К вопросу о взыскании убытков участника долевого строительства при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения

К вопросу о взыскании убытков участника долевого строительства при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства

Митькина К.И.,

студент II курса магистратуры юридического факультета

г. Санкт-Петербург

Аннотация

судебный застройщик долевой убыток

Данная статья посвящена вопросу о возможности взыскания убытков в судебном порядке при нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. При этом, в статье указано, какие проблемы могут возникнуть у участника долевого строительства при доказывании правомерности заявленного требования.

Ключевые слова: взыскание убытков, договор долевого участия в строительстве, участник долевого строительства, застройщик, бремя доказывания.

Annotation

This article is devoted to the issue of the possibility of recovering damages in a court of law if the developer violates the deadline for transferring an object of shared construction. At the same time, the article states what problems the participant of shared construction may have in proving the legality of the stated requirement.

Keywords: recovery of damages, contract of equity participation in construction, participant of share construction, developer, burden ofproving.

Основная часть

В современном обществе особое положение в сфере строительства и приобретения жилья занимает долевое участие в строительстве. Правоотношения, скрывающиеся за данным словосочетанием, являются особенными, отличными от правоотношений, возникающих в рамках купли - продажи, инвестирования, так как в данном случае потребитель фактически приобретает право требования передачи ему в собственность помещения у застройщика в будущем. В связи с указанной особенностью, для граждан приобретение жилья посредством участия в долевом строительстве является наиболее экономически выгодным (в частности, если отслеживать динамику рынка недвижимости), однако и наиболее рискованным. Риски, на которые соглашается участник долевого строительства, далеко не всегда связаны с возможными мошенническими действиями со стороны застройщика, как это было ранее (откуда и появилось понятие «обманутые дольщики»). В современной судебной практике одной из наиболее часто встречающихся категорий споров являются споры о взыскании с застройщика неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Как известно, в большинстве случаев судами выносятся решения о полном либо частичном удовлетворении исковых требований, так как неустойка, которая подлежит к взысканию, носит законный характер, право требования участника долевого строительства взыскать с застройщика неустойку зафиксировано в ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года, №214-ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом, с застройщика в пользу участника долевого строительства подлежит к взысканию компенсация морального вреда, основанная на самом факте нарушенного права участника долевого строительства на получение объекта долевого строительства в установленный договором срок. Также, в данном случае застройщик подвергается еще одной санкции имущественного характера, а именно с застройщика в пользу участника долевого строительства взыскивается штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от суммы, присужденной судом. Данная санкция предусмотрена п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».

При этом, основанием для удовлетворения данных требований является установление факта нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Основное бремя доказывания в данном случае ложится на застройщика, так как именно он должен доказать отсутствие своей вины в несоблюдении срока, установленного договором.

При этом, участники долевого строительства при предъявлении требований подобного характера к застройщику также заявляют исковое требование о возмещении убытков, которые возникли по вине застройщика.

В Гражданском Кодексе РФ дается такое определение убытков (ст. 15 ГК РФ): «Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

В качестве понесенных убытков в спорах данной категории заявляются расходы на найм жилого помещения, гостиничного номера или иные расходы, связанные с необходимостью участника долевого строительства проживать в ином месте после наступления срока передачи объекта долевого строительства. Для удовлетворения судом искового требования подобного рода недостаточно доказать факт нарушения застройщиком условий договора долевого участия в строительстве жилого помещения. В данном случае уже на участника долевого строительства ложится бремя доказывания понесенных убытков и причинно-следственное связи несения указанных убытков с недобросовестными действиями застройщика.

Стоит отметить, что по вопросу взыскания убытков не имеется однозначной судебной практики. Суд при вынесении решения может как удовлетворить данное требование, так и отказать в его удовлетворении, так как вопрос о взыскании убытков является преимущественно оценочным. С одной стороны, такая неоднозначная позиция позволяет не допустить злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства в виде неосновательного обогащения за счет застройщика, так как на практике участники долевого строительства под видом убытков пытаются взыскать с застройщика иные расходы, не связанные с их нарушенным правом.

С другой же стороны, не всегда у участника долевого строительства есть возможность доказать законность и обоснованность взыскания с застройщика в пользу него фактически понесенных убытков. В частности, такая ситуация происходит преимущественно по причине того, что наймодатели жилых помещений с целью избегания уплаты налога на прибыль не регистрируют договоры найма жилого помещения, а также не оформляют временную регистрацию нанимателя в своем жилом помещении а также потому что участнику долевого строительства необходимо доказывать уважительность причины невозможности проживания по месту регистрации по истечению срока передачи жилого помещения, указанного в договоре, особенно, если место жительства участника долевого строительства находится в одном городе с объектом долевого участия в строительстве.

Таким образом, при рассмотрении гражданского дела по иску участника долевого строительства к застройщику (или, возможно, страховщику застройщика) одним из самых спорных и неоднозначных в судебной практике вопросов, является вопрос о взыскании убытков, которые были причинены участнику долевого строительства неправомерными действиями застройщика. При этом, в научной литературе существует и диаметрально противоположная позиция, согласно которой убытки должны быть возмещены участнику долевого строительства в любом случае при наличии нарушенного обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства, что должно быть отражено в отдельной правовой норме и закреплено в Гражданском Кодексе РФ. По мнению автора данной статьи, такая позиция является преждевременно заявленной, поскольку в данной сфере правоотношений еще имеется проблема злоупотребления правом, и введение новой правовой нормы относительно взыскания убытков привлечет к ее увеличению.

Список источников

1. Богданова Е.Е. Актуальные проблемы возмещения убытков в договорных обязательствах // Гражданское право. 2015. №3.

2. Изосимов С.В. Об обычных убытках от просрочки исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества или товаров длительного пользования // Администратор суда, 2018, №3.

3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. №9.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 №51 - ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1994. №32. Ст. 3301.

5. Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 г. // Собр. законодательства РФ. - 2005. №1. Ст. 40.

6. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-I «О защите прав потребителей» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992 г., №15, ст. 766

7. Судебная практика судов общей юрисдикции, арбитражных судов.

Размещено на Allbest.ru