Особенности государственной регистрации залога недвижимого имущества и ее прекращения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ

Васьковская И.В.,

Студент магистратуры НО ЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «СИНЕРГИЯ» Россия, г. Москва

Аннотация: Статья посвящена особенностям государственной регистрации обременений в виде залога (ипотеки) недвижимого имущества, и порядка его прекращения на основе судебной практики.

Ключевые слова: обременение, залог, ипотека, недвижимое имущество, смерть залогодержателя, государственная регистрация обременения.

Abstract: the Article is devoted to the peculiarities of state registration of encumbrances in the form of a pledge (mortgage) of real estate, and the procedure for its termination on the basis of judicial practice.

Keywords: encumbrance, pledge, mortgage, real estate, death of the mortgagee, state registration of encumbrance.

регистрация недвижимое имущество ипотека судебный

Под ипотекой понимается форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ [1]. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП [2]. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда [3]. Ответчиками по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки заявления в регистрирующий орган о прекращении залога.

Разберем порядок прекращения обременения в виде ипотеки на примерах из судебной практики.

17.10.2018 г. между В.В.М. и К.С.А. заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1 070 кв.м., категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: под строительство нового дома и огорода. В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора, стоимость приобретаемого земельного участка составила 250 000 руб. из которых покупатель оплатил продавцу в качестве аванса 190 000 руб. до подписания договора путем передачи собственных наличных средств, остальные 60 000 руб. будут выплачены до 17.01.2019 г.

25.10.2018 г. договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждает выпиской из ЕГРН.

В силу п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, проданный в кредит товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. 10.11.2018 г. В.В.М., умер. На основании вышеизложенного, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку истец полностью произвел расчет с покупателем, однако не имеет возможности подать соответствующее совместное заявление с В.В.М., в связи с его смертью [3].

Приведем еще один пример. 25 мая 2011 года между гражданами Шустовой И.Н. и Кривошеиной П.И. был заключен договор купли-продажи квартиры. Ш. умерла ДД.ММ.ГГГГ. Шустова И.Н. заключила брак со ФИО4 и ей присвоена фамилия ФИО13. Наследниками умершей ФИО1 являются Кривошеина Л.В. и Кривошеин В.И. по 1/2 доле в наследстве, которое состоит из квартиры, общей площадью 24,8 кв.м., этаж 2, принадлежащей наследодателю на праве собственности, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №, право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Установлено обременение: ипотека. В едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки на объект недвижимости - квартиру, правообладателями которой являются истцы. Как следует из наследственного дела № ФИО2, наследниками умершей ФИО2 по закону являются: Шустова В.Г., ФИО10, ФИО11 и ФИО4. Согласно заявлению ФИО11 и заявлению ФИО4, последние отказались от наследства в пользу матери наследодателя Шустовой В.Г.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ Кривошеиной Л.В. и Кривошеину В.И. регистрация права приостановлена в связи с наличием обременения объекта недвижимости в виде ипотеки, разъяснено, что для регистрации права необходимо предоставить совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо заявление залогодержателя. Указанное обстоятельство препятствует истцам зарегистрировать свое право, и иным образом, кроме как обращения в суд с указанным иском, истцы не могут реализовать свои права, поскольку и залогодатель ФИО1 и залогодержатель ФИО14 (по браку ФИО13) И.Н. умерли. Оценив представленные доказательства, суд пришел к убеждению о том, что обеспеченное залогом обязательство по оплате приобретенной квартиры было исполнено покупателем в полном объеме, что в соответствии с п. 1 ч.1 ст. 352 ГК РФ является основанием для прекращения залога, следовательно, исковые требования Кривошеина В.И. и Кривошеиной Л.В. о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим и подлежат удовлетворению [4].

Использованные источники:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - №49. - Ст. 4552.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

3. Решение Абинского районного суда Краснодарского края № 2 - 1199/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-1199/2019 // https://sudact.ru. Дата обращения 06.02.2020.

4. Решение Омутинского районного суда Тюменской области № 2 - 290/2019 2от 29 июля 2019 г. по делу № 2-290/2019 // https://sudact.ru. Дата обращения 06.02.2020.

Размещено на Allbest.ru