К вопросу о проблемных аспектах правового регулирования договора найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГАОУ ВО «Белгородский государственный национальный исследовательский университет»

К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМНЫХ АСПЕКТАХ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Мерзликина И.В., студент

4 курс, Юридический институт

г. Белгород

Аннотация

договор жилой помещение законодательство

в настоящей статье рассматриваются проблемные моменты правового регулирования договора найма жилого помещения, предлагаются пути совершенствования законодательства в данной сфере, проводится сравнительно-правовой анализ с договором аренды. Приводятся мнения ученых, их аргументы касательно отдельных коллизий в области договора коммерческого найма.

Ключевые слова: договор найма жилого помещения, договор аренды, сделка, жилищные правоотношения, жилье, коммерческая выгода.

Annotation

this article deals with problem issues of juridical regulation of the. residential lease agreement. Also, some ways connected with improving legislation in this area are suggested; there is comparative legal analysis with rental agreement. The present article reflects the opinions of scientists, their arguments regarding individual conflict in the contract of the commercial recruitment sphere.

Key words: residential lease agreement, tenancy agreement for rented premises, juridical act, housing legal relationships, housing, commercial benefit.

Основная часть

В настоящее время вектор Российской Федерации направлен на повышение эффективности и совершенствования рыночных отношений в экономике. Одним из инструментов в работе указанного механизма выступают жилищные правоотношения. Так, в своё время, новеллой стал договор найма жилого помещения, или, как он часто именуется учеными, «договор коммерческого найма». После его официального закрепления в Гражданском кодексе РФ среди ученых-правоведов возникли дискуссии с диаметрально противоположными точками зрения, которые не утихают по сегодняшний день. Некоторые считают этот феномен достаточно прогрессивным шагом в развитии отношений, другие выражают точку зрения, что договор коммерческого найма во многих моментах дублирует договор аренды, поэтому его введение в цивильное законодательство не было необходимым.

Однако, учитывая все позиции научных трудов, нельзя не согласиться, что в правовом регулировании коммерческого найма есть ряд коллизий и пробелов.

В начале отметим, что, по сути, Гражданский кодекс РФ является единственным законом, регулирующим изучаемый нами договор. Несмотря на то, что данное соглашение является юридическим фактом возникновения жилищных правоотношений, в Жилищном кодексе он упоминается лишь вскользь. Итак, согласно Гражданскому кодексу РФ, по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона -- собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)// "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

Уже на первом этапе можно заметить, что существенная ярко выраженная проблема - это отсутствие легального закрепления термина «договор коммерческого найма». В литературе упомянутое словосочетание было введено ученым Крашенинниковым Крашенинников П.В. //Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2008. - 379 сiSBN 978-5-8354-0502-2 (в пер.), С. 45-46, а после крепко закрепилось в обиходе. Однако, по справедливому замечанию ряда теоретиков «найм жилого помещения» вызывает определенные вопросы в виду отсутствия конкретизации, так как «найм» в жилищных правоотношениях может быть нескольких видов помимо коммерческого (например, специализированный, социальный). Более того, такое легальное закрепление четко определило бы цель заключения соглашения - извлечение прибыли и устранило некоторые нестыковки применения правовых норм, так как при жилищных правоотношениях положения договора социального найма применяются к иным договорам, за исключением коммерческого Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4, 348 с.. Следовательно, регулирование положений Жилищным кодексом исследуемого нами договора строго ограничены нормами Гражданского права, что закреплено в ст.35.

Второй предмет бурного обсуждения среди юристов - это соотношение понятий «аренда» и «коммерческий найм». Как уже было сказано, многие авторы указывают на аналогичность этих двух сделок, закрепленных в Гражданском кодексе РФ. Безусловно, между ними есть ряд общих черт, однако всё же они являются совершенно разными юридическими феноменами Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис.... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2001, С. 35-38. Как утверждает Е.Ю. Цуканова, такое соглашение невозможно полностью подтвердить, так как терминологические единицы «найм» и «аренда» являются отдельными феноменами в категориальном аппарате правовой теории Цуканова Е.Ю.//Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты»//Семейное и жилищное право. 2015. № 2. С. 43-46.. Аренда ориентирована в большей степени на передачу в пользование имущества, а коммерческий найм - на предоставление жилья для проживания за определенную плату. Однако общей важной чертой, которую можно выделить в обеих конструкциях - это извлечение прибыли.

При этом, в Гражданском кодексе не указана допустимость регулирования иными главами договора коммерческого найма, в том числе и договора аренды. То есть данный вид соглашения не является тождественной конструкцией по отношению к договору аренды, хотя и имеет ряд аналогичных признаков.

К следующему упущению со стороны законодателя можно отнести плохо конкретизированные отдельные положения в главе 35 Гражданского кодекса РФ. В их положениях отсутствует полноценный перечень необходимых для юридически грамотного составления правового документа, а именно - меры ответственности, права и обязанности сторон, механизм реализации. Ряд положений выглядит весьма обтекаемо и без детализации важнейших моментов, что в последующем достаточно негативно может отобразиться на правоприменительной практике. Между тем, как уже было сказано, положения договора аренды и договора социального найма нельзя применить по отношению к коммерческому найму, следовательно, в легальном закреплении законодатель ставит стороны в «тупиковое» положение. Исходя из этого, логично было бы разрешить применять положения договора аренды в силу схожести её правовой природы с коммерческим наймом.

Еще одним весомым недостатком является отсутствие обязательства на получение согласия лиц, проживающих с наймодателем, при передаче жилья в поднаем. Сложно не согласиться с тем, что данный аспект прямолинейно касается их интересов. В данной части необходимо предпринять какие-либо меры для сбалансирования прав участвующих лиц в сложившихся правоотношениях. Со стороны прав наймодателя тоже существуют пробелы. Например, законом предоставляется возможность лицам, проживающим вместе с нанимателем, стать сонанимателями и нести солидарную ответственность. В свою очередь, согласия наймодателя не требуется, что противоречит его правам на жильё как собственника.

Также в законодательстве закреплена императивная обязанность проведения капитального ремонта наймодателем. Однако, как всем известно, периодически невозможно выполнение капитального ремонта без выселения людей из жилья. Но законодатель умалчивает о том, что делать противоположной стороне договора на время проведения ремонтных работ. Нет никаких упоминаний о финансовой ответственности наймодателя или обязательного предоставления иного жилья проживающим лицам.

Таким образом, принимая во внимание выделенные нами пробелы в законодательстве, можно предложить решения для заполнения «правовых дыр» в области регулирования коммерческого найма. Для начала необходимо четко закрепить в Гражданском кодексе термин «договор коммерческого найма» с целью избежания его ошибочной трактовки как договора аренды или социального найма. Более того, было бы достаточно грамотно в одной главе Гражданского кодекса определить все виды найма, таким образом, систематизировав в одном нормативно-правовом акте общие положения, касающиеся этих часто встречаемых в жилищных правоотношениях юридических феноменов. Или же, наоборот, добавить в Жилищный кодекс РФ раздел, регулирующий договор коммерческого найма, тем самым четко провести разграничения между ним и договором социального найма.

Далее необходимо расширить легально закрепленные правила содержания и заключения договора. Также можно пойти по другому пути, и разрешить регулировать отдельные моменты с помощью норм договора аренды в силу схожести их правовых структур. Безусловным «минусом» можно назвать и плохо отрегулированные права и обязанности сторон, а также отсутствие конкретизации действий при наступлении некоторых ситуаций (например, проведение капитального ремонта).

Суммируя всё вышесказанное, следует отметить, что в законодательстве, регулирующем положения коммерческого найма необходимо провести модернизацию и совершенствование закрепленной правовой мысли в законе, так как право на жильё - одно из важнейших конституционных прав граждан, которое требует своевременной и актуальной корректировки.

Использованные источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

2. Крашенинников П.В. // Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2008. - 379 с.ISBN 978-5-8354-0502-2 (в пер.), 562 с.

3. Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис.... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2001. 178 с.

4. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4, 348 с.

5. Цуканова Е.Ю. //Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты» // Семейное и жилищное право. 2015. № 2, 267 с.

Размещено на Allbest.ru