Особенности договора купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Хибин Н.С.

Введение

Темой нашего исследования является договор купли-продажи: понятие, содержание и форма. Выбор данной темы был обусловлен ее актуальность. Прежде всего, купля-продажа и связанная с ней договорная деятельность является одной из самых популярных форм гражданских правоотношений. Изучение данной темы является очень важной при формировании профессиональных знаний и компетенций юристов, поскольку это способствует лучшему пониманию и применению права. Стоит отметить, что институт договора купли-продажи, в силу своей популярности и востребованности, является динамично развивающимся и изменяющимся, поэтому его изучение очень важно для грамотной реализации правовых норм данного института.

Объект нашего исследования: общественные отношения, складывающиеся по договору купли-продажи, регулируемые гражданским законодательством.

Предметом исследования курсовой работы: правовые нормы, регулирующие договор купли-продажи, сложные вопросы применения данных норм, а также правоприменительная практика по теме исследования.

Цель курсовой работы: изучение особенностей правового института договорных отношений в сфере купли-продажи, выявление особенностей правового регулирования каждого вида договора купли-продажи.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) изучить нормативно-правовую базу актов, регулирующих договорные отношения;

2) рассмотреть доктринальные мнения ученых по вопросам договорных отношений;

3) выявить и раскрыть особенности основные вопросы при заключении разных видов договоров купли-продажи;

4) ознакомиться с правоприменительной практикой заключения договора купли-продажи.

Методологическую основу исследования составляют общие и частные методы научного познания: комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения.

Теоретическую основу данной работы составили труды таких ученых как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и других.

Структура работы определяется логикой исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы.

1. Основное содержание договора купли-продажи

1.1 Понятие договора

гражданский законодательство договор собственность

В основу нормативно-правовой базы, регулирующей договорные отношения положены: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нормативные акты, принимаемые в соответствии с федеральным законодательством.

С изменениями, произошедшими за последние годы в праве, гражданско-правовой договор стал выполнять не только функцию конкретизации подзаконных актов, но также приобрел статус нормативного акта частноправовых отношений. На современном этапе происходит преобладание договорной формы регулирования отношений, предполагающая горизонтальные связи субъектов правоотношений. Являясь важнейшей правовой категорией, гражданско-правовой договор неизменно находится под пристальным вниманием юристов.

В юридической науке существует дискуссия по вопросу происхождения и правовой природы договора, кроме этого доктринальными толкованиями ученые предпринимают попытки унификации понимания договора. Главная задача устранить противоречивость правоприменительной деятельности в договорных отношениях.

Основным поводом для дискуссий являются: многозначность термина, родовое определение договора как одного из видов гражданских правоотношений, разграничение сделки и договора. Казанцев М. Ф. Понимание гражданско-правового договора: традиционные взгляды и новые подходы // Антиномии. 2002. №3.

Для рассмотрения вопроса, обратимся к законодательству для получения легальной терминологии.

Согласно ГК РФ: договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5.

Для имущественного оборота договор, являющийся объектом нашего исследования, приходится основным их видов обязательств в гражданско-правовых отношениях.

Договор купли-продажи является консенсуальным, то есть данный вид договора считается заключенным в момент согласования его существенных условий, которые мы более подробно рассмотрим в пункте «содержание договора». Кроме этого, данный вид договора является возмездным, двусторонним и синаллагматическим (взаимным) договором, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Богатырева А.Т. Проблемы дефиниции гражданско-правового договора // Общество: политика, экономика, право. 2016. №4.

Договор купли-продажи - это родовое понятие по отношению к отдельным видам договора купли-продажи. Выделяют в законодательстве и научной литературе следующие виды договорных обязательств по купле-продажи: розничной купли-продажи; поставки товаров; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия и т.д. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Это сделано с целью облегчить и упростить правовое регулирование схожих гражданских правоотношений.

Таким образом, нам удалось разобраться в понятии договора, установить легальное содержание терминологии, необходимой для качественного исследования проблемы нашей курсовой работы.

1.2 Стороны договора

Стороны правоотношений - это лица, вступающие в определенные общественные отношения, обладающие взаимными правами и обязанностями. В литературе также встречается отождествление понятий стороны и субъекты. В рамках нашего исследования, мы принимаем данную точку зрения.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на товар с продавца на покупателя. Сторонами договора купли-продажи являются: продавец и покупатель.

Сторонами договора купли-продажи могут выступать любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности, законодательством не устанавливается наличие каких-либо специальных требований.

Продавцом может выступать всякий субъект гражданских прав, обладающий необходимым объемом дееспособности. По общему правилу продавец должен являться собственником вещи, которая продается. Однако, законом устанавливаются исключения:

а) продавцом выступает не собственник, а лицо, наделенное иным ограниченным вещным правом, например хозяйственного ведения, оперативного управления;

б) при наличии особого субъекта, например, комиссионером (по договору комиссии), агентом (по агентскому договору) и т.д. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5.

Весьма интересен способ регулирования отношений относительно еще не созданного объекта купли-продажи. Согласно, ГК РФ заключение договора по продаже товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. В данной ситуации продавец на момент заключения договора еще не обладает правом собственности на товар, но имеет обязанность им стать к моменту исполнения своих обязанностей по передаче товара покупателю.

Покупателем может быть любое физическое или юридическое лицо, обладающее необходимым уровнем дееспособности. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель, согласно общему правилу, приобретает право собственности на него. Однако в некоторых случаях, законом устанавливаются исключения: государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления) не обладают правом собственности. Приобретая имущество по договору купли-продажи, покупатель в этом случае, имеет ограниченное вещное право. Собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества юридического лица, которое организованно в соответствующей организационно-правовой форме. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5.

Кроме этого, из числа собственников приобретенного по договору купли-продажи имущества, исключаются: субъекты, обладающие полномочиями на совершение купли-продажи от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления имуществом. Там же.

Таким образом, субъектом гражданских правоотношений по договорным обязательствам в связи с куплей-продажей могут быть все дееспособные граждане и юридические лица.

1.3 Содержание договора

Исследование этого вопроса необходимо начать с установления существенных условий договора, которые обязательно отражаются в содержании договора купли-продажи. К существенным условиям договора-купли продажи, законодательством относится только предмет продажи, согласование условий о предмете означает установление наименования и количества товара.

Законодателем установлено, что предметом договора купли-продажи является товар, которым могут быть:

1) Объекты материального мира - созданные как человеком, так и природой. Однако, не каждый такой объект может считаться товаром. Законодатель четко говорит о том, что товаром может считаться такой объект, который наделен оборотоспособностью, т.е. такое свойство вещи, при которой она может свободно перемещаться между собственниками. Стоит отметить, что вещи, которые обладают ограниченной оборотоспособностью (огнестрельное оружие, психотропные медицинские препараты), могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца лицензии на их продажу, а у покупателя - разрешения на их покупку, в установленной законом форме.

2) Ценные бумаги, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи;

3. Имущественные права (в частности, на объекты интеллектуальной собственности), если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Стоит отметить, что в предмета договора купли-продажи входит не только сам товар, но и относящиеся к нему документы.

Отдельно стоит поговорить об условии о количестве товара. Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Количество товара в договоре может указываться в единицах измерения различных величин (килограммы, квадратные метры и т.д.), либо в номинальном количестве купленного товара (штуках). Договор, в котором не указано количество такого товара, считается незаключенным.

ГК РФ устанавливаются последствия нарушения условия о количестве товара по договору купли-продажи.

Так, если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен -- потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

В том случае, если продавец передал покупателю большее количество товара, чем предусмотрено договором, на покупателя налагается обязанность уведомить об этом продавца. В разумный срок законодателем установлено, что продавец должен распорядиться соответствующей частью товара.

Законодатель устанавливает также условие об ассортименте товара, что означает: товар передается в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам. Ассортимент обязательно должен быть согласован в договоре согласовывается сторонами в договоре.

В случае, если ассортимент, по какой-либо причине не был определен в договоре купли-продажи, но из существа обязательства вытекает, что товары должны быть переданы в ассортименте, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте, исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Для продавца устанавливается ответственность за нарушения условия об ассортименте. При передаче продавцом товаров в ассортименте, который не соответствует договору, покупатель имеет право отказаться от принятия товара и его оплаты, либо потребовать возврат оплаты за товар.

Законодатель устанавливает условие о качестве товара. Данное условие не является существенным для заключения договора, но очень важно для покупателя. Согласно ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Качество товара определяется путем ссылки в сопроводительных документах товара на ГОСТы, стандарты качества и иные правила, регулирующие качество продукции.

Наряду с понятием «качество товара» необходимо рассмотреть положения о гарантии качества и сроке годности. Согласно законодательству, договором может быть предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, что выражается в гарантийном сроке. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи товара продавцом покупателю. Довольно подробно гарантийный срок рассматривается в Законе РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Законом регламентируется, что гарантийный срок устанавливается на продукты питания, парфюмерно-косметические товары, медикаменты, товары бытовой химии и иные подобные товары. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1//Собрание законодательства РФ.1996. № 3. Ст. 140.

Также законодательством предусмотрено условие о комплектности. В трудах юристов отмечается, что «комплектность товара» более всего подходит для понятия «сложная вещь». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000 Под комплектностью, исходя из смысла законодательства, понимают составных и/или запасные части, которые обеспечивает нормальное использование товара (например, зарядное устройство для смартфона). Особенность этого условия состоит в проблеме разграничения комплектности и главной вещи и ее принадлежности. Данная проблема является особенно важной, поскольку за нарушение условия по передаче принадлежности и условия о передачи товара в комплектности устанавливаются различные негативные последствия для продавца. В случае непередачи продавцом принадлежности, покупатель назначает разумный срок для совершения этих действий. Если срок нарушается, покупатель вправе отказаться от товара.

При передачи продавцом товара не в полном комплекте покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Хотелось бы отметить еще один важный нюанс, при осуществлении данного условия договора также необходимо разграничить комплектность как определенное свойство товара от комплекта товаров. Законодательством и правоприменительной практикой установлено, что разграничение проводится по зависимости товаров друг от друга при их использовании. Например, при передаче смартфона без зарядного устройства будет нарушено требование к комплектности автомобиля, а при продаже собрания сочинений без некоторых томов - требование к комплекту набора.

В договор также могут быть включены положения о цене или о порядке ее определения. Если цена договором не установлена, она определяется по общим правилам и равна цене аналогичного товара, продаваемого при подобных обстоятельствах. Там же.

Сведения о сроке не являются существенными при заключении договора купли-продажи. В нашей курсовой работе мы рассмотрим два, интересующих нас, срока: срок передачи товара и срок оплаты товара.

Срок передачи товара устанавливается по согласованию сторон. Если сведения о сроках не указаны в договоре, то законодатель обязует совершить передачу товара в разумный срок. Передача товара - обязанность продавца.

Срок оплаты товара по общему правилу наступает непосредственно до или после передачи товара.

Поскольку, отношения купли-продажи связаны с финансами, стороны довольно часто отходят от общего правила срока оплаты товара. Рассмотрим самые популярные виды оплат по договору купли-продажи, отмечаемые в научной литературе:

1) Предварительная оплата товара. Предварительная оплата является формой коммерческого кредитования.

2) Продажа в кредит. По общему правилу товар до его полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцом.

3) Оплата товара в рассрочку как разновидность продажи в кредит. Договор на таких условиях считается заключенным, если наряду с другими существенными условиями в нем указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000

В содержание договора купли-продажи включаются права и обязанности сторон, то есть продавца и покупателя.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся объектом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5 Кроме передачи товара, продавец также берет на себя обязательства по передаче принадлежностей товара и всей сопроводительной документации, предусмотренной законом.

Можно выделить три варианта исполнения продавцом своей обязанности:

1) при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - в таком случае, исполнением обязанности по передаче товара будет считаться момент вручения товара покупателю;

2) если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара, - исполнением обязанности по передаче товара будет считаться момент предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте;

3) во всех остальных случаях - исполнением обязанности по передаче товара будет считаться момент сдачи товара перевозчику.

Исполнение обязательства продавца по передаче товара подтверждает датой, соответствующего конкретным отношениям, документа (например, кассовым чеком). Именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Покупатель наделен правом не принимать товар только в случаях, четко ограниченных законодательством, например, если продавец передал покупателю товар с существенными недостатками. договор купля продажа имущество

Покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товары, например, сообщить продавцу адрес, по которому произойдет прием товара.

В случае неисполнения обязательств покупателем законодатель предусматривает негативные последствия. В этом случае продавец имеет право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем судебной защиты своих прав.

В дополнение к названным последствиям за продавцом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.

1.4 Форма договора

Законодательством устанавливается, что договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: Заключение, изменение, расторжение. М., 1996.

В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договоров купли-продажи, например, при заключении договора купли-продажи недвижимости (квартир, домов, зданий, земельных участков, дач и т.д.), предприятий.

Выбор формы осуществляется исходя из предмета договора, состава участников и цены.

Согласно устоявшейся практике и обычаям делового оборота составление любого договора начинается с его названия, то есть, с указания конкретного вида договора, например, «Договор купли-продажи товаров» и т.д. Наименование договора, с указанием его разновидности облегчает его толкование.

Затем в договоре указываются его номер, дата и место подписания. Все вышеуказанные реквизиты значимы для облегчения правоприменительной деятельности. Присвоение договору номера позволяет индивидуализировать его среди договоров, заключенных относительно тех же товаров.

Важно обязательно прописывать дату и место заключения договора, поскольку точное определение момента заключения договора связано с окончанием его срока действия.

Структурно в договоре можно выделить три части: преамбула (введение), основная часть и заключительная часть.

В преамбуле указываются субъекты, заключающие договор. При указании субъектов указывается полное наименование каждого контрагента. Для юридических лиц, необходимо указывать полное наименование, которое внесено в единый реестр государственной регистрации юридических лиц. Затем в договоре можно дать условные сокращенные наименования лиц, вступающих в правоотношения, например, “Продавец” и “Покупатель”. Это необходимо для того, чтобы сократить и облегчить текст договора.

Основная часть договора включает в себя обязательные (существенные) и иные условия договора, о которых мы говорили выше.

Заключительная часть включает в себя реквизиты каждой из сторон с указанием паспортных данных, либо данных о доверенности, реквизитов банка и проч.

Приведем в качестве примера как может выглядеть письменный договор в самом упрощенном виде:

«Баладурин Марк Дмитриевич (далее - Продавец) и Степанова Дарья Дмитриевна (далее - Покупатель), заключили настоящий договор о нижеследующем:

Продавец передает Покупателю смартфон (IPhone 5S, серийный номер LRXJ 00C768501675374443), стоимостью 20 000 руб. (двадцать тысяч рублей), а Покупатель, в свою очередь, оплачивает данный товар наличным платежом в момент его получения.

Паспортные данные Покупателя и Продавца, подписи сторон, дата».

Подводя итоги первой главы нашего исследования, можно сделать следующие выводы:

1. Договор является одним из самых древних способов регулирования отношений людей в правовом поле. Не смотря на возраст данного института, он остается одним из важнейших в гражданском праве, причем динамичным, постоянно изменяющимся и развивающимся.

2. Договор купли-продажи можно охарактеризовать как консенсуальный, так как он считается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Купля-продажа возмездна, поскольку существуют встречные обязательства продавца и покупателя, относительно цены, рассмотренные нами выше. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный.

2. Виды договора купли-продажи

2.1 Договор розничной купли-продажи

Договор розничной купли-продажи может быть заключен между продавцом и покупателем, причем обязательным требованием, указанным в законодательстве, является то, что продавец, должен осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере розничной продажи товаров.

Устанавливается также требование и для покупателя, он должен использовать этот товар для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Договор розничной купли-продажи является самым популярной разновидностью купли-продажи. Значение этого вида договора сложно переоценить, поскольку, продажа товаров в розницу удовлетворяет повседневные потребности граждан в различных материальных благах.

Стоит отметить, что данный договор является публичным, это означает, что на продавца накладывается обязанность осуществлять действия по продаже товара в отношении каждого лица, не высказывая предпочтение какому-либо лицу. Гладков Е.Е. Договор розничной купли-продажи: общие положения и способы защиты // Актуальные проблемы современности: наука и общество. 2016. №3.

Отметим особенности содержания договора розничной купли-продажи. В законодательстве устанавливается специфическое право для покупателя обменять непродовольственный товар на аналогичный другого цвета, размера, фасона, габарита и т.д. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5 Постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 года № 55 утвержден Перечень непродовольственных товаров, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации. Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации: Постановление Правительства РФ от 19 января 1998 года №55//Собрание законодательства РФ.1998. №4. Ст. 482.

Стоит отметить, что требование покупателя об обмене удовлетворяется только в том случае, если товар не был в использовании и сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца.

Судебная практика. Покупатель N1 по договору розничной купли-продажи, приобрел у продавца N2 межкомнатную дверь и ее комплектующие. После доставки и оплаты стоимости товара покупатель пришел к выводу, что одна из дверей не подошла ему по размеру, и обратился к продавцу с заявлением о замене двери на аналогичную, но других размеров. Продавец отказался от выполнения данного требования, сославшись на то, что дверь изготавливалась на заказ. Покупатель обратился в суд с иском о взыскании убытков в размере стоимости межкомнатной двери и ее доставки, штраф и компенсацию морального вреда.

Суд вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, поскольку требования истца не были основаны на законе. При рассмотрении дела суд установил, что при оформлении заказа истец самостоятельно указывал размеры дверей, был ознакомлен под роспись с информацией о том, что реализуемый в рамках договора товар является заказным и имеет индивидуально определенные свойства, вследствие чего возврат данного товара невозможен. Таким образом, истцу был продан товар надлежащего качества, по индивидуальному заказу с индивидуально определенными свойствами, истец не имеет претензий к качеству товара и срокам его доставки, следовательно, основания для удовлетворения иска отсутствуют. Определение Московского городского суда от 18.04.2016 N 4г-3631/2016

Договор розничной купли-продажи, как правило, считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Перечисленные выше документы не стоит рассматривать как разновидность письменного договора. Эти документы являются подтверждением заключения договора в устной форме.

В заключение данного параграфа отметим, что законодательством предусмотрены разновидности договора розничной купли-продажи: продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок, продажа товаров по образцам и дистанционный способ продажи товаров, продажа товаров с использованием автоматов, продажа товара с условием о его доставке покупателю, договор найма-продажи. Там же.

2.2 Договор поставки товаров

Согласно законодательству, по договору поставки продавец является также и поставщиком товаров, которые он сам производит, либо закупает. Покупатель использует эти товары для осуществления предпринимательской деятельности или иных целей, которые не связаны с личным потреблением.

Договор поставки можно охарактеризовать как консенсуальный, возмездный, взаимный. Существенными условиями при заключении договора поставки относятся: предмет договора и срок поставки товара.

К предмету договора предъявляются те же требования, что и требования к товару по договору купли-продажи, которые мы рассмотрели выше. Однако, по договору поставки предметом не могут быть имущественные права, в отличие от договора купли-продажи. Кроме этого, предметом договора не может быть недвижимое имущество.

Существенным условием по договору поставки является срок исполнения поставщиком своей обязанности по поставке товара. Срок в договоре может определяться в пределах срока действия договора, также может быть установлен конкретной календарной датой. При пролонгированном заключении отношений между поставщиком и покупателем может быть определен график поставки товаров, например, ежесуточный, еженедельный и т.д.

Существует три вида нарушения условий о поставке товаров продавцом:

1) Недопоставка товара, то есть его передача в меньшем количестве, чем определено договором;

2) Просрочка поставки товара, то есть поставка товара по истечении обусловленного договором срока поставки.

3) Досрочная поставка, то есть передача товара продавцом до наступления срока, установленного договора.

Законодателем установлен порядок доставки товаров: по общему правилу поставка товаров осуществляется поставщиком путем отгрузки (передачи) товаров покупателю, являющемуся стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Для покупателя устанавливаются особые обязанности, которые выполняются наряду с общими, установленными правилами о договоре купли-продажи. Одной из таких обязанностей является обязанность по принятию и ответственному хранению товара. Это означает, что на покупателя возложена обязанность по совершению действий, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором поставки. Принятые товары подлежат осмотру покупателя также должны быть проверены количество и качество принятых товаров.

Стоит отметить, что ГК РФ не устанавливает специальных требований к форме договора данного вида. При заключении договора поставки руководствуются общими правилами о форме гражданско-правовых сделок. Исходя из этого, договор поставки чаще всего заключается в простой письменной форме.

Проведенный анализ судебной практики показал, что чаще всего в суд обращаются поставщики в защиту своих прав, связанных с неоплатой покупателем поставленного товара. Доказательственной базой в данных случаях служили: договор о поставке товаров, товарные накладные, платежные поручения и т.д.

2.3 Договор энергоснабжения

Договор энергоснабжения - это разновидность договора купли-продажи, с особыми субъектами и особым предметом договора. Кроме положений ГК РФ, к данному виду гражданско-правовых отношений также применяются положения следующих федеральных законов: № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» от 14 апреля 1995 г.; № 147-ФЗ «О естественных монополиях» от 17 августа 1995 г.; № 261-ФЗ «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 ноября 2009 г.

Сторонами являются: энергоснабжающая организация, на которую возложена обязанность подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию. В свою очередь абонент обязуется оплачивать принятую энергию, соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Обязательное предварительное условие, предъявляемое до заключения договора энергоснабжения, наличие у абонента энергопринимаюшего устройства, отвечающего техническим требованиям и присоединенного к сетям энергоснабжаюших организаций. Там же. Предметом договора энергоснабжения может быть: энергия, электрический ток, пар, вода, газ, нефть, тепловая энергия и т.д. Законодатель выделяет две характеристики предмета договора данного вида: качество электроэнергии, то есть соответствие энергии требованиям, установленным законодательством, например, качество электроэнергии определяется напряжением и частотой тока. Количество энергии устанавливается посредством учета ее фактического потребления. При расчете количества электроэнергии учитывается количества киловатт-часов, подлежащей передаче и величиной присоединенной или заявленной мощности. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества // М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: «Статут», 2000. - 800 с. К существенным условиям данного вида договора относят количество и согласованный сторонами режим передачи энергии.

Особенность данного договора заключается в том, что цена определяется не по согласованию сторон, а утвержденными государством тарифами.

Форма договора и порядок его заключения, в данном виде правоотношений зависит от того, кто является абонентом, а также от того, в каких целях будет использоваться данный товар.

Например, если абонентом является физическое лицо, потребляющее какой-либо вид энергии, форма такого договора может быть конклюдентной, то есть договор будет заключен по умолчанию.

Если в качестве абонента выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, в этом случае договор заключается в письменной форме.

По данному договору устанавливаются особые права и обязанности участников правоотношений.

Энергоснабжающая организация вправе: прекратить или ограничить подачу энергии без согласия и предупреждения абонента при ликвидации или предотвращении аварии с последующим уведомлением абонента; требовать оплаты использованной энергии. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Абонент обязан: оплачивать своевременно энергию; для некоторых групп абонентов устанавливается обязанность соблюдать режим потребления энергии; вести учет потребления энергии; немедленно сообщать энергоснабжающей организации о нарушениях, возникающих при пользовании энергией; обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность приборов, оборудования энергетических сетей. Там же.

Особым правом наделяются абоненты-гражданам: использовать энергию в необходимом ему количестве, если эта энергия используется для бытового потребления.

Гражданско-правовая ответственность сторон по договору энергоснабжения наступает в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения ими договора.

Ответственность продавца по возмещению реального ущерба возникает в следующих случаях: при нарушении условий о качестве подаваемой им энергии; в случае перерывов в подаче энергии без соответствующего предупреждения при наличии его вины в этом.

Ответственность покупателя наступает в случае неоплаты использованной им энергии, при этом продавец имеет право прекратить подачу энергии. Кроме того, покупатель отвечает за несообщение продавцу сведений о нарушениях, возникших при использовании им энергии, и возмещает в последнем случае реальный ущерб. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Основными спорами, по договору энергоснабжения являются споры, связанные с признанием недействительности договора; неоплата или несвоевременная оплата электроэнергии; не соответствие количества и качества энергии установленным нормам; несоблюдение режима потребляемой электроэнергии; споры о расторжении договора энергоснабжения. Обзор судебной практики по спорным вопросам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договора энергоснабжения

Судебная практика. ООО «Иркутсктепло» (энергоснабжающая организация) обратилось в суд с требованием о взыскании с ООО «Фаворит» (абонента) суммы задолженности по оплате потребленной электроэнергии, поставленной ответчику в период, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано. Суд мотивировал свое решение следующим образом: установив отсутствие в деле доказательств, подтверждающих наличие у ответчика-абонента (ООО «Фаворит») статуса управляющей компании в отношении многоквартирных жилых домов, плата за электроснабжение которых предъявлена к взысканию: в материалах дела отсутствуют соответствующие протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, договоры управления на все указанные в счетах и счетах-фактурах энергоснабжающей организации (ООО «Иркутсктепло») жилые дома; признав незаключенным приобщенный договор энергоснабжения, сторонами которого указаны ООО «Иркутсктепло» в качестве энергоснабжающей организации и ООО «Фаворит» в качестве управляющей организации, ввиду его неподписания сторонами сделки, а также того, что протокол согласования разногласий к данному договору не содержит всех существенных условий, необходимых для заключения подобных договоров, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.06.2015 N Ф03-2330/2015 по делу N А51-28849/2014

2.4 Договор купли-продажи предприятия

Предметом договора купли-продажи предприятий является само предприятие, в состав которого могут входить все виды имущества, права на интеллектуальную собственность, принадлежащую предприятию, а также долги предприятия и др. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5 Стоит отметить, что при продаже предприятия покупателю не передаются разрешения (лицензии) продавца на занятие определенными видами предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора являются состав и стоимость предприятий, которые указываются в инвентаризационном акте.

Данный вид договора подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с ее момента. Передачей предприятия покупателю считается момент подписания сторонами передаточного акта.

Устанавливаются особые права и обязанности для продавца предприятия, например, известить своих кредиторов о продаже предприятия, при несоблюдении этого правила продавец будет нести солидарную ответственность с покупателем. Там же.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему следующих документов: акта инвентаризации; бухгалтерского баланса; заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1996. №5

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

2.5 Договор купли-продажи недвижимости

Общие положения о продаже недвижимости содержатся в ГК РФ, однако для некоторых товаров, являющихся предметом договора купли-продажи недвижимости, установлен особый порядок регулирования отношений, например, особенности продажи земельных участков регулируются Земельным Кодексом РФ.

Особенностей в субъектном составе законом не отмечается, хотя и оговаривается о том, что в случаях, предусмотренных законодательством РФ, могут являться только граждане РФ и российские юридические лица.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Предметом может быть любое недвижимое имущество, признанное таковым в соответствии с ГК РФ. В договоре обязательно указываются данные, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Например, если предметом договора является жилое помещение в многоквартирном доме, то в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Довольно часто недвижимость имеет связь с земельным участком, на котором она находится, поэтому при переходе права собственности на объект недвижимости необходимо определить кому будут принадлежать права на земельный участок, на котором находится недвижимое имущество.

Хотелось бы выделить особенность в передаче недвижимости, она происходит по подписанию сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.

Данный вид договора заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. При этом нотариальное удостоверение не является обязательным. Однако, обязательным является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Порядок регистрации установлен Федеральный закон от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Проведенный анализ судебной практики показал, что чаще всего в суд обращаются за признанием договора незаключенным или недействительным; о государственной регистрация договора; в случае, если недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью; передано некачественное недвижимое имущество; обязательства по договору не исполнены.

Таким образом, ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами урегулированы самые часто возникающие гражданско-правовые отношения, связанные с куплей-продажей товаров. Причем, стоит отметить, что, хоть законодательно отношения регулируются достаточно подробно, при анализе судебной практик по каждому виду договора купли-продажи, возникают сложности и неоднозначности толкования закона при применении данных норм права.

Заключение

Подводя итог нашей курсовой работе, стоит еще раз отметить, что договор купли-продажи является одним из самых древних правовых конструкций, но несмотря на это, данный договор является одним из самых востребованных в современных реалиях.

Хотелось бы отметить, что данный правовой институт является постоянно развивающимся и подстраивающимся под создающиеся новые общественные отношения.

В нашем исследовании нам удалось рассмотреть основные положения, связанные с куплей-продажей, а также рассмотреть особенности в некоторых разновидностях данного договора. Отметим общие характеристики договора купли-продажи, вне зависимости от его разновидности: купля-продажа является возмездным, консенсуальным и взаимным договором.

В рамках написания данной курсовой работы, нами были рассмотрены отдельные разновидности договора купли-продажи, с указанием к каждому существенных и несущественных условий его заключения, а также особенностей субъектного состава и формы заключения такого договора.

При анализе судебной практики нам удалось отметить особенности правоприменения различных норм гражданского законодательства к конкретным видам отношений, связанных с куплей-продажей.

Литература

1. Конституция Российской Федерации : принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. // Собрание законодательства РФ. - 2014. - №31. - Ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

4. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.

5. Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации: Постановление Правительства РФ от 19 января 1998 года №55 // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №4. - Ст. 482.

6. Об утверждении Правил продажи товаров дистанционным способом: Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2007 года № 612 // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4894.

7. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года №17 // Российская газета. - № 156. - 2012.

8. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: Заключение, изменение, расторжение / С.Е. Андреев, А.И. Федотова, И.А. Сивачева. - М.: Статут, 1996. - 320с.

9. Аблятипова Н.А., Кравцова А.А. Обмен и возврат товаров надлежащего качества, приобретенных дистанционным способом: правоприменение и воля законодателя / Н.А. Аблятипова, А.А. Кравцова // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. - 2019. - №1. - С. 5-12.

10. Богатырева А.Т. Проблемы дефиниции гражданско-правового договора / А.Т. Богатырева // Общество: политика, экономика, право. - 2016. - №4. - С. 24-35.

11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества // М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

12. Гладков Е.Е. Договор розничной купли-продажи: общие положения и способы защиты / Е.Е. Гладков // Актуальные проблемы современности: наука и общество. - 2016. - №3 (12). - С.45-52.

13. Дмитриев М.А. К вопросу о способах защиты прав покупателя по договору розничной купли-продажи /М.А. Дмитриев // Юрист. - 2013. - №9. - C. 34-42.

14. Заварзин А.В. Правовое регулирование договора поставки лекарственных средств : автореф. дис. … канд. юр. наук / А.В.Заварзин. - М., 2010. - 27 с.

15. Казанцев М.Ф. Понимание гражданско-правового договора: традиционные взгляды и новые подходы / М.Ф. Казанцев // Антиномии. - 2002. -№3. - С. 12-17.

16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / под ред. С. А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М. : Проспект: Екб.: Институт частного права, 2010. - 620 с.

17. Корнилова, Н.В. О производных способах приобретения права собственности / Н.В. Корнилова // Право и государство: теория и практика. 2018. № 3 (159). С. 26-30.

18. Першин А.В. Проблемы правового договора купли-продажи /
А.В. Першин // E-Scio. - 2017. - №12 (15). - С.43-51.

19. Соломина Н.Г. Письменная форма как единственная возможная форма договора розничной купли-продажи / Н.Г. Соломина // Право и экономика. - 2014. - № 12.

20. Талабаев Е.А. Проблемы защиты прав потребителей при продаже товаров / Е.А. Талабаев // Наука. Общество. Государство. - 2018. - №1 (21). - С.23-29.

Размещено на Allbest.ru

...