Правова та нормативно-методична база нормативної грошової оцінки земель населених пунктів

Постановка проблеми. Одним із важливих засобів забезпечення збереження та раціонального використання землі як основного національного багатства є точна і повна оцінка земельних ресурсів.

Оцінка землі є однією з вирішальних складових ефективного використання ресурсів держави, яка забезпечує встановлення обґрунтованих платежів за землю. Формування ринку земельних ділянок потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, необхідним елементом якого є оцінка землі [2].

Розмежування сфер застосування нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок, що відбувалося останніми роками, змістило фокус уваги фахівців на виконання експертної нормативної оцінки. Попри це, нормативна грошова оцінка земель і надалі відіграє важливу роль у сфері господарювання та земельних відносин.

Чинна нормативно-правова база грошової оцінки населених пунктів має досить розгалужену структуру, що може значно ускладнювати роботу з нею.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Нормативно-правові аспекти регулювання ринку земель в Україні широко обговорюються фахівцями, у тому числі й на сторінках збірника "Землеустрій і кадастр".

Серед фахівців, які активно вивчають проблеми застосування нормативної оцінки земель населених пунктів слід виділити: Ю. Палеху, Ю. Дехтяренко, Ю. Манцевича, О. Драпіковського, В. Зайця, І. Іванову, Т. Криштоп, Є. Куця, М. Лихогруда, А. Мартина, В. Нудельмана, Г. Сулима-Самуйло, А. Тарнопольського.

Мета статті. Сутність правових аспектівта нормативно-методичної бази для проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів щодо регулювання земельних відносин в умовах сьогодення.

Виклад основного матеріалу дослідження. На сьогодні в Україні створена нормативно-правова та методологічна база, що дає змогу здійснювати всі види оцінки земель та є головною і необхідною передумовою формування власне ринку земель, а також забезпечення виконання цілей держави у сфері розвитку інфраструктури земель.

Сферу застосування грошової оцінки земель населених пунктів визначають наступні нормативно-правові акти:

• Земельний кодекс України;

• Податковий кодекс України;

• Закон України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 № 1378-IV;

• "Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213;

• "Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затверджений Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25.11.2016 № 489;

* Галузевий стандарт СОУ ДКЗР 00032632012:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів". Київ, 2009.

Земельний кодекс України є вищим нормативно-правовим актом України у сфері регулювання земельних відносин [4].

Одним із видів оцінки об'єктів Державного-земельного кадастру та складовою частиною кадастру згідно з Земельним Кодексом України виступає грошова оцінка земель. Указується, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

У статті 201 цього Кодексу розкривається сама суть і поняття грошової оцінки та, зокрема, нормативної грошової оцінки землі. Так, було визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

У статті вказано, що грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Під "рентною основою" розуміється визначення вартості земельної ділянки, виходячи з доходу, який може приносити земельна ділянка. Земельна рента є економічною категорією, що відображає економічну форму реалізації права власності на землю як засобу виробництва, відносини привласнення додаткового продукту власником землі у формі орендної плати за право користування землею тощо. Проте рента не є тотожною орендній платі.

Коментованою статтею також зазначається інформація про експертну грошову оцінку земельної ділянки. А саме, що експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених законами України.

Податковий кодекс України [6] регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування; платників податків та зборів, їхні права та обов'язки; компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їхніх посадових осіб під час адміністрування податків, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

У статті 14, а саме в підпункті 14.1.125 Податкового кодексу України, зазначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей оподаткування визначається як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Статтею 271 відповідного Кодексу розкривається база оподаткування земельним податком. Так, базою оподаткування є:

• нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого відповідним розділом Податкового Кодексу;

• площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

При цьому зазначається, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, у якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Статтею 289 установлюється, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується саме нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок та, враховуючи індекс споживчих цін за попередній рік, щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на які індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року.

Податковим Кодексом також установлено, що об'єктами оподаткування виступають земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, а також земельні частки (паї), які перебувають у власності.

Одним із центральних нормативних актів, що регулює відносини, пов'язані із процесом оцінки земель, є власне Закон України "Про оцінку земель", прийнятий 11 грудня 2003 р. Він забезпечує, зокрема, проведення оцінки з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування і ринку земель [3].

У Законі наведені основні терміни, перелік об'єктів та суб'єктів оцінки, принципи, види оцінки. Цим законом описано ключові положення провадження нормативної грошової оцінки земель. Так, об'єкти й суб'єкти оцінки земель визначено статтями 3 і 6 відповідно.

У статті 7 зазначено, що розробниками технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок є особи, які згідно із Законом України "Про землеустрій" мають право на здійснення діяльності у сфері землеустрою.

Статтею 15 визначено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Згідно із статтею 18, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Третім розділом (статті 20-24) розкрито положення щодо розроблення та затвердження документації з оцінки земель. Так, за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, що підлягає обов'язковій експертизі відповідно до закону.

Відповідно до статті 25, державне регулювання у сфері оцінки земель полягає в забезпеченні об'єктивності та законності проведення оцінки земель, контролю у цій сфері, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, створення конкурентного середовища для суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель і серед навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань оцінки земель.

Закон установлює, що при оцінці земель населених пунктів виходять із порівняльної цінності й придатності території для житлової та промислової забудови і її благоустрою. Така оцінка здійснюється на основі врахування величини витрат як під час будівництві, так і під час експлуатації будівель, споруд та комунікацій. Також слід ураховувати інженерно-будівельні характеристики ділянок, їх розміщення на плані населеного пункту відносно існуючої забудови, транспортних зв'язків із громадськими, культурними й торговими центрами, промисловими зонами, близькість до існуючих магістралей інженерних комунікацій, стан природо-екологічного довкілля, характер попереднього використання та забруднення території.

Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є фактичною реалізацією статті 201 Земельного кодексу України, а саме пункту 5, у якому йдеться про те, що грошова оцінка земельних ділянок має проводитись за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України. Ця методика розділена на 2 дійсні розділи: загальні положення та нормативна грошова оцінка земель населених пунктів. Загальними положення передбачено, що нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Закону України "Про оцінку земель" [3].

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани території, відомості Державного земельного кадастру, інвентаризації земель та державної статистичної звітності [1].

У третьому розділі (що фактично є другим, бо другий за нумерацією було виключено на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 831 від 16.11.2016) безпосередньо йде мова про методику нормативної грошової оцінки населених пунктів.

Згідно з третім розділом, нормативна-грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

нормативний земельний правовий населений

де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місцеположення земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3,

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місцеположення земельної ділянки, зокрема:

а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту, його місце в системі розселення;

б) розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів.

Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів.

Км3 - коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцеположення земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів деталізує положення відповідної методики та визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 489 від 25.11.2016 було затверджено новий "Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів". З 1 січня 2017 р. новий порядок оцінки набув чинності та почав активно застосовуватись [5].

Цей порядок містить 3 розділи: загальні положення, нормативна грошова оцінка населених пунктів, документація з нормативної грошової оцінки. Перший розділ повторює основні положення наведених вище нормативно-правових актів стосовно порядку нормативної грошової оцінки населених пунктів. Другий розділ містить основну інформацію цього Порядку. Третім розділом розкривається робота з даними технічної документації з нормативної грошової оцінки. Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.

Новим порядком змінено форму витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку та встановлено форму заяви, за якою надається адміністративна послуга.

Важливим нововведенням порядку оцінки земель є уніфікація категорій "функціонального використання" (за якими визначають ключовий коефіцієнт у розрахунку нормативної грошової оцінки (далі - "НГО") земельної ділянки) та категорій земель і видів цільового призначення відповідно до Земельного кодексу. Унаслідок цього була скасована категорія функціонального використання "землі комерційного призначення" (з максимальним коефіцієнтом 2.5). Раніше до цієї категорії, окрім земель торгівлі та фінансових послуг, автоматично вносили ділянки з нерухомістю, що здається в оренду. Більше того, до земель комерційного призначення могли зарахувати майже будь-яку земельну ділянку, яка використовувалась компанією "з метою отримання прибутку".

Тепер сітка коефіцієнтів функціонального використання прив'язана до Класифікації видів цільового призначення земель, яка була затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів № 548 від 23.07.2010 Максимальний коефіцієнт функціонального використання 2.5 передбачений тільки для земель з окремими видами цільового призначення, а саме: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, будівель кредитно-фінансових установ, будівель ринкової інфраструктури, будівель закладів побутового обслуговування. Для всіх інших видів цільового призначення застосовуються суттєво нижчі коефіцієнти. Наприклад, для більшості видів земель промисловості це 1.2, для земель транспорту - 1.0, для земель рекреаційного призначення -0.5.

Прихована загроза нового порядку стосується земель, інформація про які не була внесена до відомостей Державного земельного кадастру, та земель, до яких у відомостях Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки (2010 рік). Для таких земель при розрахунку НГО застосовується коефіцієнт функціонального використання (Кф) 2.0. Для більшості видів земель, окрім тих, що раніше обліковувалися з коефіцієнтом 2.5, цей коефіцієнт суттєво вищий за той, що відповідає цільовому призначенню ділянки.

Додатково варто зауважити, що НГО земель сільськогосподарського призначення (навіть тих, що розташовані в межах населеного пункту) новим порядком НГО земель населених пунктів не регулюється. Для сільськогосподарських земель з 28.02.2017 вводитися в дію нова "Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення", затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 813 від 16.11.2016 р. Методика не передбачає застосування коефіцієнтів функціонального призначення, натомість нормативна грошова оцінка визначатиметься на базі нормативів капіталізованого рентного доходу на землях сільськогосподарського призначення. Сітка нових нормативів диференційована залежно від виду сільськогосподарських угідь та природно-сільськогосподарського району в межах області.

До недоліків нового Порядку можна віднести вилучення з тексту важливих виносок-посилань на нормативні документи, дані яких залучаються до розрахунків нормативної оцінки.

До затвердженого Порядку додаються:

• коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф);

• коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції;

• коефіцієнти, які враховують місця розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст;

• коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, віднесених до курортних;

• коефіцієнти, які враховують місця розташування населених пунктів на території, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

• граничні значення коефіцієнтів, які визначають містобудівну цінність території в межах населених пунктів;

• коефіцієнти для окремих груп локальних факторів (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні фактори).

Галузевий стандарт СОУ ДКЗР 00032632-012:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затверджений наказом Держкомзему від 24.06. 2009 р. № 335 та зареєстрований Українським науково-дослідним інститутом стандартизації, сертифікації та інформатики Держспоживстандарту України 10.09.2009 р. за № 32595752/1927 регулює структуру та склад технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів у залежності від чисельності населення, встановлює вимоги до розробки цієї технічної документації, електронних растрових та векторних карт, детально розгортає її зміст [5, 7, 8].

Цей стандарт розроблено у відповідності до Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР, Земельного кодексу України, законів України "Про оцінку земель", "Про плату за землю", Постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" зі змінами та доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 5 липня 2004 року № 843 та інших нормативно-правових документів.

Технічна документація у цьому стандарті диференціюється на 3 підвиди:

1. для земель великих населених пунктів;

2. для міст із чисельністю населення 50 тис. осіб і більше;

3. для міст із чисельністю населення менше 50 тис. осіб, а також селищ міського типу.

Галузевий стандарт складається із трьох основних частин та додатків. У першій частині визначається сфера застосування положень цього стандарту. У другому наведені основні терміни та визначення понять, позначки та скорочення. Третій розділ з назвою "Загальні вимоги" складається із п'яти підрозділів:

3.1. Загальні положення;

3.2. Вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів - для міст із чисельністю населення 50 тис. осіб і більше;

3.3. Вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міських населених пунктів - для міст із чисельністю населення менше 50 тис. осіб, а також селищ міського типу;

3.4. Вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів;

3.5. Вимоги до електронних растрових або векторних карт.

За стандартом обов'язковими додатками технічної документації з нормативної грошової оцінки є:

А. 1. Завдання на розробку технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів

A. 2. Моніторинг стану об'єкта оцінки за період: виконання попередньої нормативної грошової оцінки - виконання поточної нормативної грошової оцінки

Б. 25. Бали бонітетів агровиробничих груп ґрунтів

В. Витрати на освоєння та облаштування земель міста (селища, села) станом на 1.01.20 (рік виконання оцінки)

Г. Структура земель населеного пункту, які визначаються для розрахунку середньої вартості одного квадратного метра земель

Д. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)

Е. Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь

Ж. 1. Результати пофакторної оцінки при визначенні комплексного індексу цінності території (Іі)

Ж. 2. Визначення зонального коефіцієнта Км2 та грошова оцінка кв.м землі в межах економіко- планувальних зон

Ж. 3. Анкета експертної оцінки Ж. 4. Грошова оцінка земель різного функціонального використання у розрізі економіко-планувальних зон (грн за 1 м2)

Ж. 5. Розрахунок грошової оцінки 1 кв. м земель сільського населеного пункту

Ж. 6. Опис меж економіко-планувальних зон К. Схема економіко-планувального зонування Л. Схема прояву локальних факторів М. Картограма розповсюдження агровиробничих груп ґрунтів

Стандартом до довідкових додатків технічної документації з нормативної грошової оцінки відносяться:

Б. Вихідні дані для нормативної грошової оцінки земель за станом на початок 200_р.;

Б. 1. Інженерна підготовка і захист території;

Б. 2. Водопостачання;

Б. 3. Каналізація;

Б. 4. Теплопостачання;

Б. 5. Газопостачання;

Б. 6. Електропостачання;

Б. 7. Зовнішнє освітлення;

Б. 8. Дощова каналізація;

Б. 9. Телефонний зв'язок;

Б. 10. Кабельне телебачення;

Б. 11. Дротове мовлення;

Б. 12. Санітарна очистка;

Б. 13. Озеленення, кладовища, крематорії;

Б. 14. Пасажирський автотранспорт;

Б. 15. Пасажирський автотранспорт;

Б. 16. Тролейбусний транспорт (маршрути);

Б. 17. Тролейбусний транспорт;

Б. 18. Трамвай (маршрути);

Б. 19. Трамвай;

Б. 20. Метрополітен;

Б. 21. Метрополітен;

Б. 22. Водний транспорт;

Б. 23. Вулично-дорожня мережа;

Б. 24. Обслуговування доріг та автотранспорту (ДАІ). Висновки і перспективи подальших досліджень. На основі розглянутої інформації щодо нормативно-правового забезпечення виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів можна чітко та комплексно виконувати пошук даних, необхідних для виконання такої оцінки.

Література

1. Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів. Наукове видання / Ю. М. Палеха. - Київ: Профі, 2006. - 324 с.

2. Лихогруд О. М. Удосконалення нормативної грошової оцінки населених пунктів в сучасних умовах / О. М. Лихогруд // Теорія і практика природокористування. - 2015. - № 3. - С. 26-29.

3. Про оцінку земель: Закон України від 11.12.2003 № 1378-IV// Відомості Верховної Ради. - 2015. - № 23. - 158 с.

4. Земельний Кодекс України: Закон України від 25.10.2001 р. № 2768-Ш // Урядовий кур'єр. -2001. - № 211. - с. 513.

5. Постанова Кабінету Міністрів України "Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" від 23 березня 1995 р. № 213 - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/213-95-%D0%BF

6. Податковий кодекс України № 2755-VIстаном на 15.04.2017 // Відомості Верховної Ради. - 2017. - № 17. - 215 с.

7. Наказ Мінагрополітики України "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" від 25.11.2016 № 489 // Офіційний вісник України. - 2016. - № 100. - ст. 219.

8. Стандарт Державного Комітету України із земельних ресурсів "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" СОУ ДКЗР 00032632012:2009 від 10.09.2009 № 32595752/1927 - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://normative.org.ua/information/otsinka-zemel/

Размещено на Allbest.ru