Действия арендатора при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19)

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Действия арендатора при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19)

Чернов В.Г.

В статье рассмотрены меры государственной поддержки арендаторов по договорам аренды недвижимости в период действия на территории страны ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-2019). Составлен порядок действий арендатора для внесения в договор изменений об отсрочке уплаты или снижения арендной платы.

Ключевые слова: предпринимательская деятельность, договор аренды недвижимости, арендатор, арендная плата, коронавирусная инфекция (COVID-2019).

The article discusses measures of state support for tenants under real estate lease contracts during the period of the country's restrictions on the spread of a new coronavirus infection (COVID-2019). The tenant's actions have been composed to amend the contract on deferred payment or to reduce rents.

Key words: business activity, real estate lease agreement, tenant, rental fee, coronavirus infection (COVID-2019).

В связи с быстрым распространением в мире коронавирусной инфекции многие страны ввели на своих территориях режим чрезвычайного положения, чрезвычайной ситуации и близкие к ним режимы, которые устанавливают определенные ограничения в перемещении и жизнедеятельности граждан, а так же в деятельности организаций и предпринимателей. Такие меры, в первую очередь, направлены на снижение темпа распространения инфекции среди населения и снижение давления на здравоохранительные системы, так как последние не справляются с наплывом заболевших новым штаммом коронавируса.

В Российской Федерации режим чрезвычайного положения или чрезвычайной ситуации не введен, однако органами государственной власти разработаны специальные меры, направленные на предотвращение распространения вируса на территории страны, а также на поддержание устойчивого экономического положения субъектов предпринимательской деятельности, так как введением на территории субъектов Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации фактически установлен запрет на свободное передвижение для всех граждан и приостановлена деятельность большинства предпринимателей. Такие ограничительные меры непосредственно затронули всю предпринимательскую среду, негативно сказавшись на финансовом состоянии субъектов предпринимательской деятельности. Также необходимо отметить указы Президента Российской Федерации, которыми на территории России установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы с 30 марта 2020 года по 30 апреля 2020 года включительно для работников всех организаций, за исключением перечисленных в тексте указа, а также организаций, определенных решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения коронавируса в субъекте РФ. В такие моменты для предпринимателей, чья деятельность фактически остановлена, и они не могут получать прибыль, ключевой статьей расходов, помимо выплаты налогов, страховых взносов и заработных плат, становится арендная плата за занимаемые помещения. В большинстве случаев для своей деятельности предприниматели используют именно арендованные помещения, здания и сооружения, так как это является экономически менее затратным и доступным способом, особенно для субъектов малого и среднего предпринимательства. Размер налогов и страховых взносов, а также порядок их уплаты может быть скорректирован государством для снижения экономического давления на бизнес, а размер арендных платежей и порядок их уплаты напрямую зависит от воли сторон договора аренды. В данном случае арендатору для снижения стоимости аренды или отсрочки исполнения обязательства по оплате необходимо предпринять ряд последовательных действий для внесения изменений в договор.

В первую очередь необходимо выяснить, когда и принято ли субъектом Российской Федерации решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Например, в Московской области в постановлении Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108 -ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» в редакции постановления Губернатора Московской области от 04.04.2020 № 174-ПГ установлен перечень организаций, деятельность которых приостановлена (п. 9), а также перечень организаций, на которые ограничения не распространяются и которые вправе продолжить свою деятельность с соблюдением требований, установленных данным постановлением (п.п. 9, 10) [7]. Данный шаг необходим арендатору для понимания того, вправе ли он продолжать свою деятельность, и сможет ли он воспользоваться нормами нормативно-правовых актов, направленных на поддержку арендаторов в связи с распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019). пандемия правовой договор арендатор

Часть 3 статьи 19 дает право арендатору потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, однако не установлены пределы такого уменьшения [4]. Арендатор, заявив данное требование, в большинстве случаев получит отказ на снижение суммы арендных платежей, так как обязанность арендодателя согласиться на такой шаг законом не предусмотрена. Но, введя в действие часть 3 статьи 19, законодатель фактически дал право арендатору требовать снижения арендной платы в суде, если арендодатель добровольно не согласился удовлетворить данное требование. Однако сложность такого подхода для арендатора состоит в доказывании обоснованности заявленного размера снижения арендной платы. В связи с этим возникает сложность применения данной нормы на практике. Я считаю, что данная норма требует доработки законодателем путем введения минимального и максимального предела снижения арендной платы, сохраняя при этом баланс интересов сторон.

Часть 2 статьи 19 направлена на отмену ограничения на изменение арендой платы более 1 раза в год, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и дает право сторонам изменять стоимость аренды неограниченное количество раз в течение 2020 года [4].

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендных платежей, о которой говорится в ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, устанавливаются в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Данным постановлением устанавливается три обязательных требования для применения условий об отсрочки, а именно [5]:

1. Требование к договору. Договор аренды должен быть заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

2. Требование к арендатору. Он должен быть субъектом, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения инфекции СОУГО-19. Перечень пострадавших отраслей российской экономики дан в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» [6].

3. Требование к арендованному недвижимому имуществу. Отсрочка предоставляется в отношении любого недвижимого имущества, за исключением жилых помещений.

При выполнении вышеуказанных условий арендатору может быть предоставлена отсрочка уплаты арендной платы на срок до 01.10.2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях:

- отсрочка предоставляется на всю стоимость аренды в период действия режима повышенной готовности или ЧС и на 50 % арендной платы со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС до 01.10.2020 г.;

- накопленная задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г., не чаще одного раза в месяц и не более 50 % от ежемесячной арендной платы по договору;

- меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются в связи с отсрочкой;

- не допускается установление арендодателем дополнительной платы за предоставление отсрочки;

- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

- отсрочка по коммунальным платежам и (или) расходам на содержание имущества не предоставляется, за исключением случаев, когда арендодатель освобожден от их уплаты [5].

Этот перечень условий предоставления отсрочки по оплате аренды фактически является минимальным порогом для арендаторов, так как данным постановлением предусмотрено право сторон договора аренды согласовать иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных постановлением.

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ установлено «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств» [1]. Следовательно, положение о форс-мажоре применимо к таким правоотношениям, при которых надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. В случае с распространением коронавирусной инфекции, обстоятельством непреодолимой силы будет являться акт органов государственной власти, которым вводится ограничение на деятельность арендатора. При этом следует учитывать, что обязательства, возникшие из деятельности арендатора, которая приостановлена, и правоотношения с арендодателем по договору аренды не имеют взаимосвязи. Иными словами, в данном случае акт органов государственной власти не устанавливает ограничений по аренде помещений арендатором, а, следовательно, не является обстоятельством непреодолимой силы для арендатора в рамках обязательства по оплате аренды. В большинстве случаев именно такой позиции придерживаются и арендодатели. Исключением для применения пункта 3 статьи 401 ГК РФ является ее диспозитивный характер, а именно возможность сторон в договоре прямо прописать, что является форс-мажором в рамках их правоотношений и каков порядок действий при его наступлении. Кроме того, следует обратить внимание, что данная норма касается только освобождения от ответственности за нарушения обязательства и не отменяет обязанность арендатора исполнять свои обязательства по договору в полном объеме. Арендаторам, чья деятельность фактически приостановлена, для того, чтобы не нести бремя ответственности за неисполнение обязательства по уплате арендной платы, необходимо обратиться к пункту «в» части 3 статьи 3 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

В пункте 1 статьи 417 Гражданского кодекса РФ указано, что, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Данная норма имеет подходящую конструкцию к ситуации с принятием высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ решений о введении на их территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, но она так же не может быть применена арендатором, так как в данном случае исполнение обязательства по уплате арендной платы становится невозможным не в результате издания акта органа государственной власти, а врезультате недостатка денежных средств из-за ограничения деятельности арендатора. Но данная норма может применяться арендодателями для прекращения своих обязательств по предоставлению имущества во временное владение и (или) пользование. Например, это может быть ситуация, когда на территории субъекта РФ ввели режим повышенной готовности и приостановили деятельность торговых центров (арендодатель), а деятельность аптек (арендатор) не приостановили, но фактически арендатор не может пользоваться арендованным помещением, так как его аптека расположена в торговом центре.

Статья 451 Гражданского кодекса РФ, по моему мнению, является именно той нормой, на которую арендатор должен ссылаться при обращении к арендатору с требованием внести изменения в договор аренды. В случае с распространением новой коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации и принятием в связи с этим новых «антикризисных» мер, наряду с нормами Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право арендатору в судебном порядке требовать изменения или расторжения договора аренды. При этом изменение договора допускается лишь в тех случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Если арендатор заинтересован в сохранении договора и внесении в него изменения в связи с обстоятельством распространения инфекции СОУГО-19, но арендодатель уклоняется таких действий, то при выполнении требований Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и постановления Правительства Российской Федерации от 04.04.2020 № 439 арендатор, на основании статьи 451 ГК РФ, вправе требовать внесения судом соответствующих изменений в договор аренды.

Подводя итог, необходимо обратить внимание на то, что наиболее действенным, быстрым и наименее затратным способом добиться снижения расходов по аренде по договору аренды недвижимости являются переговоры с арендодателем. Органы государственной власти создали для арендаторов необходимые условия для минимизации финансовых потерь в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в виде возможности отсрочки уплаты или снижения стоимости арендной платы по договорам аренды недвижимости. Арендаторам необходимо лишь обратиться с соответствующими требованиями к арендодателям.

Итак, арендатор, убедившись, что:

- на территории субъекта РФ введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;

- его договор заключен до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;

- он является субъектом отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции из перечня постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №2 434;

- объектом аренды является нежилое помещение;

- в арендную плату не включены плата за коммунальные услуги и расходы на содержание арендованного имущества;

- вправе обратиться к арендодателю с требованием об отсрочке уплаты арендной платы, а арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее такую отсрочку уплаты арендной платы. Арендатор также вправе потребовать снижения арендной платы за период 2020 года, однако обязанность арендодателя удовлетворить такое требование законом не предусмотрена.

В случае, если арендодатель уклоняется от подписания дополнительного соглашения об отсрочке уплаты или снижении арендной платы, арендатор вправе обратиться в суд для внесения судом соответствующих изменений на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №2 439, постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 и статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Литература

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5 .- Ст. 410.

2. Указ Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru- 25.03.2020.

3. Указ Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru- 02.04.2020.

4. Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" // Российская газета. - 03.04.2020. - № 72.

5. Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru- 06.04.2020.

6. Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru- 08.04.2020.

7. Постановление Губернатора МО от 04.04.2020 N 174-ПГ "О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области N 108-ПГ "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019 ) на территории Московской области" [Электронный ресурс] // Официальный Интернет-портал Правительства Московской области http://www.mosreg.ru- 04.04.2020.

Размещено на Allbest.ru