Щодо правових загроз сталого орендного землекористування

Размещено на http://allbest.ru

Донецький національний університет імені Василя Стуса

Щодо правових загроз сталого орендного землекористування

Павлюченко Ю. М., кандидат юридичних наук,

доцент кафедри господарського права

Євтушенко Д. О., здобувач вищої освіти юридичного факультету

Анотація

Статтю присвячено висвітленню правових загроз сталого орендного землекористування. Актуальність такого дослідження обґрунтовується прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» і очікуванням відкриття ринку землі.

Було досліджено окремі питання розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення, а також ситуації, коли ставитись питання про наявність права орендного користування земельною ділянкою через заперечення орендодавцем факту підписання ним договору.

У ході дослідження проаналізовано сучасну судову практику щодо застосування положень ЦК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі» щодо обраної теми дослідження.

На основі об'єднання підстав розірвання договору оренди земельної ділянки у дві групи: підстави, за наявності яких розірвання договору відбувається у судовому порядку, та підстави, за якими розірвання договору можливе у позасудовому порядку, проаналізовано окремі підстави з першої групи. Зокрема, досліджено розповсюджені підстави розірвання договору у судовому порядку, на появу яких має змогу вплинути орендар.

До таких підстав віднесено: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата орендної плати; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; невиконання орендарем обов'язку приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі.

На підставі аналізу судової практики розроблено рекомендації для уникнення орендарем ситуацій, у яких в орендодавця з'являється право вимагати розірвання договору у судовому порядку. Також з'ясовано правові наслідки судових спорів про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у зв'язку із запереченням орендодавцем факту його підписання і розроблено поради, які допоможуть уникнути такої ситуації.

Ключові слова: договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, підстави розірвання договору оренди землі, систематична несплата орендної плати, нецільове використання земельної ділянки, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння.

Abstract

Regarding legal threats to sustainable rental land use

The article is devoted to the coverage of legal threats to sustainable leased land use.

The relevance of such a study is justified by the adoption of the Law of Ukraine “On Amendments to Certain Legislative Acts of Ukraine on the Conditions of Circulation of Agricultural Land” and the expectation of the opening of the land market.

Some issues of termination of the lease of agricultural land were investigated, as well as situations when the question of the right to lease land due to the landlord's denial of the fact of signing the contract. In the course of the research the modern judicial practice on the application of the provisions of the Central Committee of Ukraine, the Land Code of Ukraine, the Law of Ukraine “On Land Lease” on the selected research topic is analyzed.

Based on the combination of grounds for termination of the land lease agreement into two groups: the grounds on which the termination of the contract occurs in court, and the grounds on which termination of the contract is possible out of court, analyzed the separate grounds from the first group. In particular, the common grounds for termination of the contract in court, the occurrence of which may be influenced by the tenant, were investigated.

Such grounds include: use of land for other purposes; systematic non-payment of rent; use of land in ways that contradict environmental requirements; non-fulfillment by the lessee of the obligation to start using the land plot within the terms established by the land lease agreement.

Based on the analysis of case law, recommendations have been developed to avoid situations in which the landlord has the right to demand termination of the contract in court.

The legal consequences of litigation to invalidate a land lease agreement in connection with the landlord's denial of its signing have also been clarified and advice has been developed to help avoid such a situation.

Key words: agricultural land lease agreement, grounds for termination of land lease agreement, systematic non-payment of rent, improper use of land, use of land in ways that contradict environmental requirements, recovery of land from someone else's illegal possession.

Постановка проблеми

Земельний банк більшості аграріїв сформовано за рахунок оренди земельних ділянок фізичних осіб. Стале орендне землекористування забезпечується за рахунок законодавчого врегулювання мінімальних та максимальних строків оренди земель сільськогосподарського призначення, укладанням договорів оренди на максимальний строк.

Проте після прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» [1] сформувалася думка, що запровадження ринку землі загрожує сталому орендному землекористуванню.

Логічно припускати, що громадяни - власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення (далі - земельних ділянок) захочуть скористатися своїм правом на їх продаж або використати у якості застави. Зрозуміло, що для потенційного покупця буде вигіднішим, якщо земельна ділянка не буде обтяжена правом користування діючого орендаря, оскільки, це дозволить одразу приступити до її використання.

Тому наразі існує ризик того, що у багатьох орендодавців виникне бажання припинення орендних відносин, однак це може негативно відобразитися на спроможності аграріїв здійснювати виробничо-господарську діяльність.

Отже, як ніколи актуальним та необхідним є дослідження правових загроз сталого орендного користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

Мета дослідження обумовлена викладеною вище проблематикою й полягає у досліджені й узагальненні правових загроз сталого орендного землекористування та розробленні рекомендацій для орендаря щодо уникнення можливості їх виникнення на практиці.

Стан опрацювання. Дослідженню договору оренди земельної ділянки у свій час наукові роботи присвятили такі вчені-юристи, як : В. І. Андрейцев, Н. В. Ільницька, П. Ф. Кулинич, А. М. Мірошниченко, В. Д. Сидор, М. В. Шульга та багато інших. Проте аналіз підстав для розірвання договору оренди або визнання його недійсним в контексті гарантування і захисту прав орендаря потребує додаткового дослідження.

Виклад основного матеріалу

Правове регулювання орендних відносин щодо земель сільськогосподарського призначення здійснюється положеннями Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Закону України: «Про оренду землі» [2-4].

З аналізу норм цих законодавчих актів можна виділити дві групи підстав розірвання договору оренди земельної ділянки: 1) це підстави, за наявності яких розірвання договору відбувається у судовому порядку, та 2) підстави, за наявності яких договір може бути розірвано у позасудовому порядку. Для досягнення мети цього дослідження більший інтерес мають підстави для розірвання договору у судовому порядку, адже у позасудовому порядку договір оренди земельної ділянки може бути розірваний за згодою сторін.

До підстав розірвання договору у судовому порядку, на існування яких може вплинути орендар, можна пропонувати відносити:

1) істотне порушення договору іншою стороною, що передбачено ч. 2 ст. 651 ЦК України (судова практика до істотного порушення відносить такі підстави, передбачені іншими нормативно-правовими актами, як: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням п. «ґ» ч. 1 ст. 141 ЗК України та п. а ч. 1 ст. 143 ЗК України; систематична несплата орендної плати п. д ч. 1 ст. 141 ЗК України);

2) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, передбачено п. г ч. 1 ст. 141 ЗК України;

3) невиконання орендарем своїх обов'язків, які випливають зі статей 24, 25 Закону України: «Про оренду землі»;

4) невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі, що закріплено у ст. 32 Закону України: «Про оренду землі».

Видається доцільним коротко зупинитися на аналізі перерахованих підстав розірвання договору оренди земельної ділянки.

На практиці частим істотним порушенням договору є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. В. К. Гуревський зазначає, що під цільовим призначенням земель необхідно розуміти, установлений законодавством порядок, умови та межі експлуатації земельної ділянки для відповідних цілей, у відповідності з категоріями земель, які мають особливий правовий режим [5, с. 144].

Якщо говорити про конкретні порушення вимог законодавства щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, то можна зустріти випадки, коли в договорах оренди плутають категорії земель за основним цільовим призначенням (закріплені ст. 19 ЗК України) і види цільового призначення земель, які містяться у Класифікаторі видів цільового призначення земель [6]. У договорі оренди у графі «Цільове призначення земельної ділянки» необхідно зазначати вид, виходячи саме з Класифікатора.

Важливість правильної вказівки цільового призначення у договорі і дотримання вимоги щодо цільового використання земельної ділянки під час її використання підтверджується практикою Верховного Суду. Зокрема, постановою Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 28 січня 2019 року у справі № 473/4413/17 було залишено без змін постанову апеляційного суду, якою було задоволено апеляційну скаргу, скасовано рішення суду першої інстанції та достроково розірвано договір оренди землі.

Підставою для розірвання виступило істотне порушення умов договору у вигляді використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Адже ділянка була засіяна ячменем та соняшником і використовувалася для товарного сільськогосподарського виробництва, а не для сінокосіння та випасання худоби, як було прописано в договорі.

Отже, з метою недопущення виникнення у орендодавця такої підстави для розірвання договору оренди, потрібно при укладені договору визначитись, для чого саме ця земельна ділянка необхідна орендарю і, виходячи з цього, вибрати з Класифікатора відповідний вид цільового призначення. Якщо ж в процесі виконання договору виникне необхідність зміни виду цільового призначення, необхідно вирішувати це питання шляхом внесення змін до договору за згодою сторін.

Ще одним істотним порушенням договору, яке може виступати підставою для його розірвання з боку орендодавця, є систематична несплата орендної плати. Для того, щоб зрозуміти, що саме розуміється під систематичністю, необхідно звернутись до аналізу судової практики. Так, Касаційний цивільній суд Верховного Суду у постанові від 20 червня 2019 року у справі № 383/708/16ц аналізує норму ч. 1 ст. 782 ЦК України, відповідно до якої наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд. Суд доходить висновку, що систематичність наявна при двох і більше випадках несплати орендної плати за договором і така систематичність є підставою для розірвання договору оренди [8].

З цього приводу також цікавою є постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі № 484/3687/16 [9], якою Суд залишив касаційну скаргу позивача без задоволення, рішення апеляційного суду без змін. Приймаючи цю постанову, Суд виходив з того, що така підстава розірвання договору оренди земельної ділянки, як систематична несплата орендарем орендної плати, відсутня, якщо вона виплачувалась у меншому розмірі. У такому випадку в орендодавця виникає право на звернення до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі, а не про розірвання договору.

Отже, суд задовольнить позов орендодавця про розірвання договору лише якщо наявна системна несплата орендарем орендних платежів (два і більше рази), але потрібно мати на увазі, що якщо особа сплачує орендні платежі не в повному обсязі, а частково, то суд відмовить у задоволенні позову про розірвання договору оренди. Для розірвання договору необхідно, щоб орендар взагалі не сплачував орендну плату. Загалом, аграріям-орендарям необхідно пам'ятати про свій обов'язок сплати орендних платежів і виконувати його у строки, передбачені договором. Однак, якщо з якихось причин вони не можуть вчасно виконати цей обов'язок у повній мірі, необхідно зробити це хоча б частково, або контролювати, щоб така несплата була разовим порушенням з метою попередження появи в орендодавця такої підстави для розірвання договору, як несплата орендних платежів.

Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки через використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, то судова практика до таких способів відносить невикористання прогресивних технологій, порушення технологічних режимів застосування органічних та мінеральних добрив, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами тощо [10].

Наприклад, аграрії можуть забруднювати землі пестицидами та агрохімікатами задля отримання гарного врожаю. Тому з цього випливає рекомендація орендарям, щодо використання прогресивних технологій, дотримання технологічних режимів застосування органічних та мінеральних добрив, не допущення забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами орендованих земельних ділянок у процесі користування ними. Також, необхідно закріпити конкретизовані наведені вище положення у договорі, в розділі обов'язки орендаря.

Переходячи до аналізу підстав розірвання договору через невиконання орендарем обов'язків, які випливають зі статей 24, 25 Закону України: «Про оренду землі», то більшість з них проаналізовані вище. Проте окремо варто дослідити таку підставу розірвання договору оренди, як невиконання орендарем обов'язку приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі. Здавалося б, якщо відбувається виплата орендної плати, то про яке порушення прав орендодавця орендарем може іти мова через не використання земельної ділянки? Однак, ще Верховний Суд України у своїй постанові від 23 грудня 2015 року у справі № 6-2271цс15 дійшов висновку, що якщо невикористання земельної ділянки через бездіяльність орендаря призводить до погіршення стану такої ділянки (наприклад, заростання бур'яном), то тоді можливе розірвання договору оренди цієї земельної ділянки [11]. У подальшому суди продовжили приймати аналогічні рішення у схожих справах, прикладом цього може слугувати рішення Миколаївського районного суду Львівської області від 4 лютого 2020 року у справі № 447/1790/19, рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 18 листопада 2019 року у справі № 159/2431/19 [12-13] та інші. Як зазначає О. С. Лисанець, таке безвідповідальне ставлення до земель сільськогосподарського призначення, у вигляді їх не обробляння, забур'янення з боку користувачів земель у подальшому призводить до погіршення стану родючості ґрунтів [14, с. 8]. З метою не допущення такої ситуації абзацом 11 ст. 35 Закону України «Про охорону земель» закріплено обов'язок орендарів забезпечувати захист земель від заростання бур'янами, чагарниками і дрібноліссям [15]. Таким чином, якщо орендар з якихось причин не бажає / не має змоги одразу приступити до використання земельної ділянки, але він не хоче втратити право оренди, йому потрібно вживати заходів з метою не допущення погіршення стану орендованої земельної ділянки.

Дослідження судової практики щодо такої підстави, як невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону України: «Про оренду землі»), дозволяє зробити висновок, що серед таких порушень договору найчастіше зустрічаються вищерозглянуті підстави.

Також необхідно звернути увагу на можливість виникнення ситуації, коли буде підніматись питання про наявність права орендного користування земельною ділянкою у орендаря у зв'язку з запереченням орендодавцем факту підписання ним договору. Найкраще такий випадок можна проаналізувати на підставі справи № 145/2047/16-ц, яка перебувала у провадженні Верховного Суду.

У ній позивач, вимагаючи визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, стверджував, що жодних договорів оренди він не укладав і не підписував, волевиявлення та наміру на їх укладення він не мав [16]. Було проведено судово-технічну та почеркознавчу експертизу підписів у графі «Орендодавець» двох примірників договорів оренди земельних ділянок, за результатами якої встановлено, що ці підписи виконані не позивачем, а іншою особою із ретельним наслідуванням його підпису. Водночас з матеріалів справи вбачається, що позивач щороку з 2010 по 2016 роки отримував від відповідача орендну плату згідно з пунктом 9 спірних договорів оренди та матеріальну допомогу, що підтверджується відповідними відомостями про видачу орендної плати за оренду земельної ділянки (паю), про отримання матеріальної грошової допомоги, накладними.

Проте, не зважаючи на наявність доказів отримання орендної плати, матеріальної допомоги, суд відмовив позивачу у задоволені касаційної скарги, обґрунтовуючи це тим, що ним вибрано не правильний спосіб захисту - визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. Адже суд виходив з того, що договір, який не вчинено (не укладено), не може бути визнано недійсним, оскільки його й не існувало. Тому, у такому випадку необхідно застосовувати такий спосіб захисту, як віндикація, передбачений ч. 1 ст. 387 ЦК України. Зрозуміло, що позивач звернеться до суду з новим позовом, де вже зазначить правильний спосіб захисту і такий позов буде задоволено. земельний касаційний орендний сталий

Взагалі, зважаючи на викладені вище обставини справи, сумнівним видається, те що позивач дійсно не знав про існування «договірних» відносин між ним та відповідачем. Випадок, описаний у даній справі, є не поодиноким. Велика кількість аграріїв розташовують свої офіси у сільській місцевості безпосередньо біля своїх основних засобів виробництва - полів.

Звичайно ж у такій місцевості всі один-одного знають і часто довіряють на слово. Тому трапляються ситуації, коли договори підписуються не орендодавцем, а його родичем або іншою особою. Як наслідок, потім може виникнути ситуація схожа на вище описану, коли фактично договір виконувався не один рік і все всіх влаштовувало, але потім з якихось причин орендодавцеві стане вигідним припинити орендні відносини. Він подасть позов до суду з вимогою про витребування свого майна (земельної ділянки) з чужого незаконного володіння, на підставі ч. 1 ст. 387 ЦК України і позов буде задоволено. Адже, за таких обставин у орендаря не виникло право оренди земельної ділянки і тому він володіє нею без достатньої правової підстави. Наслідки у такій ситуації для аграрія не втішні: втрата основного засобу виробництва - земельної ділянки.

Тому необхідно наголосити на необхідності підписання договору саме орендодавцем, що є запорукою виникнення в орендаря права орендного користування земельною ділянкою. Якщо ж вже «існує» договір фактично підписаний не орендодавцем, а іншою особою, то необхідно виправити цю ситуацію з використанням всіх можливих правових засобів.

Висновки

На підставі проведеного дослідження можна робити висновок, що правовими загрозами сталого орендного землекористування виступають наявні в орендодавця підстави для розірвання договору оренди в судовому порядку або для вимоги витребування свого майна (земельної ділянки) з чужого незаконного володіння.

До підстав розірвання договору у судовому порядку, на існування яких має змогу вплинути орендар, потрібно відносити використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата орендної плати; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; невиконання орендарем обов'язку приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі. Підставою для появи права на витребування свого майна (земельної ділянки) з чужого незаконного володіння виступає підписання договору оренди орендодавцем (громадянином - власником земельної ділянки або уповноваженою ним особою).

На основі аналізу конкретних прикладів судової практики розроблено рекомендації для уникнення ситуації, в яких у орендодавця виникає право на розірвання договору у судовому порядку або витребування земельної ділянки з фактичного орендного користування.-

Дотримання усіх викладених рекомендацій дозволить орендарям-аграріям уникнути загрози розірвання договору оренди земельної ділянки з ініціативи орендодавця та виникнення ситуації, коли буде ставитись питання про наявність права орендного користування земельною ділянкою у орендаря через заперечення орендодавцем факту підписання ним договору.

Список використаних джерел

1. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення: Закон України від 31 березня 2020 р. № 552-IX. Відомості Верховної Ради України. 2020. № 20. Ст. 142.

2. Цивільний кодекс України: Закон України від 16 січня 2003 р. № 435-IV. Відомості Верховної Ради України. 2003. № 40. Ст. 356. (Із змінами).

3. Земельний кодекс України: Закон України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-Ш. Відомості Верховної Ради України. 2002. № 3. Ст. 27. (Із змінами).

4. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV. Відомості Верховної Ради України. 1998. № 46. Ст. 280. (Із змінами).

5. Гуревский В. К Принципы земельного права / Земельное право України: підручник / за ред. О. О. Погрібного та І. І. Каракаша. Київ: Істина, 2009. 600 с.

6. Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель: Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 р. № 548. Офіційний вісник України. 2010. № 85. Ст. 3006. (Із змінами).

7. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного суду від 28 січня 2019 р. у справі № 473/4413/17. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https://reyestr.court.gov. ua/Review/79684554 (дата звернення 12.11.2020).

8. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного суду від 20 червня 2019 р., у справі № 383/708/16-ц. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https://reyestr. court.gov.ua/Review/82826298 (дата звернення 19.11.2020).

9. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного суду від 11 липня 2018 р. у справі № 484/3687/16-ц. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https://reyestr. court.gov.ua/Review/75395291 (дата звернення 12.11.2020).

10. Постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 2 червня 2015 р. у справі № 906/873. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https://reyestr.court.gov. ua/Review/44664529 (дата звернення 12.11.2020).

11. Постанова Верховного Суду України від 23 грудня 2015 р. у справі № 6-2271цс15. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/54688916 (дата звернення 12.11.2020).

12. Рішення Миколаївського районного суду Львівської області від 4 лютого 2020 р., у справі № 447/1790/19. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https://reyestr.court. gov.ua/Review/87597223 (дата звернення 19.11.2020).

13. Рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 18 листопада 2019 р., у справі № 159/2431/19. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https:// reyestr.court.gov.ua/Review/85712345 (дата звернення 19.11.2020).

14. Лисанець О. С. Правові засади охорони земель від забруднення та псування. Теорія і практика правознавства. 2014. Вип. 2 (6). С. 1-10. URL: https://core.ac.uk/download/ pdf230566179.pdf (дата звернення 19.11.2020).

15. Про охорону земель: Закону України від 19 червня 2003 р. № 962-IV. Відомості Верховної Ради України. 2003. № 39. Ст. 349. (Із змінами).

16. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 р. у справі № 145/2047/16-ц. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: https://reyestr.court.gov.ua/ Review/90933484 (дата звернення 12.11.2020).

Размещено на Allbest.ru