Аренда недвижимости. Основные характеристики договорного найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Статья по теме:

Аренда недвижимости. Основные характеристики договорного найма жилого помещения

Казаченок С.Ю., доктор наук, доцент, профессор Кафедра «Гражданского и международного частного права» Волгоградский государственный университет) Россия г. Волгоград

Богатырева Софья Анатольевна, студент 2 курса, заочного отделения, группы Юзм-182 специальность юриспруденции

Аннотация

Статья посвящена изучению понятия «аренда недвижимости». В ней определены основные характеристики, которые касаются договора найма жилого помещения.

Ключевые слова: аренда, недвижимость, договор найма, жилое помещение.

Annotation

The article is devoted to the study of the concept of “rental property”. It defines the main characteristics that relate to a tenancy agreement.

Keywords: rental, realestate, leaseagreement, residentialpremises.

Если обратиться к договору имущественного найма, то в нем вы найдете всего двух участников процесса. Ими будут наниматель и наблюдатель. В качестве наблюдателя выступает тот человек, который предоставляет во временное пользование свое имущество. Участником договора, в пользование которого имущество передается, становится нанимателем.

«Договор имущественного найма,-- пишет О.С.Иоффе,-- есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора.

Практически различают ряд нескольких ключевых признаков договора имущественного найма:

чтобы договор имущественного найма «возник» необходимо получить согласие обеих сторон, которое будет облачено в требуемую законодательством форму;

в качестве предмета договора имущественного найма будут выступать исключительно вещи, которые имеют индивидуально - определенную форму, а также неупотребляемые вещи, ведь в случае использования потребляемых вещей происходит время прекращение их существования;

В самом содержании договора имущественного найма находится цель - пользование вещью. Подобное право, которое приобретается по данному договору, не становится правом собственности. Оно выступает в качестве права извлечения из получаемой вещи тех полезных благ, которые вытекают из содержания экономического назначения.

«Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный на неимущественного отличается от него с с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,-- отмечает Г.Ф. Шершеневич. Кроме того, основным признаком, который характеризует имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование.

Договор аренды представляет собой определенное законом соглашение с двух сторон, в соответствии с которым арендодатель обязан передать в пользование арендатору имущество за плату и на временное пользование нт.606 ГК РФ). В качестве предмета аренды могут выступать земельные участки, а также прочие природные объекты, предприятия и жилищные комплексы, здания, сооружения, которые не потеряют своих натуральных свойств во время их использования (это не потребляемые вещи). Законодательно также устанавливает виды имущества, которые нельзя сдать в аренду либо сдача их в аренду ограничена соответствующими нормами. (ст. 607 ГК РФ). В качестве предмета договора найма выступает исключительно а изолированное жилое помещение, которое может состоять из квартиры или нескольких комнат. Если говорить иначе, нельзя сделать предметом договора найма часть комнаты, которая будет связана с другой комнатой (смежные комнаты), а также подсобное помещение. Договор найма, заключается между хозяином дома с гражданином, желающим нанять жилье, не связанны как административными актами, принимаемыми органами управления, которые не вправе регулировать использование жилья в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Учитывая нормы законодательства, договор найма жилого помещения должен быть заключении исключительно в письменной форме (ст.674 ГК РФ).

В обязанности наймодателя входит работа по передаче нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, которое будет пригодно для проживания, а также осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором располагается сдаваемое в наем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). 23Кроме того, закреплен и факт того, что наниматель по договору найма жилого помещения, может быть исключительно физическим лицом (гражданином) (п.1 ст.677 ГК РФ).24 А также, в обязанности нанимателя будет входить использование жилого помещения исключительно в целях проживания, а с обеспечением сохранности жилого помещения и поддержания его в надлежащем состоянии. Он обязуется регулярно выплачивать плату за пользование жилым помещением (ст.678 ГК РФ). 25

Некоторые иные нюансы имеются по договору аренды. Правом предоставлять имущество в аренду предоставляется исключительно собственником жилья (ст.608 ГК РФ). Договор аренды, который заключается на срок не больше года, когда в качестве хотя бы одной из сторон будет выступать юридическое лицо, независимо от срока, на которое оно предоставляется, должно заключаться только в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок определенный договором, а, если срок аренды в договоре не определен, то он автоматически признается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Определенное значение связано с правовой регламентацией аренды ряда видов недвижимого имущества. К примеру, в ст.650 ГК РФ идет речь о том, что согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель берет на себя обязательства передать во временное владение и пользованиеиливременноеиспользованиеарендаторузданиеилисооружение. Подобный договор также должен быть составлен в письменной форме (п.1 ст.651 ГК РФ).27Также, обязательным условием таких отношений становится государственная регистрация договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного г

Важное внимание необходимо уделить положениям статьи 652 ГК РФ. Так, во время передачи права владения и пользования подобной недвижимостью, автоматически передается право на ту часть земельного участка, под которой эта недвижимость находится и необходима для ее (пользования). В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст.652 ГК РФ).

Аналогичные положения нашли свое отражение в параграфе 5 ГК РФ об аренде предприятий. Так, кредиторы по обязательствам, которые включены в состав предприятия, обязуются до момента передачи арендатору письменно быть уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (п.1 ст.657 ГК РФ). Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту (ст.659 ГК РФ). К договору аренды предприятия применяются правила о последствиях недействительных сделок, об изменении и расторжении договора, если это не нарушает существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст.663 ГК РФ).

Недвижимость в залоговых сделках

Осуществление залогового права на недвижимость в России связано с некоторыми проблемами. Корнем, вокруг которого такие проблемы «разрастаются» становится процесс реализации частной собственности на землю и введением регистрационного порядка ее оборота. Собственность на землю и залог недвижимости -- это весьма объемный правовой институт, включающий в себя целую систему норм как материального, так и процессуального права.

Помимо законодательства, регулирующего оборот и залог недвижимого имущества, российская ипотечная система остро нуждается в законодательстве, предусматривающем специфические формы принудительной реализации залоговых прав на недвижимое имущество. Принципиальное значение при создании ипотечной системы играют:

развитие единообразной трактовки во всех имеющихся законодательных актах термина «недвижимость»;

устранение различий между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права: физическим и юридическим лицам;

допущение по соответствующим основаниям принудительной продажи и обращения взыскания на недвижимое имущество во всех случаях независимо от статуса, социального или имущественного положения собственника залогодержателя и приобретателя земельного участка.

В России аппараты регистрации оборота недвижимости мог бы быть организован на базе проектно-инвентаризационных бюро. Следует, однако, иметь в виду, какая бы организация не осуществляла регистрацию оборота недвижимости, на ее создание или расширение потребуется значительные материальные затраты, а так же потребуется некоторое время на то, чтобы перепрофилировать или заново обучить специалистов для этой организации. Регистрационная система оборота недвижимого имущества должна быть, во-первых, единой для всей России, во-вторых, должна быть закреплена законом.

Список литературы

имущество найм залог право

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (частьпервая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301

2. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988. С.333.

3. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967. С.240-241.

4. Занковская С.В. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву. М., 1953. С.8-9.

5. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Фирма «Спарк». 1995. С.355.

Размещено на Allbest.ru