Фидуциарный залог как способ обеспечения исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости: анализ правоприменительной практики

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГБОУВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет направление «Гражданское право, семейное право»

Фидуциарный залог как способ обеспечения исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости: анализ правоприменительной практики

Русакевич И.А., студент магистратуры

Абрамова Е.Н., к. ю. н., доцент, доцент кафедры гражданского и корпоративного права

г. Санкт-Петербург

Аннотация

В статье рассматривается применение на практике такой правовой конструкции как фидуциарный залог. Анализируется судебная практика. В процессе анализа, рассматриваются проблемы применения фидуциарного залога на практике, проблемы с которыми сталкиваются стороны данных правоотношений при применении такой правовой конструкции.

Ключевые слова: фидуциарный залог, залог, правовая конструкция, жилое помещение, притворная сделка.

The article considers the practical application of such a legal structure as a fiduciary pledge. The article analyzes the judicial practice. In the course of the analysis, the problems of applying a fiduciary pledge in practice are considered, as well as the problems faced by the parties to these legal relations when applying such a legal structure.

Key words: fiduciary lien, lien, legal construction, residential premises, sham transaction.

Сегодня, в непростой социально-экономической ситуации в мире, а в частности и России, рынок недвижимости пройдет большой промежуток стагнации. В период непростого финансового положения многие банки зачастую отказывают в выдаче кредитов на покупку жилья. Современный рынок жилой недвижимости, да и любая другая сфера, требует глоток свежего воздуха, новых подходов к способам обеспечения исполнения обязательств, т.к. старые методы зачастую не вклиниваются в современные правоотношения. Несомненно, традиционные способы всегда были, и будут стабильно функционировать, но ни как не развивать экономику.

Необходимо помнить, что для развития чего -то нового российского законодательство закрепляет важные принципы гражданского оборота, такие как принцип диспозитивности и принцип свободы договора. Об этом участникам оборота напоминает статья 329 ГК РФ, где выделены такие способы обеспечения обязательств, как: неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимой гарантия, задаток, обеспечительный платеж. Но интересным для участников положением данной статьи законодатель отмечает «...и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Таким образом, гражданское законодательство выделяет второй вид обеспечительных мер - непоименованные, т.е. те, которые не выделены прямо законодателем, но выработанные практикой. Из этого можно выделить то, что участники правоотношений в силу диспозитивности свободны в заключение договора, и могу выбрать и установить любой способ обеспечения их обязательств. Такую же позицию занимает и Верховный Суд РФ, указывая, что в п. 1 ст. 329 ГК РФ указано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Однако нельзя сказать, что судебная практика складывает положительным образом на возникновение новых непоименованных обеспечительных мер, к таковым относиться и фидуциарный залог, имеющий место быть на практике.

Суды при рассмотрении правоотношений склоняются к тому, что перед ними притворная сделка. Так, Верховный Суд РФ, изучив материала дела, вынес определение по делу №18-КГ13-72 от 30 июля 2013[1], указав, что договор купли-продажи квартиры, является притворной сделкой на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, в силу того, что ответчики не намеревались отчуждать, принадлежащую им на праве собственности квартиру. Передача квартиры ими не была произведена, коммунальные платежи с момента заключения договора купли-продажи производились ответчиками.

Однако, спустя время, Верховный Суд РФ выносит определение, в котором признает фидуциарный залог в качестве непоименованного способа обеспечения. В Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 октября 2013 г. N 5-КГ13-113 указывает, что «между Кузовлевым В.В. и Савиловым О.А. подписан договор беспроцентного займа от 12 апреля 2010 г. на N сумму со сроком возврата не позднее 12 июля 2011 г. Договором займа предусмотрено, что в качестве обеспечения возврата денежных средств Кузовлев В.В. предоставляет квартиру. Указанную квартиру Кузовлев В.В. обязуется передать в собственность Савиловой В.И., являющейся женой Савилова О.А., по договору купли-продажи. После подписания договора купли-продажи данной квартиры и сдачи документов в органы государственной регистрации прав собственности Савилов О.А. обязуется выдать Кузовлеву В.В. заемные денежные средства в трехдневный срок. После полного погашения займа Савилов О.А. обязуется переоформить данную квартиру обратно на Кузовлева В.В.

12 апреля 2010 г. сторонами подписан договор купли-продажи квартиры, из которого следует, что Кузовлев В.В. продал Савилову О.А. указанную квартиру. Соответствующую сумму Савилова В.И. обязывалась выплатить Кузовлеву В.В. в день регистрации договора в Управлении Росреестра.

Рассматривая дело и удовлетворяя исковые требования Кузовлева В.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он являлся притворной сделкой, прикрывавшей иную сделку - договор залога в целях обеспечения исполнения обязательства Кузовлева В.В. по договору займа.

В связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований Савиловой В.И. о выселении Кузовлева В.В. из спорной квартиры и возложении на УФМС по г. Москве обязанности снять Кузовлева В.В. с регистрационного учета из указанной квартиры, поскольку эти требования были основаны на недействительном договоре купли-продажи. При этом суд первой инстанции указал, что в применении правила о двусторонней реституции, поскольку Савиловой В.И., по мнению суда, не было представлено доказательств получения Кузовлевым В.В. денежных средств именно по договору купли-продажи квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе Кузовлеву В.В. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры установил, что стороны при заключении договора купли-продажи квартиры выразили единую волю на заключение именно данной сделки. Полученные Кузовлевым В.В. денежные средства из индивидуального банковского сейфа предназначались для оплаты спорной квартиры во исполнение договора купли-продажи квартиры, поскольку сумма, заложенная в банковский сейф, соответствовала стоимости купленного Савиловой В.И. недвижимого имущества. фидуциарный залог судебный правовой

Верховный Суд РФ, при изучение материалов дела указал на то, что суду апелляционной инстанции следовало выяснить смысл договора в целом, сопоставив, как соотносятся между собой условия договора займа о том, что в качестве залога в обеспечение возврата денежных средств Кузовлев В.В. предоставляет квартиру, которую обязуется переоформить договором купли - продажи на Савилову В.И., может ли такой договор купли-продажи являться притворной сделкой, учитывая, что в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень способов обеспечения исполнения обязательств является открытым. В связи с этим стороны договора займа, исходя из положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской

Федерации о свободе договора, вправе предусмотреть в качестве способа обеспечения исполнения обязательства куплю-продажу недвижимого имущества под условием, по которому переход права собственности на объект недвижимости может ставиться в зависимость от исполнения должником (заемщиком) своих обязанностей по договору займа, а сумма займа является одновременно покупной ценой по договору купли-продажи объекта недвижимости.»[2]

Высказанная позиция ВС РФ, представляется правильной, существует ряд вопросов, которые необходимы и важны при рассмотрении природы заключенного договора. Представляется интересным следующий вопрос: «как быть, если стоимости обеспеченного жилого помещения, выше или ниже самой обеспечительной меры?». Разумеется, можно сказать о таких принципах как разумность, добросовестность, справедливость, исходя из которых кредитор, получивший в собственность имущество, обязан вернуть разницу между суммой долга и стоимостью соответствующего жилого помещения. Однако, стоит учесть и помнить, что условие о цене является существенным при заключение договора купли-продажи жилого помещения, в котором четко должна быть указана сумма.

Необходимо отметить, что положительной практики по применению фидуциарного залога на сегодняшний день не складывается. Данная позиция судов обосновывается тем, что стороны отношений не преследуют цель заключения договора купли-продажи жилого помещения. В определение от 16 апреля 2019 г. N 53-КГ18-38 ВС РФ, обосновывая свою позицию, указывает на то, что «согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).» [3]

Таким образом, ВС РФ указывает на необходимость выяснения обстоятельств заключения договора, установление воли и волеизъявления сторон для определения правоотношений, какой результат преследовали стороны при заключении данного соглашения. Аналогичное разъяснение можно увидеть в Определение ВС РФ от 09.01.2018 № 32-КГ17-33[4], Определении ВС РФ от 21.08.2018 № 33 -КГ18-4[5], где ВС РФ установил обстоятельства притворности сделки. Указал, что воля сторон была направлена на достижение правовых последствий характерных для залога недвижимого имущества.

Подтверждая вышесказанное, стоит отметить, что нижестоящие инстанции отрицают существование такой правовой конструкции, как фидуциарный залог. Это обосновывается тем, что стороны не преследуют цели заключить договор купли-продажи с передачей в обмен на денежные средства жилого помещения. Подобные позиции можно наблюдать в Апелляционном определение Верховного суда Республики Калмыкия от 17.03.2016 по делу № 33-27/2016[6], Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 19 сентября 2016 г. по делу N 33-9866/2016 [7].

Интересным обоснованием представляется позиция ВС РФ в Определении ВС РФ от 21.11.2017 № 5-КГ17-197 [8]. При исследовании обстоятельств дела, отмечает, что нижестоящие инстанции из формального подхода к соблюдению сторонами оформления договора, регистрации права собственности, не учли ряд значимых обстоятельств. Так, не были учтены следующие обстоятельства: 1) вместо залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа был подписан договор купли - продажи жилого помещения, где цена жилого гораздо ниже рыночной стоимости такого имущества, 2) заключение позже предварительного договора купли продажи того же жилого помещения, а так же добросовестность действий ответчика, 3) отказ в возврате квартиры обратно при готовности вернуть денежные средства. ВС РФ, обосновывая свою позицию о недействительности сделки, и отменяя решения нижестоящих инстанций, ссылается на положения п.2 ст. 168 ГК РФ, а так же на п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерациии [9] о недействительности сделки, нарушающей запрет, установленный п. 1 ст. 10

ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела. ВС РФ, тем самым указывает на недобросовестность сторон, при заключении соглашения.

Подводя итог, стоит отметить, что на основе проанализированной судебной практики было выявлено, что судами не воспринимается такая конструкция обеспечительных мер, как фидуциарный залог жилого помещения. Анализ позволяет выделить три основания, по которым суды отрицают существования данной конструкции: 1) признание совершенной сделки притворной по ст. 170 ГК РФ, 2) обход сторонами по их воле действующего законодательства, 3) недобросовестность сторон правоотношения.

Необходимо отметить, что суды не воспринимают принцип свободы договора, установленный ст. 421 ГК РФ, нарушая правило «разрешено всё то, что прямо не запрещено». Думается, что суды принимают аналогию закона, что является не совсем правильным, т.к. фидуциарный залог распространён широко на практике, что говорит о наличие обычая. Также, стоит учесть, что ст. 329 ГК РФ предусматривает возможность обеспечения обязательств иными способами, т.е. фидуциарный залог - это непоименованный способ обеспечения, который в силу диспозитивности закона может усматриваться в качестве такового.

Анализируя судебную практику, было замечено, что суды зачастую не учитывают действительную волю сторон, рассматривая правоотношения в качестве классического понимания залога. Даная позиция представляется не совсем верной, т.к. судам необходимо в первую очередь учитывать волю сторон договорных отношений. Из этого складывается второе наблюдение: суды пренебрегают к принципу свободы в рассматриваемых отношениях, хотя законодательство в ст. 421 прямо указывает на то, что стороны вольны в заключение договора, а так же вправе заключить договор, не предусмотренный прямо законом или иными правовыми актами. Тем самым стороны ограничены в своих действиях.

Фидуциарный залог - это противоречивая конструкция. С одной стороны он имеет место быть в силу диспозитивности гражданского законодательства, принципа свободы договора. С другой стороны, фидуциарный залог - это противоречащая законодательству конструкция, которая совершается в обход закрепленных ГК РФ правил, при этом затрагивая интересы 3-х лиц, что можно считать недопустимым.

Резюмируя вышесказанное, целесообразным будет внести несколько предложений, касающихся применения фидуциарного залога. Во -первых, существует необходимость выделения фидуциарного залога в качестве непоименованного способа обеспечения, а так же разграничения применения фидуциарного и классического залогов. Во -вторых, необходимым является вынесения пояснения ВС РФ относительно применения фидуциарного залога, устраняющее противоречия в правоприменительной практике.

Использованные источники

1. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 18-КГ13-72.

2. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 октября 2013 г. N 5-КГ13-113.

3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 N 53-КГ18-38.

4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.01.2018 N 32 -КГ17-33.

5. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 17 марта 2016 г. по делу N 33 -27/2016.

6. Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 19 сентября 2016 г. по делу N 33-9866/2016.

7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.11.2017 N 5-КГ17-197.

8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Размещено на Allbest.ru