Договор долевого участия в строительстве жилого помещения: некоторые проблемы правоприменительной практики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор долевого участия в строительстве жилого помещения: некоторые проблемы правоприменительной практики

Митькина К.И., магистр Студент II курса магистратуры юридического факультета Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения

Аннотация

В данной статье описаны наиболее часто встречающиеся проблемы, возникающие в ходе применения на практике законодательства в сфере долевого участия в строительстве. К таким проблемам относятся неравенство участников процесса, наличие возможностей для злоупотребления правом одной из сторон, противоречия в законодательных актах.

Ключевые слова: договор долевого участия в строительстве, участник долевого строительства, застройщик, проблемы правоприменительной практики, расторжение договора, потребители.

Annotation

This article describes the most common problems that arise in the application of legislation in the field of equity participation in construction. Such problems include the inequality of the participants in the process, the availability of opportunities for abuse of the right of one of the parties, contradictions in legislative acts.

Keywords: contract of equity participation in construction, participant of shared construction, developer, problems of law enforcement practice, termination of contract, consumers.

Вследствие научно-технического прогресса, улучшения социально-экономических условий существования современный социум перешел на новый экономический этап и стал характеризоваться в научной среде как общество изобилия или, иными словами, общество потребления. Подобный переход отразился как на отдельных элементах общественной системы, так и на взаимодействиях между ними. Естественно, что потребительские отношения приобрели свое развитие в различных отраслях товаров и услуг и сделали максимально возможным и доступным потребление абсолютно различных товаров и услуг, в том числе и недвижимого имущества. В ходе трансформации процесса потребления, формирования моделей потребительского поведения в сфере купли-продажи недвижимости появилась необходимость контроля данного вида правоотношений государством и создания защитных механизмов участников данных правоотношений.

С учетом, того, что приобретение недвижимости подразумевает под собой значительное финансовое вложение, для потребителей стало возможно приобретать не только уже построенные и готовые недвижимые объекты, но и инвестировать свои денежные средства в строящиеся объекты. Подобное «отложенное» потребление и является долевым участием в строительстве. Таким образом, потребитель, заключая договор долевого участия в строительстве жилого помещения, приобретает еще не построенное жилое помещение заранее. Естественно, что подобные правоотношения являются рискованными и требуется особая защита участников данных правоотношений, в связи с чем законодателем был принят Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.04.2004.

Данный нормативно-правовой акт призван определять существенные условия договора долевого участия в строительстве, права и обязанности сторон, санкции за нарушение условий договора и самого закона. Помимо вышеуказанного федерального закона, правоотношения, возникающие при заключении договора долевого участия в строительстве, регулируются Гражданским Кодексом РФ и Законом «О защите прав потребителей».

В связи с тем, что данный вид правоотношений регулируется нормативными актами, разработанными в различные временные периоды, существует ряд проблем при применении действующего законодательства в сфере долевого участия в строительстве, некие, так называемые, «пробелы» в законодательстве.

В данной статье будут определены некоторые проблемы правоприменительной практики в указанной сфере правоотношений. Одна из основных проблем проявляется еще на стадии составления и заключения договора долевого участия в строительстве. Несмотря на принцип свободы договора, существующий в РФ, Федеральный закон №214-ФЗ в довольно конкретной форме характеризует основные пункты, которые договор долевого участия в строительстве должен содержать. Данные пункты отражены в ч.4 ст.4 21 -ФЗ.

Указанные условия являются обязательными для любого договора, именующего себя как договор долевого участия в строительстве. Наличие и соблюдение подобных условий направлено в первую очередь на защиту прав участника долевого строительства. Однако, на практике, физическое лицо, заключая договор долевого участия в строительстве, не придает должного внимания и значения данным условиям, не пытается их изменить или оспорить. Вследствие этого при возникновении какой-либо проблемы в рамках подобного рода правоотношений, и решения данной проблемы в ходе судебного разбирательства участник долевого строительства либо его представитель всячески ссылаются на юридическую неграмотность участника долевого строительства, которая помешала ему объективно с правовой точки зрения оценить условия заключаемого договора и их возможные последствия. Таким образом, даже предусмотренный законом механизм защиты участника долевого строительства не работает на практике.

Еще одной проблемой, возникающий в ходе правоприменительной практики, является незащищенность застройщика от злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, в то время как дольщик имеет достаточно сильную законную защиту своих прав по договору. К данной проблеме можно причислить не только уклонение участника долевого строительства об принятия объекта долевого строительства с целью взыскания неустойки, которая по размерам зачастую превышает возможный доход в случае вложения в банк аналогичной суммы денежных средств, но и возможность для участника долевого строительства расторгнуть договор в любой момент. Обращаясь в суд с целью расторжения договора долевого участия в строительстве, дольщик может мотивировать свое право на расторжение договора на любой стадии тем, что данное право предусмотрено законом «О защите прав потребителей», хотя в Федеральном законе №214-ФЗ указано, что участник долевого строительства вправе расторгнуть договор только при очевидности того, что застройщиком не будут исполнены обязательства по договору.

При этом, немаловажным является и тот факт, что участник долевого строительства в некоторых случаях также может оказаться и без вложенных денежных средств, и без права на объект долевого участия в строительстве. Подобное происходит на практике в те моменты, когда застройщик, одновременно занимаясь строительством нескольких объектов с привлечением средств граждан, не укладывается в сроки передачи объектов, вследствие чего вынужден выплачивать бесчисленное количество компенсаций, что может привести к его банкротству. В этом случае, если какой-либо их объектов застройщика не достроен и не поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства, участнику долевого строительства после признания застройщика банкротом, будет не просто доказать свое право требования и включиться в реестр кредиторов по отношению к застройщику. Также здесь следует указать, то на практике застройщик практически никогда в добровольном порядке не ставит на кадастровый учет объект незавершенного строительства, поскольку это вредит репутации застройщика и может стать существенным препятствием для его дальнейшей деятельности.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что действующее законодательство в сфере долевого участия в строительстве не совершенно и имеет пробелы. Указанные в данной статье проблемы правоприменительной являются лишь «вершиной айсберга» и преимущественно решаются в судебном порядке. Однако, российское право не является прецедентным, что мешает взять какое-либо судебное решение за основу для конкретного вида проблем. Поэтому, для решения существующих проблем в сфере долевого участия в строительстве необходим анализ существующей правоприменительной практики, на основании которого возможно найти пробелы в действующем законодательстве и восполнить их.

долевой строительство злоупотребление право

Список источников

1. Горбунова Е.Н. Условия определения способов защиты прав участников долевого строительства // "Черные дыры" в российском законодательстве. 2014. №1.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 г // Собр. законодательства РФ. - 2005. № 1. Ст. 40.

5. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 23004 "О защите прав потребителей" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992 г., N 15, ст. 766

6. Судебная практика судов общей юрисдикции, арбитражных судов.

Размещено на Allbest.ru