Доказывание размера понесенных убытков при расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Доказывание размера понесенных убытков при расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения

Вершинин Е.В.,

Россия, Санкт-Петербург

В статье рассматривается вопрос о возмещении убытков при расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения

Ключевые слова: реальный ущерб, упущенная выгода, взыскание убытков.

Согласно статье 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов является одним из способов приобретения права частной собственности на недвижимость. Но данное участие сопряжено с риском заключения договора с недобросовестным застройщиком. В соответствии с п. 7 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года, в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Рассмотрим взыскание в пользу потерпевшей стороны убытков за неисполнение фирмой-застройщиком своих обязательств в рамках предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Согласно ст. 15 ГК РФ, «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством. Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из принципа возмещения убытков в полном объеме.

В рамках данного спора покупатель жилой недвижимости может рассчитывать в основном на возмещение реального ущерба. Рассмотрим основные убытки, которые несет потерпевшая сторона.

Если покупатель выполнил свои обязательства в рамках предварительного договора купли-продажи жилого помещения, а фирма- застройщик не передала в собственность квартиру в срок и не возвращает денежные средства, внесённые по предварительному договору, то покупатель несет убытки:

1) проценты за пользование кредитными денежными средствами, если жилое помещение приобреталось за счет кредитных средств. Исключительно из-за виновных действий недобросовестной фирмы - застройщика покупатель вынужден нести бремя содержания кредита;

2) расходы на аренду жилого помещения вместо квартиры, в которой он мог бы уже проживать, если бы застройщик сдал квартиру вовремя;

3) убытки в виде разницы между ценой, установленной в предварительном договоре и текущей стоимостью схожей квартиры. Согласно п. 11 Постановления Президиума ВС РФ от 24.03.2016 №7, риски изменения цены на сопоставимые товары возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, которого повлекло односторонний отказ от договора. К тому же согласно п. 5 Постановления Президиума ВС РФ от 24.03.2016 №7, убытки в виде разницы между ценой, установленной в договоре и текущей стоимостью, возмещаются независимо от того, заключалась ли замещающая сделка или нет. Данные убытки являются обычным следствием допущенного недобросовестным застройщиком нарушения обязательства, вина ответчика предполагается, пока не доказано иное.

Убытки, указанные в пункте 1 и 2 доказываются в рамках судебного разбирательства путем представления в суд подтверждающих документов, а именно справкой об уплаченных процентах по договору и первичные документы, подтверждающие понесённые расходы. Касательно убытков, указанных в пункте 3, доказывание происходит путем проведения судебной экспертизы, где привлекается независимый эксперт, делающий анализ рынка недвижимости и определяет стоимость схожей квартиры.

Несмотря на то, что в основном покупатель может рассчитывать на возмещение реального ущерба, он также может возместить упущенную выгоду с недобросовестной стороны, в виде неполучения дохода от сдачи квартиры в аренду, или вложения собственных денежных средств по проценты в банк вместо покупки квартиры. В данном случае покупатель недополучает доход. Но к возмещению упущенной выгоды покупатель редко предъявляет требования по причине того, что в данном случае он будет считаться инвестором/предпринимателем, а не дольщиком, а значит, ему приходилось бы рассчитывать только на взыскание упущенной выгоды, размер которой, оказался бы меньше, чем совокупность компенсаций для потребителя/покупателя: неустойка, штраф, реальный ущерб, моральный вред. Кроме того, процесс доказывания упущенной выгоды связан с рядом трудностей, где доказывание их происходит с разумной степенью достоверности, основываясь на принципах справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Российское законодательство в сфере долевого строительства направлено на защиту дольщиков, и на жесткие финансовые санкции в отношении недобросовестных застройщиков. Так статьёй 10 Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено специальное правило о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, выбираю между доказыванием реального ущерба и упущенной выгоды, пострадавшая сторона руководствуется пропорцией: сложность доказывания - размер взыскания по решению суда.

Список литературы

убыток договор жилое помещение

1. Комарова И.Г. Убытки как один из видов ответственности по договору поставки в рамках неисполнения поставщиком договорных обязательств // Вестник уральского института экономики, управления и права №2, 2017. 71 с.;

2. Соловьев В.Н. Ответственность за недобросовестные действия при проведении переговоров о заключении договора // Вестник экономической безопасности №3, 2018. 112 с.;

3. Подузова Е.Б. Защита прав сторон организационных отношений: проблемы теории и практики // Актуальные проблемы российского права №9 (94) сентябрь, 2018. 133 с.;

4. Захаркина А.В. Замещающая сделка как результат новеллизации общих положений об обязательствах // Вестник Омского университета №4 (53), 2017. 69 с.;

5. Темникова Н.А., Васильева Т.А. Возмещение убытков как форма ответственности сторон за нарушение договора // Вестник Омской юридической академии №3 (32), 2016. 28 с.;

6. Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»;

7. Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»;

8.Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств».

Размещено на Allbest.ru