Обязанность арендодателя предоставлять право преимущественного выкупа субъектам малого и среднего предпринимательства

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

ОБЯЗАННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫКУПА СУБЪЕКТАМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Мамедова Л.А., студент магистратуры

2 курс, факультет «Государственное и муниципальное управление »

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ

Большим препятствием для реализации преимущественного права выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства является отсутствие в ФЗ №159 обязывающих норм принятия Арендодателем (собственником или иным лицом) решения о предоставлении преимущественного права выкупа. Целью данной статьи является выявление, чем обусловлено отсутствие обязанности арендодателя предоставлять право преимущественного выкупа и что требуется для исключения самостоятельного принятия арендодателем решения о предоставлении данного права.

Ключевые слова: преимущественное право выкупа, субъекты малого и среднего предпринимательства, арендуемое имущество, арендодатель, арендатор.

Key words: Pre-emptive right of redemption, small and medium-sized businesses, leased property, landlord, tenant.

С целью поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства законодательство предусматривает предоставление преимущественного права выкупа на приобретение арендуемых ими объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же в федеральной собственности имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у федеральных государственных унитарных предприятий и учреждений, казенных предприятий, которое они могут реализовать вне конкурсных процедур.

Такие сделки, сопряжены с большим количеством рисков. Это обусловлено, с одной стороны, большим числом объектов недвижимости,

вовлеченных в оборот и, с другой стороны, неоднозначным составом и недостаточной четкостью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, соблюдения требований указанных в ст.3 Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - №159-ФЗ). [2]

Перечень условий закрепленных в ст. №159-ФЗ является исчерпывающим и устанавливает условия исключительно для субъектов малого и среднего предпринимательства (арендатора).

В свою очередь, Закон N 159-ФЗ не содержит в себе обязывающие нормы принятия Арендодателем (собственником или иным лицом) решения о предоставлении субъектам малого и среднего предпринимательства Преимущественного право на приобретение арендуемого имущества.

Отсутствие обязанности арендодателя предоставлять такое право обусловлено следующим:

1. Так, по смыслу Закона №159-ФЗ, право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Из изложенного следует, что действующее законодательство не предусматривает возможности реализации имуществав порядке,

установленном Федеральным законом №159-ФЗ, в случае если такое имущество передано иному лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Но при этом согласно ч.2 ст.2 Федерального закона №159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимогоимущества,

принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 указанного закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Приватизация недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, возможна только в случае принятия арендодателем решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном статьей 4 Федерального закона №159- ФЗ, причем принятие такого решения является правом, а не обязанностью арендодателя, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.

2. Согласно п.3 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника. [1]

В силу п.1 ст. 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В соответствии с п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 г. N 432 Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений. [3]

Согласно 5.21 и 5.22 указанного Положения, Росимущество закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество в хозяйственном ведении и оперативном управлении федеральных государственных унитарных предприятий и производит в установленном порядке правомерное изъятие этого имущества; закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество в оперативном управлении федеральных государственных учреждений, производит в установленном порядке изъятие излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного в оперативном управлении указанных учреждений.

Таким образом, Росимущество как государственный орган, осуществляющий полномочия собственника в отношении федерального имущества, в одностороннем порядке может изъять имущество из хозяйственного ведения и оперативного управления и передать его по договору купли-продажи субъекту малого и среднего предпринимательства с предоставлением преимущественного права выкупа.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что положениями Закона №159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его отчуждение, ни обязанности по одностороннему изъятию имущества из хозяйственного ведения или оперативного управления.

Следовательно, для исключения самостоятельного принятия арендодателем решения о предоставлении преимущественного права выкупа, требуется внести дополнения в № 159-ФЗ. Данные изменения требуются в части закрепления за арендодателем обязанности заключать договор купли- продажи с лицом исполнившим условия изложенные в ст.3 №159-ФЗ.

Помимо этого для исключения злоупотребления правом субъектом малого и среднего предпринимательства необходимо внести изменения и/или дополнения в ст.3 №159-ФЗ , заключающегося в следующем.

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) имущество переданное субъекту малого и среднего предпринимательства по должно использоваться им по назначению в течение трех лет после заключения договора купли-продажи данного имущества.

3) субъект малого и среднего предпринимательства имеет права на получение преимущественного права по выкупу не более трех объектов.

4) субъекты малого и среднего предпринимательства реализующее преимущественное право по выкупу не должны быть аффилированы между собой.

В случае использования субъектом малого и среднего предпринимательства имущества не по назначению договор купли-продажи может быть расторгнут в одностороннем порядке.

На Данный момент преимущественное право выкупа не может быть реализовано всеми субъектом малого и среднего предпринимательства соответствующих ст.3 №159-ФЗ по причине отсутствия нормы обязывающей арендодателей предоставлять арендатору право преимущественного выкупа арендуемого имущества.

Использованные источники

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

2.Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 28.07.2008,N 30 (ч. 1), ст. 3615.

5. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 (ред. от 21.12.2018) "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" // 09.06.2008,N 23, ст. 2721.

Размещено на Allbest.ru