по соседству, что создает условия невозможности совместного проживания в пределах одной жилплощади;

· использование жилья не по его непосредственному назначению;

· при невозможности общего проживания родителей с их детьми, в случае принятия решения судом о лишении их родительских прав.

Недопустимым является сравнение таких понятий как "прекращение договора жилищного найма" и "выселения". Преимущественно досрочное прекращение действий договора приводит к появлению у нанимателя совместно с членами его семьи обязанности освобождения жилплощади, занимаемой ими согласно договорным условиям.

Факт выезда с жилплощади нанимателя и членов его семьи не может расцениваться как выселение тогда, когда прекращение договора найма жилплощади является обоюдным решением сторон или происходит по желанию нанимателя.

3.2 Ответственность сторон по договору найма жилого помещения

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РФ носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения. Договор найма при этом не расторгается Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2012. - С. 84. .

Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан:

- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением;

- бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность;

- устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги.

ГК РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГК РФ).

В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как предусматривает и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и ст. 84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

- во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли;

- во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей Тихомиров М.Ю. Жилищные права и их защита. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2011. - С. 114. .

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

Заключение

Одно из основных средств, чтобы реализовать конституционное право на жилище, заключается в договоре найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Необходимо заметить, что граждан без жилой площади на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, нельзя относить к реализовавшим своё право на жилище.

Государственный и муниципальный жилищные фонды социального использования предоставляют жилые помещения гражданам согласно договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, законодательно определено назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения в виде жилых домов, в составе государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенных только для социального использования, т.е. чтобы предоставлять слабо социально защищённым гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Договор социального найма отличается законодательно установленным особым порядком и условиями предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, согласно существующей очереди на улучшение жилищных условий, а также учитывая льготы по предоставлению жилых помещений.

При установлении ГК общих норм о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентируются отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений при сходстве с социальным наймом имеет целый ряд отличий от последнего, которые были отражены в данной работе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличает от социального найма правовой статус нанимателя.

Договор найма жилого помещения с последующим выкупом представляет собой смешанный договор о найме, его регулируют так же нормы о купле-продаже и общие положения о сделках. Составляя альтернативу ипотеке, такой договор является выигрышным для нанимателя.

Жилищный кодекс и Гражданский в вопросе найма жилых помещений являются дополнением друг друга, что отсутствовало в старом законодательстве. Следует отметить значительное улучшение нормативного регулирования данного вопроса в течение последнего времени.

Список использованных источников

1. Нормативно-правовые акты

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Часть вторая (ред. от 28.03.2017) // Российская газета - Интернет-портал. - 2008.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Российская газета. - 2005. -№ 3670.

4. Учебная и научная литература

5. Алексикова О.Е. Место права на жилище в системе конституционных прав и свобод человека и гражданина // Права и свободы человека и гражданина: Актуальные проблемы науки и практики: Материалы III Международной научно-практической конференции. - Орел: ОРАГС, 2012. - С. 77-79.

6. Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: избранное. - М.: Статут, 2011. - 255 с.

7. Захарова Н.А. Жилищно-коммунальные услуги. За что мы платим? - М.: Феникс, 2013. - 208 c.

8. Корнеева И.А. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2013. - 464 с.

9. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2012. - 587 с.

10. Литовкин В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). - М., 2013. С. 243.

11. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации // под ред. П.В. Крашенинникова. - М., 2005. С.123-127.

12. Седугин П.И. Жилищное право: учебное пособие. - М.: Норма, 2010. - 456 с.

13. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2015. - 476 с.

14. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2011. - 541 с.

15. Тихомиров М.Ю. Жилищные права и их защита. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2011. - 224 c.

16. Тихомиров М.Ю. Служебное жилье и другие специализированные жилые помещения. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2014. - 363 c.

17. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2012. - 112 c.

18. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Жилищное право: учебно-практическое пособие. - М.: Тихомиров М.Ю., 2013. - 445 с.

19. Периодическая печать

20. Андреева Л.А. Правовое положение товариществ собственников жилья // Вопросы современной юриспруденции. - 2015. - № 47. - С. 18 - 23.

21. Ахмедова З.А. Товарищество собственников жилья как форма управления жилищным фондом // Законность и правопорядок в современном обществе. - 2011. - № 3. - С. 50 - 54.

22. Карпухин Д. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. - 2010. - № 3. - С. 9.

23. Надюкова М.В. Договор найма жилого помещения. Коммерческий и социальный наём // Законность и правопорядок в современном обществе. - 2013. - № 13. - С. 60 - 69.

24. Попов Р.М. Правовое регулирование жилищного фонда социального использования // Гражданин и право. - 2012. - № 5. - С. 55-57.

25. Тарасова А.Е. Правовой режим коммунальных квартир: коллизии жилищного законодательства и практика их разрешения // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 6. - С. 44.

26. Юдина Е.В. Проблемы создания товариществ собственников жилья: юридические аспекты // Пробелы в российском законодательстве

Размещено на Allbest.ru

...