Придбання і продаж земельних ділянок

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Тема: Придбання і продаж земельних ділянок

План

1. Придбання земельних ділянок на підставі земельно-правових угод

2. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам, іноземним державам і іноземним юридичним особам

3. Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам

4. Покупці земель с.г. призначення

5. Набуття права власності на земельну ділянку на підставі цивільно-правових угод

6. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки

7. Застава земельних ділянок або прав на них

8. Поняття про іпотеку та напрями кредитування під заставу та іпотечне кредитування

9. Обов'язковість продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах

10. Поняття про земельні торги

11. Підготовка лотів до продажу на земельних торгах

12. Оголошення про проведення земельних торгів і їх проведення

13. Визнання торгів такими, що не відбулися та відчуження земельних ділянок за рішенням суду

14. Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення"

1. Придбання земельних ділянок на підставі земельно-правових угод

Введення земельних ділянок у товарний обіг як результат реформування відносин власності на землю дає можливість поступово і послідовно формувати ринок землі. Можливість цього передбачена законодавством.

Ринок землі є інструментом і водночас гарантією реалізації основних конституційних прав громадян та юридичних осіб: права мати землю у приватній власності, права вільно (якщо це не завдає шкоди довкіллю і не порушує прав і законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування і розпорядження землею. Це важливий інструмент земельної реформи і невід'ємна умова та засіб здійснення економічної реформи в цілому2.

Земельний ринок можна класифікувати за різними підставами. Так, за категоріями земель розрізняють ринки сільськогосподарських земель, земель громадської та житлової забудови, лісового та водного фонду тощо; за розміром ділянок -- ринки великих масивів земель та невеликих земельних ділянок; за територіальним охопленням -- місцевий, міський, регіональний, національний, міжнародний ринки; за формою власності -- ринки приватних земельних ділянок громадян та юридичних осіб, державних і комунальних земель; за типом -- організований (аукціон, конкурс) і неорганізований (купівля-продаж серед індивідуальних продавців та покупців) ринки; за видом угоди -- купівлі-продажу земельних ділянок, первинний або вторинний ринок3.

Земельний обіг може бути ринковим і позаринковим (адміністративним). При позаринковому обігу здійснюються розподіл і перерозподіл земель шляхом адміністративної процедури. При цьому об'єктом виступають земельні ділянки, які знаходяться в державній або комунальній власності, насамперед ті, що не підлягають приватизації. Ринковий обіг характеризується вільним розпорядженням власниками землею, без заподіяння шкоди довкіллю і без порушення прав та законних інтересів інших осіб.

Таким чином втягуючись у земельний ринковий обіг, земельні ділянки всіх категорій земель України, які є об'єктами права приватної власності, стають предметом цивільно-правових угод. Земельне законодавство передбачає наявність певного державного регулювання земельного обігу, що дістає вияв у створенні спеціального правового механізму його функціонування. Це означає, що держава встановлює у рамках закону параметри свободи поведінки учасників зазначеного обігу в процесі руху земельних ділянок від одних суб'єктів до інших. Основними цілями державного регулювання ринкового земельного обігу є забезпечення раціонального перерозподілу земель між різними суб'єктами і галузями економіки та соціальної сфери відповідно до суспільних інтересів, охорона прав і законних інтересів учасників цього обігу від безпідставного державного втручання у ринкові земельні відносини, а також запобігання негативним соціально-економічним та екологічним наслідкам здійснення угод із земельними ділянками.

Зазначені негативні наслідки можуть наставати за відсутності чіткого державного контролю за операціями з нерухомістю. Світовий досвід функціонування земельного ринку свідчить про можливість або запобігти настанню цих наслідків, або мінімізувати їх шляхом застосування спеціальних методів і способів державного втручання. Важливе значення для земельного ринку за такої ситуації має поземельна книга, наявність якої передбачена ст. 202 ЗК і яка пройшла апробацію у деяких областях України. Нині рішення про перехід права власності та інші речові зміни, пов'язані з земельними ділянками, набирають чинності лише після їх реєстрації у поземельній книзі.

За загальним правилом будь-яка угода майнового характеру здійснюється за нормами цивільного права усі земельно-правові угоди похідні від інституту земельної власності. Тому їх можна кваліфікувати як угоди, наслідком здійснення яких є зміна власника земельної ділянки (купівля-продаж, міна тощо), і угоди, що не спричиняють такої зміни. Таким чином, у зв'язку з тим, що земля за своїм походженням не може належати до товару в загальноприйнятому розумінні, на відміну від іншого майна, законодавство встановлює певні обмеження, пов'язані з розпорядженням земельними ділянками. При цьому законодавець виконує функцію контролю за використанням землі як природного ресурсу. Проте кількість обмежень повинна бути мінімальною.

Крім того, треба пам'ятати, що земельні ділянки власників породжують певне зменшення природних прав людини. Тому для не власників землі мають бути законодавчо закріплені гарантії захисту від негативного впливу на землю діяльності усіх власників земельних ділянок. І земельне законодавство України передбачає спеціальні правила здійснення земельних угод та особливі умови акціонування земельного ринку.

До спеціальних правил земельно-правових угод можна віднести такі:

1) обмеження угод видами земель, які можуть бути їх об'єктом. Наприклад, статті 83 і 84 ЗК встановлюють перелік земель комунальної та державної власності, які не можуть передаватися у приватну власність;

2) обмеження угод колом суб'єктів, які можуть укладати конкретні угоди. Коло таких суб'єктів встановлене законом. Це стосується, наприклад, іноземних громадян та осіб без громадянства, які не можуть набувати право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, або покупців земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для яких встановлюються спеціальні вимоги при купівлі ділянок (ст. 130 ЗК);

3) укладення угод за особливими, передбаченими законодавством формою та змістом (ст. 132 ЗК). Наслідком невиконання цих вимог стає визнання їх недійсними;

4) здійснення угод під контролем держави. Це дістає вияв, наприклад, у нотаріальному посвідченні та державній реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки або обов'язковості продажу ділянок державної чи комунальної власності на конкурентних засадах (глава 21 ЗК);

5) встановлення після укладення земельно-правових угод для осіб, ' які отримали земельні ділянки, крім договірних зобов'язань спеціаль- них вимог щодо раціонального та ефективного використання землі за її цільовим призначення і додержання екологічних вимог.

Реформування земельних відносин власності, впровадження права приватної власності на землю, відокремлення від права державної права комунальної власності, що у кінцевому підсумку покликане створити регульований ринок земельних ділянок, ставлять перед теорією та практикою земельного права нові завдання, пов'язані з регулюванням зазначених відносин.

У світлі зазначеного показовим є те, що розробники нового ЗК відмовились від застосування принципу "земля наслідує долю будівлі". Згідно з ч. 1 ст. 120 ЗК при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування -- на підставі договору оренди. За такої ситуації нового звучання та значення набувають угоди (правочини), спрямовані на визначення юридичної долі земельної ділянки. В юридичній літературі зазначається, що зміни, які відбулись, сприяли відновленню категорії земельно-правових угод.

Характерною особливістю, яка дозволяє об'єднати усі угоди, пов'язані з земельними ділянками, у категорію земельно-правових угод, є те, що їх об'єктом є окремі права на ділянки, а також те, що встановлення, зміна або припинення цих прав залежить від їх нотаріально посвідченої державної реєстрації.

Класифікація земельно-правових угод. Угоди, об'єктами яких є права на земельні ділянки, можуть бути класифіковані за різними підставами. Залежно від обсягу прав, які передаються від власника ділянки до контрагента за угодою (та мети самої угоди), їх можна підрозділити на угоди, спрямовані на передачу прав власності та відчуження земельної ділянки, та угоди, спрямовані на передачу окремих повноважень власника або обмеження власника (землекористувача) у реалізації ним окремих повноважень (договір застави, договір на встановлення сервітуту тощо). Так, за договором застави земельна ділянка за загальним правилом залишається у володінні та користуванні власника (або уповноваженої ним особи), але істотно обмежуються його повноваження щодо розпорядження нею, а заставодавець набуває переважне право вимагати задоволення своїх вимог за рахунок заставленої ділянки. А в силу змісту договору про встановлення земельного сервітуту на власника слугуючої земельної ділянки не покладається обов'язок вчинення будь-яких активних дій. Навпаки, він зобов'язаний не використовувати окремі належні йому повноваження, пов'язані з використанням та (або) володінням земельною ділянкою, щодо якої встановлено обтяження.

У ст. 132 ЗК закріплено вимоги до змісту всіх угод про перехід права власності на земельну ділянку. Закріплені у ній умови можна визначити як істотні, тобто такі, що необхідні та достатні для того, щоб конкретний договір вважався укладеним, а отже, здатним породжувати виникнення у сторін прав та обов'язків. За загальним правилом на підставі застосування об'єктивного критерію істотними визнаються такі умови: умови, пов'язані з предметом договору; умови, що визнаються істотними в законі або іншому нормативному акті; умови, необхідні для договорів даного типу; всі необхідні для даного договору умови. Відповідно до суб'єктивного критерію істотними визнаються також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Поряд з істотними у договорі можуть фігурувати звичайні та випадкові умови. Проте законодавець розкриває зміст лише істотних умов.

У разі відсутності домовленості сторін стосовно однієї з істотних умов договір вважається таким, що не відбувся, тобто неукладеним. Тому викликає сумнів правильність твердження про те, що відсутність в угоді однієї з передбачених ст. 132 ЗК умов є підставою для визнання її недійсною. По-перше, для оспорювання юридичної дії подібного договору немає необхідності застосовувати правила про недійсність угод. Неузгодження сторонами якоїсь з істотних умов -- це свідчення відсутності відповідного юридичного факту (договір -- правочин (угода), а отже і його наслідків, тобто відповідних правовідносин. По-друге, ототожнення договорів, що не відбулись, з недійсними є досить спірним за суттю, оскільки договір, що не відбувся, -- це з юридичної точки зору завжди "ніщо", тобто відсутність будь-яких наслідків. А недійсна угода все ж викликає настання певних спеціальних наслідків, передбачених у законі. Якщо ж настали певні наслідки (виконаний договір тощо), зацікавлена сторона має застосовувати не правила про недійсність угод, а конструкцію безпідставного збагачення.

2. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам, іноземним державам і іноземним юридичним особам

Згідно статті 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам

1. Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України.

2. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви (клопотання) додаються: а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд); б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина -- копія документа, що посвідчує особу;

в) свідоцтво про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності у разі продажу земельної ділянки суб'єкту підприємницької діяльності.

3. Орган державної влади або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

5. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;

ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

6. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється відповідно до порядку, визначеного частиною першою цієї статті.

7. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

8. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

9. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу (381-2009-п) визначається Кабінетом Міністрів України.

10. Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.

11. Кошти, отримані від продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, зараховуються органами державної влади або органами місцевого самоврядування відповідно до державного та/або місцевих бюджетів у порядку, визначеному законом.

3. Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам

Згідно статті 129. Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам

1. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

2. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

3. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

4. Іноземні держави, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подають клопотання до Кабінету Міністрів України.

5. Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок, подають клопотання до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради і державного органу приватизації. До клопотання додається документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

6. Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюються сільськими, селищними, міськими радами після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюються державними органами приватизації після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

4. Покупці земель с.г. призначення

Згідно статті 130. Покупці земель сільськогосподарського призначення

1. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути:

а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

2. Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

5. Набуття права власності на земельну ділянку на підставі цивільно-правових угод

Згідно статті 131. Набуття права власності на земельні ділянки на підставі інших цивільно-правових угод

1. Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

2. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням вимог цього Кодексу.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки. Одним із способів набуття права власності на земельну ділянку, який водночас є і підставою припинення цього права, є договір купівлі-продажу ділянки. Це угода (двосторонній правочин), за якою одна сторона (продавець) передає іншій (покупцю) право власності на земельну ділянку в обмін на грошову компенсацію. Цей договір є консенсу-альним, оплатним та взаємним (сіналагматичним).

Можливий також продаж ділянки на конкурентних засадах, тобто шляхом проведення земельних торгів у формі аукціону або конкурсу. Зокрема, на конкурентних засадах обов'язково здійснюється продаж земель державної та комунальної власності суб'єктам підприємницької діяльності під забудову та у разі звернення стягнення на ділянку, що знаходиться у власності громадянина чи юридичної особи (статті 134, 139 ЗК). Купівля земельної ділянки оформляється укладенням договору між продавцем та покупцем. Як зазначалось, для всіх угод про перехід права власності на ділянку встановлено обов'язкову письмову нотаріально посвідчену форму договору. Недодержання цього зумовлює відповідно до положень ч. 1 ст. 47 ЦК недійсність угоди. Така угода є нікчемною й породжує не ті наслідки, на які очікували сторони, а ті, що передбачені цивільним законодавством.

Продаж земельної ділянки не припиняє прав на неї третіх осіб (обмеження, застава, сервітути, встановлені щодо земельної ділянки, яка продається). Сторони не вправі за домовленістю між собою змінювати цільове призначення ділянки та режим користування нею і відображати це у договорі. Істотними умовами договору купівлі-продажу є перелічені у ч. 2 ст. 132 ЗК вимоги до його змісту. З них випливає, що предметом угоди є не тільки земельна ділянка з певними притаманними їй характеристиками (розташування, площа, цільове призначення, склад угідь, правовий режим тощо), а й обов'язки сторін щодо її передачі та прийняття. Правило переважної купівлі. Згідно з ч. 2 ст. 130 ЗК переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

Договір міни земельної ділянки. Договір купівлі-продажу не є єдиною підставою припинення та встановлення права власності на земельну ділянку. З розвитком ринку земельних ділянок цей вид договору, пов'язаний з передачею майна, безумовно посяде своє місце серед інших підстав набуття права власності. Поки ж що доводиться констатувати, що правове регулювання цього договору, а також договорів дарування та застави земельних ділянок знаходиться на початковому етапі розвитку.

Відповідно до ст. 241 чинного ЦК договір міни -- це договір, за яким сторони провадять обмін одного майна на інше. Він є кон-сенсуальним, оплатним, двостороннім, сіналагматичним. Отже, договір міни земельної ділянки можна визначити як такий цивільно-правовий договір, згідно з яким кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні одну земельну ділянку в обмін на іншу або на інше еквівалентне майно.

Договір міни є двостороннім, оскільки кожна з його сторін несе обов'язки на користь іншої сторони і вважається боржником останньої. Кожна зі сторін зобов'язується передати протилежній стороні відповідну ділянку (інше майно). При цьому ці два обов'язки є взаємообумовленими та в принципі економічно еквівалентними1. Хоч у чинному законодавстві не закріплена презумпція рівноцінності майна, що обмінюється, можна припустити, що явне відхилення від цього правила є підставою для виникнення сумніву щодо дійсності угоди у зв'язку з наявністю вад волі, змісту або вади у суб'єкта такого правочину.

Договір дарування земельної ділянки. У ст. 131 ЗК серед підстав набуття права власності на земельну ділянку фігурує договір дарування. За цим договором право власності можуть набувати громадяни, юридичні особи України, територіальні громади та держава. Хоч треба погодитись з висловленою у літературі думкою про те, що ця угода фактично має застосовуватись до права приватної власності фізичних та юридичних осіб на земельні ділянки.

Відповідно до ст. 243 чинного ЦК договір дарування -- це угода, за якою одна сторона передає безоплатно іншій стороні майно у власність. З цього визначення випливає концепція даного договору як реального. Він вважається укладеним у момент передачі майна, тобто укладення договору збігається з його виконанням.

Враховуючи те, що згідно з ч. 1 ст. 132 ЗК договір дарування земельної ділянки має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений, а також те, що право власності на ділянку, яка дарується, виникає не у момент її передачі, а після одержання її майбутнім власником окремого документа (не договору), що посвідчує право власності, та його державної реєстрації, треба вважати, що цей договір є консенсуальним. Іншими ознаками договору дарування є його безоплатність, односторонній характер та наявність згоди обдарованої особи прийняти ділянку. Підписуючи договір, обдарована особа висловлює цим свою згоду прийняти подарунок. З набуттям права власності на земельну ділянку зазначена особа бере на себе й обов'язки, пов'язані з володінням та користуванням нею, у тому числі обов'язок використовувати одержану ділянку за її цільовим призначенням.

Інші види земельно-правових угод. У ЗК немає вичерпного переліку цивільно-правових договорів, за якими може набуватися право власності на земельну ділянку. Враховуючи існування у цивільному праві принципу свободи договорів, можна дійти висновку про можливість існування й угод, не згадуваних у ЗК та ЦК.

Набрання чинності новим ЗК вже викликало появу у зв'язку з прийняттям нового ЦК нової групи договорів, пов'язаних з земельними ділянками. Предметом цих договорів є встановлення щодо земельних ділянок обмежених речових прав, які за своєю природою є правами на чужу річ. До таких прав належать сервітути, в тому числі земельний, суперфіцій (право користування земельною ділянкою для забудови та емфітевзис (право користування ділянкою для сільськогосподарських потреб).

Право власності на земельну ділянку може також виникнути у порядку спадкування (ст. 131 ЗК). Цій підставі набуття права власності на землю у новому ЗК приділено чільну увагу.

Спадкування -- це перехід майнових та окремих особистих прав й обов'язків померлої особи (спадкодавця) до інших осіб (спадкоємців) у встановленому законом порядку. Воно є підставою загального (універсального) безпосереднього правонаступництва. Спадкове правовідношення виникає за наявності кількох юридичних фактів, почережне настання яких породжує певні правові наслідки. По-перше, це відкриття спадщини, по-друге, прийняття спадщини одним або кількома спадкоємцями, а також наявність заповіту, необхідна для спадкування за ним.

6. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки

Згідно статті 132. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки

1. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

2. Угоди повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

3. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась).

7. Застава земельних ділянок або прав на них

Застава земельних ділянок. У чинному законодавстві інститут застави розглядається як засіб забезпечення виконання зобов'язань. Одним з видів застави майна є іпотека. Нею визнається застава землі, нерухомого майна, за умов якої земля та (або) майно (предмет застави) залишається у боржника (заставодавця) або третьої особи, наприклад, орендаря. Окремим видом іпотеки є застава земельних ділянок, передбачена ст. 133 ЗК та Законом України від 2 жовтня 1992 р. "Про заставу".

Згідно статті 133. Застава земельних ділянок або прав на них

1. У заставу можуть передаватися земельні ділянки державної, комунальної та приватної власності, якщо інше не встановлено законом, а також права на них - право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом.

Земельна ділянка або право на неї може бути передано у заставу лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера в порядку, визначеному законом.

2. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності (або право спільної оренди земельної ділянки), може бути передана (передано) у заставу за згодою всіх співвласників (співорендарів).

3. Передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою.

4. Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

5. Порядок застави земельних ділянок та прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) визначається законом.

За договором застави землі одна сторона -- заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, що забезпечене іпотекою, має право у разі невиконання заставодавцем цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна з перевагами перед іншими кредиторами. Говорячи про заставу, треба враховувати її природу та пам'ятати, що договір застави -- це вторинне зобов'язання, яке передбачає наявність зобов'язання, виконання якого і є основним завданням учасників зазначених складних договірних правовідносин.

Сторонами договору застави земельних ділянок є заставодержатель, тобто кредитор за основним зобов'язанням, що забезпечується іпотекою, та власник заставленого майна, тобто боржник за основним зобов'язанням, що забезпечене заставою, або особа, яка не бере участі у даному зобов'язанні. Якщо заставодавець і боржник не є однією й тією самою особою, істотне значення для заставного пра-вовідношення має сам об'єкт застави, а не ті правовідносини, які існують між таким заставодавцем і основним боржником. Відносини між заставодавцем та основним боржником можуть мати різну природу, але безпосередньо застави не стосуватися. Тому припинення за такої ситуації відносин між заставодавцем і основним боржником не веде до автоматичного припинення відносин застави.

У ч. 1 ст. 133 ЗК підкреслено, що у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Таким чином, заставодавцями земельних ділянок можуть бути лише зазначені суб'єкти земельних правовідносин. Зі змісту положень цієї статті випливає, що не можуть бути заставодавцями такі суб'єкти, як держава, територіальні громади та державні й комунальні підприємства, оскільки вони не є власниками закріплених за ними ділянок. За загальним правилом не можуть бути заставодавцями й орендарі земельних ділянок.

Заставодержателем може бути будь-який суб'єкт права за умови, якщо укладення договору іпотеки прямо не суперечитиме вимогам законодавства й відповідатиме його правосуб'єктності. Окремі вимоги передбачені для таких заставодержателів, як іпотечні банки. Вони мають бути закріплені в окремому законі. Застава за загальним правилом виникає в силу закону та договору. Однак у ч. 1 ст. 133 ЗК йдеться саме про передачу у заставу земельних ділянок громадянами та юридичними особами, тобто про передачу на підставі договору. Договір іпотеки земельної ділянки має бути складений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Недодержання цієї вимоги є підставою для визнання цього договору відповідно до положень ст. 47 чинного ЦК недійсним.

Вимоги, що забезпечуються іпотекою. Іпотекою забезпечуються виплати заставодавцем суми основного боргу за зобов'язанням. Вона може бути встановлена для забезпечення зобов'язань, що випливають з кредитного договору, договорів позики, купівлі-продажу, оренди, піднайму, інших видів зобов'язань. Іпотекою може бути також забезпечене виконання зобов'язання, що виникло із заподіяння шкоди, тощо. Отже, треба виходити з того, що іпотекою може бути забезпечене будь-яке зобов'язання, якщо це прямо не суперечить природі останнього та не заборонено законодавством. Чинне законодавство висуває лише одну умову до вимог, що можуть бути забезпечені заставою, -- ці вимоги мають бути дійсними.

Вимоги до суб'єктів іпотечних правовідносин, пов'язані з земельною ділянкою, визначають й особливості предмета застави. Ним можуть бути землі всіх категорій, крім тих, що знаходяться виключно у державній чи комунальній власності, які належать суб'єктам земельних правовідносин на праві приватної власності. Таким чином, об'єктом застави може бути право приватної власності на земельну ділянку.

Як предмет застави може також виступати частина земельної ділянки. Проте для цього необхідне визначення її меж в натурі (на місцевості). Об'єктом застави може бути право на земельну частку (пай). Однак воно не згадується у ЗК у такому сенсі й регулювати меться не іпотечними правилами, а положеннями про заставу майнових прав.

8. Поняття про іпотеку та напрями кредитування під заставу та іпотечне кредитування

У чинному законодавстві інститут застави розглядається як засіб забезпечення виконання зобов'язань. Одним із видів застави майна є іпотека. Нею визначається застава землі, нерухомого майна, за умов якої земля та (або) майно (предмет застави) залишається у боржника (заставодавця) або третьої особи, наприклад, орендаря. Окремим видом іпотеки є застава земельних ділянок, передбачена ст.. 133 ЗК та законом України від 02 жовтня 1992 року „Про заставу”.

За договором застави землі одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, що забезпечене іпотекою, має право у разі невиконання заставодавцем цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна з перевагами перед іншими кредиторами. Говорячи про заставу, треба враховувати її природу та пам'ятати, що договір застави - це вторинне зобов'язання, яке передбачає наявність зобов'язання , виконання якого і є основним завданням учасників зазначених складних договірних правовідносин.

Іпотекою забезпечуються виплати заставодавцем суми основного боргу за зобов'язанням. Вона може бути встановлена для забезпечення зобов'язань, що випливають з кредитного договору, договорів позики, купівлі-продажу, оренди, піднайму, інших видів зобов'язань.

Головне при здійсненні іпотеки - це ведення кадастру, поземельної книги та окремого реєстру. Роль іпотеки особливо зростає у зв'язку з технічним прогресом в сільському господарстві, що потребує значного збільшення капітальних витрат на купівлю дорогої техніки, обладнання та іншого.

Іпотечний кредит - найбільш довгостроковий. Іпотечні позики мають цільове призначення - на купівлю землі, техніки, обладнання, будівництво, і їх надають із розстрочкою платежів різної періодичності (щорічна, квартальна, помісячна) при фіксованому відсотку за непогашену частину заборгованості. Розглядають три основні напрями розвитку іпотечного кредитування.

Перший напрям пов'язаний з виявленням економічних, правових, інструкційних передумов іпотеки.

Другий напрям стосується грошової оцінки об'єктів нерухомості як предметів застави. Обґрунтована оцінка нерухомості - один із ключових елементів безпеки іпотеки.

Третій напрям пов'язаний із специфікою діяльності іпотечних банків. Особливе значення надається питанням іпотечного рефінансування та надійності іпотечних банків.

Особливий вплив на розвиток іпотечного кредитування в Україні матиме розвинута ринкова інфраструктура, а також вдосконалена національна система реєстрації прав власності й широка інформаційна робота серед землевласників, землекористувачів та всього населення.

9. Обов'язковість продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах

Земельні торги проводяться у формі аукціону, земельний аукціон -- це врегульований нормами ЗК та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актами 'конкурентний продаж земельних ділянок, під час якого право власності на конкретну ділянку набуває той учасник, який запропонував найбільшу ціну за цю ділянку згідно з її цільовим призначенням.

Згідно статті 134. Обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах)

1. Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

2. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);

використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;

будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;

надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60 відсотків;

надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;

надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;

розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;

надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;

надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;

будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);

створення озеленених територій загального користування;

будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);

передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;

надання земельних ділянок особам взамін тих, що були викуплені (примусово відчужені) для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності за рішенням органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування;

розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції;

надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

надання земельної ділянки взамін викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику або його спадкоємцю (правонаступнику) у разі, якщо така потреба відпала;

поновлення договорів оренди землі;

використання земельних ділянок для здійснення концесійної діяльності;

передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;

надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;

надання земельних ділянок в інших випадках, визначених законом.

3. Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу.

10. Поняття про земельні торги

Земельні торги являють собою врегульований нормами земельного і цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову.

Земельним законодавством передбачена купівля-продаж земельних ділянок на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі аукціону). Ця умова є обов'язковою при продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам -- суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, крім викупу ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна. Ці ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу, придбані у власність на підставі договору оренди з правом викупу або передані безоплатно у власність суб'єктам підприємницької діяльності.

Органи державної влади та місцевого самоврядування, уповноважені приймати рішення про відчуження земель, які знаходяться у державній або комунальній власності, визначають переліки земельних ділянок, призначених для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах.

Організатором торгів є орган державної влади чи місцевого самоврядування, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під забудову, або державний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на це, на підставі договору з відповідним органом державної влади або місцевого самоврядування.

Згідно статті 135. Земельні торги

1. Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

2. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

На земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі.

Продаж земельних ділянок державної власності разом з розташованими на них об'єктами, що підлягають приватизації, на земельних торгах здійснюється державними органами приватизації у порядку, встановленому цим Кодексом, з урахуванням вимог законодавства з питань приватизації.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями цього Кодексу, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів.

Звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України "Про виконавче провадження", з урахуванням особливостей підготовки до проведення та проведення земельних торгів, визначених цим Кодексом.

3. Організатором земельних торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України "Про виконавче провадження", які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів.

Виконавцем земельних торгів є суб'єкт господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів та уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення.

Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.

4. Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються:

а) перелік земельних ділянок або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами;

б) стартова ціна лота;

в) строк та інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах;

г) особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги.

5. Земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором земельних торгів та виконавцем земельних торгів за рахунок коштів, що сплачуються організатором як винагорода виконавцю, та реєстраційних внесків учасників торгів.

Після опублікування оголошення про проведення земельних торгів виконавець може відмовитися від договору лише у випадках, якщо проведення земельних торгів стало неможливим з незалежних від нього причин.

6. Винагорода виконавцю земельних торгів, яку встановлює організатор земельних торгів, складається з видатків на організацію та проведення земельних торгів і прибутку виконавця.

Винагорода виконавця земельних торгів встановлюється у розмірі 5 відсотків ціни, за якою здійснюється купівля-продаж земельної ділянки, або 50 відсотків річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису), але не більш як 3500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний лот.

7. Розмір реєстраційного внеску визначається виконавцем і не може перевищувати 50 відсотків розміру мінімальної заробітної плати на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів.

8. Розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису).

9. Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються учасниками земельних торгів на окремі рахунки виконавця земельних торгів, відкриті в банку.

10. Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають, крім випадку, визначеного частиною третьою статті 138 цього Кодексу.

11. Сплачені суми гарантійних внесків (крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 138 цього Кодексу) повертаються виконавцем земельних торгів усім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів.

12. Умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.

11. Підготовка лотів до продажу на земельних торгах

Згідно статті 136. Добір земельних ділянок державної чи комунальної власності та підготовка лотів для продажу на земельних торгах

1. Організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами. Забороняється вносити до зазначеного переліку призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення.

У переліку зазначаються місце розташування (адреса) земельної ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площа, кадастровий номер, умови продажу.

2. Добір земельних ділянок державної чи комунальної власності, у тому числі разом з розташованими на них об'єктами нерухомого майна (будівлями, спорудами) державної чи комунальної власності, які або права на які виставляються на земельні торги, здійснюється з урахуванням затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою, а також маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови.

3. Земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів.

4. Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.

...